济南房地产市场分析

2021年济南房地产市场分析超规模大盘研究简述04济南各区域及代表工程销售分析03济南房地产市场总体分析02

济南房地产宏观背景分析01报告目录济南市经济社会开展状况及其与主要城市的比较济南11年GDP总量排名省内第三，低于青岛、烟台；GDP增速处于省内最低，但高于全国9.2%的水平山东省GDP2021年为2021年的110.9%数据来源：山东省统计年鉴济南市经济社会开展状况及其与主要城市的比较济南市11年人均可支配收入省内排名1，略高于青岛；人均GDP省内排名第6〔按常住人口计算〕数据来源：山东省统计年鉴济南市经济社会开展状况及其与主要城市的比较济南市人均可支配收入持续走高，房价收入比从2021年开始到2021年有所上涨，2021年回落数据来源：中指数据库-宏观数据库，国家统计局济南经济社会开展状况及其与主要城市的比较根据国际经验，红色框内的城市处于GDP及城市化的快速开展阶段，其新建住宅需求较多，房价收入比应比其他区域高，而济南在此区域内房价收入比较低，说明其泡沫化程度较低，房价与居民收入相对适应，而房价收入比有进一步上升空间。注：气泡宽度为“房价收入比〞数据的1/20人均GDP城市化率济南市人口密度及省内比照济南市人口密度排名省内第二，高于青岛市；面积排名省内第十，低于青岛市数据来源：全国人口普查数据济南市人口增速处于山东省第二位，仅低于青岛市；青岛、济南人口省内占比增加较多，而其余绝大多城市人口占比有所下降，人口向济南、青岛聚集较为明显，济南人口及住宅需求有较强的上升空间济南市人口增速及省内占比2000-2021年全国人口年化增长率=0.57%数据来源：全国人口普查数据济南市人均居住建筑面积济南市城镇人口人均居住建筑面积呈现持续增长的趋势，略低于全国平均水平，但高于青岛；预计城市化的快速开展及人口规模的快速增加是济南新建住宅需求的主要来源，而北京的改善型需求相对较多数据来源：国家及省市统计局济南房地产市场总体分析02济南房地产行业企业关注度根据外地企业进驻个数排名来看，济南市场对于百强前20名企业有较强的吸引力，行业竞争的剧烈情况处于全国中上水平1-5月全国土地成交趋冷，但在二三线城市土地成交活泼；济南排名第四，且平均每幅建筑面积处于前列，大宗拿地较多全国经营性用地成交建面排名前十〔2021年1-5月〕数据来源：CRIC，2021年数据截止至5月底城市武汉成都沈阳济南重庆大同唐山天津常州合肥年份1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月幅数6667102577133211938436占地（万平方米）446377502358519352442391298196建筑面积（万平方米）145712511062106010601046827697686663平均每幅建筑面积（万平方米）22.118.710.418.614.931.73.97.58.218.4金额（亿元）268124138168198505412815962楼面地价（元/平）183699412991581186847565618302319938最高溢价率122%54%159%——81%——253%71%50%83%商业成交占比10%24%20%37%22%34%24%42%29%18%住宅成交占比85%76%77%63%63%66%66%51%71%69%济南住宅用地市场分析济南住宅用地供销走势〔2005-2021〕数据来源：中指数据库-土地版济南住宅用地成交规划建筑面积于08年出现急增，09年回落后，10年企稳上升，成交率持续走高、流拍率减少，而2021年1-10月成交规模已超过09、10年，预计12年到达1200万平方米左右，与11年持平，为未来提供巨大的供给量，加剧供大于求的市场关系济南住宅用地市场分析济南住宅用地成交均价2021年有明显上升，但未到达09年的历史高位；且2021年溢价率与2021年均约等于0，为历史最低数据来源：中指数据库-土地版济南住宅用地市场分析济南住宅用地市场分析在16个典型二线城市的待开发住宅用地存量规模排名中，济南相对较少〔排名第14〕；且待开发住宅用地存量的出清周期，济南亦处于中等水平〔排名第9〕数据来源：中指研究报告，各城市待开发住宅用地存量的计算公式是：近三年半住宅用地成交总量〔总建筑面积〕-2021年住宅销售面积*60%-2021年住宅销售面积*70%-2021年上半年住宅销售面积*80%。济南自2005年以来商品住宅销售面积一直递增，虽10、11年增速有所下降，但依旧保持较高水平数据来源：中指数据库-交易数据库济南住宅市场分析——销售济南2021年商品住宅成交结构显示，刚需产品占据主导济南住宅市场分析——销售济南2021年至今销供比〔按销售面积/批准上市面积计算〕总体为1.18，明显优于青岛、北京等城市，并于今年4月份开始持续走高，反响其市场供给量并未加剧库存压力数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析——供销比济南住宅销售均价一直保持较高增速，且2004与2021年增幅到达20％以上，但11年增幅下滑较多数据来源：中指数据库济南住宅市场分析——成交均价济南商品住宅销售价格处于二线城市中等水平，今年平稳小幅上涨，但涨幅低于北京、上海、深圳等一线城市数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析——成交均价济南住宅市场分析——可售〔存量〕套数济南商品住宅可售(存量)套数于今年4月后有所回落，低于武汉、青岛、北京、上海、天津等城市可售(存量)套数数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析——出清周期济南出清周期于今年2月到达最高值，随后快速降低出清周期（按套）=目前可售套数/往前推6个月的平均销售套数时间北京上海广州深圳天津杭州南京武汉厦门福州青岛济南2012年7月8.8610.517.8020.446.657.4419.966.2510.7818.072012年6月10.1812.158.837.9424.358.559.6523.787.6413.7123.1114.712012年5月9.7414.3010.049.2428.5711.9811.3524.9810.2216.3921.1917.232012年4月10.7715.3012.8311.4829.0215.5411.9723.5214.6820.5420.5319.912012年3月11.8615.8211.9911.3027.1820.6812.8723.9115.0320.6418.4119.942012年2月16.6816.7512.7513.1129.4031.6416.4623.5016.1423.3316.2620.602012年1月16.7616.2112.6212.7526.7327.1718.2424.3615.9020.7915.8919.832011年12月15.6213.9012.3611.4221.7321.5517.4223.2914.0416.7713.9015.962011年11月18.3612.459.9210.1920.1619.3217.4822.6711.8612.6014.1714.122011年10月17.1110.758.918.4915.7815.4222.8610.6011.8313.5512.422011年9月15.7210.159.338.8514.8915.4323.5311.6810.7412.6112.942011年8月15.099.108.038.1414.2414.5723.3411.638.8112.5112.742011年7月15.3910.027.278.6415.3113.9423.1412.458.4912.329.492011年6月14.919.406.318.2013.4810.9622.6812.728.2710.818.562011年5月11.958.086.817.589.788.9421.8911.569.348.978.932011年4月10.737.789.417.388.467.8620.0310.817.617.429.052011年3月10.136.1610.335.856.826.2316.268.826.296.258.572011年2月9.174.8612.175.545.015.3514.977.355.585.958.782011年1月8.824.3615.206.234.425.0613.066.456.945.32数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南出清周期目前低于青岛、武汉、天津，而高于北上广深等一线城市数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析——出清周期济南住宅市场分析——住宅新开工面积济南住宅新开工面积于今年上半年并未出现与一线城市类似的下滑，开工热度依旧不减，销售/新开工面积的比值，济南高于青岛，低于其他大中城市，市场中期的供给量较大数据来源：中指数据库-开发经营数据库、统计局济南住宅市场预测单位：万平方米数据来源：批准上市面积来自中指数据库-交易数据库、房管所；2021年批准上市面积按照2021年至今的销供比估算；其他来自中指数据库-开发经营数据库、统计局住宅新开工面积于2021年至今涨幅较为明显，但2021年及今年上半年批准上市面积远低于2021年至今的新开工面积，可见开发商推盘上市的意愿较低，济南2021年1月至今年年6月的【〔新开工面积-批准上市面积〕/2021年上半年月平均销售面积】=22个月，即说明济南至少需要22个月来去化此新开工面积，再加上库存去化周期14.7个月，可见未来3年〔36.7个月〕济南市场供给根本供给充足；但其销售面积增长较快，而新开工面积增速逐步下滑，未来预计会对库存压力有所缓解青岛住宅市场预测青岛2021年1月至今年6月的【〔新开工面积-批准上市面积〕/2021年上半年月平均销售面积】=14.6个月，在加上库存去化周期23.1个月，可见未来3年多〔37.7个月〕青岛市场供给根本供给充足；而其销售面积下滑较多，而新开工面积增速有所上升，未来预计会对库存压力有所加大单位：万平方米数据来源：批准上市面积来自中指数据库-交易数据库、房管所；2021年批准上市面积按照2021年至今的销供比估算；其他来自中指数据库-开发经营数据库、统计局北京住宅市场预测北京2021年1月至2021年6月的【〔新开工面积-批准上市面积〕/2021年上半年月平均销售面积】=23.8个月，在加上库存去化周期10.18个月，可见未来3年〔33.8个月〕北京市场供给根本供给充足；但其销售面积增长较快，而新开工面积增速大幅下滑，未来预计会对库存压力有所改善单位：万平方米数据来源：批准上市面积来自中指数据库-交易数据库、房管所；其他来自中指数据库-开发经营数据库、统计局。济南住宅市场总结有利因素：省内人口向济南、青岛聚集，人口增速较快，处于城市化快速开展阶段人均可支配收入省内排名第一，高于青岛，购置力较强人均居住面积低于全国水平，有改善的需求济南销供比较好，住宅库存量有下降的趋势住宅销量持续提高，08-11年年均增速为28.5%待开发住宅用地存量在二线城市中处于中等水平，明显好于青岛库存面积处于中等水平，出清周期为14.7个月，略高于一线城市，而低于多数的二线城市，明显好于青岛济南住宅市场总结不利因素：08年以后土地成交量大幅持续走高，08-11年年均成交住宅建筑面积为960万平方米，12年预计到达1200万平方米，全国排名靠前新开工面积相对较多，从08年的391万平米增长到11年的830万平米，但12年增速明显下滑与住宅用地的供给量及新开工面积相比，住宅销量面积仅从08年的330万平米增长到11年的537万平米济南住宅市场总结中性因素GDP增速虽处于省内最低，但明显高于全国水平住宅成交均价持续走高，但是增速明显下滑，短期呈现平稳小幅上升之势房价收入比处于较低水平，房价泡沫不明显进入济南市场的大型房企较多，大型工程较多济南各区域及代表性工程销售分析03济南商品住宅市场分析数据来源：CRIC数据库单位：套单位：元/平方米济南商品住宅市场分析数据来源：CRIC数据库2021年1-9月，济南累计销售商品住宅约359万平方米，成交均价7399元/平方米。济南市主城区与城郊区之间均价落差较比其它省会城市较小，东、西、北部城郊区域销售速度相对均衡。济南商品住宅市场分析2021年1-9月，济南商品住宅市场仍以刚需类为主，其中80-100平米的成交占到35%；100-120平米的成交占40%，略高于供量；而140-180平米的产品供、销均占8%。绿地滨河国际城占地面积：291.42公顷建筑面积:700万平方米

开发商：绿地集团中海国际社区占地面积：178.2万平方米建筑面积:310万平方米

开发商：中海地产集团绿地国际花都占地面积：600万平方米建筑面积:160万平方米

开发商：绿地集团鲁能领秀城建筑面积:420万平方米

开发商：鲁能地产济南刚需代表性大盘绿地滨河国际城地理位置：天桥区济洛路以西，泺口南路以南，洛安路以北；开发商：绿地地产济南滨河置业总建面：规划约700万㎡，一期约15.5万㎡建筑形式：一期25栋24-34层高层。容积率：2.85户型：86-96m2两居、109-136m2三居160-172m2四居配套设施：规划有110万平米大型商业、幼儿园小学、体育馆。绿地滨河国际城日期成交面积成交套数成交均价成交金额2012年3月21,9032015,847128,073,1602012年4月27,3622476,036165,146,0102012年5月18,2061746,174112,399,8202012年6月12,0531146,15374,156,3902012年7月16,7801566,105102,434,0302012年9月18,5081666,090112,714,240汇总114,8121,0586,053694,923,6502021年销售情况统计2021年新入市的刚需大盘，对外宣传约700万平方米的大盘规划，首期3月开盘以低于区域均价的5900元/平方米入市，获得市场认可。截目到2021年9月30日，绿地仅以1352元/平方米的楼板价，于2021年9月取得现有15.4万平米的土地。数据来源：CRIC数据库绿地国际花都工程自2021年1月开正式开盘销售，截止到2021年9月份已经去化约37万㎡，累计成交均价为5977元/平方米，2021年1-9月成交均价仅为5702元/平方米。在售住宅产品地块于2021年取得，规划建面约89.6万平方米，楼板价为1320元/平方米同期取得商业地块，共计规划建面约17.2万平方米，楼板价为1140元/平方米。2021年5月与9月，再次购置了后期住宅与商业土块，住宅规划建面约43.3万平方米，楼板价为1265元/平方米，商业规划建面约37.6万平米，楼板价为862.5元/平方米。绿地国际花都数据来源：CRIC数据库中海国际社区地理位置：北靠南二环路沿市区沿阳光新路直达；开发商：中海地产集团总建面：规划约310万㎡，13个片区建筑形式：多层、高层、联排别墅。容积率：1.68户型：88-196平米的两居、三居、四居295-355平米联排、670平米双拼配套设施：3所幼儿园、3所小学、1所中学2所商业中心中海国际社区—普通住宅工程以全面的教育、商业、生活配套，以及良好的区位环境获得市场认可。工程自2021年5月开正式开盘销售，截止到2021年9月份已经去化普通住宅约51.7万㎡，累计成交均价为7470元/平方米。2021年1-9月，工程普通住宅产品实现35万平米的销量，2021年1-9月成交均价为7184元/平方米。在售住宅产品地块于2021年取得，规划建面约196万平方米，楼板价为1558元/平方米同期取得商业地块，共计规划建面约27万平方米，楼板价为1045元/平方米。数据来源：CRIC数据库别墅产品自2021年新政后，整体市场相对低迷，截止到2021年9月30日，别墅产品累计销售116套，销售面积5.26平方米，成交均价为13984元/平方米。自2021年起，未有大型商业入市，成交均为零散的商业，截止到2021年9月30日，商业产品累计销售32套，销售面积2732平方米成交均价为21381元/平方米。中海国际社区—别墅与商业数据来源：CRIC数据库鲁能领秀城地理位置：二环南路以北，西邻103省道；开发商：山东鲁能亘富开发总建面：规划约420万㎡，建筑形式：小高层、高层、别墅。容积率：0.97〔〕户型：86-182平米的两居、三居、四居187-500平米的叠加与双拼配套设施：整盘规划四所幼儿园、一所小学、一所初中、一所九年一贯制学校和一所高中、配套商街及大型购物中心数据来源：CRIC数据库鲁能领秀城—普通住宅销售周期成交面积成交套数成交均价销售金额2007年158,3421,2004,577724,707,6002008年168,4151,4625,122862,612,3402009年246,0772,3315,6981,402,168,7702010年104,2428968,077841,965,1002011年132,3921,0878,0591,066,947,1772012年（1-9）128,8021,0278,0071,031,340,320合计938,2718,0036,3205,929,741,307鲁能领秀城销售情况统计〔2007-2021年9月〕外乡企业历经六年，打造的规模大盘，已呈现百万平米，同时局部配套设施已投入运营。截止到2021年9月份已经去化普通住宅约93.8万平方米，销售速度相对较慢；累计成交均价6320元/平方米，前4年均价累计涨幅75%，2021年至今成交均价未能实现增长。工程以非常规渠道获得土地，从获批的规划体量来看，后续供量仍然较大。数据来源：CRIC数据库恒大城本案开发商：恒大地产占地面积:52万平方米

建筑面积:170万平方米开发商：明湖地产占地面积:12万平方米

建筑面积:30万平方米开发商：北大资源占地面积:8万平米

建筑面积:26万平米在售工程尚品燕园开发商：力高地产占地面积:5.4万平方米

建筑面积:21.5万平方米力高国际明湖·白鹭郡祥泰·新河湾开发商：祥泰地产占地面积:13.5万平方米

建筑面积:50万平方米济南东部区域竞品工程东部片区内，恒大城是具备规模竞争力的竞品，同时尚品燕园、力高国际、明湖·白鹭郡、祥泰·新河湾、东都国际等新工程将分别于9-12月相继入市，片区竞争压力将在未来一年增大。东部区域刚需竞品销售情况比照表项目名称销售周期成交面积（平方米）成交套数成交均价（元/平方米）成交金额(万元)楼板价（元/平方米）恒大城2011年222,77119006,892153,5411,0812012年1-9月85,8446996,35454,544尚品燕园2012年9月20,6982287,25415,0142,000力高国际2012年9月13,2501247,1699,4991,269明湖白鹭郡2012年7-9月69,0237146,99648,2911,233济南东部区域竞品工程数据来源：CRIC数据库恒大城2021年整体量价出现大幅下降，现阶段售价预计低于本钱。尚品燕园与力高国际作为全新楼盘，开盘低价的策略，受到客户的追捧。东部刚需竞品，2021年整体售价均普遍较低，售价普遍接近本钱。济南商品住宅市场分析销售情况小结：2021年济南住宅用地成交情况统计济南商品住宅用地成交走势（2012年1-9月）截止到2021年9月30日，济南市商品住宅用地成交约338万平米，规划总建筑面积达969万平米，但其中1、2、5月均无住宅地块成交。截止到2021年9月底，历下区土地成交量依然居首，热点区域主要集中在旅游路、奥体板块；除槐荫区外，城郊区经济及产业开展驱动力较弱，土地成交量低，其中历城区全年仅成交2宗地块住宅地块。2021年济南各城区住宅用地市场分析2021年济南各城区住宅用地市场分析2012年济南市六区土地价格（1-9月）单位：元/平方米而在土地价格方面，受西站版块的经济带动，槐荫区土地成交单价走高，居六区之首，而历下区的成交土地的楼面价仍然居于首位。济南商品住宅市场分析——住宅市场预测2021年1-9月，济南共计成交土地中商品住宅规划建筑面积约为969万平方米，保守估算2021年全年成交土地规划建筑为1300万平米。〔10-1月2成交量按前期月均值*3估算〕1300万平米/2021年3-9月平均销售面积〔55万〕=23.6个月2021年新增商品住宅潜在供量：单位：平方米数据来源：CRIC数据库排名2009年2010年2011年2012年1-10月份项目名称成交面积（万平米）项目名称成交面积（万平米）项目名称成交面积（万平米）项目名称成交面积（万平米）1海尔绿城20.7绿地卢浮公馆23绿地国际花都28.76中海国际社区35.23(47)2鲁能领秀城20.4恒大绿洲23恒大城21.43绿地国际花都16.47(21.5)3名士豪庭16.6鲁能领秀城18恒大名都16.65万象新天14.454中海紫御东郡16.3中海奥龙观邸17中海国际社区13.73鲁能领秀城13.14(20)5银丰花园13.4恒大名都16.3鲁能领秀城13.20绿地滨河国际城11.48(17.5)济南商品住宅市场分析2021-2021年济南普通住宅销售排行TOP５数据来源：CRIC数据库，世联地产提供万象新天的去化预测销售周期销售套数销售面积（平方米）销售单价销售金额（万元）2011年度以前94394,2335,99656,5042011年度1,139117,5836,63978,0732012年度1-9月1,432144,5006,00086,703合计3,514356,3166,210221,280万象新天累计销售情况统计如截止至2021年底，万象新天大一期累计实现销售40万平米，余量按60万米计算，如按年均去化20万平米的速度，还需要3年的销售周期。研究思考超规模大盘研究简述05中心城区土地资源的匮乏，郊区的大盘开发已成为了地产大盘的开发主流郊区〔新城〕大盘开发模式解构开发模式分类典型项目案例单纯住宅模式碧桂园凤凰城、世纪城、恒大城主题驱动模式奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展）旅游地产模式华侨城、海南清水湾、天津星耀五洲总部基地（商务花园）模式北京总部基地产业整合模式绿地盘龙谷文化城传统工业地产模式北京星网工业园（亦庄开发区）结合上述郊区大盘开发模式的分析以及集团现有开发工程的实际情况，那么针对性的在单纯住宅类、主题驱动类、旅游地产这三大模式中，分别选取了具备快销与高价值营造两方面特质，且规模在百万平米以上大盘及企业，进行典型性案例的研究。案例选取说明恒大地产集团：集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2021年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标准化运营的精品地产领导者，连续六年荣登中国房地产企业10强。集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。恒大集团特点：多元一体-整合一条龙恒大房地产开发公司【中国一级资质】

恒大建筑工程公司【中国一级资质】恒大建筑设计院【中国甲级资质】恒大物业管理公司【中国一级资质】恒大地产—标准化标兵滚动开发，高效运作，明确“规模+品牌〞的开展战略59拿地标准化建立产品线体系材料使用标准化工程管理标准化品牌战略合作伙伴营销标准化——建立6大标准化体系，实现标准化运营模式恒大地产—标准化标兵铂金级商业会所、世界级风情商业街联袂铸就了巅峰人士的专属荣耀幅员。铂金级商业会所、世界级风情商业街使急躁的人们忘记工作、生活中的烦恼，充分享受购物、休闲、娱乐的乐趣，吸引高端人士融入到快乐工作、拥抱自然的气氛中，提升了地块的人气。恒大地产—标准化标兵运动中心医疗中心商业中心教育中心医疗中心：世界级医疗设备；提供私人健康效劳；一对一的全程跟踪记录教育中心：国际一流资质的教育机构；配备多功能运动设施；高贵精神的修养与传承恒大地产—标准化标兵超五星级酒店国际会议中心铂金级超五星酒店，内部打造了：豪奢私人会客室豪华私人餐厅总统级阅景套房国际级会议中心，内部下设了：沙发会议室各种会议报告厅国际级多媒体会议系统恒大地产—标准化标兵恒大地产配套标准体系航母级配套标配：五星会所+商业街+教育配套增配：五星酒店+会议中心+商业中心+医疗中心世纪金源集团—“造城〞先驱项目名称占地面积（万m2）总建筑面积（万m2）容积率绿化率年均开发（万㎡）开发现状北京世纪城1463701.735%144售罄昆明世纪城2454801.530.2%250售罄贵阳世纪城3366002.130%211售罄合肥滨湖世纪城1004003.0740%188售罄长沙湘江世纪城1674543.560%181尾盘重庆世纪城4368872.6635%在建在售南京长江世纪城5991300——在建未开工世纪金源已开发工程规模均在400万㎡以上，并坚持大批量集中开发集中销售，每工程年均开发面积超过180万㎡，旺销期月均销售1000套以上世纪金源集团—“造城〞先驱超级工程配套业态规划项目配套公建业态构成北京世纪城68万平米购物中心、

6.7万平米GOLF练习场、2.7万平米休闲公园5000平米社区服务中心，九年制学校、幼儿园昆明世纪城35万平米购物中心、25万平米为巨型公园；7.5万平米的六星级酒店8万平米的商业街、5.5万平米学校、3.6万平米医院贵阳世纪城25万平米购物中心、700亩原生林地、3座山体公园、7万余平米商务写字楼、7.3万平米五星级大饭店长沙世纪城20万平米购物中心、35万平米花园、6.7万平米的学校、6.6万平方米商铺、1.5万平米音乐厅、2.5万平米图书馆、2万平米博物馆、7.6万平米大饭店合肥世纪城40万平米购物中心、约8万平米商业街、小学2座、中学1座、幼儿园2座数据来源：CRIC系统，

搜房网世纪金源集团—“造城〞先驱随配套完善价格提升速度慢于市场；单工程在当地获得高市场占有率项目首批均价城市均价均价比值09年项目均价09年市场占有率贵阳世纪城3165元/㎡4550元/㎡0.664146元/㎡39%合肥世纪城3637元/㎡4100元/㎡0.895980元/㎡23%长沙世纪城3942元/㎡4073元/㎡0.975381元/㎡10%数据来源：CRIC系统，

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北京世纪城：总建面372万平米，4年陆续开工，5年全部完工，5年全部售罄昆明世纪城：

总建面480万平米，2年密集开工，4年全部完工，3年全部售罄贵阳世纪城：总建面600万平米，3年密集开工，5年全部完工，5年全部售罄合肥世纪城：总建面480万平米，2年密集开工，3年全部完工，4年全部售罄长沙世纪城：总建面400万平米，2年密集开工，3年全部完工，4年全部售罄

动辄开发数千亩的土地，建造功能齐全的大型居住和商务综合社区，世纪金源大盘模式的精髓是以快速周转为依托的城市运营，大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，再以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期。先通过住宅把区域培养成熟，同时实现回流现金，通过学校、医院、广场等公建积累人气，再通过建造购物中心、大饭店、写字楼等商业，使之具备城市中心的功能，最终坐收土地升值收益。这种“以住养商，以城换地〞的模式在二三线中心城市可以不断复制。世纪金源大盘战略思想总结世纪金源集团—“造城〞先驱工程位置：陵水县的度假区，距三亚市不到40公里，东距海口市约200公里发展商：雅居乐集团物业管理：第一太平戴维斯、雅居乐物〔业〕管理公司建筑设计:EDSA环境景观规划设计公司，美国著名酒店设计公司WATG、美国RTKL国际建筑事务所总占面积：15000亩总建面积：960万平方米开发周期：10年工程规模：酒店式公寓、海景别墅、海景公寓、多层住宅、酒店、商铺、公寓、别墅雅居乐清水湾-旅游地产典范雅居乐清水湾-旅游地产典范雅居乐清水湾-旅游地产典范雅居乐清水湾小结与市场匹配的高起点定位远远高于行业标准的产品定位，正是雅居乐清水湾工程造就品牌高度的又一利器。工程定位为人生第二国度及全球度假区中国样板，如此自信的产品定位无疑彰显了产品高端品牌的形象，全面提升工程的综合市场竞争能力。同时，雅居乐清水湾将目标客户群体，锁定为国际化生活的时尚富豪阶层，并以此为标准，建立了一套相对完善的产品和效劳体系。建筑设计、配套设施、软性效劳等诸多方面全部向国际顶级标准看齐，为消费者呈现出一种国际化的自然与人文和谐融合的生活方式。我们可以这样认为，雅居乐在清水湾所做的不仅仅是房地产开发，而是为国内外顶级富足人群打造了一座互通有无的桥梁，一座通往国际顶级生活方式的高速公路。雅居乐清水湾小结多产业组合造就多盈利点，形成区域联动和产业互动的模式雅居乐清水湾小结工程所在区位：位处于天目山余杭大陆山，有25座峰峦，隔绝了城市的噪声和污染，闹中取静，形成了极佳的山居生活条件，其距离武林广场约18公里，紧邻新104国道，东西大道，随着古墩路延伸段开工建设和轨道交通规划的推进，良渚文化村将可融入杭州半小时生活圈。良渚文化地是良渚组团的核心区域，地处良渚大陆乡山地与东茹溪支流之间，基地内地貌、植被丰富，生态环境良好，自古便是优良栖息地。万科浪渚—品牌文化龙头10000亩占地规模，5000亩原生态山林，5000亩建设用地；总建筑面积340万平米左右，住宅230万平米，公建50万平米，旅游配套70万平米;1万户常住家庭，可容纳3－4万人的人口规模，8000个工作岗位；25座山、3片湖泊、1条河流、五大主题公园、良渚国家遗址公园、博物院、大雄寺；以步行5－10分钟的尺度建立配套效劳体系，以每小时5公里步行速度建立的小镇规模；集旅游、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体万科浪渚—品牌文化龙头在良渚文化村，博大渊博的博物馆、充满创意和人文气息的商业街区、条件优越的社区医院以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等等，共同构成了文化村的城镇级配套。文化设施休闲设施商业设施医疗设施教育设施良渚博物馆良渚教堂美丽洲公园阳光天际游山步道白鹭湾公园浙医一院良渚保健中心白鹭湾君澜度假酒店玉鸟幼儿园劝学里(9年制实验学校)茶语公园竹径茶语游山步道悠园交通设施玉鸟流苏(创意商业街区)城镇级配套设施-六大体系万科浪渚—品牌文化龙头良渚文化村“村民卡〞系统由杭州万科物业效劳运营，是面向所有良渚文化村业主的“一卡通式〞效劳系统，业主可通过使用“村民卡〞享用业主班车〔开卡即享有〕、小区门禁〔可在各自小区的物业效劳中心自选开通〕、小镇自行车〔自愿预存押金和消费款后可使用〕、商家消费〔自愿预存消费款后可使用〕等各类免费或有偿社区配套效劳内容及业主专属权益。万科浪渚—品牌文化龙头效劳工程：有人代驾租车：本效劳将向不具备自驾能力或者不愿自驾的客户提供交通工具租赁、同时提供专业人员代驾效劳。本项效劳办理迅速，效劳简便、到位，适合各个年龄层及各种交通工程效劳。无人自助租车：本效劳针对仅具有专业驾驶能力，同时已申请成为向国租车会员的客户提供自助租用车辆效劳。客户私车代驾：本效劳将为饮酒、或不具备驾驶资格的客户提供其私家车的专业代驾效劳。效劳时间

无人自助租车效劳网点：取车时间6:00-20:00；还车时间6：00-22:00有人代驾租车效劳时间：6:00-22:00，紧急及预约用车除外24小时效劳热线：400-080-6776文化村专用：万科浪渚文化村小镇效劳-自行车自2021年2月26日，良渚文化村小镇自行车系统正式开通。小镇自行车系统由杭州万科物业效劳经营管理，良渚文化村业主均可通过村民卡自助完成小镇自行车的租、还车及刷卡计费。在办理村民卡之后开通小镇自行车消费功能，并向卡内预存押金350元和一定的可消费金额，其后即可至各小镇自行车站租赁自行车使用。万科浪渚文化村小镇效劳-村急送主营范围：良渚文化村范围内有偿享受良渚食街送餐、村内物品快送及商品代购等收费标准：每单重量不大于10公斤，3元/单营业时间：7：30——21：30效劳热线：0571—88763008村急送电动车的设计灵感来源于欧洲的一款休闲用车；车后的保温箱由万科独家设计，专门前往深圳制作；车身经过屡次探讨，最后定为散发热情和贴心的橙色；维修方每周都会对电动车进行定期检查万科浪渚文化村公约宣言：

我们将以平等、秩序、仁爱、亲睦、敬畏自然之心，塑造一个当代中国理想小镇的行为样本，践行人与自然、人与家园、人与人无限尊重的可能。小镇文化：浪渚村民公约文明行车活动之按喇叭数据统计8月24日黄昏，村民公约办公室工作人员协志愿者在食街丁字口处分别进行文明行车按喇叭数据统计活动，从18点开始对车流量及过往车辆按喇叭频率进行统计，此次参加活动的人数共计6人，持续1个小时的文明行车按喇叭统计活动。真诚的心，志愿者在行动七月炎热的天气依旧阻挡不了志愿者们的热情，志愿者们在登山途中手持垃圾袋，带着手套，认真清理着步道上的垃圾。这支队伍有老有少，有大人也有孩子，六十八岁的潘阿姨笑着说，在文化村居住了两年，对这条古道再熟悉不过了，去年以来，随着村里志愿者的频繁清理，古道的清洁日益改善，自己能为文化村奉献自己的力量再乐意不过了！小镇文化：志愿者“旅游/特色配套+地产”的开发模式复合地产的开发模式旅游为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流明确的市场定位、差异化的主题定位有精准的市场定位，旅游的地产的细分市场选择互相对位有生命力的大盘，要有鲜明的精神内核来统领，有独特生活方式来引导和区隔有核心旅游项目、特色配套作有利支撑有核心度假产品，充分吸引、留住游客、集聚人气、提升价值。功能组合复合化集居住、旅游、商务于一体。“住”与“非住”功能的联动，并相互起到价值拉动作用开发体量大，关注后期客群的演变，住宅产品线适应多样化、复合化。有前瞻性的开发运营郊区资源型大盘，利用先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房产品配套线与产品线的交替开发，实现资金安全和整体效益最大启动器开发举足轻重，直接决定项目城功与否，起到提升项目品质及示范效应万科良渚文化村研究小结工程情况：工程位置：桃源居位于离深圳主城区70分钟车程的关外宝安区。占地面积：2000亩；建筑面积：180万m2；其中居住区130万m2；商贸区24.5万m2；教育区13万m2；旅游区10万m2；容积率：2；总户数：近1.3万户，约6万人深圳桃源居—主题效劳型样板“以商业为龙头、以教育为中心、以环境为依托、以文化为内涵〞