资产评估双向视频讲义

《资产评估》双向视频互动二主讲：孔敏E—mail：km@作业的作用形成性考核，是对学习者学习过程的全面测评，是对学习者课程学习成果的阶段性考核，是对学习者学习目标的阶段性测试，是课程考核的重要组成部分。资产评估是一门实践性很强的课程，学生必须进行必要的练习操作才能完成学习任务。资产评估》作业点评作业的要求通过完成作业，对教材中的基本理论和基本方法的理解和掌握，并根据综合的实例，培养处理问题和解决问题的能力。资产评估》作业点评作业的优点作业基本上反映了教学大纲对学生学习的要求，突出了重点、难点和疑点。作业的题型与期末考核的题型基本相同，可以让学生在平时就能够进行模拟的测试资产评估》作业点评作业的缺点作业中缺少一些较为大型的案例分析计算题，不利于学生综合应用能力的培养作业中缺少判断题，而考试题型中有判断题作业中选择题的题量偏少。资产评估》作业点评作业一点评单项选择题中的常见问题多项选择题中常见的问题计算分析题中常见的问题资产评估》作业点评单项选择点评选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用（）。A、复原重置成本B、更新重置成本C、任选一种这道题的答案应该是B资产评估》作业点评问题解析许多同学在此选择了复原重置成本，我们应该清楚资产评估的第一个特点就是现实性特点，复原重置成本是以原有的工艺、设计、材料，以现行的价格来重置被评估机器设置，而更新重置成本则是按现行技术条件下的设计、工艺材料，以现行的价格来重置被评估机器设备，相对而言更新重置成本比复原重置成本更能体现现实性特点。另外，更新重置成本与复原重置成本对比还考虑了技术更新的因素，也就是体现的被评估设备的功能性陈旧贬值。

资产评估》作业点评其他可能出现的常见问题资产评估最基本的前提假设是(D)假设。A.公开市场B.持续经营C.清算D.交易常见的错误是选择了A资产评估》作业点评其他可能出现的常见问题在时间、地点和市场条件确定的前提下,评估结果的价值类型应与(A)相匹配。A.评估目的B.评估方法C.评估原则D.评估准则常见的错误选项是：B资产评估》作业点评其他可能出现的常见问题从资产交易各方利用资产评估结论的角度看,资产评估结果具有(B)。A.专业性B.咨询性C.市场性D.公正性常见的错误选项是：D资产评估》作业点评多项选择题点评1、资产评估方法的选择取决于（ABC）。A、评估的价值类型B、评估对象的状态C、可供利用的资产［解析］在评改作业过程，经常发现同学选择的只是A和B，资产评估的对象就是资产，评估方法的选择中很重要的一点就是要考虑资产的自身特点，其中资产是否可以再利用是尤其重要的问题，而在此我们大部分的同学却忽略了这一点。资产评估》作业点评多项选择题点评4、构成机器设备重置成本的间接费用主要有（ACD）。A、购建设备所发生的管理费用B、购建设备所发生的运输费用C、购建设备所占用资金的资金成本D、购建设备所发生的总体设计费用E、购建设备所发生的安装费用资产评估》作业点评解析这道题同学们经常漏选了C，而多选了B和E。“C、购建设备所占用资金的资金成本”，这个选项在课堂讲授里我们就提到了许多机器设备建设的工期长，如果超过一年以上的我们应该要考虑其所占用的资金的成本，因此这里的C选项是一定要选的；另外B、C选项都是直接费用，不能在此选择。资产评估》作业点评多项选择题点评5、影响机器设备自然寿命的因素有（ABE）。A、机器设备的使用强度B、机器设备维修保养水平C、同类设备技术更新速度D、机器设备的经济用途E、设备的自身质量资产评估》作业点评解析这道答题里一定要注意的是“机器设备的自然寿命”，因此答案中的C和D选项是不能选入的。资产评估》作业点评多项选择题点评8、对设备质量进行鉴定主要应了解设备的（ADE）。A、设备的完整性B、设备所在企业的生产系统C、设备生产产品的市场要求D、设备所处的工作环境E、设备的制造水平资产评估》作业点评解析这道题的答题就是要注意题目中是对设备质量的鉴定，而B和C两个选项对设备的质量并没有直接的影响，因此我们不能考虑。资产评估》作业点评其他常见的问题在运用市场法时,应注意参照物的成交价格并不仅仅是参照物功能自身的市场体现,还要受(ACD)等因素的影响。A.交易双方的动机B.参照物的生产成本C.参照物的交易时限D.交易双方的地位资产评估》作业点评其他常见的问题机器设备的物理寿命取决于(AB)等因素。A．制造质量B.使用环境C.技术更新速度D.原始投资成本资产评估》作业点评其他常见的问题资产评估时不能采用会计中的已提折旧年限和剩余折旧年限来确定资产的已使用年跟和尚可使用年限是因为(BCD)。A.会计计价是由企业会计进行的,而资产评估是由企业以外的评估人员进行的B．会计中的已提折旧年限是名义已使用年限,并不代表资产实际使用状况C.会计中的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准,对同一类资产具有普遍性和同一性,而资产评估中的已使用年限和尚可使用年限具有特殊性和个别性D.资产修理费用的增加不影响会计核算中的总折旧年限,但会影响资产评估中的总使用年限的估测资产评估》作业点评计算分析题点评对于作业（一）中的计算分析题常见的错误就是第2题，进口设备重置价值的确认，出错的主要原因就是现行价格的确认，题目给出了合同价格（FOB价是20万马克）、评估时点的替代产品的FOB报价（35万马克）和国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格（30万马克），同学们就是在此选择现行价格里出现的混淆，实际上应该取国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格（30万马克），因为它是取直接的替代价格，我们寻找替代产品的顺序应该，先找国内的相似的交易进行替代，如果找不到，则到国外去询价，许多同学就是在此确认错误后导致整题的错误资产评估》作业点评作业二点评单项选择题点评多项选择题点评计算分析题点评资产评估》作业点评单项选择题点评3、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以（C）与建筑物全部使用年限的比率求得。A、已使用年限B、剩余使用年限C、实际已使用年限D、已提折旧年限常见错误选项是：A资产评估》作业点评解析已使用年限与实际使用年限是不等的，因为实际已使用年限不仅要考虑已使用年限还要考虑使用设备的强度资产评估》作业点评单项选择题点评5、城镇土地的标定地价是（C）。A、某时点城镇宗地价格B、某时期城镇宗地价格C、某时点城镇标准宗地价格D、某时期城镇标准宗地价格常见的错误选项是：D资产评估》作业点评其他常见的问题最能反映土地使用强度的指标是(D)。A.建筑高度B.覆盖率C.建筑面积D.容积率常见的错误选项是：B资产评估》作业点评其他常见的问题用剩余法评估地价时,预付地价款的利息额应以全部预付的价款按(A)计算。A.整个开发建设工期B.开发建设工期的一半C.整个空置期D.空置期的一半常见错误选项是：A资产评估》作业点评多项选择题点评我国地产市场按垄断程度和流转方式划分，可分为（ABCE）A、一级地产市场B、二级地产市场C、竞争性地产市场D、均衡地产市场E、垄断性地产市场常见的错误：ABCDE资产评估》作业点评其他常见的问题土地的自然特性包括(ABC)。A.位置固定性B.质量差异性C.不可再生性D.供给的稀缺性常见的错误是：ABCD资产评估》作业点评其他常见的问题建筑物的有形损耗包括(ABC)。A.建筑物自然老化B.建筑物磨损C.自然灾害引起的建筑物功能减弱D.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧常见的错误：ABCD资产评估》作业点评其他常见的问题应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括(ABE)。A.城镇基准地价B.基准地价修正系数C.宗地的收益D.宗地的开发成本E.宗地容积率常见的错误选项是：AB资产评估》作业点评计算分析题点评计算分析题二，许多同学出现错误主要是由于同学们对还原率的不理解，导致了还原率的使用错误资产评估》作业点评其他常见的问题某宾馆，其土地使用年限为40年，自1995年6月开始。该宾馆共有床位100张，平均每张床位的租金是40元/天，年平均空置率为20％，与当地同档次宾馆的租金水平相似。营业费用平均每月14万元，正常营业费用平均为营业收入的30％。该类房地产的综合还原率为8％，估算该宾馆2000年6月的收益价格。资产评估》作业点评解答（1）计算：潜在毛收入365×40×100＝146（万元）（2）计算有效毛收入：146×（1—20％）＝116.8（万元）（3）计算运营费用：116.8×30％＝93.44（万元）（4）计算净收益：116.8-93.44＝23.36（万元）（5）计算宾馆价值：23.36×（P/A,8%,35）＝272.2514（万元）资产评估》作业点评作业三点评单项选择题点评多项选择题点评计算分析题点评资产评估》作业点评单项选择题点评判断债券风险大小主要应考虑（C）。A、债券投资者的财务状况B、债券投资者的竞争能力C、债券发行者的财务状况D、债券投资者的信誉常见的错误选项是：A资产评估》作业点评单项选择题点评股票理论价格主要取决于（D）。A、股票市场上的人气B、股票市场上的供求状况C、股票发行价格D、股票发行企业预期收益常见的错误选项：B资产评估》作业点评其他常见的问题上市公司股票的清算价格是(D)。A.资产总额与总股数的比值B.资产总额与流通股数的比值C.资产总额与股票总面值的比值D.净资产与总股数的比值E.净资产与上市流通总股数的比值常见错误选项：E资产评估》作业点评其他常见的问题对企业收益的历史与现状进行分析和判断的直接目的,是测算(C)。A.企业未来的获利年期D.企业实际收益C.企业正常盈利能力D.评估基准日企业实际获利能力常见的错误选项：D资产评估》作业点评其他常见的问题在预测企业未来收益时,对所预测的企业收入与成本费用应遵循(D)原则。A.贡献B.替代C.重要性D.配比常见的错误选项：B资产评估》作业点评多项选择题点评无形资产作为独立的转让对象评估，其前提是（BC）A、能带来正常利润B、能带来超额利润C、能带来垄断利润常见错误：AB资产评估》作业点评多项选择题点评无形资产评估目的有以下类型（AB）。A、无形资产转让B、无形资产投资C、无形资产摊销常见错误：ABC资产评估》作业点评其他常见的问题影响非专利技术评估价值的因素包括技术的(ABCD)。A.保护期限B.开发成本C.市场情况D.获利能力常见错误：ACD资产评估》作业点评其他常见的问题商标权一般包括(ACDE)。A.继承权B.回馈转让权C.许可使用权D.独占权E.排他专用权常见错误：ABCDE资产评估》作业点评其他常见的问题在长期投资评估中,首先应明确的主要内容包括(ABDE)。A.原始投资额B.投资额占被投资企业的总资本的比重C.投资期间物价变动指数D.投资收益计算方法E.历史上的长期投资收益额常见错误：BCDE

资产评估》作业点评计算分析题点评计算分析题中要注意第一题的债券是按年付息到期还本；第二题是到期还本付息的。两者评估的标的不同。资产评估》作业点评其他常见的问题A企业持有B公司发行的优先股100股，每股面值100元，股息率为15％.假设市场无风险利率为8％，B公司的风险报酬率为2％。A企业打算持有3年后将这些优先股出售，试评估该优先股的价值。资产评估》作业点评解答由于优先股是额定股息，在企业盈利稳定的情况下，假设该股息能够一直持续下去，因此可以采用永续年金折现的方法来评估股3年后的市场价格：

资产评估》作业点评则该优先股的评估值为：资产评估》作业点评作业四点评单项选择题多项选择题计算分析题资产评估》作业点评单项选择题点评从本质上讲，企业评估的真正对象是（D）。A、企业的生产能力B、企业的全部资产C、企业整体资产D、企业获利能力错误选项：C资产评估》作业点评单项选择题点评按有关规定，资产评估说明中的进行资产评估中有关事项的说明是由谁提供的？（D）A、委托方B、受托方C、资产占有方D、委托方与资产占有方

错误选项：C资产评估》作业点评其他常见问题评估人员对某项专利技术进行评估,在做市场调查分析时发现:市场上存在许多出售与该专利技术产品相近但非同质的厂商,则该市场结构的类型属于(D)。A.完全垄断B.完全竞争C.寡头垄断D.垄断竞争常见的错误选项：B资产评估》作业点评多项选择题点评企业价值评估的一般范围包括（ABCD）。A、企业拥有的资产B、全资子公司资产C、企业控制的企业D、控股子公司资产E、参股子公司资产错误：ABCDE资产评估》作业点评其他常见问题运用市场法评估企业价值时,从财务标准方面判断企业的可比性需着重注意企业间的(BE)。A.企业规模B.财务指标C.竞争地位D.市场条件E.财务结构错误：ABCDE资产评估》作业点评计算分析题点评假定社会平均资金收益率为12%，无风险报酬率为10%，被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为2，被评估企业长期负债占全部投资资本的60%，平均利息为10%，所有者权益占投资资本的40%，试求用于整体企业评估的资本化率资产评估》作业点评解答根据题意有：（1）被评估企业自有资本要求的回报率是：（12%-10%）×2+10%=14%（2）用于企业评估的资本化率是：60%×10%+40%×14%=6%+5.6%=11.6%资产评估》作业点评再见！资产评估》作业点评9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。3月-253月-25Monday,March10,202510、人的志向通常和他们的能力成正比例。16:51:4916:51:4916:513/10/20254:51:49PM11、夫学须志也，才须学也，非学无以广