房产抵押贷款的风险及防范

赢了网法律咨询遇到债务纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房产抵押贷款的风险及防范核心内容：房产属于大件物品，房地抵押贷款存在着什么风险？应该如何防范这些风险呢？下面由\o"赢了网"赢了网小编为您详细解答，希望对您有帮助。

房产抵押贷款的风险及防范

近年来，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大,机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现,银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险

(一)租赁权对抗的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

(六)共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

(七)抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

(八)房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。

二、防范房产抵押贷款风险的对策

(一)深入调查，防止“先租后抵”

银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

(二)认真办理抵押登记

银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。

(三)注意土地的性质和使用期限

银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

(四)加强贷后检查，防止土地用途变更

银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

(五)对在建工程抵押贷款重点管理

由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利于银行，因此，银行应适当降低在建工程抵押贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款，银行应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本行，往来款项要通过本行办理，随时监督借款人资金使用情况。

(六)共有财产抵押要求所有财产共有人签字

银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

(七)银行应培养自己的房产评估师

为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。

(八)调查清楚借款人的房产数量

银行发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，银行一律不予办理抵押贷款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。

(九)重视借款人第一还款来源

银行发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源;不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

债务纠纷法律常识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律在线援助的帮助。来源：（房产抵押贷款的风险及防范/l/zw/59702.html）精彩推荐：赌债是否受法律保护/l/zw/168769.html略论企业诚信评价体系的建立/l/zw/168761.html这些追债方法，也许会给你带来牢狱之灾，你造吗/l/zw/168760.html温州一储户存款被冒领储蓄所被判承担责任/l/zw/168752.html追债有什么方法是常用的/l/zw/168751.html债权与债务的区分/l/zw/168743.html债权债务抗辩权的种类如何区分/l/zw/168742.html略论企业诚信评价体系的建立/l/zw/168734.html3000万债务‘套牢’九湖镇政府/l/zw/168733.html诈骗罪还是属于债务纠纷/l/zw/168725.html女子被判共同赔偿丈夫所欠情妇债务/l/zw/168724.html俩贼铝壶铝锅不放过‘搬走’邻居整个家/l/zw/168716.html民间借贷未约定逾期还款利息该怎么主张预期利息/l/zw/168715.html女方欠下巨额债务男方诉请离婚获准/l/zw/168707.html蔡兴美与吴达贤财产债权损害赔偿纠纷上诉案/l/zw/168706.html如何延长债务纠纷的诉讼‘保质期’/l/zw/168698.html以公司名义出具欠条未获授权个人担责/l/zw/168697.html孔某债务纠纷案/l/zw/168689.html论加倍支付迟延履行债务利息的法律适用/l/zw/168688.html在盖有单位公章的空白纸上书写的欠条对单位未必发生法律效力/l/zw/168680.html企业在欠款纠纷中应注意的几个法律问题/l/zw/168679.html郝董身陷欠款纠纷无法赴英/l/zw/168671.html此案案由能否确定为民间借贷纠纷/l/zw/168670.html‘债权人同意’是发生债务承担的生效要件和/l/zw/168662.html谈夫妻共同债务与个人债务问题的认定/l/zw/168661.html想要成为担保人，要满足哪些条件/l/zw/168653.html民间借贷中应注意的法律问题/l/zw/168652.html裁判文书对夫妻共同债务分割之效力/l/zw/168644.html专业公司企业商账追收所依靠的四个基础/l/zw/168643.html逾期利息计算的起算时间及方法/l/zw/168635.html债权的产生/l/zw/168634.html延迟付款要加倍支付罚金/l/zw/168626.html民间借贷无借条，应当如何讨要借款/l/zw/168625.html李某夫妇清偿债务纠纷/l/zw/168617.html逼迫债权人交出欠条构成抢劫罪/l/zw/168616.html赖账逼疯银行职员/l/zw/168608.html对借条来源存异议缺乏证据债务人被判返还借款/l/zw/168607.html该债务属个人债务抑或夫妻共同债务/l/zw/168599.html破产企业债务人要求交付增值税发票应如何处理/l/zw/168598.html债权债务概括移转的形式有哪些/l/zw/168590.html把握企业债务处理二/l/zw/168589.html对化解乡村债务的思考与建议/l/zw/168581.html罗成凤诉韩永洲民间借贷纠纷案/l/zw/168580.html债务的类型/l/zw/168572.html企业改制的债务清偿案例/l/zw/168571.html行使因债务人放弃到期债权惹起的撤销权的条件有哪些/l/zw/168563.html借条概念详解/l/zw/168562.html个体工商户的债务由个人还是家庭承担/l/zw/168554.html仅有发票不能作为债权凭证/l/zw/168553.html广州民间借贷火爆利率一周涨四成/l/zw/168545.html重庆规定乡镇一律不得举借新债搞建设/l/zw/168544.html恶意转移财产/l/zw/168536.html你所不知道的债务人权利/l/zw/168535.html施工企业工程拖欠款的应对/l/zw/168527.html民间借贷案件中，网络聊天记录怎样可以成为证据/l/zw/168526.html深陷‘老赖门’的浙商陈金义/l/zw/168518.html对方欠钱不还/l/zw/168517.html夫妻债务认定的案例分析/l/zw/168509.html民间借贷新司法解释出来后，民间借贷的法律适用问题/l/zw/168508.html离婚协议约定各自还债法院判决债务连带偿还/l/zw/168500.html恋爱时借的钱还能讨回来吗/l/zw/168499.html完善破产法让破产企业难逃债务/l/zw/168491.html施工企业工程拖欠款形成原因分析/l/zw/168490.html民间借贷的诉讼时效/l/zw/168482.html关于担保期限的相关法律规定/l/zw/168481.html债务转移中债权人同意的效力与形式/l/zw/168473.html货币从紧推高义乌民间借贷利息/l/zw/168472.html企业在欠款纠纷中应注意的几个法律问题/l/zw/168464.html只有口头约定，没有借据的债务纠纷如何处理/l/zw/168463.html婚内借款的性质与效力认定/l/zw/168455.html担保之债是夫妻共同债务吗/l/zw/168454.html债务压得喘气难干部干得心不安/l/zw/168446.html审理夫妻共同债务纠纷裁判思考方法/l/zw/168445.html逼人写下欠条是否有效/l/zw/168437.html企业货款被拖欠而产生损失的法律综合防治/l/zw/168436.html网上借贷的法律常识和注意事项/l/zw/168428.html派出所副所长欠巨额债务举家失踪/l/zw/168427.html个体工商户的债务承担/l/zw/168419.html借条，欠条，哪个‘效力