安徽亳州市道东板块项目（高层+洋房）投标规划建筑方案设计文本

亳州市道东板块项目概念方案设计CONCEPTUAL

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DEPARTMENT鸟瞰图高层住宅透视意向图CONCEPTUAL

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DEPARTMENT洋房透视意向图沿街商业透视意向图入口大堂透视展示厅透视前期分析CHAPTER01CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR区位解读ANALYSE区位解读亳州老城片区32#、33#、34#地位于亳州经开区片区，亳州站贴近老城区边缘位置市政府位于市政府东南侧3.5km,亳州站东南侧1.8km,谯城经开区片区SITE亳州南站东北侧4.5km.亳州经开区片区亳州南站CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR配套解读ANALYSE区域现状配套完善3KM范围教育配套：亳州市第六小学亳州市第六小学亳州市第十四幼儿园亳州市京师翰林实验小学亳州市第三十三中学亳州市第九中学医疗配套：2KM亳州市第十四幼儿园SITE亳州李楼医院亳州市京师翰林实验小学亳州市人民医院亳州市人民医院亳州李楼医院亳州市第九中学亳州市第三十三中学CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR用地解读NANALYSE住宅建筑以点式为主板式住宅建筑面宽不得超过60米用地使用性质：公建配套：小学33#地32#地商住用地（

商服比例≤10%）住宅建筑高度不宜超过80米配套设施的设置应满足《亳州市城市控制性详细规划通则（修编）》(2021)

。32#地：幼儿园按照各地块《亳州市规划设计条件通知书》，均应配建社区机构用房净用地面积：70017.8㎡，合105.027亩计容面积：

≤140035.6㎡(容积率2.0)建筑密度：≤25%机动车出入口宜临曹霸路设置临支路带状商业设施绿地率：≥35%占其道路长度比例小于70%机动车出入口宜临杏仁路设置卫生服务站33#地：物业服务用房净用地面积：49811.8㎡，合74.718亩计容面积：

≤99623.6㎡(容积率2.2)建筑密度：

≤25%室内文化活动室、室内体育活动室、室外体育活动场地老年活动站绿地率：≥35%34#地34#地：菜市场279.5m净用地面积：35274.6㎡，合52.912亩计容面积：

≤70549.2㎡(容积率2.0)建筑密度：

≤25%公厕32#地块应配建9班幼儿园一处绿地率：≥35%机动车出入口宜临旋花路设置CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOURN退界分析ANALYSE多层、高层退药都大道红线25米高多层退自用地边界6.5米小学多层退自用地边界3米多层、高层退药都大道红线25满足地块规划条件通知书及《亳州市城市米32#地多层退曹霸路红线5米33#地控制性详细规划通则（修编）》(2021)

。多层退曹霸路红线5米高层、多层退老君大道红线25米高层退曹霸路红线10米高层退曹霸路红线10米幼儿园高层退杏仁路红线10米多层退杏仁路红线7米高层退交叉路口红线15米多层退交叉路口红线10高层退杏仁路红线10米米高层退交叉路口红线15米多层退交叉路口红线10米多层退杏仁路红线7米多层退北侧河道绿线10米高层退曹霸路红线1034#地米多层退曹霸路红线5米多层退老君大道红线25米旋花路（18m）高层退杏仁路红线10米多层退杏仁路红线5米CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR景观解读ANALYSE毗邻河道，景观资源好32#SITE33#SITE滨河公园从场地穿过，33#、32#地南侧，34#地北侧毗邻河道。可考虑景观功能以及视线的渗透。滨河公园34#SITE32#东侧，33#、34#西侧为主要河道，可以考虑景观的视线渗透。CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR

控规解读ANALYSE居住用地规划配套完善,交通发达商业服务设施用地33#SITE32#SITE教育科研用地商业服务设施用地(昌升商贸城)项目基底处于较有市场认知的开发区域内，周边区域内已有开发项目，开发等级较高。其北侧紧临老城区边缘位置，西侧有亳州市第六小学，南面有大规模的在售新项目。周边配套设施完善。滨河公园行政办公用地34#SITE商业服务设施用地(北京天润祥洋)项目毗邻药都大道、曹霸路、老君大道，交通发达。工业用地（辉发药业）教育科研用地商业服务设施用地商业服务设施用地商业服务设施用地商业服务设施用地居住用居住用地地CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR

居住价值NANALYSE

32#北侧和东侧临高等级道路，噪音干扰较大。内部安静，南侧临滨河公园，居住价值较高。

33#西侧毗邻幼儿园和小学，北侧临高等级道路，噪音干扰大。居住价值低。

34#东侧临高等级道路，噪音干扰大。北侧紧邻滨河公园，景观资源好。居住价值高。旋花路（18m）居住价值高CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR前期小结ANALYSE

地块所处开发区认知度较高，客户有较强地缘属性周边教育资源丰富，交通便捷地块中央有优质景观资源33#、32#、34#地块住宅价值递增CONCEPTUAL

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DEPARTMENT市场解读CHAPTER02CONCEPTUAL

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DEPARTMENTD

ATA市场大数据ANALYSIS周边竞品概况飞翔御景星城碧桂园·星河万里均价：6000元/㎡小高层

、高层：90㎡~129㎡均价：7100元/㎡洋房、小高层

、高层：100㎡~190㎡碧桂园·星河万里碧桂园江山赋SITE飞翔御景星城碧桂园江山赋融创南湖大观均价：7100元/㎡洋房、高层：115㎡~215㎡均价：8000元/㎡高层：101㎡~162㎡北京城房滨江壹号北京城房滨江壹号均价：6500元/㎡洋房、小高层、高层：101㎡~142㎡融创南湖大观远大中国府国宾府世纪金源·域见天城均价：6700元/㎡小高层、高层：43㎡~143㎡、世纪金源·域见天城均价：6500元/㎡小高层、高层：95㎡~142㎡远大中国府国宾府绿地亳州城际空间站九铭云府绿地亳州城际空间站均价：

6400元/㎡洋房、高层：93㎡~140㎡均价：6900元/㎡高层：95㎡~195㎡九铭云府CONCEPTUAL

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DEPARTMENTD

ATA市场大数据ANALYSIS秩序形态周边地块基本以对称、南低北高的布局形态；景观布局较为零碎，不形成大面积中庭。碧桂园江山赋北京城房滨江壹号融创南湖大观绿化高层洋房万达·珑悦湾星悦湾绿地亳州城际空间站飞翔御景星城CONCEPTUAL

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DEPARTMENTD

ATA市场大数据ANALYSIS周边竞品销售情况占地面积

容积均价项目物业形态计容总建面

主力面积（㎡）总价区间开盘去化（㎡）率（元/㎡）主要容积率区间产品形态洋房小高高层140750070006500102-108万81-89万碧桂园1043832.2280000125在售星河万里100-12063-80万2-2.2住宅高度不宜超过80米高层产品以T4为主，3/4面宽。别墅洋房高层149-195105-17095-1181250080006800190-240万89-150万66-81万绿地亳州1130000

1.9166584.4

2.22147000在售洋房以T2为主，4面宽较多。城际空间站洋房小高高层120-142130-142101-11978007200660090-113万91-104万65-80万北京城房滨江壹号463815.93544353在售在售主力面积段空间品质万达2177412.5高层99-143720071-103万珑悦湾星悦湾高层类：100-125

㎡洋房类：片区楼盘多为南低北高，正南北向布局，缺少大中庭的高品质产品。融创洋房高层143-1629400128-155万

洋房143清盘，162售罄24清盘105908.6

2.2307091.28南湖大观C1O0NC1EP-TU1A2L

S4CHEME

DESIGN8OF0TH0E0BOZHOU

PRO7JE8CT-O1FA0N2HU万I

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CO高NST层RUC1TI0ON1G售ROU罄PCO，.,

LTD1120-140㎡JZFZ-1OCOMPANY

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DEPARTMENTD

ATA市场解读ANALYSIS红主力主力海周边竞品现状PERIPHERAL

PRODUCTS

STATUS高层类洋房类市场95-120120-144高铁通车以后，道东板块土拍数量增加，基建配套已全部完成，具有巨大后期升值潜力；因容积率限制，周边楼盘以紧凑型三房高层+三至四房洋房为主，定位更高的改善产品稀缺；舒适性洋房的去化速度相比紧凑型洋房较高；景观视野较好的产品去化具有优势；高低配项目为主流，整体规划逻辑趋同，具有中庭景观的产品较为稀缺。对标竞品，初步选择本项目产品高层单价6800，小高层单价7400，洋房

单价8000。CONCEPTUAL

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DEPARTMENTSWOT解析ANALYSISS

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T优势STRENGTHS劣势WEAKNESSES机遇威胁THREATSOPPORTUNITIES景观得天独厚120mx500m中央河道景观存量噪音区位配套北侧及东侧为城市主干道，噪音影响可能较为严重项目位于经开区紧贴老城区，市场认知高片区市场洋房高层主流改善型产品存量较大周边配套优质齐全，教育资源丰富同质化环境品牌国企品牌

口碑认证规模周边多为厂房、加气站等不利因素新批地块条件相近，高层洋房产品及规划同质化严重233亩大盘气质，包容一切可能CONCEPTUAL

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DEPARTMENT周边竞品大多以高低配为主如何在合理控制成本的基础上实现整盘溢价并实现较快的去化率OUR溢价策略STRATEGY总图策略产品策略景观策略展示区设计立面策略成本控制CONCEPTUAL

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DEPARTMENT总图策略CHAPTER03CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR总图策略STRATEGY策略1拉高货值策略2内庭外园策略3低开高走CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR总图策略STRATEGY强排方案升值方案策略1拉高货值21.6亿21.9亿探索间距极限深挖土地价值创造更高货值货值?货值

UP!任务书配比21.8亿OUR总图策略STRATEGY升值方案造景方案策略2内庭外园高举公园配套直击“洋房盘无景观”痛点三地块联动21.9亿22.1亿中庭

UP!打造“二百亩公园大盘”OUR总图策略一期：低门槛、试水STRATEGY高层

105+125一期洋房

125为主、140（极少量）二期+展示区策略3低开高走二期：舒适、品牌高层

110+132洋房

125、140银杏路(24m)河道(45m)河道(45m)三期：优化分期配置前期促去化后期创品牌调性、品质T2小高层

135三期洋房

125少量、140为主药都大道OUR总平面图STRATEGY27F27F27F27F24F11F24F27F27F27F55m51m40m40m老君11F11F7F11F24F11F11F11F11F11F11F曹47m亳州市道东板块项目32#地综合技术经济指标亳州市道东板块项目33#地综合技术经济指标11F11F11F项目数值70017.8181343.7140035.6128058.06753660522.02898单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/项目数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/70m地块用地面积总建筑面积地块用地面积总建筑面积49811.8142575.5109586.0102396.742504165m72m11F40m地上建筑面积（计容）住宅建筑面积地上建筑面积（计容）住宅建筑面积霸路11F大道11F11F7F-11F住宅面积其中7F-11F住宅面积11F其中11F11F18F-26F住宅面积18F-26F住宅面积

59892.7其中其中其中幼儿园建筑面积总配套建筑面积总商业建筑面积地下室建筑面积人防建筑面积幼儿园建筑面积总配套建筑面积总商业建筑面积地下室建筑面积人防建筑面积063m35m其中3477.65602其中2805.84383.532989.56575.21771.224643.22.211F11F3F41308.18402.12253.330652.72.08F非机动车库建筑面积机动车库建筑面积容积率其中非机动车库建筑面积机动车库建筑面积容积率杏仁路建筑密度21.6%/建筑密度18.8%1188/机动车停车位1500辆辆辆辆机动车停车位辆辆辆辆地上机动车停车位地下机动车停车位163地上机动车停车位地下机动车停车位119其中其中13371069非机动车停车位1736非机动车停车位1381亳州市道东板块项目34#地综合技术经济指标T高4高层层洋房商业605226753656026375.5681400365989343.2%48.2%4.0%项目地块用地面积总建筑面积地上建筑面积（计容）住宅建筑面积数值35274.691980.370549.265809.53763228177.50单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/曹霸32#地配套4.6%100.0%54.7%38.8%4.0%T4高层洋房商业配套合计7F-11F住宅面积其中4250416F-18F住宅面积33#地34#地4383.52805.8109586281783763228221917.664705492817812041514767212807.511099.03232017118F16F16F18F其中其中幼儿园建筑面积总配套建筑面积总商业建筑面积地下室建筑面积人防建筑面积2.6%其中1917.72822100.0%39.9%53.3%4.0%2.7%100.0%8.8%37.6%46.1%4.0%3.5%100.0%11FT2小高层洋房商业21431.14233.01333.415864.82.083m61m配套路11F9F9F11F8F非机动车库建筑面积机动车库建筑面积容积率T2小高层T4高层洋房商业配套建筑密度23.2%/机动车停车位765辆辆辆辆8F8F8F合计地上机动车停车位地下机动车停车位非机动车停车位76688花路旋其中889合计鸟瞰图高层住宅透视意向图CONCEPTUAL

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DEPARTMENT洋房透视意向图沿街商业透视意向图入口大堂透视大门展示厅透视OUR交通及消防STRATEGY车库入口车库入口车库入口车库入口车行主入口

人行主入口车行主入口

人行主入口消防扑救面车库入口车库入口车行主入口

人行主入口社区机构用房配电房室内体育运动室室内体育运动室OUR社区配套STRATEGY老年活动站公厕菜市场公厕室内文化活动室社区卫生服务站室内文化活动室室内体育运动室室内文化活动室单位㎡功能面积432300255150544544380.850单位㎡功能面积542物业管理用房社区机构用房老年活动站社区卫生服务站室内文化活动室室内体育运动室菜市场物业管理用房社区机构用房老年活动站菜市场325.12304.8150㎡㎡室内文化活动室老年活动站室内体育运动室㎡㎡㎡㎡配电房社区卫生服务站社区卫生服务站33#地配套用

室内文化活动室32#地配套用房650.24650.24455.1750㎡㎡㎡房㎡室内体育运动室菜市场㎡㎡公厕㎡公厕㎡㎡㎡配电房150㎡配电房合计350㎡社区机构用房3477.57合计2805.80功能面积278300146.4150单位㎡㎡㎡㎡物业管理用房社区机构用房老年活动站老年活动站室内体育运动室社区卫生服务站34#地

室内文化活动室312.32312.32218.62㎡㎡㎡配套用室内体育运动室菜市场社区卫生服务站社区机构用房房配电房㎡公厕50室内文化活动室㎡㎡公厕配电房合计1501917.66菜市场OUR日照分析STRATEGY依照《亳州市城市控制性详细规划》2021年4月版规定的标准进行日照计算。使用众智日照v13.0进行日照计算。局部一层日照时间不满足住宅日照时长的，作为非机动车库使用。二层及以上全部满足日照。经计算验证，本项目不影响周边已建学校及住宅日照。产品策略CHAPTER04CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR产品策略STRATEGY错位竞争产品分布产品设计CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR产品策略STRATEGY160+㎡144㎡竞品周边大方厅洋房L厅高层“降低门槛”策略错位竞争125-140㎡135㎡132㎡大方厅洋房大方厅小高层L厅高层“降维打击”115-140㎡120-144㎡120-144㎡研究竞品成败捕捉市场风向与威胁错位竞争竞品周边横、竖厅洋房横厅、L厅小高层横厅高层CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR产品业态-33#STRATEGY户型面积套数占比面积占比业态户数面积洋房

126

264

31.1%33264

32.5%38.8%61.2%41.5%58.5%洋房

140667.8%92409.0%105125260

30.6%260

30.6%27300

26.7%32593

31.8%大高T4商业二层平面图合计/850

100%

100%

102397

100.0%

100.0%高层

T4

105高层

T4

1252F社区机构用房商业一层平面图126洋房140洋房OUR产品业态-32#STRATEGY户型面积套数占比面积占比商业二层平面图业态户数面积洋房洋房126

296

29.1%140

216

21.3%110

252

24.8%132

252

24.8%37296

29.1%30240

23.6%27720

21.6%32802

25.6%50.4%49.6%52.7%47.3%幼儿园物管用房大高T4合计商业一层平面图/1016

100%

100%

128058

100.0%

100.0%高层

T4

132高层

T4

110126洋房140洋房小高层

T2

135126洋房OUR产品业态-34#140洋房STRATEGY商业二层平面图户型面积套数占比面积占比业态户数面积洋房

126

112

23.0%洋房

140

168

34.4%14112

21.4%23520

35.7%57.4%57.2%小高T2

135

208

42.6%

42.6%

28178

42.8%

42.8%合计

488

100%

100%

65810

100.0%

100.0%/商业一层平面图OUR产品业态-32#33#34#STRATEGY货值计算原则（按清水房价格）洋房＞T2小高层＞T4大高层8K7.4K6.8K户型面积套数占比面积占比28.6%21.3%9.5%清水单价

货值（万）

(亿）业态户数面积洋房

126

672

28.5%洋房

140

450

19.1%小高T2

135

20884672630000.80.86.85.02.11.92.21.92.222.147.7%49.8%9.5%8.8%

8.8%

281780.740.680.680.680.68/合并105

260

11.0%125

260

11.0%110

252

10.7%132

252

10.7%/273003259327720328029.2%大高T411.0%9.4%43.5%40.6%大高T4合计11.1%高层

T4

132高层

T4

1102354

100%

100%

296264

100.0%

100.0%货值：高层

T4

105高层

T4

125强排

＜

任务书

＜

过程稿

＜

最终方案小高层

T2

135126洋房21.6亿

21.8亿

21.9亿22.1亿140洋房NORMATIVE设计规范解读INTERPRETATION层高要求计容＆销售设备平台阳台

开敞阳台：

设备平台满足以下内

商业层高不大于4.5m

商业层高不大于4.5m计容计一半，销售计一半。容可不计容：

封闭阳台：

结构外三面临空

面积不大于4㎡

每户数量不大于1个计容计一半，销售计全部。

保温层：

住宅层高不大于3.6m

住宅层高不大于3.6m计容，不可销售。

机房层：不计容，可销售。充分挖掘规范允许可赠送面积，提高赠送率，提高产品溢价CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR高层STRATEGY105-135舒适空间极力打造出高品质的高层产品，入户玄关，南北通透，大阳台引景入户。高附加值、高溢价赠送最大化，景观阳台，家政空间，步入式衣帽间，餐客通厅，提高产品价值······不止于舒适CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR产品对标三面宽

7.2M大阳台

户型方正

高层STRATEGY1

礼序感入户4

4.2M竖厅2

7.2M大阳台3

步入式衣帽间5

舒适房间尺度LOW

COMPETITIVENESS13542竞品本案飞翔御景星城-115㎡

三房一卫户型本案-110㎡

三房双卫户型CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR产品对标四面宽

南北通透

L厅

高层STRATEGY1

礼序感入户2

独立家政空间

3

餐厨关系合理4

南北通透

L

厅

5

舒适房间尺度

6

多变空间LOW

COMPETITIVENESS21133654竞品本案万达星悦湾-143㎡

四房双卫户型本案-132㎡

三房双卫户型CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR高层132+110户型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面积赠送半面积赠送132110户型编号110户型类型三房双卫三房双卫建筑面积110.70套内面积阳台面积18.54阳台占比14.86%公摊率18.73%18.73%91.58132132.10110.9719.7114.86%OUR高层125+105户型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面积赠送半面积赠送125105户型编号105户型类型三房双卫三房双卫建筑面积105.19套内面积阳台面积15.61阳台占比14.84%公摊率19.74%19.74%84.43125125.40102.0111.6914.84%OUR洋房STRATEGY126-140LDK一体厅所有洋房产品，采用

LDK厅设计尊贵生活私密感受私家电梯、礼序入户体验······不止于尊贵CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR产品对标四面宽

LDK一体厅

洋房STRATEGY1

礼序感入户

2

双洄游动线

3

餐厨关系合理4

6.5M方厅5

舒适房间尺度

6

开放式西厨LOW

COMPETITIVENESS33162154竞品本案绿地亳州城际空间站-122㎡

三房双卫户型本案-126㎡

三房双卫户型CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR产品对标四面宽

LDK一体厅

洋房STRATEGY礼序感入户2

双洄游动线

3

餐厨关系合理舒适房间尺度

6

开放式西厨517.0M方厅4LOW

COMPETITIVENESSLOW

COMPETITIVENESS3612145竞品本案竞品融创南湖大观-162㎡

四房三卫户型本案-140㎡

四房双卫户型北京城房滨江壹号-142㎡

三房双卫户型CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR洋房126户型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面积赠送半面积赠送户型编号户型类型建筑面积套内面积阳台面积阳台占比公摊率15.43%-三房双卫125.86105.2914.7612.13%CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR洋房140户型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面积赠送半面积赠送户型编号户型类型建筑面积套内面积阳台面积阳台占比公摊率14.39%-四房双卫140.12120.8215.1210.71%CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR小高135户型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面积赠送半面积赠送户型编号户型类型建筑面积套内面积阳台面积阳台占比公摊率19.02%-三房双卫135.11109.4215.4811.46%CONCEPTUAL

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DEPARTMENT景观策略CHAPTER05洋房逻辑之下的园林美学空间成本控制之下的重点空间打造园趣

归家GARDEN

HOMECONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR总图理念STRATEGY阳光草坪宠物乐园邻里中心景观通廊景观生态社区-内外景观连廊活力泳池礼仪归家入园大堂礼仪归家入园大堂滨水公园滨水公园景观通廊礼仪归家入园大堂主轴景观宅间景观入户景观亲子乐园OUR空间示意引入滨水公园风光，打造乐活健康，品质生态圈STRATEGY高层72.9M礼仪归家活力泳池中心庭院风雨连廊滨水公园洋房21M洋房21M社区大堂6MROADSITEROADPARKCONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR总图理念STRATEGY运动加油站共享漫道全龄户外会客厅健康活力社区-健康运动环线结合消防登高场地布置运动场地，健康步道将其串联，下楼即是运动，随时随地动起来中心庭院亲子活动空间青年运动空间活力跑道活力跑道礼仪归家入园大堂礼仪归家入园大堂60秒到达简易运动场地•

青年运动空间120秒到达环形跑道•环形跑道礼仪归家入园大堂共享漫道180秒到达户外健身器械•

老人活动空间300秒到达智能健身房•智能健身房活力跑道户外健身中心庭院CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR衍生理念STRATEGY人物+行为+时间+空间——儿童活动场地功能复合同一场地，满足不同时间段，多个年龄段的复合型活动，不同功能场地视线贯通，多种空间场景叠合老年活动区••老人在看护儿童的同时兼顾自我的锻炼老人相约一起锻炼以及闲谈成人社交区••成人交流的同时，也能看护儿童视线不受

干扰儿童、老人活动累了，坐下来歇一歇儿童活动区•••满足全龄活动需求儿童互相交友周末爸爸妈妈陪孩子一起玩耍辅助功能区•••孩子玩耍完，来到洗手台洗洗小手带着随身物品不方便运动，玩耍，存在储

物柜妈妈放心把婴儿车停在婴儿停放区CONCEPTUAL

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DEPARTMENT归家感受价值点社区大堂单元大堂地下大堂OUR社区大堂STRATEGY价值点分析：1、人车分流2、港湾式落客3、入口大厅4、门厅形象墙车行流线访客流线访客流线快递流线车行流线5、快递停靠区人行流线6、LOGO景墙7、仪式序列空间CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR社区大堂STRATEGY人车分流展示墙快递停靠区仪式空间入口大厅对景雕塑港湾落客人车分流景墙CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR单元大堂STRATEGY价值点分析：1、邻里交流区2、无障碍坡道3、入口雕塑4、单元LOGO5、大堂门禁6、垃圾收集区7、各流线布局合理CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR洋房单元大堂STRATEGY邻里交流区无障碍坡道对景雕塑大堂门禁入口导视垃圾收集区CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR车库大堂STRATEGY价值点分析：1、标志性归家路线2、港湾式落客区人行流线CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR车库大堂STRATEGY标志性归家路线港湾落客楼栋CONCEPTUAL

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DEPARTMENT展示区设计CHAPTER06CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示区STRATEGY选址研究33#地32#地展示区A.

后期使用分析：售楼部后期计划作为幼儿园使用，

32#地西南角位于三个地块中心位置，使用方便。B.

外部景观分析：32#地西南角贴近滨河公园及周边绿化资源，景观资源优越，展示效果佳。C.

景观打造分析：32#地块大门开设在银杏路上，展示区可结合入口永久景观打造，提升小区品质，节省成本。34#地D.

商业展示分析：未来曹霸路沿街规划为商业街区，

32#地西南角位置可作为拐角商业展示区。展示区设置在此处，连接小区入口景观及商业街区，可同时方便住宅及商业销售使用。各地块主要入口规划沿街商业CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示区STRATEGY设计原则打造当前市场前沿、符合当地特色的现代售楼处兼容性前后期功能转化创新性组织形式创新主题类型创新空间流线创新CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示区STRATEGY9班幼儿园兼临时售楼处A.

用地面积：4320㎡B.

建筑面积：2898㎡C.

层数及层高：3F，4.2M+3.6M+3.6MD.

风格：现代E.

功能模块：幼儿园售楼处+前导景观+停车F.

景观模式：线性前导经管进入，儿童前场主题景观CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示区STRATEGY效果展示CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示区STRATEGY效果展示

空中廊架CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示区STRATEGY幼儿园售楼处总图OUR展示区STRATEGY示范区展示流线123456789入口景观入口接待小区大门阳光草坪VIP停车前区广场精品水景售楼处门厅景观楼梯10

商业展示段人流二层流线车流11

儿童活动12

至二层样板间121110384219765OUR展示区STRATEGY售楼处平面图幼儿园平面图一层平面一层平面立面不改动，平面柱网、水电点位不变，只调整内部分割CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示区STRATEGY售楼处平面图幼儿园平面图二层平面二层平面立面不改动，平面柱网、水电点位不变，只调整内部分割CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示区STRATEGY售楼处平面图幼儿园平面图三层平面三层平面立面不改动，平面柱网、水电点位不变，只调整内部分割CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示区STRATEGY材料分析铝板涂料涂料涂料金属屋面铝板涂料铝板铝板涂料花饰百叶涂料涂料CONCEPTUAL

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DEPARTMENT立面设计CHAPTER07CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR

竞品对标STRATEGY飞翔御景星城融创南湖大观万瑞·未来之光CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR

竞品对标STRATEGY北京城房滨江壹号万达星悦湾世纪金源·域见天城CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR

竞品对标STRATEGY市场竞品立面多以新古典新中式风格为主，相对保守CONCEPTUAL

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DEPARTMENT未来已来大都会现代典雅新中式现代立面选择

现代简约契合大区理念替换效果图√弧形-现代斜切面-现代简约-现代简约-现代立面缺乏记忆点规整具有设计感的现代风符合未来主题且成本可控立面成本高不可控立面成本高不可控CONCEPTUAL

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沿街立面分析STRATEGY地块高层主要朝向沿主干道展开楼型面宽大，立面需做分

割和高低错落处理来解决过长的沿街立面.CONCEPTUAL

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展示面分析STRATEGY城市展示面分析本案毗邻药都大道处为现代化高层立面，城市展示面较好，昭示性强。CONCEPTUAL

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立面生成STRATEGYSTEP4STEP1STEP2STEP3STEP5STEP6基本体块体块划分细分体量强化体块线条融入刻画细节强化立面CONCEPTUAL

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DEPARTMENTCONCEPTUAL

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立面材质STRATEGY高反玻璃米白色真石漆深灰色涂料米白色石材OUR

主体设计STRATEGY玻璃门窗深灰色涂料米白色真石漆玻璃栏杆建筑主体:

横向线条由米白色涂料和深灰色涂料区分，凸显建筑的非对称性，使整体层次更加丰富。CONCEPTUAL

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阳台大样STRATEGYCONCEPTUAL

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凸窗大样STRATEGYCONCEPTUAL

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DEPARTMENT商业立面意向CONCEPTUAL

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DEPARTMENT商业立面意向CONCEPTUAL

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DEPARTMENT成本控制CHAPTER08CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR成本之势STRATEGY成本之势•

统一协调整体柱网尺寸，提高标准化和不同业态的尺寸统一性，利于不同的业态方式组合和地库的柱网一致性。•

小柱网的单方造价比大柱网节省

12%左右。

建议采用大小柱网结合的方式，保证经济性与良好的空间体验。•

设计时期考虑整体效果和实施的成本控制，保证效果的前提下不会因为材料或者工艺变化对效果影响，

并且保持设计持续跟进，从而保证实际建成品质。CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR

地下车库STRATEGY大小柱网结合地库设计材用大小柱网结合形式

小柱网特点：

1.与传统柱网相比，在车尾位置增加一排柱2.柱网变小，梁、板的跨度变小结论：1.理论上，小柱网单车指标，每个车位比标准柱网可

节约0.92-1.89平方米的车位面积；

2.跨度下，配筋低，节约梁板的钢筋用量，节省造价。3.小柱网可以减小层高，减少挖方量，节约成本。柱网的尺寸：

1）柱跨度：5400*7800（传统跨度7800~8100）2）车位尺寸：2400*53003）柱尺寸：500*5004）柱跨净距：4900*7300CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR

地下车库STRATEGY地库出入口地库出入口地下车位数：32#

1337辆

33#1069辆

34#689辆11停车效率（扣除非机动车库）

29.2㎡/辆地下室层高3.2m地库出入口地库出入口地库出入口地库出入口人防区3.3m在保证西侧学校日照通过得情况下，将地下室顶板尽量抬高，地下室顶板比道路高1.5m，减少开挖。地库出入口地库出入口立面综合考虑成本、构造、等技术细节。在成本可控的前提下，采用窗墙系统的形式，最大化保证立面的整体效果精简墙身设计，减少少变化，减少非标尺寸，材料成本控制深灰色涂料米白色真石漆深咖色氟碳漆CONCEPTUAL

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DEPARTMENT楼栋体型系数越小，建安成本越小建筑体型系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积比值。外表面积中，不包括地面和不采暖楼梯间