国家税收(第八版)第十四章-土地增值税

第十四章土地增值税（次重点章+考点；熟悉）◎学习目标：通过学习,要求学生了解土地增值税的概念；掌握土地增值税的征税对象、范围；熟悉土地增值税的纳税人、税率及其运用；掌握土地增值税应纳税额的计算，重点、难点、考点是计税依据---增值额的计算与确认;熟悉土地增值税的减免税、纳税义务发生时间、纳税期限、纳税地点及其会计处理。11993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》21995年1月27日《土地增值税暂行条例实施细则》3加强对房地产市场调控、抑制房地产炒作4规范房地产市场健康、有序发展土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。一、征税范围1国有转让的土地的使用权必须是国家所有，不包括集体土地及耕地2国有土地使用权出让、出租行为不征收土地增值税3取得收入继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征税产权转让第一节土地增值税概述是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。※按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。※农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。※国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。二、土地增值税纳税人三、土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率：级次增值额占扣除项目金额的比例

税率（%）速算扣除率（%）150%（含）以下300250%～100%（含）4053100%～200%（含）50154200%以上6035四、减免税

优惠政策纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。--个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；--个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；--居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定征收土地增值税。123第二节土地增值税的计算一、计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额

收入包括：货币收入、实物收入、其他收入应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额项目扣除包括：①取得土地使用权所支付的金额；②房产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目）；⑤其他扣除项目。2.算增值率3.算税额1.算增值额（二）税额计算增值额＝转让收入－扣除项目金额增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%应纳税额＝∑（每级距增值额×适用税率）或＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数转让收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济利益扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤其他扣除项目⑥旧房及建筑物的评估价格

【做中学】

纳税义务发生时间纳税人签订转让房地产合同的当天。纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报，并如实填写《土地增值税纳税申报表》纳税期限在转让房地产合同签订后7日内申报缴纳纳税地点房地产所在地税务机关。

第三节土地增值税的申报、缴纳与会计处理◆会计处理

企业应在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细账户，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应缴纳的土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应缴纳而未缴纳的土地增值税。预缴纳土地增值税的企业，“应交税费——应交土地增值税”借方余额包括预缴纳的土地增值税。实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”；贷记“银行存款”。第三节土地增值税的申报、缴纳与会计处理第十四章土地增值税经典考点

◎◎经典考题：判断题；选择题□□我国现行土地增值税实行的税率属于()。A.比例税率B.超额累进税率C.定额税率D.超率累进税率

考点：土地增值税的税率

【答案：D】□□下列国有土地使用权变动项目中,属于土地增值税征税范围的有()。A.出让国有土地使用权 B.出租国有土地使用权C.转让国有土地使用权 D.交换国有土地使用权

考点：土地增值税的征税范围

【答案：A、C、D】□□土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。()

考点：土地增值税的纳税人

【答案：×】□□纳税人在计算土地增值税时,允许从收入中扣减的税金及附加有()。A.所得税 B.增值税 C.城建税 D.教育费附加

考点：土地增值税的扣除项目；【答案C、D】□□土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同（）日内到地产所在地的税务机关办理纳税申报。A.5B.7C.10 D.30

考点：土地增值税的纳税期限；【答案：B】□□在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除，以下关于地价款的表述，正确的有()。A.以协议方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金B.以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为同类土地的市场价格C.以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款D.以拍卖方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金

考点：土地增值税的扣除项目；【答案A、C、D】□□土地增值税的纳税人应自转让房地产合同签订之日起（）日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

A.5 B.7C.10 D.15

考点：土地增值税的纳税期限；【答案：B】

□□下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有()。A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的90%B..已竣工验收的房