购物中心物业管理方案

XX广场项目

物业管理方案

二月

目录

◎物业概况...........................................(3)

一、项目简介...........................................(3)

二、物业服务项目.......................................(3)

◎具体方案...........................................(4)

一：前期介入阶段物业管理...............................(4)

1、项目施工阶段.......................................(4)

2、筹备开业阶段.......................................(4)

3、接管验收管理.......................................(4)

4、商户装修管理.......................................(5)

5、开荒保洁管理.......................................(6)

6、开业管控方案.......................................(9)

7、开闭店管理方案........................................(10)

二：开业后平常运作物业管理................................(12)

1、公共秩序管理方案...................................(12)

2、消防管理方案..........................................(12)

3、停车场、车辆管理......................................(17)

4、公共区域安全管理方案...................................(17)

5、保洁管理方案.....................................(17)

6、公共设施管理方案...................................(19)

7、档案资料管理方案...............................(31)

8、物业人力资源管理方案.............................(32)

附件：

一、卸货区管理规定......................................(39)

二、报修标准............................................(40)

三、送货及清运垃圾管理....................................(41)

四、工程、物业管理登记表(略)

物业概况

一、项目简介

项目名称：

地理位置：

建筑面积：

地下车位：

商业项目：百货、超市、街铺、休闹、娱乐等

设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统、空调系统等；

二、物业服务项目

1.公共服务项目：

⑴维护项目内的公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理;

⑵公共场合保洁，垃圾收集和清运；

⑶共用部位和公共设施设备维护和保养；

⑷公共绿地园艺的培植和养护；

⑸室内公共场合绿化摆放养护;

⑹对项目内的各类资料进行管理；

⑺节假日环境美陈布置；

⑻重要时刻提醒服务；

⑼安全知识、消防常识宣传。

2.有偿专项服务项目：

⑴设备设施上门维修、安装等；

⑵各种清洁服务；

⑶各种营销活动的安全管控工作；

⑷场地租借、仓库租用；

⑸商户装修的建筑垃圾的清运；

⑹根据实际情况开展的其他服务。

具体方案

物业管理由前期介入阶段和开业后平常物业管理两部分组成。在实际操作

中，分阶段有重点、有环节地贯彻各项工作的开展，以保证整个项目的运营实行。

一、前期介入阶段物业管理

前期物业管理阶段可分为项目规划设计、项目施工阶段、筹备开业阶段、接

管验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等方面。

1.项目施工阶段

⑴全程跟进项目施工方案与设计方案符合性、及时提出整改意见；

⑵因设计缺陷影响项目运营需求及时提出整改意见；

⑶因未按规定施工影响项目运营功能的及时制止并提出合理化建议报业主方

决策。

2.筹备开业阶段

⑴物业管理费成本测算、定价；

⑵物业管理方案编制；

⑶物业管理体系导入、培训；

⑷项目开业开办费用测算；

⑸商户房产条件对接、装修管控、装修动线制定；

⑹装修相关费用的制定；

⑺项目开业前开荒费用、开业安保费用测算；

⑻开业安保方案编制执行；

⑼开闭店方案制定、培训；

（助协调配合开业的其他事宜。

3.接管验收管理：

⑴编制接管验收工作计划，涉及接管验收日期、参与部门、人员、分工及培计

计划、楼宇接管验收顺序、接管验收进度计划、接管验收标准等。

⑵接管验收前的准备工作，涉及接管验收培训、准备相关登记表单、检测工具

仪器等。

⑶资料的接管验收，涉及产权资料、竣工验收资料、施工设计资料、机电设备

资料、业主资料等，特别应注意向产权单位、施工单位收集各设备系统的产

地证书、检查合格证书、装箱单、生产厂商联系地址、电话、供应商地址、

电话、产品说明书等有关资料，建立设备供方档案。

⑷房屋本体、公共配套设施、机电设备的接管验收，涉及验收标准、验收内容

与验收记录。

①分系统对重要部分、部位编制地址码、绘制平面图（布置图）、流程等,

有的则需要在实物上表白线向。

②各责任区、现场标记制作，各岗制度、规程上墙。

③准备各岗巡查记录、运营记录等。

④收集各设备作业说明竹、作业指导竹、操作规程、维修保养说明竹等，

有组织地补充完善各系统作业指导书和操作手册，必要时在相关岗位上

墙。

⑤特别注意各系统附带工具、专用工具的接受，各岗按照有关规定试机、

实操。

⑥编制各系统年度维修、保养、检查计划。

⑦记录设备安装与试运营数据。

⑸编制《接管验收整改报告》，内容涉及资料验收中发现的资料不齐全、不

真实、不合格等问题，房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的

不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，房屋本体、公共配套设

施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响相邻房屋安全和设备

使用安全的质量问题和建议整改期限。

⑹接管验收遗留问题的解决，在整改期限内跟踪整改过程，检查整改结果。

⑺成品保护方案，物业成品涉及房屋本体、道路、绿化景观、设施设备等，

管理处通过标记、管理制度与措施、宣传等途径对接管验收后至广场集中

装修期结束的重要阶段贯彻成品保护方案，特别需考虑分期交付情况下的

成品保护。

4.商户装修管理：

⑴二次装修管理方案:

①制定装修管理及报批审核制度。

②编制《装修指南》，将装修备案、核准，装修的统一规定、装修的注意事项

等内容告知业主。

③对与装修管理相关的管理人员和安管人员进行装修知识、装修管理流程、违

章解决、装修管理制度等方面的培训。

④装修期间成品保护措施。

⑤按照规定制定装修巡视、竣工验收办法及措施。

⑵管理措施：

①设计管理

商户须向商管公司提供其装修设计图，由商管公司工程人员对其装修方

案从专业角度进行审核，通过的审核的方案方可予以办理装修手续。

②协议管理

与业主的协议管理：我们将在业主规约以及本物业装修管理规定中明确

装修应遵循的规则和施工条件，并附平面图和智能系统布线图。

③与装修队的协议管理

任何装修施工单位承揽业务，必须提交加盖单位公章的营业执照复印

件，并与管理处签订管理协议，交纳一定数额的押金，接受管理处的管理。

管理处将为其提供平面图和智能系统布线图，如发生违章施工，维修款从押

金中扣除，并处以相称数额的罚款。

⑶巡视管理：

设立巡视员：在装修质量监理服务中，配备一定数量的专业工程技术人

员，对商户装修进行巡视，对发生违章施工的装修单位，立即派发停工告知

单，并迅速告知管理处违章解决中心及时解决。从人力资源上保障了对整个

楼宇违章施工的监控。

5.开荒清洁管理：

⑴开荒保洁范围：

①商场公共过道、安全通道；

②地下停车库及室外公共区域；

③商场外墙玻璃清洗及雨篷；

④配电房、水泵房、管道井、强电井、电梯厅等设备机房。

⑵开荒准备：

①工具：洗地机、吸尘吸水机、吹干机、梯子、水桶、

玻璃刮水器、玻璃抹水器、抹布、墩布、扫把、垃圾袋、拉丝棉、钢丝球、

毛刷、云石铲刀等。

②清洁剂：玻璃清洁剂、地面清洁剂、128去胶剂、中性全能清洁剂、卫浴

清洁剂、洗涤灵、五洁粉、不锈钢光亮剂、去污粉等。

⑶人员：根据该项目情况而定，严格按规定准时竣工。

⑷开荒实行方案：

①区域开荒顺序：垃圾清运--初步打扫--除尘--洗地或吸尘--彻底清洁地

面一一检查；

②外墙玻璃开荒程序：墙面除尘---冲洗—除涂料、胶—涂清洁剂—洗刮

—擦窗框—再次洗刮—雨篷清洁；

③地下停车场开荒程序：垃圾清运--设备房清洁-一除尘-一打扫--洗地

--彻底清洁地面--检查；

④电梯厅及楼梯间开荒程序：垃圾清运--扶手清洁-一打扫--清洁地面-一

电梯里清洁-一擦试明亮;

⑸室内开荒保洁流程：

①一方面清理现场留下的装修垃圾；

②由上到下全面吸尘；

③擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀

④楼梯间；用弹子做除尘解决，用毛巾擦试扶手，用除胶剂刀片除去胶迹、漆

E|1、水泥印，用保养剂保养楼梯扶手;地面除去胶迹、漆印，清洗干净。

⑤门及框：分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序也是从上

到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有漏掉，

有胶渍的地方可用除胶剂做解决；框的程序同门；一定要做到无漏掉、无死

角。

⑥地面的清洗:把所有的做完以后，就是地面的清洗了选择专用清洁剂稀粒后，

开始清洗。地面上的胶渍可用刀片清除，顽固的可用去胶剂解决。

⑦踢角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。

⑹清洁标准：（目视）

位置项目验收标准备注

墙面无污迹、无尘、无胶目视

外墙玻璃无污迹、无尘、无胶、无水痕、明亮目视

玻璃窗框无污迹、无尘、无胶目视

雨篷无污迹、无尘、无胶、明亮目视

瓷砖无污迹、无尘、洁净、无杂物、光亮目视

商场地面

室内楼梯无污迹、无尘、明亮目视

扶手无污迹、无尘、明亮目视

通道无污迹、洁净、无杂物目视

地面

水泥无污迹、洁净、无杂物目视

停车地面

地下室标记洁净、明亮目视

标牌

室内公路面无垃圾、无水泥浆块、无涂料印目视

共区域

设备机房无垃圾、洁净目视

电梯厅地面无污迹、洁净、无杂物目视

电梯无污迹、洁净、明亮目视

⑺外墙玻璃清洗方案：

根据情况，广场外墙的一般清洗是在室外的高空中作业，须使用高空吊篮、

吊板、升降台等运载工作，作业难度高，危险性大，因此操作人员必须经距格

体检，专业培训，严格遵守操作规范和安全规范。

⑻复查验收：

①开荒过程中，不断进行自检。现场主管不仅负责现场施工和管理，还要不断

进行检查，发现问题及时解决。

②每位现场组长交替抽查所负责区域和项目的工作进展，为了在验收中可以将

反复施工的行为降至最少，还要不断进行复查。

③为了使验收工作顺利进行，现场主管一方面进行合格验收，不合格项目及时

进行更正，并采用逐层验收的方式，完毕一层验收一层。

④现场主管积极配合甲方及物管验收的工作，及时沟通，协助解决验收工作

中出现的问题。

⑤验收工作采用验收单验收的方式，并由甲方主管及物管主管验收人员签字

即可。

6.开业管控方案

为了规范广场现场的安保管理工作，合理划分岗位职责与分工，并明确突发

紧急事件的解决流程，充足保证广场开业期间各项安保工作的顺利进行，为开业

庆典活动提供一个安全、规范、和谐的现场氛围，全方位展示广场的管理品质与

服务水平，提高春天广场的品牌形象。

⑴组织架构

总指挥：项目总经理

副总指挥：项目副总

现场指挥：物业部经

出

消

交

现

入

防

通

场

口

监

巡疏

保

定

控

逻导

卫

岗

组

组

组组

位

组

⑵岗位职责：

①现场总指挥负责开业庆典现场的安全管理和联络调度的总体安排与监督。

②副总指挥负责协助总指挥开业庆典现场的安全管理和联络调度的总体安排与

监督。

③现场指挥负责现场安全保卫工作的具体实行工作。

④现场保卫组负责开业庆典现场的安保、秩序维持及引导工作。

⑤巡逻组负责内外街、楼层、地下车库的安全巡逻以及突发事件的解决工作。

⑥现场交通疏导组负责现场交通秩序的疏导和指引工作。

⑦消防监控组负责现场的消防安全巡检和保卫工作。

⑧出入口定岗定位组负责各重要出入口的人流疏导和秩序维持工作。

⑶工作任务:

①负责广场周边的警戒；

②保持各进出口和应急通道的畅通，随时保证人群可以安全、有序地疏散；

③维护现场良好的治安秩序，严防冲、挤、踩、踏等事故发生，及时发现控制

偷摸、扒窃和哄闹滋事等行为；

④在对企图冲击、扰乱表演活动的人员进行强制带离，并迅速恢复秩序；

⑤场地发生突发性事件时，实行快速有效处置；

⑥做好〃焰火〃燃放区的安全保卫工作；

7.开闭店管理方案

⑴营业时间：

①广场营业时间：10：00——22：00（暂定）

②主力店营业时间（暂定）

中影国际10：00—-次日01：30

智趣乐园10：00—-22：00

卜蜂莲花超市08：00-22：00

⑵开店管理：

①工作要点：

商场内各商户与本商场员工同时进场（走员工通道），各商铺严格按照商

场营运时间营运。各商户自行保管店铺钥匙。未经允许不准其它时间坐店营

业。

②开店流程：

a商场全体员工（招商营运人员、工程物业人员、保洁员以及营业员）按商

场正式开店营业时间前30分钟到商场。

b工程部负责启动商场合有设备（电源、扶梯、直梯、中央空调等），为确

保商场正常营运设备启动前要严格检查安全状况。

C招商营运部、物管部人员开始进行开店前的巡查工作。

d以上所有准备工作就绪后，开店整点播放开店音乐，物管部人员启动商场

正侧门，正式营业。

⑶闭店管理：

①工作要点：

各商户在商场规定期间同时闭市，关好水、电、气、门窗，各部门人员

准时到位，准备闭店工作。

②闭店流程：

a闭店整点播放团店音乐，各商户开始闭店，各商户闭店前进行消防、电

源、给排水、燃气等安全检查；

b招商营运部、物业部人员开始巡店并引导未及时离开商场的顾客离开；

c工程部人员关闭电源、扶梯、直梯、中央空调等设备，（特殊情况商户

需要预留电源的，必须提前一天向招商营运部申请）；

④商场清场完毕，确认所有顾客离开后由物管人员锁闭商场正侧门，未离场的

商户员工从员工通道离开：

⑤闭店以后，当天工程物业值班人员开始检查商场（各商铺门是否锁好、电源

是否断开、安全隐患是否排除、商场办公区门窗是否锁好等）各项安全排管

工作完毕后，从员工通道撤场。

⑷其他管理规定

①营业时间改动：

遇重大节日或因其他因素需变更营业时间，商场提前一天以上以书面形

式粘贴商场公告栏处，另商场的招商营运部会逐个告知各商户，以保证商场

正常运转；

②商户需要在夜间市商铺进行施工维修的，需要提前一天以上向商场招商营

运部申请，经批准允许后，方可执行。程序如下：

商场闭店前维修工作人员在商场外等候，待本商场闭店完毕经许可后进

入店铺作业。未经许可，不能随便带工作人员进入商场作业。

二、开业后的平常管理

1.公共秩序管理方案：

在物业管理中，运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、

工具和人的主观能动性，维护物业和商户的安全，这是一项很重要的工作，最为

广大商户所关注，根据项目的实际需要制订常规防范与技术防范相结合的24小

时全天候管理方案。

⑴管理内容：

①常规防范：采用站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护项目公共秩序，

防止和制止任何危及或影响物业、商户安全的行为；

②实行24小时监控，以保证安全；

③对可疑或不安全迹象采用跟踪监视和定点录象措施，并及时告知巡逻安

管，进行现场解决；

④巡逻安管接到治安报警，应迅速赶到现场的情解决，并把情况反馈到监控

中心，监控员定报警解决情况作具体记录，留档备查。

⑵管理措施：

①实行半军事化管理，制定安防管理和奖惩制度，严格付诸实行，以增强商

管人员的工作责任心：

②强化商管人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高商管人员的思

想素质和业务技能；制定《紧急事故解决案》，定期组织演习；

③加强商管人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得

当；

④严格执行安防巡更点制度，保证巡逻质量；

⑤监控中心定期检修、保养，保证监控设备完好；

⑥保证监控、值勤记录具体完备，建立安全管理档案。

2.消防管理方案：

消防管理是物业安全管理的重中之重，因此要根据消防法规的规定，结合实

际，踏踏实实地做好消防安全工作，保证项目和商户的生命财产安全。

⑴管理内容：

①做好消防监控中心的管理；

②做好消防设施、器材的管理；

③保持消防通道的畅通；

④加强装修期间的消防安全管理；

⑤严禁违章燃放烟花爆竹；

⑥严禁携带、储藏易燃易爆物品；

⑦防止电器短路等引发火灾因素;

⑧加强闭店前各店的水、电、汽检查。

⑵管理措施：

①制订并贯彻消防管理制度和消防安全责任制，做到责任贯彻，器材贯彻，

检查贯彻；

②制订消防事故解次预案，防患于未然；

③建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

④定期进行消防检查，防止为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

⑤做好消防滞材、设备的检查保养，使之始终处在完好状态；

⑥制止任何违反消防安全的行为；

⑦积极开展防火安全宣传教育，定期向商户芍授消防知识；

⑧发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警；

⑨加强对餐饮商户厨房的油烟设施的检查和用火安全的检查。

⑶消防安全教育，培训制度：

①实行三级教育，培训制度，凡新进入公司的员工须分别经公司（一级），部

门（二级），班组（三级）消防安全教育培训I,并考试合格后，方可上岗工作;

②.•级由公司综合部组织，物业管理部负责实行;二级由部门主管负责;三

级由班长负责；时间各不少于半天，两小时，一小时，公司内调动由二，

三级负责；

③内容为“三懂三会"消防法规，制度，火灾因素教训等，班组UJ用讲演与表

演相结合的方式：

④所在部门负责组织岗位消防知识培训，并进行考核；

⑤未经三级消防安全教育或不合格者，不得上肉工作；

⑥对进场施工人员，外委施工人员的消防教育，由消防主管负责。

⑷动火审批制度:

①根据动火部位和危险限度，实行公司，部门，班组三级审批管理制度。动

火时，必须到消控中心办理动火证后，方可动火施工，违者按有关规定解

决；

②在楼层吊顶，车库，制冷机房等有易燃易爆液体，气体的容器，管线，设

备处动火属一级动火，由装修公司负责人、外委施工负责人采用消防措施,

并事先告知消防专员到场监督，方可动火，疑难危险问题报请公司领导，

召集有关员工采用可靠措施，作为特殊动火解决；

③非属一级动火管理之处的使用电焊，气焊，烧烤，煨管，熬沥青和批准使

用的电炉及炉火取暖的管理属二级，由消防主管部门制定用火管理制度，

执行防火管理规定，并责成专人贯彻；

④属于正常使用中的餐饮燃气灶、烤炉及油烟管道管理属三级管理，由消防

专员负责检查，贯彻岗位员工消防责任制。

⑸电器安全管理制度：

①项目内各个店铺的各种电器的安装，增减，拆修，检修，更新均由专业电

工，按国家有关规定进行；

②非专业人员不准私自拆改，增长用电设备，器具；

③严禁各商户私自使用电炉，微波炉，电饭锅，电热开水壶等电器。

⑹消防器材，设备维护，检修更新制度：

①项目配置的灭火器，消防栓，水带，水枪及消防设施等，由消防专管员负

责维护保养，保持完好，整洁，并列入交接内容之一；

②灭火器材检修和更新，由物业管理部负责，室内外消防栓检修，修理，更

新，由工程部负责;

③室外消防栓维护保养和冬季保温由工程部负责;

④自动报警和灭火装置，由工程部负责维修检查；

⑤各种灭火设备，器具不准擅自挪作他用，压盖，围占。

⑺逐级消防检查制度：

①消防专管员岗位日查，主管周查，经理月查制度；

②检查内容涉及查制度，查消防设备，查隐患，结合实际和不同季节应有重

点；

③各级和各种形式的消防检查所发现的隐患问题，都应有文字记录并逐级贯

彻整改措施。

⑻隐患检查整改制度：

①火险隐患涉及：现实的火灾危险和可以导致火灾发生的违章行为；

②实行隐患备案，整改销案制度，对重大火险隐患有〃三定〃整改方案（却定

人，定措施，定期间），隐患未消除前，要有可靠的安全措施；

③因历史遗留的疑难隐患，应在此后改造和发展中有计划分环节解决；

④对消防机关和上级主管部门检查提出和下达的火险隐患整改告知书，有关

店铺应立即整改，消防主管负责督促贯彻；

⑤对店铺内检查出的火险隐患，告知后还不及时整改的将实行处罚，处罚单

由商户签收后存档保存。

⑼消防安全隐患整改告知书使用规定：

①各店铺接到《消防安全隐患整改告知书》，必须按照告知书上的期限规定

整改；

②任何店铺及施工单位不准拒收《消防安全隐患整改告知书》，如拒收，发

生的一切后果由当事人自负；

③收到物业管理部下发的《消防安全隐患整改告知书》，但不执行整改的店

铺及施工单位，消防主管有权制止其进行营业；

④对不执行《消防隐患整改告知书》的店铺及外来施工单位，如出现意外情

况一切后果自负；

⑤过期整改发生的一切责任由当事人负责；

⑥《消防安全隐患整改告知书》必须通过消防主任、物业经理、总经理共同

签字方可有效。

(10)防火宣传教育制度：

①消防宣传是消防管理的一个重要方面，是教育发动群众自觉同火灾作斗争

的一项重要措施。各部门员工和各店铺员工必须贯彻执行〃防止为主，防

消结合〃的消防工作方针，保障安全；

②防火宣传教育要纳入部门重要工作之中，运用各种形式，广泛进一步地进

行宣传，普及消防知识，提高各级员工防火警惕性；

③施工人员在施工前必须对其进行防火教育；

④所有员工必须认真学习消防常识及有关消防管理规定，并认真执行；

⑤对用火，用电，用油的店铺和储存物品的仓库及重点部位工作的人员采用

短期培训，讲座，参观等方法进行消防专业知识教育；

⑥定期组织防火安全活动，通过经常化，制度化的教育和训练，提高员工的

思想政治觉悟；

⑦抓住正，反两方面的典型事例进行宣传教育，提高警惕性，增强防火责任

感；

⑧经常对员工和义务消防员进行消防知识教育，使各员工都能达成〃西能

〃（即能宣传，能检查，能及时发现和整改火险隐患，能扑救初起火灾）；

⑨通过系统地宣传教育，使各员工不断提高防火安全意识，增强消防安全观

念，在工作中，生活中自觉遵守各项防火安全制度，时刻不忘防火，就会

杜绝减少火灾的发生；

⑩贯彻实行消防:有关法规，条例，规定.表彰在消防工作中做山奉献的好人,

好事，揭露，批评违章，违法乱纪行为等等，运用宣传舆论，扩大影响，

推动消防工作的展开。

（11）义务消防组织制度：

①义务消防队伍是做好防火工作，扑救初起火灾，保障正常营业的一支重要

力量，各部门、各店铺领导都要带头积极支持义务消防队伍的各项活动；

②各部门、各店铺建立义务消防队伍，消防主管具体组织，培训，教育，演

练；

③义务消防队伍训练教育内容：

a学习有关文献，报刊，指示和消防法规，条例及物业消防规定；

b学习掌握各种消防器材的使用方法，熟悉其性能及维修保养等，监督别

人不准乱动和损坏，发现后及时报告物业消防主管；

c根据各店铺营业性质进行实际演练；

d对发现的消防问题有权监督检查和向物业管理部门反映情况。

3.停车场、车辆安全管理

⑴各种安全标记，与全安位的秩序维护监控紧密配合，保证无管理盲点。

（2）各种安全标记，保证行驶安全，如限高牌，限速度，转变凸镜，道路指示牌等。

⑶车辆按规定方向行驶，安全有序。

⑷实行24小时值班巡逻制度，定期对停车场进行全面巡视，查看车辆有无损坏,

漏油、漏水情况和车辆防护状态是否完好，是否有可疑人员滞留等。

⑸以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆，按规定停泊车辆，防止交通事故的发生。

⑹发生交通事故时，立即保护和控制现场，防止车辆睹塞现象发生。

4.公共区域安全管理方案：

⑴对公共区域安全防范的重点部位设立警示标记、也许引发人身伤亡事故的部位

或场合要设立统一规范、文明礼貌、用语简明且醒目的警示标记，告示注意事

项，明确严禁行为。

⑵组建安全应急防范抢险预备队伍，每年要组织外展二次以上的安全防范知识培

训和对突发事件解决的实战演练；

⑶加强对公共区域安全防范重点部位的平常巡查,发现问题及时整改，不留I意患。

5.保洁管理方案：

本项目环境卫生清洁工作拟委托专业保洁公司负责，专营公司具有服务技

术专业，清洁设备专业，管理资源集中档优势，聘请专业的清洁绿化公司对广场

进行专业服务，从而保证清洁绿化服务的质量。同时，将清洁绿化工作外包可以

集中管理处的人力资源投入于广场其它各项管理服务当中。此外，由于专营公司

已形成较成熟的专业管理体系，较物业公司管理更能节约成本。在管理过程中强

调建立“双重管理”机制，管理处重要对清洁工作进行监督、检查、管理，管理

过程中拟采用以下措施：

⑴物业主任具体负责对本专业外包单位服务的跟踪、检查，并每月提交外包单

位服务质量检查评估表，作为支付外包服务费的依据。

⑵实行每日保洁公司自查，物业主任定期检查，物业经理抽查的形式对保洁工

作的监督指导。

⑶由管理处提交外包服务质量季度和年度评估报告，作为续签或协议的依据。

⑷建立保洁协议档案、总公司备案制度。

⑸人员配置及分工详见岗位架构图（略）。

⑹保洁服务标准：

①基本规定：

a保洁工应按公司统一规定着装，佩带胸卡，仪容仪表整洁端庄。

b保洁工应遵守商场的规章制度，礼貌待人，规范作业。

c保洁工应遵守相关安全作业规范，牢固树立“安全第一”思想，防止对物

业设备设施和第三者导致损失，防止人身事故发生。

d保洁作业应尽也许减少对商户和顾客的影响。

e保洁作业时工具应随身携带或在保洁车上规范放置，不允许在作业区内随

意乱放。作业完毕应按规定地点规范摆放或放回工具间。

f清运垃圾应按照指定路线行走，事前对袋内垃圾进行检查，以防商品混入,

垃圾解决应袋装化。

g保洁工假如拣到物品应及时交物业服务中心解决。

h保洁主管应定期，定人，定地，定任务，定质量的实行保洁服务计划。

i保洁主管应听取商户意见，加强宣传和沟通，争取商户的支持，不断改善

工作。

j保洁服务过程中不允许影响食品卫生。

k杜绝浪费，节约能源。

②保洁服务质量规定：

a不同材质的地表面应保持材料的原有色泽，无雾花现象出现。砖面及拼缝,

边沿线等处应洁净，无积垢，灰尘，水迹，纸屑，食品残渣和粘胶物等,

保持地面干燥清洁。

b内墙面，天花，顶角，墙角和转角等处应俣持粉刷涂料原色，无积尘和霉

斑，蜘蛛网。

c玻璃门，玻璃窗等表面应洁净，明亮，无水迹，指印和张贴物。

d窗台和上下接缝处等应光洁，无灰尘，水迹和霉斑。

e门面，门框，门背等处应保持本色光泽，花纹清楚，无油迹和灰尘，金属

门饰，门锁，门附件等应保持金属光亮，无锈斑，污迹和水迹。

6.公共设施管理方案

设施设备的管理，直接影响到项目的形象、物业的使用年限及使用安全，直

接关系到商户及使用人的安全，是物业管理的重中之重。

⑴设备的使用、运营、各级别保养（平常维护、一级、二级保养）、小修、中

修、大修、更新改造及特种设备的维护委托“深圳市开元同济维保公司楼

宇科技有限公司”或社会专业化公司实行。管理处设立工程部配合商管公司

对专业公司进行监督。

⑵设备使用依据“保证安全，在满足服务标准的基础上，节约能源，延长设备

的使用寿命。”的原则。

⑶设备维修则根据各类设备故障模式，采用以防止为主的维修模式。即：将三

级保养制与计划预修制、状态维修相结合，对符合“浴缸型”故障模式（符

合磨损规律）的设备如电梯、发电机、水泵、冷水机组等定期做三级保养，

定期进行中修、大修。对符合“直线型”故隙模式的设备，如电力设备、电

子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。

设备保养、中修、大修周期登记表

序

平常维护一级保养二级保中修大修

号名称

保养周期周期养周期周期周期

01生活水泵半月每季每年三年六年

02消防水泵每月每季每年五年八年

03风机每月每季每年五年八年

04电梯半月每半年每年三年六年

05发电机每月每季度每年五年八年

06干式变压潜每季每年//////

07空冷水机组半月每半年每年三年六年

08锅炉半月每半年每年三年六年

火灾报警系每月每季每年////

09

统

气体灭火系每月每季每年////

10

统

消防联动控制每月每季每年////

11

fe

对讲报警系每月每季度每年////

12

统

防盗监视系每月每季每年////

13

统

14低压配电柜半月半年每年////

15高压开关柜每月每年//

16交通道闸每月每季每年三年六年

17弱电系统每月每季每年////

⑷设施设备维护管理规范

①强弱电系统：

a贯彻防火、防汛、防雨雪、防小动物、管线通“四防一通”措施，保证配

电系统安全；

b保证变配电设备的正常运营，保持各种开关、仪表和指示灯完好；

c定期测试接地装置，保证接地装置在规范标准范围内；

d重要计量测试仪器、仪表和工具按规定规定定期送检，做到投入使用的计

量器具在规范标准范围内，保证检测仪表工具的准确。

②给排水系统:

a保证下水管/排水管道通畅；

b天天一次检查污水泵、提高泵，每季1次润滑加油及必要的保养；

c每年二次对污水解决系统全面维护保养；

d污水解决系统正常运营，周边基本无异味和明显噪声，过漉格栅无堵塞，

污水排放符合环保规定；

e定期检查隔油池、粪池保证正常运转和畅通。

③消防系统：

a消防泵每月启动两次并作记录，定期保养，保证运营正常；

b消防栓每周巡查一次，保证消防栓箱内各种配件完好并能正常使用；

c天天检查火警报警系统是否正常；

d每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查；

e每年检测一次探测器，并对所有控制装置进行一次实验（涉及联动）；

f每月检查一次灭火器，超过有效期的立即更新或充压，达成“三定一有效”

即：定人定位定责任，灭火器材齐全有效；

g保证机械排烟设施正常运转。

④物业范围内建筑物、广场管理：

a建筑墙面、地彼、露台等各种损坏需及时修补，且修补后无破损的感觉；

（只限于少面积范围）

b做好季节性维修养护工作，即：毒雨季节的通风、十燥；雷雨季节对避雷

设施的检查、台风季节对建筑物进行检查及防渗漏等；

c对危险隐患部位设立安全防范警示标志，户在重要通道设立安全疏散指示

和事故照明设施，每月检查，保证标志清楚完整，设施运营正常；

d在保修期内，应负责协助商管公司联系总包单位，协调总包修理事项，核

算质保金的支付;

⑤电梯系统：

a保证电梯良好正常运营，轿厢内按钮灯具等配件保持完好，自动扶梯梯阶

及疏齿板、手扶带无破损；

b配合、监督电梯保养单位对项FI内电梯进行检测、保养及维修，每次保养

须有书面记录并存档；

c保证电梯通过专业检测机构的年检；

d电梯保修期内的保养及维修由电梯保养商完毕；

e保修期后的保养及维修由通过招标程序拟定维保商进行；

⑥空调：

a公共部位的风口、管道、共享部位空调的进出风滤网每月清洗一次；

b空调设备在保修期内的保养及维修由空调俣养商完毕。保修期后的保养及

维修通过招标程序拟定维保商进行；

c保证空调设备的正常运营，维持室内温度符合政府颁布的空调温度；

d保证营业时间有香薰供应。

⑦锅炉：

a为了延长锅炉使用寿命，保证锅炉安全经济运营，贯彻节能减排工作目的,

制定锅炉定期和平常维修计划。

b对安全附件：仪表、电器控制、燃烧器、除氧器、互换器、给水设备等大

天进行维修保养，并定期检查，以保证设备正常运营。

c定期对所有辅助设备及设施进行加油、清洗，保证各附件的正常运营，杜

绝跑、冒、滴、漏等现象发生。

d锅炉做到定期检查，锅炉的外部检查一般每年进行一次，内部检查一般每

二年进行一次，水压实验一般每六年进行一次；对于无法进行内部检查的

锅炉，应每三年进行一次水压实验。

e做好锅炉定期维护保养工作，并做好有关维修保养的记录。

f做好安全阀每年校验一次，压力表每半年校验一次的工作。

g每星期对自动控制安全保护装置进行一次人工实验和检查，保证灵敏可靠。

⑧避雷装置：

定期检测维护避雷装置，保证其性能符合国家、地区相关规范标准。

⑸设备管理标准：

①设施设备管理规定：

a工程人员上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（相关制服材质、式样由业

主方确认），装备佩戴规范，仪容仪表规范；

b保证设施设备平常运营正常、无安全隐患，有健全的安全管理和安全操作

制度；

c建立定期检查保养登记制度；

d建立回访、回检制度，做好回访、回检记录；

e设备维修人员和有关值班人员必须熟悉相关设备的性能及使用常识，在紧

急情况发生时应能独立应对并解决或采用应急措施；

f设备维修人员接到报修告知后应在10分钟内到达现场进行解决，急修项目

应当即修理；不能当即修理的应说明因素并拟定修理方案和填补措施，保

证维修质量；

g各重要机房内的各种规章制度应完善及规范化，符合政府相关部门的查验

规定;

h监督保养商执行保养协议，对保养时的保养工作进行效果考核；

i严格按照国家、永州市的规定、规范进行操作；

j订立物业管理各项有偿服务项目的收费标准和操作流程。

②设备维修管理

a保修期内

竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。

b保修期满后

对于商管公司管理的物业，物业公司事业部可承担出租面积范围之外的

建筑部位、设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配

套服务设施的修缮责任。租户承担出租面积之内的自用部位和自用设备的修

缮责任。

物业管理范围可以由大业主和物业公司在协议中具体划分。

C保修期内管理办法：

・保修期的计算应以法规及发展商与建筑安装单位、设备供货单位的协议

保修期限为准。保修期内，由施工单位负责设备的质量保修。工程竣工日

若距物业接管E过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验

收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。保修期满后，公共设

备由物业公司负责维修。

・物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别

是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支

付，做出界定，达成共识，形成书面协议。

・保修期，保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达成

物业管理行业标准、适应考评的需要。保修工作之外的保养内容需管理处

自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决管理处或专业公司与保修单

位的矛盾、纠纷。

・设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可

委托其做平常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委

托。保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬

件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。

・保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写

使用方意见，并报公司工程部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理

处有权拒绝签字。

C维修保养

设备保养、故障维修由维保公司组织实行。参与保养的人数与保养时间,

按管理处工程部审批后的保养计划进行。小故障维修保证在规定期限内完

毕。大故障或发生设备事故，按应急程序解决。

•设备下年度保养计划于每年12月中旬报公司，保养周期、级别应符合

本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及商管公司规定。设备月保

养计划应于本月3号前报管理处。审批后的设备保养计划，报甲方备案,

送管理处工程部一份。分包方的计划报管理处初审后，报公司批准后，

方可实行。

•保养的实行应严格按照计划进行，并作好保养记录。物业公司每月组织

一次检查，确认保养质量是否满足维保公司公司标准《房屋设备保养标

准》Q/KYTJ6000r60031-2023规定及甲方特殊规定。设备技术状态是

否正常。

・发现设备故障，应立即在彩生活平台上报修。管理处工程部应立刻组织

修理。维保公司在网上收到报修单后，须在约定的时间内赶到现场。一

时无法解决的问题应给管理处以书面说明，承诺修复时间。对于重大维

修，物业公司应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于维保公司不

能解决的问题，需要向专业公司委托维修时，应先填写《设备外委维修

申请表》，报物业公司及甲方批准。维修费用较高的项目，由物业公司

组织招标。

・关键设备发生故障，导致停电、停水、停梯等（不含重大设备事故），

须按应急程序进行抢修。工程部一方面应电话告知分包方（属于分包范

围的）、物业公司工程部及大业主，现场工程主管立即组织抢修，恢复

设备功能。抢修所用的配件、材料标记后可按紧急放行解决。事后须按

常规程序补办审批手续。

•设备中修、大修、更新改造计划由物业公司制定建议方案，报业主批准

项目公司施工。物业公司工程部配合项目公司进行工程施工监督。设备

中修、大修、更新改造工程竣工验收由项目公司负责，物业公司工程部

配合。

・高压设备、压力容器、电梯检定计划由维保公司制定，报物业公司事业

部工程部。并报政府技术监督部门检定。

③设备安全管理

a持证上岗与安全贡任制：

•根据国家《特种作业人员安全技术培训考核管理办法》的规定，管理处

工程部及维保公司从事特种作业的员工（电工、电梯工、制冷工、谒炉

工、消防中心值班员等），必须持证上岗。对已取得操作证的特种作业

人员，按规定定期进行复审。

・特种作业人员在独立上岗作业前，必须进行与本工种相适应的、专门的

安全技术理论学习和实际操作训练。特种作业人员的安全技术培训考核

标准和基本培训教材，使用国家经济贸委员会制定、编写的标准、教材。

培训考核合格方可在购物广场上岗。

•根据永州春天广场的具体情况，实行“定人、定机、定区域”的安全责

任制，形成全方位的安全管理网络。

④安全教育

a员工安全教育：

教育员工牢固树立“安全第一、防止为主”的思想，不断提高安全意识

和遵守安全法规的自觉性。教育员工学习安全管理的基本知识；防火常

识和灭火器材的使用方法，对易燃、易爆、有毒有害物质的安全防护知

识，有关高空作业的安全知识，特殊设各的安全防护常识。规定员工熟

悉掌握本岗位的安全操作规程，不违章指挥，不违章作业。

采用三级安全教育形式，即公司级安全教育、部门级安全教育、班、组

级的安全教育，并对安全管理重要岗位的负责人安全消防主任、工程主

任等，进行专项安全教育。

b公众安全教育：

永州春天广场是公共建筑，来往人流大，事故多为“人的不安全行为”

导致。鉴于此，永州春天广场应建立完善的安全标记系统。建筑物外应

设立平面图、引导牌、交通标志牌；建筑物内应设立引导牌、警示牌、

楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌，设备上应设立设备标

牌，设备及管线表面的颜色按国家及设计图规定进行着色。设备维修保

养作业时，也许对使用人、公众导致危险的，须用代有警示的围栏、屏

风进行围护。重要危险设备的工作状态须标记（如配电柜挂“严禁合闸”

等），报废、封存的设备须标记。此外通过公众电子信息系统和宣传栏

对公众进行安全教育和警示。

⑤安全检查

aH查：以交接班制度为土。工程土管必须坚持对责任区域进行H巡检查，

上下班前后检查责任区有无事故隐患，检查工作地是否整齐清洁。关水、

关电、关门窗。

b月查：部门/商管公司安全负责人对本单位重点部位、设备进行检查：

c检查各岗位人员贯彻执行各项安全制度的情况；

d机电设备的安全运营情况；

c各项记录是否齐全

f对存在的不安全隐患、研究解决措施，作好记录。

季查：区域公司/商业总公司对购物广场重点部位、设备、电气、

装修、燃气等进行检查，并按《安全检查记录》进行评分。事故性质和

经济损失，认真分析，严厉解决，并整理记录存入设备档案。

⑺应急预案

①供配电系统紧急情况应急措施

a设备短路

当发现设备短路起火、主断路器跳闸引起大面积停电时，应迅速用气

体灭火器进行灭火。干粉灭火器对电潜污染较大，不到万不得已时，尽也

许不用。严禁用水等导电液体救火。火扑灭后，要认真检查事故点，测量

绝缘电阻，彻底隔离故障点或故障设备后，方可恢复供电。切不可盲目送

电引发更大的事故。隔离故障点设备，可采用分断隔离开关、相关断路器;

拆除部分母线及电缆；摘除故障电器等方法。为减少停电影响面，应采用

变压器代换，抽屉柜代换，电缆转接等办法进行应急供电解决。在进行以

上自救解决的同时应立即打火警电话报警，讲清地点、失火对象，争取在

最短的时间内得到有效的扑救。

b配电室水淹：

发现配电室进水时，应一方面拟定水中是否带电，若带电应采用绝缘

措施后进入，关闭电源。若高压部分漏电，应告知供电局进行停电。停电

后，可用沙袋等防洪物资将进水口封堵，用潜水泵将室内积水排出。水排

尽后，应对设备进行清洁烘干除湿解决，当确认湿气己除，绝缘电阻达成

规定值时，可开机试运营。判断无异常情况后才干投入正常运营。

c市电突发性停电：

当市电忽然停电时，在启动发电机的同时，应广播告知商场顾客不要

惊恐，组织群众退场。同时应用电话与供电局联系，询问本路高压停电因

素及何时恢复供电。询问清楚后，若停电时间较长，应告知甲方，做好相

应准备，并及时补充油料。

d触电急救：

发现有人触电时，当班电工应保持清醒的头脑立即组织抢救。抢救的

方法是：

脱离电源：人体触电较重时会失去知觉，往往不能自行脱离电源，救

护人员应根据触电场合和触电电压的不同，采用适当的方法使触电者脱离

电源。低压触电时，应一方面拉开电源开关，离开关太远时用绝缘的杆棒

把电线挑开。脱离电源要快，必须争分夺秒，触电时间越短，救活也许性

越大。若离配电室较远，可采用抛掷金属物使高压短路，迫使高压短路器

的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时，救护人员应注意自

身的安全。

现场抢救:触电人员脱离电源后，应根据伤势情况作如下解决：

・触电者尚未失去知觉时，应使其保持安静，并立即请医生进行救护，密

切观测症状变化。

・触电者失去知觉，但有呼吸心跳。应使其安静的仰卧，将衣服放松使其

呼吸顺畅。若出现呼吸困难并有抽筋现象，应进行人工呼吸和及时送医

诊治。

・触电者呼吸和心跳都停止时，注意不能视为死亡，应立即对其进行人工

呼吸，直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。

e供电设施防雷的安全管理

供电设施遭雷击时，上百万伏的高压会沿导线传播，击穿供电线路上

的供电和用电设备，还也许导致人身伤亡事故，导致很大的经济损失，所

以防雷势在必行。防雷管理重要涉及两方面内容，一是根据国家的防雷标

准安装好防雷器具。二是管好防雷器具，保证雷雨季节防雷器具正常工作。

・变配电所的防雷器具:变配电所属于一级防雷建筑物，按照规定变配电所

应装避雷针。避雷针由三部分组成：伸向高空的金属物叫接闪器，埋入

大地的金属物体叫接地体，连接接闪器和接地体的是引下线。遭雷击时,

避雷针可将雷电流迅速引入地下，避免其他设备受损。为防止.雷电波沿

导线传入配电所，在高压进线和低压出线上安装阀式避雷器。阀式避雷

器在正常电压时呈现很高的电阻对电路工作无影响，当遇雷电的高玉时

呈现低阻，通过引下线和接地体将雷电流引入大地。

・变配电所防雷器具的管理:避雷器具的管理较简朴。每年雷雨季节前由变

配电室的值班电工，进行一次避雷针、避雷器和接地体装置的全面实验、

测量和维修，保证避雷器具良好运营。

②给排水设备设施异常情况解决：

给排水设备设施在运营过程中会出现一些突发的异常情况，必须有相

应的紧急解决措施进行解决。

a主供水管爆裂

假如发生此种情况，一方面应立即关闭相连的主供水管上的闸阀，

若仍控制不住大量泄水，应关停相应的水泵房，告知管理处工程部及总值

班室。由总值班室负责联系相应责任部门及时告知用水单位和用户关于停

水情况。工程部负贡安排维修组进行抢修，维修完毕后由水泵房管理员开

水试压，看有无漏水和松动现象，假如试压正常，回填土方，恢复原貌。

b水泵房发生火灾：

任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器扑灭火警。并呼喊邻近

人员和消防管理中心前来扑救，切断一切电源。消防管理中心根据预先制

定的灭火方案组织灭火和对现场进行控制，向“119”台报警，并派队员

到必经路口引导。告知工程部断开相关电源，启动自动灭火系统、排烟系

统、消防水泵保证消防供水。火扑灭后，工程部对消防设备设施进行一次

检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请，并填写有关

记录、报告单。

c水泵房发生浸水：

少量漏水，水泵房管理员采用堵漏措施，若浸水严重，应关掉机房

内运营的设备并拉下电源开关，告知工程部，同时尽力阻滞进水，协助维

修人员堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，对浸水设备进行除湿解决,

如用干布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等，拟定湿水已消除

后，试开机运营，如无异常情况即可投入运营。

③中央空调设备运营管理中异常情况的解决

a中央空调发生制冷机泄漏：

发现这种情况，值班人员应立即关停中央空调主机，并关闭相关的阀

门，打,开机房的门窗或通风设施加强现场通风，立即告知值班主管，请求

支援，救护人员进入现场应身穿防毒衣，头戴防毒面具。对不同限度的中

毒者采用不同的解决方法：对于中毒较轻者，如出现头痛、呕吐、脉搏加

快者应立即转移到通风良好的地方；对于中毒严重者，应进行人工呼吸或

送医院；若氟里昂溅入眼造，应用2%硼酸加消毒食盐水反复清洗眼暗。

寻找泄漏部位，排除泄漏源，启动中央空调试运营，确认不再泄漏后机组

方可运营。

b中央空调机房内发生水浸时的解决：

当中央空调机房值班员发现这种情况时，应按程序一方面关掉中央空调

机组，拉下总电源开关，然后查找漏水源并堵住漏水源。假如漏水比较严重。

在尽力阻滞漏水时，应立即告知工程部主管，请求支援。漏水源堵住后应立

即排水。当水排除完毕后，应对所有湿水设各进行除湿解决，可以采用干布

擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关的管线等办法。然后拟定湿水已消除,

绝缘电阻符合规定后，开机试运营。没有异常情况可以投入正常运营。

c发生火灾：当发生火灾时，应同水泵房的解决方式同样进行应急解决。

④锅炉异常情况解决：

a锅炉运营人员应熟悉和掌握设备性能和各种运营方式及紧急情况下的事故

解决，千方百计保证人身及设备安全。发生事故后立即采用有效的措施，消

除故障根源。迅速恢复机组正常运营，在设备已不具有运营或继续运营条件

及对人身设备有直接危害时，应立即停炉。

b根据仪表指示事故征兆，及时准确地判断事故性质，因素范围，不能

盲目解决，防止事故扩大，避免不必要停炉。

C发生事故时，应迅速向值长、班长报告，按本规程规定，在值、班长得领导

下或单独沉着，冷静地进行解决。指挥全班人员迅速果断地按规程的规定解

决事故，值长的命令，除直接危及人身设备安全外，应坚决执行。

⑤电梯应急情况解决办法

当任何形式的紧急情况发生时，须立即报告及公司领导。

a发生火灾时：

•及时与消防部门取得联系并报告主管领导。

•对于具有消防运营功能的电梯，应立即按动消防按钮，使得电梯进入消防

运营状态，仅让消防人员使用。对于无此功能的电梯，应立即将电梯直驶

至首层并停梯。

・使乘客保持镇静，组织疏导乘客离开轿厢