甘肃省物业服务收费管理实施办法

甘肃省物业服务收费管理实施办法一、总则1.目的为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》等法律法规及国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。2.适用范围本办法适用于本省行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。3.基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

二、物业服务收费的定价形式1.政府指导价（1）实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。（2）具体收费标准由业主与物业服务企业在规定的基准价及其浮动幅度内协商确定。2.市场调节价实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、市场供求状况等因素协商确定收费标准。

三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.人员费用物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用（1）公共建筑及道路、共用设施如电梯、消防设备、给排水系统等的日常运行维护保养费用。（2）小区内路灯、景观灯等照明设施的电费及维护费。3.绿化养护费用小区内草坪、树木、花卉等绿化植物的浇水、施肥、修剪、病虫害防治等费用。4.清洁卫生费用（1）小区公共区域的日常清扫保洁费用。（2）垃圾收集、清运及处理费用。5.秩序维护费用（1）小区出入口、巡逻区域等的安全保卫人员费用。（2）安全监控系统的运行维护费用。6.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用7.办公费用物业服务企业用于日常办公的文具、纸张、水电费等费用。8.管理费分摊物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关物业的正常管理服务而发生的费用分摊。9.固定资产折旧物业服务企业拥有的用于物业管理服务的固定资产折旧费用。10.经业主同意的其他费用

四、物业服务收费的计费方式1.包干制物业服务费用实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。业主按照物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。2.酬金制物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主按照物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳物业服务资金，物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

五、不同类型物业的收费规定1.住宅物业（1）新建普通住宅物业销售前，建设单位应当按照国家和本省规定，通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务合同。（2）建设单位依法与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业服务合同的内容，包括物业服务标准、收费标准、计费方式等。（3）业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对物业服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。（4）住宅物业服务收费实行等级管理，根据物业服务的不同标准分为不同等级，具体等级标准由各地房地产行政主管部门会同价格主管部门制定并公布。2.非住宅物业非住宅物业服务收费及物业服务合同的签订、履行等，由业主和物业服务企业按照市场规则协商确定。

六、物业服务收费的相关规定1.停车服务收费（1）物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。（2）业主对其拥有的车位、车库，在满足自用的前提下，可以依法出租、出售。（3）利用物业共用部位、共用设施设备停放汽车的，应当经相关业主、业主大会同意，并收取场地占用费。场地占用费标准由业主大会与物业服务企业协商确定。（4）物业服务企业应当将停车服务收费单独列账，独立核算，并定期向业主公布收支情况。2.二次供水、供电、供气、供热费用（1）物业管理区域内的二次供水、供电、供气、供热等费用，按照价格主管部门的规定执行。（2）物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。3.装饰装修管理费用物业服务企业可以向业主或者装修人收取装饰装修管理服务费，具体标准由双方协商确定，但不得高于实际发生的成本支出。

七、物业服务收费的监督管理1.价格主管部门职责价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。（1）对实行政府指导价的物业服务收费，监督检查其是否在规定的基准价及其浮动幅度内执行。（2）对实行市场调节价的物业服务收费，检查其是否按照公平、合法和诚实信用的原则定价。（3）受理业主、业主委员会、物业服务企业及其他组织和个人对物业服务收费违法行为的投诉和举报。2.房地产行政主管部门职责房地产行政主管部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。（1）制定物业服务质量标准和规范，指导和监督物业服务企业的服务行为。（2）对物业服务企业的资质进行管理，促进物业服务企业提高服务水平。（3）协调处理业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。3.其他监督措施（1）建立物业服务收费明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。（2）业主有权对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督，对发现的问题可以向物业服务企业提出意见，也可以向房地产行政主管部门或者价格主管部门投诉。（3）物业服务企业应当定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主的监督。

八、法律责任1.物业服务企业的责任（1）物业服务企业违反本办法规定，不按照物业服务合同约定提供服务或者擅自提高收费标准的，业主有权拒绝交纳相应费用，并可以向房地产行政主管部门或者价格主管部门投诉。（2）物业服务企业有下列情形之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；不按照规定明码标价的；采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；强制或者变相强制服务并收费的。2.业主或者使用人的责任