《房地产企业成本核算问题分析-以万科地产公司为例》9800字

房地产企业成本核算问题分析—以万科地产公司为例摘要近年来，随着我们国家和地方政策的一系列出台,房地产公司之间的市场竞争也越来越激烈。房地产价格与人们的生活和国民经济发展息息相关，企业要想获得竞争地位，必须在合理的范围内寻求最佳的成本水平，实现可持续发展，获得更大的市场份额。鉴于此，良好的成本核算办法尤其重要。本文通过采用理论分析法、文献法、个案研究法等方面的分析，突出了成本核算中存在的问题，提出了改进措施和对策。文章对万科房地产公司的相关理论和方法进行了分析和研究，对该公司进一步增加房地产的盈利率,提高其投资盈利能力,具有一定的前瞻性和现实意义。同时，它将切实有效促进房地产投资公司健康稳定的持续发展，为维护国民经济稳定发挥重要作用。关键词：房地产企业；成本核算；成本分析目录一、房地产企业相关理论概述 1（一）房地产企业概述 11.房地产企业概念 12.房地产企业的特殊性 1（1）特殊性产生的原因 1（2）特殊性的具体体现 1（二）成本核算的概述 31.成本核算的定义 32.成本核算的方法 33.成本核算的步骤 4（三）房地产企业成本核算概述 41.房地产公司成本的概念 42.房地产公司成本构成 5二、成本核算案例分析——以万科地产为例 6（一）万科地产企业概括 6（二）万科地产内部组织结构 7（三）万科地产财务数据分析 7（四）万科地产已采取的成本控制措施 81.销售 82.成本 83.财务 84.资金 95.信息与沟通 9三、房地产企业成本核算存在的问题 9（一）成本费用分配方法不合理 9（二）核算周期不明竣工决算滞后 10（三）间接费用和期间费用划分不明确 10（四）信息化建设程度低 11四、优化房地产企业成本核算的建议 11（一）合理选择成本的分配方法 11（二）明确周期及时决算 12（三）划清间接费用与期间费用的界限 13（四）搭建成本管理信息化交流平台 13结语 13参考文献 15国家“十三五”计划明确指出在推动经济实现中高速增长,在提升社会发展均衡性、包容力、可持续发展基础上,加快提升户籍人口和城镇化比例。“十三五”期间,我国的户籍制度体系改革工作进展顺利、成效显著。农村人口进城,要有住房,这就需要房地产行业来发展来供给。房地产商品行业作为新型城镇化发展的基础性主导产业,依然被认为是国民经济当中的一大支柱。在这一背景下,房地产公司成本核算规范化的实施就显得尤其重要。目前我国房地产企业成本核算仍处于进一步完善中,房地产企业成本的合理确定，是房地产企业高效发展的关键。一、房地产企业相关理论概述（一）房地产企业概述1.房地产企业概念通常把以盈利为目标，从事房地产开发、管理和服务，实行独立经营、独立会计活动的经济组织称为房地产企业。房地产是指土地、地上建筑物、以及固定在土地和建筑物上不可分割部分及其附带权益。通常以三种形式存在，即:土地、地上建筑物、以及二者的结合体。2.房地产企业的特殊性（1）特殊性产生的原因房地产业的业务不同于传统的制造业和其他生产经营企业。经营范围广，业务全面。它涉及第二、三产业，占用资金巨大。属于资本密集型产业。产品开发有其自身的特点，与其他领域有着明显的区别。（2）特殊性的具体体现显然，房地产开发周期长、资金占用大、会计核算方法复杂等原因使房地产企业不同于传统的生产经营企业。这就导致了它在许多方面的独特性。这种特殊性表现在四个具体方面：成本核算、收益核算、税收处理和利息核算。成本核算的特殊性是指成本核算的难度大和成本核算的复杂性。成本核算的复杂性是指成本核算项目确认和分类的复杂性、会计科目的设置也具有一定的差异性；二是核算过程的多样性和不简单性，给实际操作带来很大的困难，房地产项目规模的扩大，也增加了成本核算的工作量。在收益核算上，对于房地产企业来说，最主要的收入来源就是是房屋销售收入。但由于房地产企业开发周期长、资金占用大，房屋销售收入的确认也有其特殊性。这种特殊性产生的主要原因就是，在企业获得了房屋预售许可证后，房地产企业通常都可以提前出售自己的房屋，即先收钱后交房，项目合格后再交房给业主。这就导致了收房与交房时间的不一致，使得收益核算不同于收款交割同步的企业。税收处理的特殊性，体现在企业所得税的计税收入和计税成本方面，房地产企业与其他行业相比，也具有差异性：第一，房地产企业在销售房屋时，由于需要大量资金，大多会向金融机构贷款。在这种情况下，企业的销售收入应该通过销售合同或约定的金额来确定。二是房地产企业在实际生产开发过程中，会将未完工的项目对外销售。第三，房地产企业可以预支部分成本，这也会影响税收成本的核算。利息核算的特殊性，在日常经营活动中，房地产企业在利息核算方面也存在着一些不确定性。有些利息费用可以分为财务费用和成本费用，这就产生了利息核算的特殊性。因为房地产开发企业的这种成本核算管理模式具有其特殊性,所以需要对其进行研究和分析。作为房地产企业最显著的特殊性之一，成本核算特殊性的研究具有很强的现实意义和理论意义。房地产成本核算的特殊性要求房地产企业根据自身实际情况对其进行成本核算，以大大提高其成本核算的正确性、准确度。（二）成本核算的概述1.成本核算的定义成本核算就是对企业生产经营过程中发生的各种支出就行归集分配与结转，进而计算出总成本及单位成本。货币计算是成本核算的主要形式。作为企业成本管理的重要组成部分，成本核算直接影响着企业进行成本预测和决策的水平。通过成本核算，可以计算出商品的总成本和单位成本，为企业管理人员提供准确的成本数据，帮助其更好的做出经营决策。同时，成本核算也可以反映企业成本预算的执行情况，评价企业生产经营水平。2.成本核算的方法受企业自身条件的限制，采用单一的成本核算方法进行成本核算，已经无法满足企业的需要。因此，企业需要综合选择成本核算的方法，成本核算的方法有很多，主要有以下几种：（1）建筑面积法：通过“成本费用汇总表”将成本费用进行整体登记，在项目完工以后，计算出总成本，然后将成本按可销售建筑面积平均分摊，不包括不可销售以及出租的建筑面积。（2）作业成本法：把每项作业当做一个基本的成本单位，在此基础上计算其成本。根据每一作业对资源的消耗情况将总的资源消耗成本分配给每一个作业，然后按照产品和服务所耗用的作业量，最终将成本分配到产品与服务。作业成本法把直接成本和间接成本作为产品消耗的成本同等地对待，拓宽了成本核算的范围，使计算出来的产品成本更加准确真实。（3）收入百分比法：通过使用销售模块进行成本核算，首先依照产品的销售面积和价格，计算出预期销售总收入。再根据销售收入的实现水平对成本费用进行计算确认一下。即：销售面积成本=（销售预计总收入/预计总收入）×总成本（4）计划成本法：按照估计的总体成本和总面积之比来核定销售面积成本，并在项目完工后对成本差异进行适当调整。3.成本核算的步骤第一步:依据成本核算对象的确定原则以及项目的具体情况，判断该项目是否为成本核算的对象。第二步:根据成本核算的相关要求，设置核算科目和账簿，对成本费用进行归集。第三步:确定成本分配的方法及标准。第四步:将归集后的成本费用，根据确定的成本分配方法、标准在各核算对象之间分配。第五步:编制总成本费用表，统计各核算对象的全部成本。第六步:正确划分结转完工成本与未完工成本。第七步:正确计算划分可销售以及不可销售面积，根据相关依据分别计算各自需要承担的成本,计算结转完工商品的销售成本。第八步:编制整体成本报表,根据企业的成本核算要求，总体反映企业各成本核算对象的实际成本。（三）房地产企业成本核算概述1.房地产企业成本的定义成本主要指企业生产经营过程中发生的各项劳务及费用的总和。房地产主要是泛指在土地、建筑物和住宅等资源合一的状态下形成的各种物质实体以及其他权益。房地产成本主要是指从项目的立项到整个项目的完成而需要支出的所有费用总和,包括经营活动过程中可能会产生的管理费用、财务费用以及销售费用。2.房地产公司成本构成房地产企业的成本指的是在取得相应使用权的土地上进行房屋及其基础设施的建设而发生的各项的成本,主要由以下几方面构成：（1）土地取得费用，主要包括支付的土地价款及其相关税费、拆迁补偿费用。（2）前期费用,指在取得土地使用权权之后、项目启动前的费用。（3）建设安装费,包括土地建设工程费、安装维修工程费、室内装潢装饰工程费及其他费用。（4）基础设施建设费，指项目开发过程中发生在小区内、预算项目之外的费用。（5）住宅公共配套设施费,是指在项目开发的过程中,不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如幼儿园、文化活动中心等非营业性设施所发生的费用。二、成本核算案例分析——以万科地产为例（一）万科地产企业概括1984年成立的万科企业股份有限公司，发展至今已成为国内最具规模和领先水平的大型城市配套服务商。1991年,它成为了证券交易所首家上市的公司。2017年深圳地铁集团成为万科大股东，与万科集团一起,共同提高对城市配套服务的能力,助推整个城市和社会经济的发展。2019年底，在世界500强企业排行榜中位列254位。房地产投资开发业务是万科集团的重要主营业务，产品服务种类众多，主要以高档住宅小区、家庭住宅供应房和商业房地产开发为主。业务内容主要包括房产开发建设、经营管理，业务范围遍布中国的70余个大中小型城市。自1984年成立至今，万科以第二名的位置，与恒大地产和碧桂园共同成为我国房地产行业的领军者，业务覆盖我国各城市经济圈共计66个大中城市。万科通过早期的多元化和跨越地域的经营策略实现了飞速的业务扩张和盈利增长,经过了一系列挫折和困难,万科各项指标业内均居领先地位,是中国房地产开发行业健康快速发展的一个良好榜样。自1991年入市以来至2018年，企业营业收入增长迅速，由4.23亿增长到2976.79亿元总体增长704倍。2018年公司共实现合约销售超过6000亿元。在房地产开发领域，万科已在我国近20个城市行业排名第一。总的来说，在35年的艰苦运营和积极建设中，万科的净利润达到了1300倍的增长，已经成为国内房地产建设服务领域的领导者。相对于房地产开发领域内的其他企业，万科有着他们难以企及的业务优势。（二）万科地产内部组织结构万科集团旗下的机构主要包括有董事会办公室、创新研发部、项目采购部、产品品类部、项目管理部、企划部、财务管理部、资金监督与管理中心、集团办事处、人力资源部、物业管理部、审计与法务部共计12个主要管理部门。（三）万科地产财务数据分析单位：万科企业股份有限公司单位：元币种：人民币项目2020年1-6月2019年1-6月增长额营业成本99,797,287,406.0988,823,086,295.5510,974,201,110.54税金及附加11,224,507,604.4311,407,073,837.04-182,566,232.61销售费用3,184,894,608.013,186,523,909.51-1,629,301.50管理费用4,615,732,949.945,184,385,079.18-568,652,129.24研发费用276,948,703.74429,777,726.92-152,829,023.18财务费用3,309,138,508.553,227,583,374.3881,555,134.17通过上表可知：营业成本、财务费用2020年较2019年有所增长，税金及附加、销售费用、管理费用、研发费用、利息费用等较2019年有所下降。（四）万科地产已采取的成本控制措施1.销售方面万科企业深化了销售管理控制措施，使得企业各领域的销售都得到了有效控制，随着国家对房地产行业销售合规性的要求不断提高，企业对首次开发的项目进行全面的评估，确保项目销售管理在可控范围之内。根据业务的实际情况，公司制定并下发了相关制度文件，并在全国范围内开展了各类培训。在控制营销管理费用和产品成本管理控制工作方面,加强了专项年度考核和企业横向对标,进一步充分明确了营销管理的基本要求,确保营销管理费用合理化以及营销产品的实际采购和质量完全符合规定。2.成本方面成本控制方面，企业为了推动成本调整，精确实施成本管理，对成本进行严格控制，建立了成本管理系统。该公司利用管理系统进行项目实施的全过程管理与监控。成本管理应该充分考虑到市场竞争的充分性,以市场中产品价格的相互对应程度、产品价格的充足比较评估等因素作为其衡量指标,各个公司的财务部、成本管理部通过定期进行成本管理,确保了公司动态成本要素的准确度。3.财务方面为了提高财务管理部分的工作效率，企业各部门采用了统一的会计政策。集团总部财务管理中心制定了一系列财务核算制度，指导企业各部门财务核算工作。在财务报告期末，企业各财务部门需要按照总部财务管理中心下达的结算文件提交财务管理报表。每个季度末,总部经济发展中心的财务管理职能部门都要对各个一线公司的会计核算和服务质量情况进行一次考评。4.资金方面该公司融资及结算等活动均由总部业务开发中心资本经营与管理功能部门负责管理。该公司自主研究开发了万科集团的资本运营管理体系，明确了企业资金管理结算要求，对企业资金运营的业务监控进一步增强，降低了资金运营的成本。通过制定月度、年度资金计划，加强了资金流动性的管理。对资金的获取和支出密切监视,投资及筹资决策和其他相关资金安排方面都得到了及时的调整。5.信息与沟通企业制定了《万科集团信息管理办法》等多项制度规范企业信息的传递与沟通。通过专题报告等信息交流系统,方便全面、及时地掌握公司的成本管理信息。企业一直致力于研究和开发一套信息安全的管理系统,制定了一整套的信息安全方针、策略和体系,从而有效保护公司的信息。通过不断地使用信息技术,优化信息传递流程,整合成本信息,成本核算效率不断地提高。三、房地产企业成本核算存在的问题（一）成本费用分配方法不合理作为房地产企业，在开发条件允许的情况下，可以同时对多个项目进行开发。但这些项目在周期、土地价格等方面有着很大的差异。部分企业为了降低核算难度，减少核算工作，对成本分配比例进行随意调整，成本分配方法的选择极不合理。在具体成本核算过程中，核算人员通常会选择单一分配方法进行成本费用的分摊，使得核算缺乏科学性。如果某一项目涉及多种成本项目，一般需要结合具体的情况，综合选择成本分配的方法。在房地产企业成本分配方面，国家法律与制度有着明确规定，企业要按照占地面积和建筑面积以及预算造价对成本进行合理分配。需要注意的是，不同的房地产企业在成本划分上有着明显的区别，企业需结合自身情况选择成本分配的方法。总的来说，在成本划分分配方面，目前还未形成完整的体系，房地产企业有着较大的随意性，这就导致成本核算方法出现较大的差异。（二）核算周期不明竣工决算滞后房地产业的发展周期相对较长，对于各类房地产企业来说，项目开发的周期各不相同，少则一年多则数年。同时，对于成本核算的周期，应该根据项目周期进行合理划分。然而，成本核算周期的划分在实务中，并没有明确的划分依据，这也为成本核算工作增加了难度。受周期不确定因素的影响，项目的竣工决算工作也会滞后，违背了及时性的核算要求，从而对企业的利润及其相关税费的结算产生不利影响。由于竣工决算工作的滞后，企业的后续工作也会出现延误。房地产企业进行成本核算工作的目的，最主要的是得出项目开发对应的各项成本。在此基础上，对产品作出合理的定价，计算出企业的盈利水平。（三）间接费用和期间费用划分不明确在一些房地产企业，会计工作并不完善，特别是在成本核算方面，商品住宅期间费用和商品住宅的间接费用没有明确界定。某些费用，如贷款利息本应属于财务费用的范畴，却被计入到间接费用中。根据企业会计准则的规定，间接成本费用是这样定义的，间接支出应包括生产经营单位为了直接组织和管理各项生产经营活动而自行负担的全部类型的支出，包括企业职工基本薪酬、社会福利费、日常办公费用、机械材料费、机器设备折旧费、维修费、低值易耗品耗用费等支出。对于期间费用，最主要的就是企业行政管理部门用于企业日常经营管理而产生的费用。期间费用作为企业一项重要的支出，应当计入企业的当期损益中。房地产企业由于其自身的特殊性，对管理费用与间接费用作出明确的界定是困难的。相当一部分房地产企业，在日常管理活动中，将并不是直接项目管理人员的工资归集到期间费用之中，这就容易引起成本核算的失真问题。同时，一些房地产企业还会把业务招待费纳入间接费用之中。企业最新会计准则中，明确规定企业的业务招待费应当计入管理费用。这一规定不受招待事由以及对象等因素的影响。（四）信息化建设程度低相比于其他行业，房地产企业成本核算具有覆盖面广、涉及部门多,信息化管理与沟通协调事务多等特征,延用传统方法对企业成本进行核算的效率也越来越低。面对实务操作过程中复杂的成本核算，房地产企业要想提高自身成本核算能力，就必须建立一个信息快速流转平台，保证企业成本信息在各部门之间快速传递，使得成本核算更加合理化、科学化，推动企业成本核算能力的提高。在房地产行业中还有部分企业对信息化建设的重要性认识不足,对信息化整体建设了解不够深入,使得公司的信息化建设滞后。同时市场信息化程度低,应用软件不健全等因素都制约着房地产企业信息化建设。四、优化房地产企业成本核算的建议（一）合理选择成本的分配方法房地产公司成本分配主要有以下三种形式:占地面积法、建筑面积法和预算造价法。不同类型成本要素在实际使用中都应该采取不同的分摊办法。房地产企业土地开发成本的核算，通常情况下是采用占地面积法进行分配的。然后,根据某一特定的成本对象所占用的面积与当前成本核算周期内总成本的百分比来确定其成本。例如,在同一开发建设用地上,建有别墅、高层，二者的建筑面积是不同的，如果依照建筑面积法对土地成本进行分摊，结果就是别墅分摊的土地成本远低于高层住宅的土地成本，这样就无法为别墅类产品的定价提供科学的依据，同时产品的收入和成本也将不相匹配。基础建设费用、工程前期开发费用、建筑安装费用和配套设施费用需要根据项目合同及工程进度计入项目建设成本，通过采用建筑面积法分配给相关的成本对象。通常情况下，建筑成本与安装成本的归集是十分明确的，对于其他成本费用的分配需要做到高效、合理、可行。对于一些非自用的房地产开发项目，其成本核算可以采用目标成本法和作业成本法等先进的成本核算方法。作为一种以市场为导向的一种成本核算方法，结合房地产企业自身的特殊性，利用目标成本法进行成本核算更恰当。在房地产项目的设计、建设和管理过程中核算目标成本，首先需要设定目标成本，及时对成本变更进行管理，切实保证成本在可控范围内。采用作业成本法进行成本核算，可以综合各种成本因素，将项目所消耗的所有资源合理地分配到对应产品上。通过对其进行优化，准确地计算出产品实际成本。作业成本会计作为一种先进的成本核算方法，为房地产企业的成本核算增添了力量。（二）明确周期及时决算 由于不同项目之间各自的实际情况不同，导致其项目成本核算周期也不同。因此，再确定某一项目的成本核算周期时，需结合该项目的具体情况而定。对于一些规模较小、工程建筑期较短的项目，可以将其项目周期直接确定为成本核算周期。这样做的好处就是，既对应了项目的建设周期，又可以及时的完成成本核算工作。如果项目工程规模大、工程建筑期长，按工程的整个建筑周期确定成本核算周期就违背了及时性的核算要求。其次，企业必须及时完成项目决算。对于一些未完工的项目，房地产企业可以结合项目具体情况对其潜在的成本费用进行估算。同时，房地产企业要注重对成本核算相关人员的成本估算能力培养，提高相关人员的业务能力。通过设置预提费用账户对未进行的工程项目进行成本核算，项目完工后，根据其实际支出对项目成本进行适当的调整。（三）划清间接费用与期间费用的界限房地产开发企业应在间接费用和产品期间费用之间划清界限。对于间接费用是这样定义的，间接费用是指企业为组织管理生产经营活动而发生的不可计入相关产品成本的各项支出，主要包含职工工资、职工福利费、日常办公费及机器设备折旧维修费等支出。对于企业管理部门发生的日常管理费用，销售费用与财务费用来讲，这些支出通常和产品开发并没有多大关系，要把这些支出确定在某一特定产品上相对来说是困难的，因此对于这些属于期间费用的支出不应归集于某一特定产品的成本中去。对于土地开发这一特定的项目来讲，其间接费用和直接费用的划分原则通常采用的是受益原则，利用受益原则将间接费用与直接费用在土地开发这一项目进行合理分配，可以有效提高成本核算的效率和准确度。对于难以区分其属于间接成本还是直接成本的成本支出，企业一般采用先统一归集然后按照比例分配的原则进行分配。事实上，实务中最常用的办法就是先对项目的整体价值进行综合评估，根据评估得到的价值对间接成本进行合理分配，进而计算出该项目的间接成本。在合理分配间接成本的基础上，就可以对该项目进行恰当的效益管理以及事前控制，进而使得成本费用的划分更加科学合理，推动企业成本核算的工作效率。（四）搭建成本管理信息化交流平台当今社会互联网飞速发展，房地产企业要提高其成本核算的能力及其工作效率，势必要建立一个信息化交流平台。构建一个贯穿项目开发全过程的智能化、信息化成本管理综合体系，从而保证成本控制的全员参与以及全部门参与。同时企业要注重信息化人才的培养，阻碍信息化建设的主要原因之一就是缺乏相应的技术人才，技术断层使得信息化建设进程缓慢。在加速推进信息化建设的进程中更要加大相关技术的研发力度，不断地吸收信息化研发及其管理人才,加大对成本管理相关人员的教育和培训力度,让其更好地掌握成本管理方面的专业知识。面对众多的成本信息，成本核算人员要对其进行深度分析，找出与企业发展不相符合的成本浪费，积极采取切实有效的措施对成本管理过程中存在的一些问题进行解决。构建成本管理综合体系，依托成本管理信息化交流平台可以让成本信息在企业各个部门之间高效流转，提高公司的成本核算能力。结语本文以万科房地产公司为分析对象，介绍了万科房地产公司概况，列出了万科公司的组织架构以及相关财务数据，对公司的相关财务数据进行了分析。对房地产成本核算的相关学术文献、理论进行了研究，对万科公司的会计核算进行了系统分析；找出房地产行业共有的一些问题,在此基础上提出了一些行之有效的意见和建议。为整个房地产行业的成本核算提供了可靠的、针对性的方法和路线，为提高房地产投资效益发挥一定的作用。目前，我们应当清醒地认识到，在房地产开发活动中仍然存在一些成本核算方面的问题。因此，无论是从客观角度看，还是从实践角度分析，都存在需要改进的地方。限于本人专业知识有限、资料搜集不是十分完备，本论文研究还略显单薄，内容不是十分完善，需要研究更多房地产公司的成本核算案例，搜集更多的数据和资料，发掘成本核算的规律，建立系统的完善的成本核算体系，为其他房地产开发企业提供理论支持和现实指导作用。我相信，本研究将为房地产成本核算提供一定的参考和借鉴作用。参考文献［1］杨箫萍.基于价值链的房地产企业成本控制优化研究——以LX房地产公司为例［D］.云南财经大学，2020.［2］李欣欣.基于价值链的CJ房地产公司成本控制优化研究［D］.安徽大学，2019.［3］马晓琳.房地产开发企业成本核算问题研究——以A公司为例［D］.沈阳大学，2018.［4］詹晓惠.J房地产公司成本控制研究［D］.西安石油大学，2020.［5］赵蕾.房地产企业施工成本核算中存在的问题及对策——以RJ房地产开发有限公司为例［J］.现代经济信息，2018(01)：160-161.［6］张瑞坤.房地产开发企业成本会计核算问题研究［J］.中国市场，2020.13.167［7］陆明芳.房地产开发成本核算方法及成本控制对策分析［J］.现代经济信息，(2019)022-0288-01［8］李淑萍.房地产企业成本核算存在的问题及对策探析［J］.价值工程，（2019）08-0084-04［9］卢婷.房地产企业成本核算所存在的问题与对策［J］.财会学习，2019［10］夏祺.房业成本核算问题及对策探究［J］.中国市场，2020.03.073[11]Belke

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