现代高层+叠拼居住区规划设计方案

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Jiazhaoye

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Ltd.CONVENTIONAL

RESIDENTIAL

PROJECTS天府新区锦江生态带76亩项目HZS建筑概念方案设计CHINA

JIAZHAOYE

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LTD.RESIDENTIAL

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DESIGN-2021-策划规划建筑景观文旅室内落

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t金科

大丰项目项目类别：住宅、商业占地面积：3.5万旭辉

成都新都123亩项目项目类别：高层住宅、洋房、沿街底商占地面积：3.8万朗诗

新都凯迪广场项目类别：高层住宅、商业占地面积：3.2万建筑面积：11.4万建筑面积：9.4万建筑面积：21.7万奥园

成都云璟项目类别：高层住宅，叠拼别墅占地面积：3.7万建筑面积：7.5万时代

成都天境项目类别：高层、配套、幼儿园占地面积：3.8万建筑面积：6.6万中粮

温江蜀西祥云同森

成华区21亩项目类别：小高层、洋房、售楼部占地面积：1.4万项目类别：高层住宅，商业占地面积：9.8万蓝光

成都雍锦阁建筑面积：23.0万建筑面积：2.9万项目类别：高层住宅、商业占地面积：1.6万建筑面积：9.9万朗诗

成都二仙桥项目项目类别：高层住宅、洋房、底商占地面积：2.8万建筑面积：8.4万佳兆业

十陵示范区项目类别：售楼部占地面积：5000㎡建筑面积：500㎡红星美凯龙

成都首信红星国际广场项目类别：商业综合体占地面积：7.5万建筑面积：22.6万北大资源

颐和翡翠府优品道

成都锦绣项目类别：高层住宅、联排、商业占地面积：5.8万项目类别：住宅、商业占地面积：4.5万建筑面积：14.9万建筑面积：15.0万阳光城

成都绿野村项目类别：高层住宅、洋房、底商占地面积：3.8万建筑面积：9.4万奥园

半岛ONE项目类别：叠拼别墅，示范区，幼儿园中南

新津项目项目类别：立面设计占地面积：5.3万建筑面积：11.4万旭辉·碧桂园

成都云樾名邸项目类别：高层住宅、沿街商业占地面积：5.2万中海

成都观园项目类别：高层住宅、洋房、底商占地面积：6.7万建筑面积：20.7万建筑面积：13.3万落

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t时代

成都天境|2019佳兆业

成都十陵|2021中海

成都观园|2019同森

成华区21亩项目|2019奥园

成都半岛ONE|2019奥园

成都云璟|2019旭辉·碧桂园

成都云樾名邸|2019中南

新津项目|2019CONTENTS

目录忆

·

成都M

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TFACADETOPIC忆·成都新

成区

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忆佳兆业RESIDENTIAL

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都天府之国

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休闲城市

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锦绣蓉城CHENGDU成都映像现代、传统、包容、个性山

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。天府新区公园城市

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天府新区

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科技城市TIANFUNEW

AREA天府新区国际、现代、时尚、先进大

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析佳兆业RESIDENTIAL

PROJECTSITEANALYSIS龙泉高端制造产业功能区宏观区位分析Location

Analysis天府新区，是国家级四川天府新区内由成都市直接管辖的区域，位于成都市区南部，是成都市“双核共兴”的两个中心城区之一天府新区进入快速发展阶段：以成都和重庆为核心的成渝城市群是引领中国西部发展的重要增长极，被称作“国家发展第四极”。而天府新区则将在再造一个产业成都的基础上，为四川经济乃至西部内陆经济的发展注入新的活力。天府新城SITE空港高技术产业功能区两湖一山国际旅游文化功能区创新研发产业功能区成眉战略新兴产业功能区新都中心片区绕城高速三环路青羊总部经济聚集区红牌楼商务商贸聚集区成都市南部现代工业科技功能区中心武侯新城人南商务区成都临空经济示范区龙泉驿中心片区大源城市中心双流区SITE天府新区怡心湖城市中心创新研发产业功能区SITE市中心ANALYSIS微观区位分析Location

Analysis绕城限行区域区位分析：基地位于天府新区，宗地所在板块区位是天府新区成立后最先发展的区域，成熟度高，教育、商业、生活配套优质，市场预期较高。成都世纪城双流机场基地距离市中心直线距离约20公里，车程约60分钟；距离环球中心直线距离约12公里，车程30分钟；天府大道南湖立交地铁站广福地铁站距离双流机场直线距离18公里，车程50分钟；距离天府机场直线距离40公里，车程50分钟；距离兴隆湖12公里，车程20分钟。南湖湿地公园本项目麓湖生态城成泸大道天府公园梓州大道兴隆湖地铁海昌路站SITEANALYSIS地铁广福路站交通分析Traffic

Analysis1、距离地铁5号线（南湖立交站）直线距离约1500米；北侧距牧华路约300m，西侧距剑南大道约1400米。南侧距沈阳路约1200米进出城交通十分便捷。地铁南湖立交站SITE2、地块周边分布有多个公交站点。3、用地四周均为现状道路，交通较为便利。地铁广福路站地铁南湖立交站地铁怡心湖站成都市天府新区人民医院地铁海昌路站四川宝石花医院SITE南湖湿地公园ANALYSIS地铁广福路站周边配套分析Facilities

Analysis天府新区第四小学2km内生活配套较为完善

、交通较为便利，临近已建地铁5号线南湖立交站和地铁1号线广福站。天府新区美岸小学府SITE河地铁南湖立交站配套类型距离（km)配套内容成都市天府新区华阳小学0.70.81.42.53.02.03.0教育医疗天府新区第四小学四川天府新区华阳小学天府第四中学四川宝石花医院成都市天府新区人民医院南湖湿地公园景观休闲成都海昌极地公园地铁5号线（南湖立交站）

1.5天府第四中学地铁1号线（广福站）剑南大道2.21.42.3交通天府大道地铁怡心湖站SITEANALYSIS宗地特征Parcel

Characteristics周边现有景观无明显优势现有阶段配套资源优质区位优越，居住环境成熟SITE周边竞品分析Competitive

AanalysisANALYSIS周边竞品分析序号项目装修标准毛坯容积率/产品类型开盘时间成交均价项目位于天府新区锦江生态带板块，府河西醇熟板块内的唯二纯宅地之一。所在板块区位是天府新区成立后最先发展的区域，成熟度高，教育、商业、生活配套优质。12020.04叠拼：28500奥园半岛ONE1.5/叠拼23毛坯精装2.0/叠拼、小高层叠拼：28600奥园麓语ONE2021.022020.12小高层：28000叠拼：33000卓越晴翠2.0/叠拼、小高层4.9/高层、超高层高层：26477小高层：299014精装2018.11麓湖生态城奥园半岛ONE项目个案分析卓越晴翠麓湖生态城奥园麓语ONE毛坯项目现状：在售竞品销量中，奥园半岛one和奥园麓语one均为毛坯项目。精装项目现状：卓越晴翠（精装项目）：2020年3月取地，以精装均价3万+入市，总价区间833-900万，首批次正式开盘，截止到开盘当晚24点，整体去化率超过约95%。SITEANALYSIS规划产品：全叠拼规划形态：组团式围合布局，西侧为公园绿地，楼型排布景观最大化缺点：部分户型楼间距过窄周边竞品分析Competitive

Aanalysis1.奥园半岛ONE——组团式围合布局项目名称项目地址开发商奥园半岛ONE双流天府之眼怡心湖公园内成都奥园怡心置业有限公司建筑类别占地面积地上计容面积装修情况容积率叠拼45333.56平方米109202.45平方米清水1.50密度30%绿化率30%主要产品面积段均价168-279（叠拼）叠拼：28500元/平方米SITEANALYSIS规划产品：T2小高层+叠拼规划形态：行列式布局,小高层与叠拼产品左右分区缺点：小高层产品无明显组团，溢价低周边竞品分析Competitive

Aanalysis2.奥园麓语ONE——行列式布局项目名称项目地址开发商奥园麓语ONE麓湖公园区青岛路与宁安路交汇处成都奥园景盛房地产开发有限公司建筑类别占地面积地上计容面积装修情况容积率小高层、叠拼74000平方米147800平方米清水2.0密度28.72%绿化率35%主要产品面积段均价194-282（叠拼）叠拼：28600元/平方米SITEANALYSIS规划产品：T2小高层+叠拼规划形态：行列式布局,小高层与叠拼产品南北分区缺点：小高层产品无明显组团，溢价低周边竞品分析Competitive

Aanalysis3.卓越晴翠——行列式布局项目名称项目地址开发商卓越晴翠麓湖红石公园旁成都卓欣置业有限公司小高层、叠拼31812平方米63600平方米精装建筑类别占地面积地上计容面积装修情况容积率2.00绿化率35%119-165（小高层）183-301（叠拼）主要产品面积段均价小高层：28000元/平方米叠拼：33000元/平方米SITEANALYSIS规划产品：三梯四户、二梯四户规划形态：C型错落式布局，天际线富有节奏感，景观资源丰富，产品总累多周边竞品分析Competitive

Aanalysis缺点：品字户型存在自遮挡4.麓湖生态城——开阔景观全高层项目名称项目地址开发商麓湖生态城天府大道南一段918号成都万华新城股份有限公司高层

、超高层28688平方米143111平方米精装建筑类别占地面积地上计容面积装修情况容积率4.90密度绿化率30%140-214（高层）主要产品面积段均价142-218（超高层）高层：26477元/平方米小高层：29901元/平方米总结分析Analyzed中庭景观叠拼溢价高高低配独立庭院独立组团规划产高层产品力户型无遮挡行列式布局功能性献·策略方

任案

务推

解演

读佳兆业RESIDENTIAL

PROJECTSITEANALYSIS规划住宅用地用地条件梳理LandUseConditions公共服务用地在建泰医院规划用地性质二类住宅兼容商业服务业设施用地中海锦江城总用地面积容积率50538.19平方米用地面积：50538.19㎡容积率：≥1.0且≤2.0建筑密度：≤20%≥1.0且≤2.0≤10.11万平方米≤20%SITE总计容建筑面积建筑密度建筑限高≥18米且≤60米≥35%规划商住用地绿化率公共服务设施配

符合《成都市城市规划管理套要求技术规定》（201724m配建地块一：计容建面27600㎡，位于地块北侧规划道路北；配建项目配建地块二：计容建面16000㎡，地块以南直线相距1公里；规划商住用地规划商住用地SITE12ANALYSIS现状分析Status

Analysis泰康医院公共服务用地467.91项目地块位于天府新区锦江生态带板块，467.10是府河西侧醇熟板块内的唯二纯宅地之一。⚫四至：四至道路均已通车，地块未打围，北侧道路红线处有临时施工用电电杆SITE⚫内部：附着大量青苗，2处路灯4⚫高差：低于道路标高0.35-1m⚫管线接驳：成熟，北侧有现成临电接驳电杆⚫不利因素：北侧配建地块现状为泰康医院的临时施工板房467.87134466.64基地周边交通便捷，场内地势平整。5SITEANALYSIS规划住宅用地场地价值分析在建泰康医院SiteValue

Analysis公共服务用地地块南侧、西侧紧邻道路，且道路等级较高，噪音影响较大，居住价值最低。中海锦江城地块北侧、东侧临近道路，道路的等级较低，噪音影响较小，居住价值较高。2级住宅界面地块中部受外界条件影响小，居住价值最高。1级住宅界面规划商住用地3级住宅界面24m规划商住用地图例高规划商住用地低MISSIONINTERPRETATION任务解读Mission

Interpretation项目定位1．客户定位：中高收入阶层中具有强购买力的社会精英2．物业类型：叠拼，高层1.如何优化总图布局2.如何研发产品，提3.如何充分利用场地开发理念1．突出主题文化：以现代化立面风格的手法展现。2．独特性（创新）：产品创新性扩大每户赠送面积。3．均好性：结合周边现状及规划道路情况、周边景观资源，大户型及小户型朝向及位置资源利用做到均好。4．经济性：总图布局最优最合理化，尽量减少成本SCHEME

DEDUCTION方案推演(

)(

)叠拼租赁房商业洋房租赁房商业6F叠拼8F/11F洋房产品分类商业6F叠拼9F/13F洋房T2高层合计面积(㎡)303356299.380单价(W)3.2总货值(W)9705.6174528.078产品分类商业6F叠拼9F/13F洋房T2高层合计面积(㎡)3033056299.380单价(W)3.2总货值(W)9705.63.12.82.73.12.82.7000157638.2640167343.864059332.38184233.67859332.38容积率不够密度超满容满密由于限价原因，货值不高SCHEME

DEDUCTION方案推演叠拼T2高层租赁房商业(

)洋房租赁房商业(

)17F高层6F叠拼+8F洋房产品分类商业6F叠拼9F/13F洋房T2高层合计面积(㎡)3033单价(W)3.2总货值(W)产品分类商业6F叠拼9F/13F洋房T2高层合计面积(㎡)单价(W)3.2总货值(W)9705.68928076998.26409705.630332880027499.380003.12.82.9003.12.82.756299.3859332.38163268.202172973.80259332.38175983.864满容，未满密满容满密，货值适中去化快，货值偏低洋房产品无中庭无溢价方案再思考：在满足容积率、密度的条件下是否有更好的方式增加货值提高溢价？T2高层+6F叠拼方案一方案一叠拼高层佳兆业RESIDENTIAL

PROJECTSSCHEMEDEDUCTION方案一——总图Site

Plan天府新区锦江生态带76亩项目经济技术指标项目单位㎡合计备注总建设用地面积可建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅50538.1950538.19147779.25101076.3897819.3841441.3214040.0042338.0676亩㎡㎡6F6F6FH=19.2MH=19.2MH=19.2M㎡㎡租赁房T6㎡其中其中高层T2㎡叠拼㎡6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M商业㎡3033.00按计容建面的3％配建不可售配套可售比㎡224%68.25%0地上不计容建面（架空层）

㎡地下不计容建面人防面积㎡㎡㎡㎡46702.871017031838.8739606F6FH=19.2M6FH=19.2MH=19.2M非人防车库地下住宅空间下叠赠送物管用房总建筑面积的3‰，且建筑面积不小于400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100㎡，地面以上部分不低于50%物业用房其中㎡2246FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M垃圾用房㎡200按住宅建筑面积0.8‰配建。清洗站设施用房㎡㎡㎡个个15010060消防控制室机动车停车位地上停车位12000住宅：1.2辆/100㎡；

商业/配套：0.8辆/100㎡；地下停车位其中个1200人防车位普通车位个个m303其中建筑限高89760容积率2.0035.00%20.00%23绿地率建筑密度楼栋数栋单元数个45户数户516平均层数地下单车位指标层无要求34㎡/辆㎡/辆鸟瞰图SCHEMEDEDUCTION方案一Scheme1功能分区明显：租赁房、T2高层、叠拼各自形成组团，分区明显，互不干扰货值最大化：叠拼数量最大化去化慢、有风险：满足容积率的情况下，密度额2400平方米产品分类

面积（㎡）

单价（W)

货值（W)6F叠拼T2高层租赁房商业商业6F叠拼T2高层合计303342338.06140403.23.12.79705.6131247.993790859411.06178861.59SCHEMEDEDUCTION方案一——规划结构分析Scheme

1组团一组团二规划结构一轴

—

一环—

五组团组团三组团四组团五SCHEMEDEDUCTION方案一——户型落位分析Scheme

1200㎡185㎡租赁房商业产品类型T2高层住宅叠拼别墅（6叠）户型面积180200房型户型定位

面积配比面积层面积层数栋面积四房两厅三卫

阔绰四房四房两厅五卫

阔绰四房24.9%75.1%100%14040.0042338.0656378.0636040013646802400小计沿街透视图沿街透视图方案二方案二叠拼高层型布局佳兆业RESIDENTIAL

PROJECTSSCHEMEDEDUCTION方案二——总图Site

Plan18F18FH=54mH=54m天府新区锦江生态带76亩项目经济技术指标项目单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%合计备注总建设用地面积可建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅50538.1950538.19147779.25101076.3897819.3841441.3226352.0030026.063033.0022476亩18FH=54m18FH=54m租赁房T6高层T2叠拼其中其中商业按计容建面的3％配建6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m不可售配套可售比68.25%0地上不计容建面（架空层）地下不计容建面人防面积㎡㎡㎡㎡㎡46702.8710170非人防车库31838.8739606FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m地下住宅空间下叠赠送物管用房总建筑面积的3‰，且建筑面积不小于400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100㎡，地面以上部分不低于50%物业用房其中㎡224垃圾用房清洗站㎡㎡㎡㎡个个20015010060按住宅建筑面积0.8‰配建。6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m设施用房2FH=10.8m消防控制室机动车停车位地上停车位120006FH=19.2m6FH=19.2m住宅：1.2辆/100㎡；

商业/配套：0.8辆/100㎡；2F

商业H=10.8m地下停车位其中个1200人防车位普通车位个个m303其中897建筑限高容积率绿地率建筑密度楼栋数单元数户数602.0035.00%20.00%18栋个32户554平均层数层无要求34㎡/辆地下单车位指标㎡/辆鸟瞰图SCHEMEDEDUCTION方案二Scheme

2功能分区明显：租赁房、T2高层、叠拼各自形成组团，分区明显，互不干扰去化快：产品比例合适，去化周期快无风险：容积率、密度均满足产品分类

面积（㎡）

单价（W)

货值（W)6F叠拼T2高层租赁房商业商业6F叠拼T2高层合计303330026.06263523.23.12.79705.693080.7971150.459411.06173936.79SCHEMEDEDUCTION方案二——规划结构分析Scheme

2组团一规划结构组团二一轴

—

两带

—五组团组团三组团四组团五SCHEMEDEDUCTION18FH=54m18FH=54m方案二——户型落位分析Scheme

218FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2FH=10.8m6FH=19.2m6FH=19.2m2F

商业H=10.8m200㎡185㎡租赁房商业产品类型T2高层住宅户型面积180房型户型定位

面积配比面积层面积层数栋面积四房两厅三卫

阔绰四房四房两厅五卫

阔绰四房46.7%53.3%100%26352.0030026.0656378.063601866480叠拼别墅（6叠）2004002400小计沿街透视图方案三方案三叠拼高层东西分区佳兆业RESIDENTIAL

PROJECTSSCHEMEDEDUCTION方案三——总图Site

Plan天府新区锦江生态带76亩项目经济技术指标项目单位合计备注总建设用地面积可建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅㎡50538.1950538.19147779.25101076.3897819.3876亩㎡㎡㎡㎡租赁房T6

㎡41441.32其中其中高层T2㎡㎡27035.3229342.74叠拼商业㎡3033.00按计容建面的3％配建不可售配套可售比㎡%22468.25%0地上不计容建面（架空层）地下不计容建面人防面积㎡㎡㎡㎡㎡46702.871017031838.873960非人防车库地下住宅空间下叠赠送物管用房总建筑面积的3‰，且建筑面积不小于400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100㎡，地面以上部分不低于50%物业用房其中㎡224垃圾用房清洗站㎡㎡㎡㎡个个20015010060按住宅建筑面积0.8‰配建。设施用房消防控制室机动车停车位地上停车位12000住宅：1.2辆/100㎡；

商业/配套：0.8辆/100㎡；地下停车位其中个1200人防车位

个303897其中普通车位

个建筑限高容积率绿地率建筑密度楼栋数单元数户数m602.0035.00%20.00%16栋个户层30552平均层数无要求34㎡/辆地下单车位指标㎡/辆鸟瞰图SCHEMEDEDUCTION方案三Scheme

3功能分区明确，建筑围合组团：通过轴线进行组团分割，高层产品形成围合布局，打造庭院景观，叠拼产品横向排布，间距很大可以形成围合空间。容积率、密度均满足规划条件总货值较高、去化快、无风险产品分类

面积（㎡）

单价（W)

货值（W)6F叠拼T2高层租赁房商业商业6F叠拼T2高层合计30333.23.12.79705.629342.7427035.3259411.0690962.4972995.364173663.46SCHEMEDEDUCTION方案三——规划结构分析Scheme

3规划结构组团一一轴

—

两带

—

三组团组团二组团三SCHEMEDEDUCTION方案三——户型落位分析Scheme

3200㎡185㎡租赁房商业产品类型T2高层住宅叠拼别墅（6叠）户型面积180200房型户型定位

面积配比面积层面积层数栋面积四房两厅三卫

阔绰四房四房两厅五卫

阔绰四房48.0%52.0%100%27035.3229342.7456378.0637040018666602400小计SCHEMEDEDUCTION方案三——景观视线分析Scheme

3以主要景观轴为主形成视线通廊HDL型横向排布D/H=22.8M/19M=1.2高层透视图思·未来愿景佳兆业RESIDENTIAL

PROJECT开发项目运营生活树立天府新区区域住宅楼盘新标杆以品质豪宅提升城市活力重现成都生活韵味打造现代人居生活典范提·方案场

文景

化展

传示

承佳兆业RESIDENTIAL

PROJECTSOCIAL

PRESSURE时代需求物

质

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越

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文

明

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化构建佳兆业IP

运营社区生活还记忆以永恒

给永恒以记忆泛

会

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界

面酒

店

式

社

区

入

口下

沉

庭

院社

区

生

活

环记

忆

空

间营造社区的五大记忆SCENE城市界面City

InterfaceDISPL

AY社区入口特色餐饮生活服务街角广场广场商业银行网点零售轻餐饮生活馆次入口零售沿街商业品质社区生活服务配套轴线城市界面酒店式入口下沉庭院社区生活环记忆空间SCENE酒店式社区入口Community

EntranceDISPL

AY下沉庭小区绿化车库入口电梯/岗亭落客区祥瑞一归家流线入口形象尺度落客区功能流线城市界面酒店式入口下沉庭院社区生活环记忆空间SCENE泛会所&下沉庭院Pan

Club&SunkenGardenDISPL

AY叠拼叠拼高层停车场泛会所(咖啡书吧，休闲中心)T2高层T2高层4M休中央0停车场垂直交通公共廊道高层T2高层T2高层停车场入口高层流线叠拼流线下沉庭院尺度下沉庭院功能流线城市界面酒店式入口下沉庭院社区生活环记忆空间SCENE社区生活环Community

LifeRingDISPL

AY22.8M中轴景观街巷尺度：10M社区生活环主巷道剖面关系城市界面酒店式入口下沉庭院社区生活环记忆空间SCENE记忆空间Memory

SpaceDISPL

AY住宅

Residence住宅

Residenceyard私家庭院yard私家庭院记忆空间私家庭院yard私家庭院yardMemory

space住宅

Residence住宅

Residence结合巷道打造节点空间，构建居民集体记忆点城市界面酒店式入口下沉庭院社区生活环记忆空间研·产品户

产

竞型

品

品展

策

分示

略

析佳兆业CONVENTIONAL

RESIDENTIAL

PROJECTSCOMPETITION周边竞品Competition

AnalysisANALYSIS麓湖生态城（芸台漫汀）项目地址：天府大道南一段918号项目类别：高层占地面积：67亩建筑面积：14万m²容积率：4.9售价：18039元/m²清水产品：高层130/140/170/200/220/300m²170㎡

4室2厅3卫200㎡

5室2厅4卫劣势：户型品质感较弱保利和光屿湖项目地址：天府新区武汉路西端项目类别：洋房/大平层/叠拼占地面积：170.5亩建筑面积：41.9万m²容积率：2.5售价：约28000元/m²产品：洋房149/197/221m²劣势：客餐厅排布紧凑

品质较弱197㎡

4室2厅3卫221㎡

4室2厅3卫COMPETITION周边竞品Competition

AnalysisANALYSIS奥园半岛ONE项目地址：天府新区剑南大道南段333号项目类别：叠拼别墅占地面积：67亩建筑面积：

10.86万m²容积率：1.5售价：

21999-30000元/m²清水产品：叠拼168/185/194/260/279m²劣势：8.6m两面宽产品

面宽略小

豪宅感弱下叠279.00㎡

4室2厅2卫中叠185.00㎡

4室2厅2卫上叠195.00㎡

4室2厅3卫COMPETITION周边竞品Competition

AnalysisANALYSIS奥园麓语ONE项目地址：天府新区麓湖公园区青岛路与宁安路交汇处项目类别：叠拼/高层占地面积：111亩建筑面积：

14.78万m²容积率：2.0售价：叠拼25122-30000元/m²清水产品：叠拼194/282/248m²劣势：10.4m两面宽产品

中叠无入户门厅

有损品质下叠282.00㎡

4室2厅4卫中叠194.00㎡

4室2厅4卫上叠248.00㎡

4室2厅4卫COMPETITION周边竞品Competition

AnalysisANALYSIS卓越晴翠项目地址：天府新区麓湖公园区青岛路与宁安路交汇处项目类别：叠拼/洋房占地面积：47亩建筑面积：

6.36万m²容积率：2.0售价：高层25464-29344元/m²叠拼30060-33778元/m²产品：洋房165

叠拼183/204/277/287/300m²劣势：7.9m两面宽产品

面宽略小

豪宅感略弱下叠287.00㎡

4室2厅3卫中叠183.00㎡

4室2厅3卫上叠204.00㎡

4室2厅3卫PROJECTDESIGN产品设计逻辑Product

Design叠拼独户

独院

独立电梯

超大面宽高层独立入户

独立组团

增强品质6F叠拼产品设计PRODUCTANALYSIS户型策略Family

strategy6

墅

诞

生我要在这里种上很多很多的植物！这里的视野好棒！RF露台阳台阳台阳台阳台6F上◆

独立电梯◆

私家花园叠私家电梯5F4F中3F2F叠私家电梯阳台妈妈，我好喜欢这个院子,我要经常来玩！能独立电梯入户，这房子买的值！后院下前院叠私家电梯1F地下夹层地下一层地下停车地下停车一个叠墅的励志故事……PRODUCT

叠拼首层入户关系ANALYSIS上叠中叠下叠臻享入户私家花园独立电梯PRODUCT

叠拼

200

下叠产品分析Product

AnalysisANALYSIS2345下叠入户庭院下叠入户庭院1一层平面图二层平面图户型编号户型套型面积阳台露台投影比7.23%得房率半面积赠送全面积赠送花园面积赠送总面积（不含地下）赠送比例A13+1房2厅4卫199.0488.01%14.4033.941.120.65%①1

、臻享私家庭院入户（尊享私家花园）②、独立私家电梯（良好归家体验）①4

、豪华主卧套（提升生活品质）②、六面宽阳光户型

（尽揽阳光清风）入户庭院赠送阳台半面积赠送25③、豪华客餐方厅（空间宽敞，灵活多变）3PRODUCT

叠拼

200

中叠产品分析Product

AnalysisANALYSIS2345三层平面图四层平面图户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送全面积赠送花园面积赠送总面积（不含地下）赠送比例B13+1房2厅4卫198.6414.50%88.01%28.85.588.6428.6214.41%①1

、臻享私家庭院入户（尊享私家花园）②、独立私家电梯（良好归家体验）①4

、豪华主卧套（提升生活品质）②、六面宽阳光户型

（尽揽阳光清风）挑空全面积赠送阳台半面积赠送25③、豪华客餐方厅（空间宽敞，灵活多变）3PRODUCT

叠拼

200

上叠产品分析Product

AnalysisANALYSIS62345五层平面图六层平面图户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送全面积赠送花园面积赠送总面积（不含地下）赠送比例C13+1房2厅4卫198.8123.70%88.01%28.823.8926.5764.8632.62%①1

、臻享私家庭院入户（尊享私家花园）②、独立私家电梯（良好归家体验）①4

、豪华主卧套（提升生活品质）②、六面宽阳光户型

（尽揽阳光清风）挑空全面积赠送阳台半面积赠送露台全面积赠送25③、豪华客餐方厅（空间宽敞，灵活多变）3②、超大露台赠送（独享室外活动空间）6PRODUCT

偷密度策略户型策略Family

strategyANALYSIS常规方式通过阳台偷密度一层平面图（方式一）二层平面图极致方式通过立柱外挑偷密度一层平面图（方式二）二层平面图PRODUCT

叠拼

200

下叠产品分析Product

AnalysisANALYSIS改造前改造后改造部分二层平面图一层平面图PRODUCT

叠拼

200

中叠产品分析Product

AnalysisANALYSIS改造前改造后改造部分四层平面图三层平面图PRODUCT

叠拼

200

上叠产品分析Product

AnalysisANALYSIS改造前改造后五层平面图六层平面图改造部分18F高层产品设计PRODUCTANALYSIS产品分析Product

AnalysisT2高层标准层平面图A1A1阳台半面积赠送飘窗全面积赠送户型编号户型四室两厅两卫套型面积

阳台露台投影比

得房率

半面积赠送

全面积赠送

赠送总面积

赠送比例180.72

13.60%

77.64%

9.54

12.93

22.47

12.43%A1PRODUCTANALYSIS产品分析Product

AnalysisT2高层户型平面图2135①、独立电梯厅入户②、中西厨一体化设计③、客餐南北通厅①、9.6m宽景阳台4②、豪华主卧套设计阳台半面积赠送飘窗全面积赠送户型编号户型四室两厅两卫套型面积

阳台露台投影比

得房率

半面积赠送

全面积赠送

赠送总面积

赠送比例180.72

13.60%

77.64%

9.54

12.93

22.47

12.43%A1PRODUCTANALYSIS产品分析Product

Analysis180户型平面12①、独立电梯厅入户②、超强玄关收纳空间③、270°转角观景横厅53①、豪华L型宽景阳台4②、豪华主卧套设计阳台半面积赠送飘窗全面积赠送户型编号户型四室两厅两卫四室两厅两卫套型面积180.48181.19阳台露台投影比

得房率

半面积赠送

全面积赠送

赠送总面积

赠送比例B1B225.95%10.93%18.277.724.55.8822.7713.6012.61%7.51%78.00%PRODUCTANALYSIS产品分析Product

Analysis180户型平面1①、独立电梯厅入户②、超强玄关收纳空间③、270°转角观景横厅52①、豪华L型宽景阳台43②、豪华主卧套设计阳台半面积赠送飘窗全面积赠送户型编号户型四室两厅两卫四室两厅两卫套型面积180.48181.19阳台露台投影比

得房率

半面积赠送

全面积赠送

赠送总面积

赠送比例B1B225.95%10.93%18.277.724.55.8822.7713.6012.61%7.51%78.00%PRODUCTANALYSIS产品分析Product

AnalysisT2高层标准层平面图-180+180B1B2阳台半面积赠送飘窗全面积赠送户型编号户型四室两厅两卫四室两厅两卫套型面积180.48181.19阳台露台投影比

得房率

半面积赠送

全面积赠送

赠送总面积

赠送比例B1B225.95%10.93%18.277.724.55.8822.7713.6012.61%7.51%78.00%PRODUCTANALYSIS产品分析Product

AnalysisT6高层标准层平面图120+100C1C2C1C1C2C1户型编号户型三室两厅两卫三室两厅一卫套型面积120.8599.92得房率C1C281.09%PRODUCTANALYSIS产品分析Product

AnalysisT9高层标准层平面图户型编号户型套型面积109.44105.44120.27阳台露台投影比

得房率A1A2A3三室两厅两卫三室两厅一卫三室两厅两卫3.00%0.00%1.72%84.20%引·专题备

流

总

总

建

水

示

上用

线

图

平

筑

位

范

位方

分

分

面

立

线

区

规案

析

析

图

意

分

区

划析

位佳兆业RESIDENTIAL

PROJECTSCHEMEDEDUCTION18FH=54m18FH=54m方案二——户型落位分析Scheme

218FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2FH=10.8m6FH=19.2m6FH=19.2m2F

商业H=10.8m200㎡185㎡租赁房商业产品类型T2高层住宅户型面积180房型户型定位

面积配比面积层面积层数栋面积四房两厅三卫

阔绰四房四房两厅五卫

阔绰四房46.7%53.3%100%26352.0030026.0656378.063601866480叠拼别墅（6叠）2004002400小计SHOW

RESULTS售楼部一效果展示Show

Results售楼部一总图SITE

PLAN示范区面积：5800㎡售楼部建筑面积：1200㎡停车位个数：20门廊售楼部1F/-1F下沉庭院FUNCTIONAL

ANALYSIS售楼部一功能分区Functional

analysis城市人流来向前场景观停车区停车场售楼部下沉庭院后场景观样样板房STREAMLINE

ANALYSIS售楼部一流线分析streamline

analysis城市人流来向±0.0停车人流动线参观动线从此至负一层售楼部下沉庭院-5.5m看房动线样样板房SPACE

INTENT