碧桂园集团投资拓展工作管理办法试行12-5颁布旧版本

碧桂园集团投资拓展工作管理办法试行12-5颁布旧版本（一）目的为规范碧桂园集团投资拓展工作流程，提高投资决策科学性和效率，有效防范投资风险，实现集团战略目标，特制定本办法。（二）适用范围本办法适用于碧桂园集团及所属各区域公司、项目公司的投资拓展工作。（三）基本原则1.战略导向原则投资拓展工作应紧密围绕集团战略目标，确保投资项目符合集团整体发展方向。2.效益优先原则注重投资项目的经济效益和社会效益，追求投资回报最大化。3.风险可控原则对投资项目进行全面风险评估，采取有效措施控制风险，确保投资安全。4.规范运作原则严格按照国家法律法规和集团内部规定开展投资拓展工作，确保程序合规、操作规范。二、投资拓展组织架构与职责（一）集团投资拓展中心1.负责制定集团投资拓展战略、政策和制度。2.统筹规划集团投资布局，筛选和储备优质投资项目。3.组织开展重大投资项目的前期调研、可行性分析和投资决策。4.指导和监督各区域公司投资拓展工作，协调解决投资拓展过程中的重大问题。（二）区域公司投资拓展部1.贯彻执行集团投资拓展战略、政策和制度。2.根据集团投资布局，负责本区域内投资项目的拓展、筛选和初步调研。3.组织开展区域内投资项目的可行性研究报告编制，进行项目风险评估。4.协助集团投资拓展中心进行重大投资项目的谈判、签约等工作。5.负责与当地政府部门、合作伙伴等沟通协调，建立良好的合作关系。（三）项目公司投资拓展相关职责配合区域公司做好项目投资拓展的相关辅助工作，提供项目所在地的市场信息、政策动态等。三、投资拓展流程（一）项目信息收集1.信息来源渠道政府部门发布的土地出让、城市规划等信息。房地产中介机构、行业协会提供的项目转让、合作开发等信息。合作伙伴、业内人士推荐的项目信息。公司内部员工发现的潜在项目信息。网络、媒体等公开渠道获取的项目信息。2.信息收集要求收集的项目信息应真实、准确、完整，包括项目基本情况、土地性质、规划指标、周边配套、市场价格等。对收集到的信息进行分类整理，建立项目信息库，并及时更新。（二）项目初步筛选1.筛选标准符合集团投资战略和区域布局要求。具备良好的市场前景和经济效益，预计投资回报率达到集团设定标准。土地性质合法合规，不存在权属纠纷。项目所在地基础设施完善，交通便利，人口密度和购买力符合项目定位。2.筛选流程区域公司投资拓展部对收集到的项目信息进行初步筛选，填写《项目初步筛选表》，提出是否进一步跟进的建议。对于初步筛选通过的项目，建立项目跟踪档案。（三）项目尽职调查1.尽职调查内容土地情况：包括土地出让合同、土地权属证书、土地规划条件、土地使用年限等。市场情况：当地房地产市场供需状况、价格走势、竞争态势等。项目规划：项目的总体规划、详细规划、建筑设计方案等。财务状况：项目的成本预算、资金来源、预期收益等。法律风险：项目是否存在法律纠纷、诉讼案件、行政处罚等。2.尽职调查方式实地考察：对项目所在地进行实地走访，了解项目现状和周边环境。资料查阅：查阅项目相关文件、合同、报表等资料。访谈调研：与当地政府部门、土地所有者、合作方、业内专家等进行访谈，获取相关信息。数据分析：对市场数据、财务数据等进行分析，评估项目可行性。3.尽职调查团队组成由区域公司投资拓展部牵头，会同法务、财务、工程等相关部门人员组成尽职调查团队，必要时可聘请外部专业机构协助开展调查。（四）项目可行性研究报告编制1.编制要求根据尽职调查结果，由区域公司投资拓展部组织编制项目可行性研究报告，报告应包括项目概述、市场分析、项目规划、开发建设方案、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析与对策等内容。2.报告审核区域公司投资拓展部将编制完成的可行性研究报告提交区域公司管理层审核，审核通过后报集团投资拓展中心。集团投资拓展中心组织相关部门对报告进行会审，提出修改意见，区域公司投资拓展部根据会审意见对报告进行修改完善。（五）项目投资决策1.决策机构集团投资决策委员会是集团投资拓展项目的最高决策机构，负责对重大投资项目进行审议和决策。2.决策流程区域公司投资拓展部将修改完善后的可行性研究报告及相关资料提交集团投资决策委员会。投资决策委员会委员对项目进行审议，根据审议结果进行表决。表决通过的项目，由集团投资拓展中心下达投资决策批复；表决未通过的项目，终止投资程序。（六）项目谈判与签约1.谈判准备根据投资决策批复，区域公司投资拓展部制定项目谈判方案，明确谈判目标、策略和人员分工。收集谈判所需资料，了解对方情况和诉求。2.谈判过程由区域公司投资拓展部牵头，会同法务、财务等相关部门人员与项目对方进行谈判。谈判过程中，要坚持原则，灵活应对，争取达成有利于公司的合作协议。3.签约谈判达成一致意见后，签订正式合作协议。合作协议应明确双方权利义务、项目开发进度、资金支付方式、违约责任等条款。签约后，将合作协议报集团投资拓展中心备案。（七）项目实施与后续管理1.项目实施项目公司按照合作协议和项目开发计划组织项目实施，确保项目按时、按质、按量完成。区域公司投资拓展部负责对项目实施过程进行监督和协调，及时解决项目实施过程中出现的问题。2.后续管理项目交付使用后，区域公司投资拓展部应跟踪项目运营情况，收集客户反馈，总结经验教训，为后续投资拓展工作提供参考。同时，对项目的投资收益进行核算和评估，确保实现投资目标。四、投资风险管理（一）风险识别与评估1.风险识别在投资拓展过程中，对可能面临的风险进行全面识别，包括市场风险、政策风险、法律风险、财务风险、经营风险等。2.风险评估采用定性与定量相结合的方法，对识别出的风险进行评估，确定风险发生的可能性和影响程度，划分风险等级。（二）风险应对措施1.市场风险应对加强市场调研和分析，及时掌握市场动态，合理制定项目定位和营销策略，降低市场波动对项目的影响。2.政策风险应对密切关注国家和地方政策法规变化，及时调整投资策略，确保项目符合政策要求。积极与政府部门沟通协调，争取政策支持。3.法律风险应对在项目尽职调查、谈判签约等过程中，充分发挥法务部门作用，对项目进行全面法律审查，防范法律风险。签订合同前，确保合同条款合法合规、明确清晰，避免法律纠纷。4.财务风险应对加强项目财务预算管理，合理安排资金，确保项目资金链安全。对项目的融资方案进行优化，降低融资成本。严格控制项目成本，提高资金使用效率。5.经营风险应对建立健全项目公司运营管理体系，加强团队建设，提高项目运营管理水平。制定完善的项目开发计划和应急预案，及时应对项目实施过程中出现的各种问题。（三）风险监控与预警1.建立风险监控机制定期对投资项目进行风险排查，及时发现风险变化情况。对风险监控过程中发现的问题，及时采取措施进行处理。2.风险预警设定风险预警指标和阈值，当风险指标达到预警值时，及时发出预警信号。相关部门根据预警信号，迅速采取应对措施，降低风险影响。五、投资拓展工作考核与激励（一）考核指标1.投资项目数量考核区域公司投资拓展部完成的新投资项目数量。2.投资项目质量从项目的市场前景、经济效益、风险控制等方面对投资项目质量进行考核。3.投资回报率考核投资项目实现的实际投资回报率。4.项目推进进度考核投资项目从信息收集到签约、实施等各阶段的推进进度。（二）考核方式1.定期考核集团投资拓展中心每年对区域公司投资拓展部进行一次定期考核，考核时间为次年年初。2.不定期抽查集团投资拓展中心不定期对区域公司投资拓展工作进行抽查，检查工作执行情况和项目进展情况。（三）激励措施1.对投资拓展工作成绩突出的区域公司投资拓