T-LSSGB 002-2024 丽水市生态资产交易价格评估技术指南

ILSSGB丽水市生态资产交易价格评估技术指南I II 6 9本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工本文件由丽水市发展和改革委员会、丽水市自然资源和规划局提出并归本文件起草单位：中国科学院生态环境研究中心、中国（丽水）两山学院、安永资产评估（上海）有限公司、丽水市大花园建设发展中心、丽水市为落实绿水青山就是金山银山理念，完善生态产品价值实现机制，参照《全民所有自然资源资产所有权委托代理机制试点方案》有关要求，深化丽水市生态资产产权制度改革，健全国土空间用途管制制度，拓宽绿水青山转本文件可为生态资产的权利交易、生态保护修复补偿、经营开发融资、1丽水市生态资产交易价格评估技术指南本文件规定了丽水市全民所有生态资产价格评估方法与成果要求，评估结果适用于全民所有生态资产经营开发、交易、投资融资、生态保护修复定价。丽水市集体所有生态资产价格评估可参照执行。本文件适用于指导各机构对生态资产价格评估。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T42340-2023生态系统评估生态系统格局与质量评价方法关于印发《生态产品总值核算规范（试行）》的通知（发改基础〔2022〕481号）GB/T43677-2024生态系统评估陆地生态资产核算技术指南TD/T1061-2021自然资源价格评估通则GB/T18508-2014城镇土地估价规程GB/T28406-2012农用地估价规程LY/T2407-2015森林资源资产评估技术规范T/CREVA1101-2021林地估价技术规范T/CREVA1102-2021草地估价技术规范GB/T18972-2017旅游资源分类、调查与评估DB3311/T139-2020生态产品价值核算指南HJ1173-2021全国生态状况调查评估技术规范—生态系统服务功能评估环境经济核算体系─生态系统核算（联合国统计委员会2021年3月11日印发）3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1自然资源naturalresources自然界存在的有用自然物，人类可以利用的、自然生成的物质与能量，在一定的时间、地点条件下能够产生经济价值，以提高人类当前和未来福利水平，是人类生存的物质基础。3.2生态资产ecosystemassets生态资产是指能够为经济活动和其他人类活动提供生态产品与服务的自然资源，是以生物和非生物组分及其相互作用为特征的特定生态系统的连续空间，具有明确权属，为经济主体所拥有或控制的空间地域，包括森林、灌丛、草地、湿地、冰川、海洋等自然生态系统和农田、城市绿地等人工生态系统，以及野生动植物资源。3.3生态资产价格valueofecosystemassets2生态资产的权利价值与所需生态保护修复补偿价值之和。3.4生态保护修复补偿价值costsofecosystemprotectionandrestorationcompensation为实现生态资产在使用中的生态产品价值管控目标，所需付出的生态保护修复成本。3.5生态产品ecosystemproduct生态系统为经济活动和其他人类活动提供且被使用的货物与服务贡献，包括物质产品、调节服务和文化服务三类。3.6假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod假设开发法是在预计开发完成后的生态资产总开发价值或开发完成后的生态资产总价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用利息、利润及相关税费等，以价格余额来估算待估生态资产价格的方法。3.7收益法incomeapproach收益法是指将生态资产未来各期正常年收益，以适当的折现率折现，从而估算待估生态资产价格的方法。3.8市场比较法marketcomparisonapproach依据市场上与生态资产价格实现项目类似的项目交易时的价格来估算被评价项目可预期收益的方法。3.9成本法costapproach根据建设生态资产价值实现项目时的投资成本，或更新重置成本、或复原重置成本测算生态资产价值实现项目可预期收益的方法，以及为了维持特定的生态产品价值管控目标所需开展的生态保护修复成本。3.10影子工程法shadowproject影子工程法又称替代工程法，是一种工程替代的方法，项目假设采用某项实际效果相近但实际上并未进行的工程，以该工程建造成本替代待评估项目经济价值的方法。4工作原则4.1坚持生态优先，合理规划利用严守生态保护红线和生态安全边界，合理规划生态资产的利用，科学划定生态资产评估对象。4.2强化防控风险，面向保值增值加强对资产利用条件的分析，强化各类风险防控，促进生态资产价值的保值增值，实现各类生态管控目标。4.3遵循市场规则，促进社会参与3坚持市场价值导向，参照各行业投融资评价规范，提现利益相关方诉求，提升生态资产价格评价结果在市场各方和金融领域的认可度，促进社会参与。4.4显化生态价值，落实保护受益重视生态资产价值形成中的生态保护修复的贡献，进一步显化生态产品与服务的价值，使评估结果能够在生态保护修复、生态补偿中应用，促进保护者受益。5工作流程5.1明确评估对象及空间范围清晰确认受评估的生态资产出让年限，及具体位置、界线。根据生态资产确权、生态调查等结果，结合遥感、GPS等技术手段，以图斑为最小单元，明确评估范围内不同生态资产类型、面积与分布，绘制生态资产分布图。5.2编制生态资产清单结合生态资产现状，依据现行的有关政策文件及相关产权证明文件、法定数据，具体界定资产类型、范围、权属、经营规划及资产现状等，梳理生态资产经营开发的辅助要素，形成评估区域内生态资产清单。5.3编制可开发产品（权利）清单结合生态资产现状，按照功能属性，调查分析区域内可开发产品的使用权、类别、数量、分布、规模等信息，并梳理评估区域内产品经营开发的辅助要素，形成可开发产品（使用权）清单（见附录A）。5.4明确生态资产权利利用条件根据权利所对应的不同类别产品经营模式，以及当地的自然资源利用和生态环境保护等方面的要求，明确产品经营开发（生态资产权利）利用条件。5.5评估生态资产权利价值根据权利所对应的不同类别产品经营模式选用适宜的核算方法测算得出（详见附录B），权利价值中应扣除不可变现价值部分。5.6明确生态产品价值管控目标根据生态产品价值管理要求，为该生态资产在经营开发期内设置合理管控目标。5.7评估所需生态保护修复补偿价值根据生态产品价值管控目标，评估生态资产经营开发过程中可能对实现管控目标的影响，以及达成该目标所需生态保护修复价值（详见附录B）。5.8评估生态资产价格为生态资产权利价值与所需生态保护修复价值之和（详见附录B）。45.9解析生态资产价格中的生态贡献在生态资产权利价值中剔除人类劳动和人工设施所贡献的价值（详见附录B）。5.10编制生态资产评估报告根据上述评估过程将成果汇编为评估报告，格式参照附录D。图1.生态资产价格评估工作流程5附录A（资料性）生态资产经营开发类型（权利清单）2、“农林牧渔+旅游”项目中提供的物质产品，如养鱼体验、垂进行流域水权交易、取水权交易、灌溉用水其他由生态系统产出可被人类利用的农林牧依托优美自然风光、古村落文化等适度开展旅游景点项目，打其他生态权益类产品和生产加工环节对特定地域单元内生6（规范性）生态资产价格评估方法B.1生态资产价格评估开展生态资产价格评估，按照公式(Ⅰ)核算。式中：V—生态资产价格；P—生态资产权利价值，当有多种生态资产权利时，为各类生态资产权利价值之和；P'—实现生态产品价值管控目标所需生态保护修复工作的投入。B.2生态资产权利价值核算B.2.1概述生态资产权利价值，按公式(Ⅱ)进行核算。式中：P—生态资产权利价值；G—生态资产项目开发总收益；C—开发生态资产项目成本；R—开发者合理利润或运营利润。B.2.2生态资产项目开发总收益核算B.2.2.1概述式中：G—生态资产项目开发总收益；Gt—生态资产所产生的所有产品的总价值，根据项目开发类型可选择成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、影子工程法；Gu—生态资产所产生的所有产品中不可变现的部分的总价值。B.2.2.2成本法式中：V—待估生态资产的价值；C—主要包括初级生产资料取得成本、开发建设成本、期间运营成本等；T—税费（规费R—利息、投资利润、增值收益等。本方法适用于精深加工类物质产品项目价值量核算。B.2.2.3假设开发法7根据整体赋能确定的用益物权权能，在预计开发完成后的生态资产总开发价值或开发完成后的生态资产总价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润及相关税费等，以价格余额来估算待估生态资产价格的方法。式中：V－待估生态资产价值；A－总开发价值或开发完成后的生态资产总价格；B－整个开发项目的开发成本；C－开发者合理利润或运营利润。总开发价值或开发完成后的生态资产总价格可采用市场比较法或收益法等评估方法测算。本方法适用于物质供给类、休闲游憩类、旅游康养类项目价值量核算。B.2.2.4市场比较法根据替代原理，将待估生态资产与近期市场上已经发生交易的类似交易案例进行比较，并对类似交易案例的成交价格进行适当修正，以此估算待估生态资产价格的方法。t式中：V—待估生态资产价值；VO—类似交易案例价格；KC—交易情况修正系数；Kt—交易基准日修正系数；Kn—自然因素修正系数；Ke—社会经济因素修正系数；KS—特殊因素修正系数；KY—使用年期修正系数。本方法适用于物质供给类、文化服务类下自然景观服务中商业房地产销售价格核算、调节服务中二氧化碳调节服务价值量核算。B.2.2.5收益法式中：V—待估生态资产的价值；n—生态资产使用年期；at—待估生态资产第t年净收益；r—折现率。本方法适用于文化服务类产品价值量核算。B.2.2.6影子工程法式中：V—待估生态资产的价值；Q—拟采用影子工程法平衡的实物量；C—工程费用（有时需要考虑工程造价、运营成本以及折旧率）。本方法适用于水源涵养、减少泥沙淤积、面源削减、洪水调蓄、空气净化、水质净化、噪声消减、防风固沙等调节服务价值量核算B.3实现生态产品价值管控目标所需生态修复工作价值8ૅ'(Ⅸ)式中：ૅ'—实现生态产品价值管控目标所需生态修复工作价值；e—待修复的生态系统类型数；Rm.—第m类生态系统生态产品价值在管控目标下在项目期内产生的调节服务总价值；Rm.2—项目开发后，第m类生态系统纳入管控的生态产品价值在项目期内产生的调节服务总价值；n—生态资产使用年期；n'—生态修复过程中的建设年期；cm—第m类生态系统单位面积生态修复成本；sm—第m类生态系统纳入管控的生态产品修复期内单位面积总调节服务价值。各类生态产品价值的评估方法可参照《生态产品生产总值核算规范（试行）》。B.4生态贡献价值核算ૅ式中：E—生态贡献价值；ૅ—生态资产权利价值；h—人类劳动和人工设施所贡献的价值。9（资料性）评估报告参考提纲C.1主要内容评估报告应包括标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。C.2声明的内容评估报告声明应包括：评估人员恪守独立、客观和公正的原则，遵守有关法律、法规和行业标准的规定，并承担相应的责任；提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；其他需要声明的内容。C.3报告摘要的内容应提供评估目的、评估对象及范围、价值类型、评估基准日、评估实施过程、评估方法、评估结论、报告使用有效期：特别事项说明等。C.4报告正文评估报告正文应当包括：委托人及其他资产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型和定义、评估基准日期、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别事项说明、评估报告使用限制说明、评估报告出具日期、评估人员签名和评估机构印章。C.5报告使用者评估报告使用者包括评估委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。C.6载明的评估目的评估报告载明的评估目的应唯一，表述应明确、清晰。C.7评估对象和评估范围评估报告中应载明评估对象和评估范围，应具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况等。C.8价值类型及其定义评估报告应明确价值类型及其定义，应说明选择价值类型的理由。C.9评估基准日评估报告应载明评估基准日，应与业务约定的评估基准日保持一致。评估报告应说明选取评估基准日时重点考虑的因素。评估基准日可以是现在的时点，也可以是过去或者将来的时点。C.10评估依据评估报告应说明评估遵循的法律依据、标准与准则依据、权属依据及取价依据等。C.11评估方法评估报告应说明所选用的评估方法及其理由。C.12