土地评估技术服务方案范本

土地评估技术服务方案范本一、项目概述（一）项目背景[阐述土地评估项目的发起背景，如城市发展规划、企业土地资产处置、土地交易等原因引发此次评估需求]

（二）评估目的明确本次土地评估的具体目的，例如：为土地出让提供价值参考、为企业改制涉及的土地作价入股提供依据、为土地抵押贷款评估土地价值等

（三）评估对象及范围详细描述评估对象的具体情况，包括土地坐落位置、地号、面积、用途、土地级别等信息，并明确评估范围是否包含地上建筑物及附着物等

（四）项目周期规划整个土地评估项目的时间跨度，从项目启动到提交正式评估报告的预计时间，明确各关键节点的时间安排

二、评估依据（一）法律法规列举本次评估所依据的国家和地方相关法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、[当地土地管理相关法规]等

（二）评估准则说明遵循的土地评估相关准则，如《城镇土地估价规程》、《土地评估行业规范》等

（三）委托方提供资料详细列出委托方提供的与评估相关的资料清单，如土地权属证书、土地出让合同、土地利用现状图、地上建筑物产权证明等，并说明对这些资料的审核情况

（四）其他依据如市场调研资料、类似土地交易案例等作为评估参考的其他依据

三、评估方法选择（一）评估方法介绍1.市场比较法阐述市场比较法的基本原理，即通过将评估对象与近期已发生交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值。说明运用市场比较法的步骤，包括收集交易案例、选择比较案例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、计算比准价格等。2.收益还原法介绍收益还原法的原理，是基于土地收益的永续性，将土地未来各年的纯收益，以一定的还原利率折现到评估基准日，从而确定土地评估价值。阐述运用收益还原法的步骤，如确定土地纯收益、确定还原利率、计算土地收益价格等，并说明在实际应用中如何考虑土地未来收益的稳定性、风险因素等。3.成本逼近法说明成本逼近法的原理，是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格。详细介绍成本逼近法的计算步骤，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润、土地增值收益的计算方法及确定依据等。4.剩余法阐述剩余法的基本原理，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格。说明剩余法的应用步骤，如确定开发完成后的不动产总价、估算开发成本、确定开发利润、计算利息、计算土地价格等，并结合项目实际情况说明如何合理确定各参数。

（二）方法适用性分析1.根据评估对象的特点，如土地用途、市场发育程度、交易案例数量等，分析上述四种评估方法对本项目的适用性。2.说明选择评估方法的理由，如市场比较法适用于市场交易活跃、有较多可比案例的土地评估；收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地评估等。

（三）最终评估方法确定综合考虑评估对象特点、评估目的、资料收集情况等因素，确定本次土地评估采用的最终评估方法，并说明原因。

四、评估程序安排（一）前期准备阶段1.成立项目组，明确项目负责人及各成员的职责分工。2.收集与评估项目相关的法律法规、政策文件、技术标准等资料。3.与委托方沟通，了解评估目的、评估对象及范围等基本情况，签订评估业务约定书。4.制定详细的评估工作计划，明确各阶段的工作任务、时间节点及责任人。

（二）现场勘查阶段1.项目组人员前往评估对象所在地，进行实地勘查。2.查看土地的位置、地形地貌、周边环境、基础设施配套情况等。3.核实土地的面积、用途、土地权属状况、地上建筑物及附着物的情况等，并拍照、记录相关信息。4.与土地使用者或相关权益人沟通，了解土地的使用现状、经营情况、未来规划等。

（三）资料收集与分析阶段1.根据评估需要，收集土地权属证书、土地出让合同、土地利用现状图、地上建筑物产权证明、土地交易案例、收益数据、成本费用资料等相关评估资料。2.对收集到的资料进行整理、分类和分析，核实资料的真实性、完整性和有效性。3.对市场交易案例进行筛选，选取与评估对象具有较强可比性的案例，并进行详细分析和比较。

（四）评估方法测算阶段1.根据确定的评估方法，按照相应的计算公式和参数确定方法，进行具体的评估测算。2.在测算过程中，对涉及的各项参数进行认真分析和取值，确保参数的合理性和可靠性。3.对不同评估方法的测算结果进行比较和分析，检查测算过程是否正确，结果是否合理。

（五）内部审核阶段1.完成初步评估报告后，组织项目组内部审核。2.审核人员对评估依据、评估方法、测算过程、评估结果等进行全面审查，检查是否符合相关法律法规、评估准则和技术规范的要求。3.对审核中发现的问题及时反馈给项目负责人，项目负责人组织相关人员进行修改和完善。

（六）报告出具阶段1.根据内部审核意见，对评估报告进行修改和完善，形成正式的土地评估报告。2.报告内容包括封面、目录、摘要、正文、附件等，确保报告格式规范、内容完整、逻辑清晰。3.将正式评估报告提交给委托方，并进行必要的沟通和解释，解答委托方对评估报告的疑问。

五、项目质量控制（一）质量控制目标明确本项目的质量控制目标，如确保评估报告符合法律法规和评估准则要求，评估结果客观、公正、准确，满足委托方需求等

（二）质量控制措施1.人员资质与培训确保项目组成员具备相应的土地评估专业资质和丰富的实践经验。定期组织项目组成员参加业务培训和学习交流活动，及时更新专业知识和技能，了解行业最新动态和法规政策变化。2.资料审核对委托方提供的资料和项目组收集的资料进行严格审核，确保资料的真实性、完整性和有效性。建立资料审核记录制度，对审核过程和结果进行详细记录，以备查阅。3.现场勘查管理制定现场勘查工作规范，明确勘查人员的职责和工作流程。要求勘查人员认真做好现场勘查记录，拍摄清晰、全面的现场照片，并绘制现场草图。对现场勘查过程中发现的问题及时进行核实和处理，确保勘查结果真实可靠。4.评估方法应用审核对评估方法的选择和应用进行严格审核，确保评估方法符合评估对象特点和评估目的要求。检查评估方法的计算过程是否正确，参数取值是否合理，是否有充分的依据支持。对不同评估方法的测算结果进行对比分析，确保结果的一致性和合理性。5.内部审核与三级复核制度建立内部审核制度，项目负责人对项目组成员的工作进行初步审核，审核内容包括评估程序执行情况、资料收集与分析、评估方法应用等。组织项目组内部人员进行交叉审核，对评估报告进行全面审查，提出修改意见。实行三级复核制度，由项目负责人、部门负责人和公司技术负责人分别对评估报告进行复核，确保评估报告质量。6.外部专家咨询对于评估过程中遇到的复杂问题或专业技术难题，及时咨询外部专家意见，确保评估结果的准确性和可靠性。记录专家咨询过程和意见，作为评估工作的参考依据。

六、项目团队组建（一）团队成员构成介绍项目团队的成员构成，包括项目负责人、土地评估师、房地产估价师、助理评估师、资料收集与分析人员等，并说明各成员的专业背景和工作经验

（二）人员职责分工1.项目负责人全面负责项目的组织、协调和管理工作。制定项目工作计划和质量控制措施，确保项目按计划顺利进行。审核评估报告，对评估结果的准确性和公正性负责。与委托方沟通协调，及时解决项目实施过程中出现的问题。2.土地评估师负责土地评估业务的具体实施，包括现场勘查、资料收集与分析、评估方法选择与测算等。撰写评估报告，对评估过程和结果负责。对项目组成员进行业务指导和培训。3.房地产估价师协助进行与地上建筑物及附着物相关的评估工作，如建筑物价值评估、折旧计算等。提供房地产市场分析和专业意见，为土地评估提供参考。4.助理评估师协助土地评估师和房地产估价师进行现场勘查、资料收集、数据整理等基础工作。按照评估师的要求进行评估方法的部分测算和分析工作。5.资料收集与分析人员负责收集与评估项目相关的各类资料，包括法律法规文件、市场交易案例、土地利用现状资料等。对收集到的资料进行整理、分类、分析和归档，为评估工作提供数据支持。

七、时间进度安排（一）项目启动阶段（第1周）1.成立项目组，明确成员职责分工。2.与委托方签订评估业务约定书。3.制定项目工作计划。

（二）资料收集阶段（第23周）1.收集评估所需的法律法规、政策文件、技术标准等资料。2.向委托方收集土地权属证书、土地出让合同、土地利用现状图、地上建筑物产权证明等资料。3.收集土地交易案例、收益数据、成本费用资料等市场相关资料。

（三）现场勘查阶段（第4周）1.项目组人员前往评估对象所在地进行实地勘查。2.查看土地及地上建筑物情况，核实相关信息，拍照记录。3.与土地使用者或相关权益人沟通，了解土地使用现状和未来规划。

（四）资料分析与评估测算阶段（第57周）1.对收集到的资料进行整理、分类和分析，核实资料的真实性、完整性和有效性。2.按照选定的评估方法进行具体的评估测算，确定各项参数取值。3.对不同评估方法的测算结果进行比较和分析。

（五）内部审核阶段（第8周）1.完成初步评估报告。2.组织项目组内部审核，对评估报告进行全面审查，提出修改意见。3.根据审核意见对评估报告进行修改和完善。

（六）报告出具阶段（第9周）1.形成正式的土地评估报告。2.将正式评估报告提交给委托方，并进行沟通和解释。

八、服务承诺（一）遵守职业道德规范严格遵守土地评估行业的职业道德规范，坚持独立、客观、公正的原则，保守评估过程中知悉的委托方商业秘密和评估信息。

（二）保证评估质量确保评估工作按照国家法律法规、评估准则和技术规范的要求进行，保证评估报告的质量，对评估结果的准确性和公正性负责。

（三）按