物业设施设备管理基础

物业设施设备管理根底

主要内容第一章物业设施设备管理根底一、物业设施设备管理概述二、物业设施设备的根底管理三、物业设施设备的使用与维护四、物业设施设备的修理与更新改造五、物业设施设备完好率的自我评定2025/3/112第二章物业设施设备管理新模式一、设施设备管理新模式概述二、TnPM——全面标准化生产维护2025/3/1132025/3/114第1章物业设施设备管理1.1物业设施设备管理概述物业设施设备：是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成局部，是发挥物业功能和实现物业价值的物质根底与必要条件。2025/3/115物业设施设备分类，主要分为：〔1〕强电系统；〔2〕电梯升降系统〔3〕空调系统；〔4〕给排水系统；〔5〕消防系统；〔6〕弱电系统；〔7〕房屋与设施。2025/3/116物业设施设备管理物业设施设备管理。是物业效劳企业，根据物业效劳合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。2025/3/117物业设施设备管理的意义物业设施设备管理的意义在于以下几个方面：〔1〕良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。〔2〕良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。〔3〕良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和开展的需要。〔4〕良好的物业设施设备管理能提高物业效劳企业的效劳质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康开展。2025/3/118物业设施设备管理的目标物业设施设备管理在整个物业管理内处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术根底。〔1〕用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。具体为：1〕保持设施、设备完好，满足使用功能；2〕确保物业及使用人的平安；3〕促进物业保值增值。2025/3/119〔2〕衡量物业设施设备管理质量的三个指标：1〕房屋完好率：是指完好房屋与根本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：房屋完好率〔%〕＝〔完好房屋建筑面积＋根本完好房屋建筑面积〕÷房屋总建筑面积×100%2〕危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：危房率〔％〕＝危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×100%2025/3/11103〕设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：设备设施完好率〔％〕＝完好设施设备数量÷设施设备总数量×100%2025/3/1111〔3〕物业设施设备是否完好的根本标准为：1〕零部件完整齐全；2〕设施设备运转正常；3〕设备技术资料及运转记录齐全；4〕设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；5〕防冻、保温、防腐等措施完整有效。2025/3/11121.2物业设施设备的根底管理物业设施设备的接管验收物业接管验收，是指物业效劳企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的根底工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。2025/3/11131、物业接管验收的目的和意义是：〔1〕明确建设单位、施工单位、物业效劳企业的责、权、利，维护各方的合法权益。〔2〕促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业平安和使用功能。2025/3/11142、物业接管验收的原那么：物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下根本原那么：〔1〕原那么性与灵活性相结合的原那么〔2〕细致入微与整体把握的原那么2025/3/11153、物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：交方：物业建设开发单位收方：物业管理单位2025/3/11164、物业接管验收的内容

〔1〕建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程。〔2〕建筑设备安装工程。〔3〕区内道路及附属工程。〔4〕区内园林绿化环境工程。〔5〕所有工程的图纸、说明文件和管理资料。2025/3/11175、物业接管验收的标准：〔1〕建设部公布的?房屋接管验收标准?〔2〕物业工程规划设计所引用的国家、行业、地方的标准标准。〔3〕合同约定的交接标准。2025/3/11186、物业工程的交接验收：(1〕交接条件：1〕建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2〕供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具；2025/3/11193〕教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区效劳等公共效劳设施已按规划设计要求建成；4〕道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要求；5〕电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；6〕物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7〕法律、法规规定的其他条件。2025/3/1120〔2〕实施物业承接查验依据的文件1〕物业买卖合同；2〕临时管理规约；3〕前期物业效劳合同；4〕物业规划设计方案；5〕建设单位移交的图纸资料；6〕建设工程质量法规、政策、标准和标准。2025/3/11212025/3/1122〔3〕接管验收应检索提交的资料1〕竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2〕共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料；3〕物业质量保修文件和物业使用说明文件；4〕物业管理所必需的其他资料。2025/3/1123〔4〕承接查验程序1〕确定物业承接查验方案；2〕建设单位提前20天移交有关图纸资料；3〕查验共用部位、共用设施设备；4〕解决查验发现的问题；5〕确定现场查验结果；6〕签订物业承接查验协议；7〕办理物业交接手续。2025/3/1124〔5〕质量和使用功能的检验交接双方根据设计要求、标准规定和企业交房标准对工程的主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。现场查验的内容包括：1〕共用部位：一般应包括建筑物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2〕共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、供暖及空调设备等；2025/3/11253〕共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业效劳用房等。2025/3/11262025/3/1127〔6〕质量问题的处理1〕影响房屋结构平安和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由工程开发建设单位责成施工单位和供货厂商进行返修，直至合格。2〕对于不影响房屋结构平安和设备使用功能的质量问题，可约定期限由工程开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿的方法，由物业效劳企业处理。2025/3/1128〔7〕物业保修责任1〕工程开发建设单位在提交工程工程验收报告时，应出具?房屋使用说明书?、?房屋质量保证书?。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。2〕住建部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A、根底设施工程、房屋建筑的地基根底工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；2025/3/1129B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；C、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他工程的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。2025/3/11303〕建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。4〕工程开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物业平安。2025/3/1131物业设施设备档案资料管理主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备使用、维修养护、修理改造的运行管理档案。其目的在于：实现标准管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。2025/3/11321、物业设施设备档案的建立：〔1〕新建物业工程设备、设施根底管理档案的建立1〕设施设备原始技术档案的建立设施设备原始技术资料收集.主要是在物业工程设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等,承接方应安排专人按有关标准和制度的规定进行分类整理建档,永久保存；按借阅制度供查阅使用.2025/3/11332〕设备根底管理档案的建立设施设备的根底管理档案是随设施设备同寿命保存的.它主要包括:?设备登记卡?、?设备清单?、?设备台帐?、?设备卡?等。2025/3/1134〔2)设施设备使用管理档案1〕设施设备运行维护档案设施设备使用维护档案的保存年限一般为3至5年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养方案、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业平安检验报告等。2025/3/11352〕设施设备修理、改造档案设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造方案、实施合同、实施报告、验收报告等。3〕设施、设备报废档案设施、设备报废档案主要是：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。2025/3/11362、物业设施设备档案的管理原始档案资料的管理应统一编号，标准管理、分类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供给，其他要求与档案管理的规定一样。设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：2025/3/1137〔1〕明确设备档案管理责任到人；〔2〕明确设备档案的归档路线，包括：资料来源、归档时间、交接手续、资料登记等；〔3〕明确设备档案管理的内容和负责人；〔4〕明确设备档案的借阅方法，防止丧失和损坏；〔5〕明确重点设备档案，做到资料齐全，登记及时、正确。2025/3/1138实施标准化管理：1、导入国际标准管理体系：标准化管理是为设备管理职能的实施提供共同的行为准那么和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供根本的依据和手段。主要包括：在管理中导入ISO9001、14001、18001的质量、环境、健康平安国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准〔如上海市办公楼物业效劳标准等〕，制定房屋、设备完好率标准等。2025/3/11392、规章制度的建立主要包括：责任制度、运行管理制度、维修制度、平安管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。〔1〕制定物业设施设备管理制度现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有以下三大类：2025/3/11401〕工程技术规程方面的制度A物业设备接管验收制度B物业设备的平安操作规程C物业设备的维修保养规程2025/3/11412〕管理工作方面的制度A物业设备预防性方案维修保养制度B设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，平安运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。C物料、工具领用保管制度2025/3/11423〕责任方面的制度A各专业、技术工种及管理岗位责任制度B值班制度C交接班制度D报告记录制度2025/3/11434〕实行专业化、制度化的物业设备管理。物业设备管理的要求及标准a设备管理体制企业负责人管理职责设备管理部门及其人员配备健全必要的管理制度2025/3/1144b技术经济指标应到达同行业或上级主管部门规定的要求设备技术与经济管理，包括：设备前期管理、固定资产管理、设备技术管理、设备经济管理。设备使用与维护管理，包括：设备运行管理、设备检修管理、机房管理、特种设备管理2025/3/1145c设备管理现代化,包括：采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。设备在维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，标准化的方向努力。2025/3/11463、人力资源管理。一是设备管理人员要持证上岗，取得从业资格证，特别是特种设备的运行、维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业；二是要对设备部门的员工开展业务培训工作，提高专业技术水平。2025/3/1147〔1〕物业设备管理的机构和职责1〕机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。2〕物业设备管理人员岗位职责A工程部经理是对物业设备进管理、操作、保养、维修，保证设备正常运行的主要负责人。B各专业技术主管〔工程师或技术员〕负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修方案、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。2025/3/11483〕物业设备管理人员岗位职责A维修人员〔技术工人〕B保管员C资料统计员2025/3/11491.3物业设施设备的使用与维护物业设施设备的运行管理1、运行管理概述：物业设施设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两局部。应取得两个方面的成果：2025/3/1150〔1〕设备的运行在技术性能上始终处于最正确状态，确保平安运行，满足用户需求。针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程和运行方案。〔2〕运行经济管理主要是：1〕能源消耗的经济核算；2〕操作人员的配置；3〕维修费用的管理。2025/3/11512、合理使用设备〔1〕合理配置设备：根据生产工艺和用户需求及设备性能，科学配置。〔2〕合理配置人员：根据设备数量、技术操作复杂程度、生产安排和用户需求及环境变化，合理配置和调整操作及维修人员。〔3〕为设备提供良好的工作条件，如：机房、操作间、值班室、照明、通风、空调、通道等。〔4〕建立健全管理制度，如：责任制、规程、程序、维修保养手册、作业指导书、应急预案等。2025/3/11523、设备投入使用前的准备工作〔1〕管理制度、技术资料的编制；〔2〕管理、操作、维修人员的培训，合格上岗；〔3〕能源、平安装置齐全；〔4〕备件、附件、工具齐全；〔5〕全面检查设备安装精度、性能完全到达标准；〔6〕清理现场环境。2025/3/11534、设备使用守那么〔1〕定人、定岗、定机，凭证上岗操作；〔2〕建立交接班制度，制定各项规程；〔3〕建立设备的“三好〞、“四会〞、“五项纪律〞A、三好是：管好、用好、维护好设备；B、四会是：会使用、会维护保养、会检查、会排除故障；C、五项纪律是：2025/3/1154五项纪律：A、凭证使用设备，遵守平安规程；B、保持设备清洁，并按规定维护、加油；C、遵守各项规章制度；D、管好工具、零、附件，不得丧失；E、发现异常，及时排除或报告。2025/3/1155物业设施设备维修养护管理

1、物业设施设备维修养护概述设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。2025/3/1156〔1〕维修养护方式：主要是“清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观外表检查对设备进行日常护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设施设备维修养护。要求到达：清洁、整齐、润滑良好、平安〞。对长时期连续运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。〔2〕内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。〔3〕设备维护要做到：制度化、工艺化、标准化。2025/3/1157〔4〕设备的三级保养制度：1〕日常维护保养，一般分为：日保养和周保养，由操作工完成。2〕一级保养：以操作工为主，维修工协助；3〕二级保养：以维修工为主，操作工协助；2025/3/1158〔5〕设备的维护保养一定要按设备维修保养手册实施，严格执行平安操作规程。〔6〕特种设备的维修保养必须严格执行国家有关法律、法规的规定，确保其平安、正常运行和使用。〔7〕设备管理和使用部门要制定设备保养的考核制度，并严格检查考核。2025/3/11592、设施设备的巡检设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机检查。设施设备的巡检包括日常巡检及方案巡检。〔1〕设备的日常巡检由操作人员随机检查。日常巡检内容主要包括：①运行状况及参数；②平安保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。2025/3/1160〔2〕设备的方案巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。方案巡检内容主要有：①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；②需更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检修方案。2025/3/1161〔3〕物业设备的方案检修性维修保养对在用设备，根据运行规律及方案点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为根底，编制检修方案，对设备进行预防性修理，这就是方案性维修保养。根据年方案再制定月度维保方案，按月实施，并认真填写维修保养任务〔记录〕单，归档保存。按方案实行预防性维修保养，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。2025/3/1162物业设备维修养护的意义通过科学有效的维修保养，可以保持设施设备良好的技术状态，使设备平安、高效运行，提高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求；还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以防止设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正表达物业管理的社会价值。2025/3/1163设施设备故障与事故管理1、设施设备故障及故障处理：〔1〕设施设备故障：设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态，称为设施设备故障。〔2〕设施设备故障管理：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生，就是设施设备的故障管理。2025/3/1164〔3〕设施设备故障管理的重要性1〕可以提高生产效率和经济效率；2〕减少和消除事故，确保平安，有利于节能、环保；3〕改善设备技术状况，延长设备使用寿命。2025/3/1165〔4〕设施设备故障全过程管理：见图4—12025/3/11661〕故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信息表，做到全面、准确、可靠。B、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、性质等。2〕故障信息的储存、统计：可用人工统计储存，最好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，便于统计分析。2025/3/11673〕故障分析：①故障分类：A、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性故障；B、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护不良性和磨损老化性故障；C、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；D、按危险程度可分为：平安性和危险性故障；E、按功能丧失程度可分为：局部丧失和完全丧失性故障。2025/3/11684〕故障模式与故障机理分析A、故障模式，即故障特征。主要有：震动、变形、腐蚀、疲劳、破裂、渗漏、堵塞、发热、烧毁、各种绝缘、油质材质的劣化、噪声、脱落、短路等。B、故障机理：指诱发零件、部件、设备发生故障的物理、化学和机械学的过程。C、故障应力：是指由于工作条件、环境条件等方面的能量积累超过了设备零、部件所能承受的界限。这些工作、环境条件称为故障应力。它是故障发生的外力；在外部应力的作用下，对故障的抑制和诱发起着重要作用的是内应力。故障应力、故障机理、故障模式是密切相关的。2025/3/11695〕故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、统计结果，分析故障频率、故障强度率，可采用直方图、因果图等方法，全面分析故障机理、原因，找出故障规律，提出对策。见以下图。2025/3/11702025/3/11716〕故障处理：故障处理是在故障分析的根底上，根据故障原因和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故障。处理方法主要有：A、重复性故障——采用工程修理、改装、改造的方法；B、多发性故障——采用大修、更新或报废的方法；C、对于先天缺乏造成的故障——采用技术改造或更换元器件的方法；D、因操作不良造成的故障——应通过员工技术培训来解决。2025/3/11722、设施设备事故管理〔1〕设施设备事故及其类别：设施设备故障所造成的停机时间或修理费用到达规定限额者为设施设备事故。其分类如下：1〕一般事故：修理费用一般设备在500~5000元，重要设备1000~10000元，造成停电、停水、停气、停冷〔暖〕10~30分时，为一般事故。2〕重大事故：修理费用一般设备在5000元以上，重要设备10000元以上，造成停电、停水、停气、停冷〔暖〕30分以上时，为重大事故。3〕特大事故：修理费用一般设备在10万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷〔暖〕两天以上时，为特大事故。2025/3/1173〔2〕设施设备事故的性质：1〕责任事故：由于人为原因造成的事故，称责任事故。2〕质量事故：因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的事故。3〕自然事故：因各种自然灾害造成的事故。2025/3/1174〔3〕设施设备事故的调查分析及处理：1〕设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气源，采取有效措施防止事态扩大，尽力减少损失，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。A、事故的分析要客观、全面、实事求是。B、事故的处理要遵循“三不放过〞的原那么，即：a、事故原因分析不清——不放过；b、事故责任者和群众未受到教育——不放过；c、没有防范措施——不放过。2025/3/1175C、设施设备事故损失的计算：事故损失费=停产损失费+修理费D、设施设备事故报告及原始资料：发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门。并按有关规定上报。事故处理和修复后应填写记录，计算维修费，和原始资料归档保存，并统计上报。2025/3/11761.3.4设施设备的状态管理1、设备状态管理的目的和任务〔1〕推广设备诊断技术的意义为确保各种设备的平安运行，提高其可靠性和平安运转率，就必须加强设备运行管理，进行在线工况监测，及时发现异常情况，加强对故障的早期诊断和预防。如：用先进的诊断仪器帮助维修工早期发现设备异常，迅速查明故障原因，预测故障影响，从而实现有方案、有针对性的按状态维修，缩短维修时间，提高检修质量，减少备件储藏，提高设备维修管理水平。可以减少维修费用和提高设备利用率；还可以尽快改变单凭个人经验去寻找故障的落后状况。2025/3/1177〔2〕设备状态监测及诊断技术的定义1〕设备状态监测：它是利用人的感官、简单工具和仪器，对设备工作中的温度、压力、电流、转速、振幅、声音、工作性能的变化进行观察和测定2〕设备故障诊断技术：在设备运行中或根本不拆卸的情况下，掌握设备运行状况，判定故障产生的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一门技术，称为故障诊断技术。它是预防维修的根底。2025/3/1178〔3〕设备诊断技术的重要作用1〕可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故发生；建立维修标准，开展预知维修和改善性维修。2〕较科学地确定设备维修间隔期限和内容。3〕预测零件寿命，搞好备件储藏和管理。4〕根据故障诊断信息，评价设备先天质量，为改进设备的设计、制造、安装工作和提高换代产品的质量提供依据。2025/3/1179〔4〕设备诊断工作的开展1〕设备诊断工作与设备综合管理的关系：要根据设备综合管理的理论把设备一生做为诊断技术应用的范围。必须发挥全系统的作用，把企业全部有关技术力量组织起来，把收集的数据储存起来，对故障和异常作出诊断，搞好设备一生各个环节的管理工作。2025/3/11802〕设备诊断工作开展步骤：A全面搞清企业设备的状况；B确定全部需要监测和诊断的设备：C确定需监测设备的监测点、测定参数和基准值及监测周期；D根据监测及诊断的内容，确定监测的方法及结构，选择适宜的方法和仪器；E建立组织架构和人工、电脑系统，制定记录报表、管理程序及责任制等；F培训人员；G不断总结经验，稳固成果找出规律，摸清机理。进行可靠性研究，逐渐提高设备诊断技术水平。2025/3/1181〔5〕设备诊断技术的开展随着经济技术的高速开展，设备的现代化水平大幅度提高，向大型化、连续化、高速化、自动化、电子化迅速开展，使设备效率和价值大幅提高。因此，对设备诊断技术的要求也愈来愈高，已经成为当前设备工程技术研究的重要课题。2025/3/11822、设施设备的检查〔1〕设施设备的检查及分类1〕按检查时间的间隔分类：日常检查、定期检查。2〕按技术功能分类：技能检查、精度检查。〔2〕设施设备检查的实施1〕制定设施设备巡检制度、操作规程、周期安排、巡查内容、记录要求、本卷须知等；2〕组织人员、进行培训、做好检查、监督与考核；3〕巡检中发现的问题要及时处理或上报领导解决。2025/3/11833设施设备的状态监测〔1〕设备状态检测的种类1〕主观状态监测。2〕客观状态监测。〔2〕设施设备状态监测的方法及应用根据不同的检测工程采用不同的方法和仪器。〔3〕设施设备状态监测工作的开展1〕设施设备的检查：2〕设施设备状态监测。2025/3/1184〔4〕故障诊断技术1〕设备诊断技术的含义设备诊断技术——机械故障诊断学是一门涉及到数学、物理、化学、力学、声学、电子技术、机械、传感技术、计算机技术和信号处理技术的多学科的综合性学科。它依靠先进的传感技术与在线检测技术，采集设备的各种具有某些特征的动态信息，并对这些信息进行分析和处理，确定设备的异常表现，预测其开展趋势，查明其产生原因，发生的部位和严重的程度，提出针对性的维修措施和处理方法，这一切构成了现代设备管理制度——按状态维修的方法。2025/3/1185目前，国内外应用于机械诊断技术方面的检测、分析、诊断的主要方法是：A振动和噪声诊断法；B磨损残留物、泄漏物诊断法；C温度、压力、流量和功率变化诊断法；D应变、裂纹及声发射诊断法。以上应用最多的是振动和噪声诊断法。2025/3/11862〕设备诊断技术的根本系统

A、简易诊断技术：就是利用各种便携式诊断仪和工况诊断仪表，仅对设备有无故障和故障严重程度作出判断和区分。它主要由现场人员实施，具备以下功能：a、设备所受应力的趋向控制和异常应力的检测；b、设备的劣化、故障的趋向控制和早期发现；c、设备的性能、效率的趋向控制和异常检测；d、设备的监测与保护；e、指出有问题的设备。2025/3/1187B、精密诊断技术：它是使用较复杂的诊断设备及分析仪器，它除了能对设备有无故障及故障的严重性做判断和区分外，在有经验的工程技术人员参与下，还能对某些特殊类型的典型故障的性质、类别、部位、原因及开展趋势作出判断和预报。它的费用较高，由专业人员实施。它应具备以下功能：确定异常的形式和种类；了解异常的原因；了解危险程度，预测开展趋势；了解改善设备状态的方法。2025/3/1188〔5〕获得诊断信息的方法

对设施设备进行状态监测和故障诊断，首先要获取诊断的信息。〔6〕设施设备诊断根本技术1〕检测技术。2〕信息处理技术。3〕识别技术。4〕预测技术。5〕振动和噪音诊断技术。6〕润滑油磨粒检测技术7〕无损探伤技术。8〕温度检测技术。2025/3/11891.4物业设施设备修理与更新改造设施设备大中修管理1、设备修理设备在运行使用过程中，零部件会逐渐发生磨损、变形、断裂、腐蚀等现象，设备的修理就是对技术状态变化时发生故障的设备通过更换或修复磨损失效的零件，对整体或局部进行拆装、调整的技术活动。其目的是恢复设备的功能和精度，保持设备完好。简单地说：设备修理是设备技术状态劣化到某一临界状态时，为恢复其功能而进行的技术活动。2025/3/11902、设备修理的方针设备的修理，必须贯彻“预防为主〞的方针，根据企业的性质、设备特点及设备在使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，到达适时有效，低本钱。2025/3/11913、设备维修方式设备维修方式具有维修策略的含义。现代设备管理强调对各类设备采用不同的维修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的前提下，合理利用维修资源，到达寿命周期费用最经济的目的。〔1〕事后维修：适用于以下设备：对故障停机不会影响正常使用的设备；利用率低或有备用的设备；修理技术不复杂又能提供备件的设备。2025/3/1192〔2〕预防维修：为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障率，按事先规定的修理方案和技术要求进行的修理活动，称为预防维修。对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维修“预防为主〞方针的重要工作，主要采取两种方式：一是定期维修：是在规定时间的根底上执行预防维修活动，具有周期性特点。二是状态监测维修：是以设备技术状态为根底。按实际需要进行修理的预防维修方式。2025/3/1193〔3〕改善维修：是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。2025/3/11944、修理类别主要有：大修、中修、项修、小修等。〔1〕大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大局部丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。设备大修的内容包括：对设备进行全部解体、清洗，修理基准件，更换或修复磨损件；全部研刮或磨削导轨面；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及翻新设备外观；重新按标准参加工质、润滑油；进行整体测定、试车。2025/3/1195〔2〕中修：介于设备大修与小修之间的修理。对设备进行局部解体，更换或修复磨损件；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及修复设备外观；重新按标准参加工质、润滑油；进行整体测定、试车。〔3〕项修：工程修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。〔4〕小修：设备的小修是工作量最小的一种方案修理。2025/3/11965、修理周期和修理周期结构〔1〕修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔时间。〔2〕修理间隔期：是指两次相邻方案修理之间的工作时间。〔3〕修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如方案经济时期采用的修理周期结构：9—6—2—1的修理周期结构。〔K：大修，C：中修，M：小修，B：保养〕K—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—K。2025/3/11976、备品配件的管理〔1〕运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。〔2〕需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的根本原那么。〔3〕备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储藏，及时满足设备维修的需要，又要将储藏的数量压缩到最低的限度，降低备件的储藏费用，加快资金周转。2025/3/1198物业设备更新改造管理

1、设备的磨损及其补偿〔1〕设备的有形磨损：机器设备在使用〔闲置〕过程中发生的实质磨损或损失，称为有形磨损或物质磨损。〔2〕设备的无形磨损，也称经济磨损：是指设备在使用〔闲置〕过程中因技术进步而造成的价值降低、技术落后、高耗能污染等丧失使用价值的情况。〔3〕设备磨损的补偿:1〕有形磨损的补偿：主要是修理与改造。2〕无形磨损的补偿：应更新。2025/3/11992、物业设备的更新〔1〕物业设备更新的意义：1〕设备更新是物业维持使用功能的必要条件；2〕设备更新是实现物业设备高效、平安、节能的重要途径；3〕设备更新是物业保值增值的物质根底。〔2〕设备更新的原那么：1〕设备更新应围绕物业的使用价值；2〕应采用新技术、新工艺、新材料，符合节能、环保的要求；3〕要进行经济论证，确保经济效益。2025/3/111003、物业设备技术改造〔1〕更新改造：是指应用现代科学技术成就和先进经验，改变现有设备的结构，装上或更换新部件、新装置，以补偿设备的无形和有形磨损。〔2〕更新改造的特点：1〕针对性强；2〕经济型好；3〕现实性大。2025/3/11101〔3〕更新改造的意义：工业兴旺国家开展经济的主要途径是大力采用先进技术，提高机器的技术水平，改善原材料的质量，提高劳动者的素质，从而提高各生产要素的使用率，来取得良好的经济效益。在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能到达同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。2025/3/111021.5物业设施设备完好率的自我评定设备完好分类1、完好设施设备：设施设备现状和运行情况完全符合设施设备完好标准〔得分超95分〕为完好设施设备。2、根本完好设施设备：设施设备现状和运行情况有一项达不到完好标准或有2—3项比较小的隐患〔得分在86—95分〕，但不影响使用的为根本完好设施设备。2025/3/111033、不完好设施设备：设施设备现状和运行情况有两项及以上达不到完好标准或只有一项达不到标准且影响正常使用的设施设备〔得分在85分及以下〕为不完好设施设备。2025/3/11104设施设备完好率评定方法1、物业管理处每半年对所辖设施设备进行自查和完好率进行统计，将统计结果填入?设备完好率评定表?，并依以下公式计算出管理处设施设备完好率：

设施设备完好率=〔完好设施设备台数+根本完好设施设备台数〕/管理处设施设备总台数×100%2025/3/111052、公司工程部每半年〔6、12月份〕对所有管理处的设施设备完好率进行抽查，其完好率作为对管理处设施设备管理目标责任的考核依据。设施设备完好的评价工程、内容、检查方法和计分参考。〔略〕2025/3/11106第2章设施设备管理新模式2.1设施设备管理新模式概述：当今的时代是一个“速变〞的时代，是“经验贬值〞的时代。纵观地球进化历史，在这个世界上存留下来的不是最强大的生物，也不是最聪明的生物，而是对外界的变化做出快速反响的生物。企业的开展变化，必然导致设备管理与维修模式的变化。“工欲善其事，必先利其器〞，“君欲利其器，首当顺其治。〞前两句话说的是：企业要保持最强的核心竞争力，必须要有最先进的装备；而后两句话告诉大家的是：要让先进的设备流畅的运行，发挥最大成效，必须要实施最优秀的管理。2025/3/11107物业管理的设施设备管理特点：1、物业管理工程分散，公司与工程部距离遥远，无法实施集中管理。且国人思维活泼，做事随意性很大。物业工程的设施设备管理全靠工程负责人进行管理，公司技术专业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法得到有效实现。2、物业管理技术管理与操作人员来源于各行各业，大局部来源于农村剩余劳动力，根本没有进行过系统的技术培训，且流动性极大，因此，整体技术素质不高，特别是不能实现标准操作，平安隐患较大。2025/3/111083、物业配套设备愈来愈先进，技术含量愈来愈高，对管理者的技术要求愈来愈苛刻，一旦出现违规作业，就会造成极大的损失，影响用户使用，还会给行业带来极坏的影响。4、随着行业的快速开展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责任。2025/3/11109鉴于以上因素，物业设施设备管理极需要寻求新的设备管理模式，以解决面临的严重问题，并能使整个行业实现实质上的突破，促进行业健康快速开展。以下介绍目前国内外最新的设备管理模式，供行业内参考。2025/3/11110目前世界上兴旺国家采用的设备管理新模式1、TPM——全面生产维护〔日本〕TPM是以提高设备综合效率为目标，以全系统的预防维护为过程，全体人员参与为根底的设备保养和维修体制。全员生产维护诞生于20世纪70年代初期的日本企业，是在生产维护的根底开展起来的。2025/3/11111〔1〕TPM的五个要素1〕TPM致力于设备综合效率最大化的目标。2〕TPM在整个设备一生建立彻底的预防维修体制。3〕TPM由各个部门共同推行〔包括工程、生产、维修部门〕。4〕TPM涉及每个雇员，从最高管理者到现场工人。5〕TPM通过机动管理，即自主的小组活动推动TPM。2025/3/11112〔2〕TPM的三个“全〞，将以上五个要素在进一步归纳：第一个要素可以简称为“全效率〞，第二个要素简称为“全系统〞，三、四、五项从横向、纵向和基层的最小单元描述了“全员〞的概念，因而简称为“全员〞。〔3〕三个“全〞之间的关系为：全员参与为根底，全系统预防维修为载体，全效率为目标。2025/3/111132、后勤工程学〔美国〕后勤工程学发源于美国，并得到广泛的应用。它在军事上的定义是：方案与执行军事力量移动和维修的科学。在工业、商业上的定义为:材料流通、产品分配、运输、采购、储存、设备维护及技术效劳的科学。在军事上，后勤工程学涉及以下问题：装备的设计、研制、运输、分配、维修、淘汰处理等。人员的运送、撤离与医院治疗。工厂的接受、施工、维护、经营与处理。各种效劳的提供。2025/3/11114从广泛的意义上讲，后勤工程学是为了满足目标、方案、设计和实施的各项要求，保障资源的供给与设施维护等有关的管理、工程与技术业务的艺术和科学。当代企业的物流和供给链管理也纳入后勤学的范围。在军事上应用的传统后勤学强调综合后勤保障、后勤保障分析、全寿命周期的后勤和费用效果，并把维修等级划分为现场维修、中继级维修和基地维修。从设备的设计阶段就把后勤工程学的思想导入。2025/3/111153、设备综合工程学〔英国〕设备综合工程学是20世纪70年代由英国丹尼斯.巴克思在一次国际会议上提出的。其定义为：“为使资产寿命周期费用最经济，把相关的工程技术、管理、财务及业务加以综合的科学。〞综合工程学强调设备一生管理的思想，追求设备周期费用的经济性，同时认为机器设备不仅是设备部门的事，需要企业各个部门关注和配合。英国政府以政府行为积极支持丹尼斯的理论，成立了“机器保健中心〞和综合工程学委员会等机构，这一思想在国际上产生了一定影响。2025/3/111164、RCM——可靠性为中心的维修〔欧洲〕可靠性为中心的维修的概念：以可靠性为中心的维修管理属于第三代维修管理的具有代表性的模式。他是强调以设备的可靠性、设备故障后果作为制定维修策略的主要依据。按照以可靠性为中心的维修管理模式，首先应对设备的故障后果进行结构性评价、分析，并综合出一个有关平安、运行经济性和维修费用节省的维修策略；另外，在制定维修策略时，自觉地以故障模式的最新探索成果作为依据，也就是说，以可靠性为中心的维修管理是综合了故障后果和故障模式的有关信息，以运行经济性为出发点的维修管理模式。2025/3/111172.2TnPM——全面标准化生产维护2.2.1TnPM——全面标准化生产维护概述1、概述：TnPM是以设备综合效率和完全有效生产率为目标，以全系统预防维修系统为载体，以员工的行为标准为过程，全体人员参与为根底的生产和设备维护、保养和维修体制。TnPM是标准化的TPM，是中国式的TPM，是全员参与的、步步深入的、通过制定标准、评估效果、不断改善来推进的TPM.2025/3/111182、展开TnPM主要环节〔1〕研究运行现场〔现场、现事、现物〕；〔2〕找出规律〔原理、优化〕；〔3〕制定行为〔操作、维护、保养、维修〕标准〔原那么〕；〔4〕评估效果〔评价〕；〔5〕持续改善〔改进〕。2025/3/111193、TnPM标准化的范畴组织结构标准化。现场管理标准化；维修模式标准化；前期管理标准化；备件管理标准化；操作程序标准化；2025/3/111204、TnPM的成功推行的八大个要素〔1〕以最高的设备综合效率〔OEE〕和完全有效生产率〔TEEP〕为目标；〔2〕建立全系统的预防维修体系；〔3〕全公司所有部门都参与；〔4〕从最高领导到每个员工都参加；〔5〕小组自主管理和团队合作；〔6〕合理化建议与现场持续改进相结合；〔7〕变革与标准交替进行，变革之后，马上标准；〔8〕建立检查、评估体系和鼓励机制。2025/3/111215、TnPM的核心是四个“全〞，即：〔1〕以全效率和完全有效生产率为目标，〔2〕以全系统的预防性维修体制为载体，〔3〕以员工的行为全面标准化为过程，〔4〕以全体人员参与为根底。2025/3/111222.2.2开展TnPM活动的内容1、TnPM推进的五个“六〞活动。即：6S—6H—6I—6Z—6T活动.〔1〕6S活动所谓的6S，是五个日语词汇的拼音字头“S〞，加上一个平安的英语字头“S〞构成6S。即：整理、整顿、清扫、清洁、平安、素养。2025/3/111231〕1S——整理：取舍分开，取留舍弃；理解：区分要与不要的物品，去除〔舍去〕不要的，将要的条理摆放，并易于取用。目的：腾出珍贵的空间。2〕2S——整顿:条理摆放，取用快捷；理解：将要的东西摆放好，并予以标识，使其一目了然。目的：免除寻找的浪费，提高工作效率。2025/3/111243〕3S——清扫:清扫垃圾，不留污物；理解：经常清扫、擦拭，去除脏乱和污染，保持清洁。目的：保持清洁，提高品质。4〕4S——清洁:形成制度，保持成果；理解：将前3个“S〞制度化、标准化，落实前3S工作；维持3S已取得的成绩，防止退步。目的：保持3S已取得的成果，保持清爽洁净的工作和生活场所。2025/3/111255〕5S——平安:平安第一，预防为主；理解：平安第一，做好平安的预防措施，发现平安隐患并以于及时去除。目的：确保生命财产平安。6〕6S——素养:自主管理，养成好习惯。理解：自觉遵守组织既定的各项规定、制度和标准，养成良好习惯，自我管理，自主要求，进而自动自发的精神。目的：提升员工素质，使员工更具有执行力，便于组织制度更能有效贯彻落实。2025/3/11126〔2〕6H活动。即：查找六源活动。TnPM的6S活动，自然而然会引起员工对“六源〞的关注，TnPM又主动加强对寻找“六源〞活动的引导，使之成为每个员工的潜在意识。寻找“六源〞、解决“六源〞，与设备现场的持续改善、和难题攻关及合理化建议活动融为一体，将成为现场改善和进步的强大推动力。所谓的“六源〞是指：污染源、清扫困难源、故障源、浪费源、缺陷源、危险源。2025/3/111271〕1H——污染源。即：灰尘、油污、废料、加工材料屑的来源。更深的还包括有害气体、有毒液体、电磁辐射、光辐射以及噪声方面的污染。2〕2H——清扫困难源。是指难于清扫的部位。如：空间狭窄、污染频繁或危险部位等3〕3H——故障源。是指造成故障的潜在因素。如：设备固有的故障源、操作不当的故障源、维护不当的故障源、维修不当的故障源、自然劣化的故障源等。2025/3/111284〕4H——浪费源。主要指：无附加值的事物：制造过多的浪费、存货的浪费、不合格品重修的浪费、动作的浪费、加工的浪费、等待的浪费、搬运的浪费、时间的浪费等。5〕5H——缺陷源。即：材料缺陷和操作缺陷。6〕6H——危险源。即潜在的事故发生源。主要包括：现场环境危险、设备运行危险、人为操作危险等。2025/3/11129〔3〕6I活动，又叫6项改善。即：１〕改善影响生产效率和设备效率的环节；２〕改善影响产品质量和效劳质量的细微之处；３〕改善影响制造本钱之处，如：不增值劳动、能源、材料等各种浪费；４〕改善造成工人超强劳动、局部疲劳动作的环节；５〕改善造成火灾、事故、环境危害的隐患之处。6〕改善工作和效劳态度。这是六项改善的关键。我们常说“态度决定一切〞，就是这个道理。2025/3/11130〔4〕6T。即六大工具。TnPM的六大工具是推进过程中用到的必要管理手段。所谓六大工具不过是一个概念，推进中的手段并不局限于此，也可以创造七个或八个工具来推进TnPM。六大工具由其特有的运用场合和技巧，简述如下：2025/3/111311〕可视化管理的运用场合和运用技巧可视化管理可以运用在生产运行中的方案管理、质量管理、本钱管理、平安管理、环境管理。在TnPM推进中运用可视化管理可以辅助定置管理、6S管理、一点课活动、合理化建议活动，可以以生动的形式扶助建立和完善设备操作规程、检查保养标准、维修标准等，还可以显示设备停机和效率发挥状况。TnPM的视板还是鼓舞士气的员工园地，对引导TnPM跨越不同阶梯的开展起到很好的促进作用。2025/3/11132A可视化管理需要由专人负责，要统一规划，要与企业形象建设和企业形象法那么衔接起来。B可视化管理还要因企业条件变化而变化，要因地制宜，不追求奢华。C可视化管理要注重实效，要尽可能的发挥实际作用。2025/3/111332〕目标管理的运用场合和运用技巧目标管理贯穿于TnPM推进始终，也贯穿于企业管理的全过程。在TnPM的方案阶段，就要注意将目标管理融入其中。公司TnPM的主方案要包含总体目标，并将总目标分解、细化成子目标。在PDCA循环中的检查阶段，应该对照检查，分析差距和原因，并制定有效措施加以改正。目标管理可以应用在班组建设，又可以应用到科室和办公系统。目标管理可以和可视化管理结合起来，通过视觉方式提示大家牢记目标，共同朝着自己制定的目标努力。2025/3/111343〕工程管理的运用场合和运用技巧工程管理主要用于企业的新产品开发、技术改造、流程重组再造等重大变革领域。在TnPM推进过程中的现场持续改善、合理化提案实施、去除“六源〞活动中可以灵活运用工程管理方式进行有效的管理，到达事半功倍的效果。工程管理程序为：建立工程小组——确定工程负责人——制定工程方案——进行风险分析——工程实施和进度、质量、本钱管理——工程难题攻关——工程报告和工程验收——工程总结。从而形成一套完整的工程管理流程和文件，将完整的工程管理流程纳入计算机时间表进行管理，并按照流程，对照文件进行“工程管理标准〞检查，就会大大提升企业工程实施的成功率2025/3/111354)企业形象法那么的运用场合和运用技巧企业形象法那么与企业文化建设密切相关，在TnPM推进全过程可以随时注意形象法那么的原理应用，尤其在6S推进阶段，整顿的设计过程要充分理解和应用企业想象法那么。在可视化管理中更要表达和融入企业形象法那么。在员工礼仪陶冶、行为标准、效劳标准，在文明企业、文明管理、文明施工、文明生产、文明效劳等各个领域，要牢记企业形象法那么和相关要素。企业形象法那么应该贯穿企业表里和开展进度全过程。请牢记这样一条变化规律：形象化——外表化——形式化——标准化——习惯化——本质化。这是一个引导企业由表及里，从形式走向实质进行脱胎换骨变革的过程。2025/3/111365〕教育型组织建设的运用场合和运用技巧按照彼得.圣吉的说法，当代最具有竞争力的企业组织应该是学习性组织。应当说：当代最具有竞争力和生命力的企业应属教育性组织，她超越学习性组织，其内涵更丰富、深邃。因此建立教育性组织是企业进步的核心理念，使企业核心领导层应该关注的问题，而非仅仅是企业人力资源部门的事。在TnPM推进过程中始终都要把建立教育性组织放在重要位置，从员工能力分析、成长约束分析、五维培训体系的建立到员工自主单点课程〔OPL〕体系的建立，立足于把企业组织锤炼成教育性组织。2025/3/111376〕绩效评估与鼓励机制的运用场合和运用技巧企业绩效评估和员工鼓励是企业留住人才、锻炼培养人才、发挥人才聪明才智潜力，让企业可持续开展的根本。“企业以人为本〞，“做企业归根到底是做人〞，“企业的竞争归根到底是人才的竞争〞，这三句话说得是一回事，就是调动和激发人的工作热情、学习热情，激发人的创造力。从企业角度出发，绩效评估和员工鼓励是重要的管理筹划，无疑是应该认真对待和不断追求最高境界的管理体系设计。对于企业的每个部门乃至一个小小的班组，评估和鼓励都十分重要。2025/3/11138总之，TnP