房地产市场分析

房地产市场分析1、政策分析

1.1政策调控呈现常态化，房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点减少供给、启动房地产政策干预收紧信贷、加大税率抑制需求全面扩大需求增加供给、抑制需求、调控房价财政政策两年内（后来变为五年）转让住房征收营业税减免营业税期限由5年将为2年营业税免征时限恢复到5年货币政策第一套首付20%，二套房适度提高对开发商自有资金不低于开发项目总投资30%央行六次加息实施差异化货币利率提高二套房首付央行五次减息二套房利率优惠支持开发商融资和信贷央行二次加息限贷不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款土地政策以招拍挂的方式公开出让土地使用权土地出让实行“收支两条线”管理新增土地使用费增收标准提高一倍放宽土地款支付期限和比例严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400万套保障性住房10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房调控政策重点房地产税信贷紧缩、限购加大闲置土地供应保障性住房政策1.2房产税试点成定局，税率低、范围窄、推广难度大，难以达到抑制房价效果短期内很难在向其他城市推广税率与房价涨幅相比，影响有限征收对象范围较小韩国在2003年-2007年征收房屋财产税、资本利得税来控制房价，但在此期间韩国房价依旧持续上涨。房产税调控房价的反例15%38.9%房价涨幅计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。0.8%重庆对新买房的第二套住房；人均免征面积60~70平方米0.5%~0.6%上海实施方案征收税率房产税拟征收方案房产税的局限1.3信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求，以时间换空间，对市场影响大去年10月份至今，两次加息，四次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位,中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%，银行信贷额度进一步收紧。限购城市限购令出台先后20天成交套数变化未限购城市9.11-9.30与10.20-11.8成交套数变化上海-18.9%重庆-44.0%广州-46.1%长沙9.9%天津4.0%青岛60.0%杭州-41.7%无锡-36.1%苏州-18.0%东莞-13.4%深圳-46.6%南昌-1.4%南京-35.1%石家庄-13.1%宁波-46.5%昆明74.4%大连223.9%哈尔滨22.0%福州-22.8%惠州5.6%小计-19.1%佛山173.6%合计-2.6%全国共有23个城市出台了限购政策，在住房和城乡建设部（下称“住建部”）的督办之下，执行“居民限购房产”的城市范围要扩大到30个。1.4严查土地闲置，提高土地供应利用效率，增加房地产市场供给，规范行业发展截至2009年12月31日，全国因企业原因和政府原因造成闲置尚未完成整改处置的闲置土地分别为200余宗、500余宗，面积分别为1000余公顷、2000余公顷。2000年至2009年十年间，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，仅这十年已出让但未完成开发的土地面积就已接近12亿平方米。2011.1.10土地闲置房企将被全面禁止贷款2010.12.16国土部启动土地违法问责行动2010.09.27国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地2010.09.04首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%近期严查土地闲置相关政策2、经济因素

2.1经济处在转型阶段，需要房地产行业支持中国国家发改委副主任张晓强在接受采访时表示，中国2010年全年国内生产总值达到39.5万亿人民币，GDP增长率达到约10.1%，高于09年的9.2%。经济已经复苏。在经济增长的“三驾马车”中，出口受到欧美经济疲软、人民币升值等影响，出口增长受到限制。内需和投资更多承担起推动经济增长的重任。2.2CPI年中有望回稳，不再有更严厉信贷政策出台，房地产发展环境趋稳假设政策走势市场走势通胀房价出台一些刺激房地产需求的信贷和税收政策房企政策环境改善，房地产成交量、房价上升通胀房价国家要实现经济结构转变，对房地产限贷依旧从紧，但行业发展未到崩溃阶段房地产企业分化，部分加快销售，部分放缓工期，市场小幅震荡通胀房价政策没有转回的余地，紧缩政策更加严厉开发商利润水平被压制，现金流紧张，被迫放缓进度，房价出现下滑2011CPI与房地产走势分析通货膨胀建安成本工资收入租金回报信贷利率房地产价格财富效应托宾Q效应资产负债表效应消费投资投资总需求通货膨胀直接影响间接影响2.3人民币升值预期存在，吸引热钱流入地产市场，助推房价上涨今年以来人民币升值压力逐渐增大，伴随加息的预期，大量热钱等待进入国内。截止2010年11月份，房地产利用外资和外商直接投资的金额已经超过2007年水平，同比分别提高59.03%和59.83%。2010年11月15日外汇局再次出台限外令，限制境外个人及机构在境内买房，新政对抑制热钱流入、控制房地产投机需求将起到促进作用。人民币升值预期效应及热钱流入财富效应房地产需求增加国外资金大量涌入房价上涨3、社会因素

城市化进程、人口红利为房地产持续发展提供动力截止2009年底，我国总抚养比为36.21%，我国仍处于人口红利期。预计我国人口机会窗口将在2035年左右关闭，还有20余年的人口红利期。在这个阶段，新生代青壮年的增加，将产生新的住房需求，成为支撑地产市场繁荣的重要力量。目前中国城市化率仅为46.2％，不及世界城市化平均水平（47.8％）。中国人口城市化比例若从现在的46.2％提高到将来的60％以上，那么，这就意味着将至少还有2.2亿人口必须进城。2.2从长期来看，房地产行业依旧处在向上发展空间，短期内，受政策调控，增长阻力较大从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是在政策调控的影响下，上涨的空间逐渐减弱。从短期来看，在政策刺激作用下，2009年房地产行业实现复苏，房地产销售面积大幅增加，实现去库存化，2010年开发商普遍增加库存，大量商品房有望在2011年释放，但在政策的干预下，业绩增长阻力较大。补库存去库存2.32010补库存成效明显，2011年房地产市场供给充足预计2010年全年，在建商品房施工面积总量超过30亿平方米，新开工商品房的住宅面积能够达到12亿平方米，为今年的房地产市场提供了充足的商品房。010002000300040005000600070002009年02月2009年04月2009年06月2009年08月2009年10月2009年12月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月051015202530354045房地产投资额（亿元）投资额同比增幅2.4房地产市场需求依旧旺盛从2005年起每年的商品房销售量都大于同期商品房的竣工面积。一方面，国内目前投资渠道不畅，加之通货膨胀、人民币升值压力、热钱流入等影响，促使房地产需求加大。另一方面，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离，并且明显落后于美日等发达国家，城市住房短缺问题仍然严峻。2.5市场逐渐开始分化，一线城市发展空间减小，二、三线城市潜力无限一线城市由于房地产价格较高，投资性、投机性行为较多，对信贷政策的收紧较为敏感，政策出台后，成交量出现大幅下滑。二、三线城市房地产价格高估程度不大，发展空间较大，自主、投资、投机性需求均较为旺盛，政策的传达力度相对较弱，市场依旧向好。各城市居住用地年增长率一二线城市房地产成交量2.7受信贷紧缩影响，行业资金趋紧，融资能力将成为今年考量房企的重要指标在2010年房地产的开发资金来源中，国内贷款占比12%，自筹资金26%，资源资金14%，其他资金29%，定金及预付款占比17%。随着国家紧缩