物业园区装修手册

装修手册

上海XX物业服务有限公司

目录

1.0.引言

2.0.设备配置

3.0.申请装修程序

3.1.装修申请

3.2业户装修前期工作

3.3.业户提交图纸和技术资料

4.0.装修施工管理

4.1物业服务中心审批

4.2有关部门报批

4.3施工管理

4.4竣工验收

5.0装修规条摘要

6.0装修管理费用清单

1.0.引言

欢迎阁下入驻XX（下称“本园区，）上海XX物业服务有限公司

（下称“本公同，，）已被委任为本项目的服务中心。

本公同将全面负责本项目的物业管理，并在园区30幢楼设立

物业服务中心（下称“服务中心”），方便业户与服务中心联络，以

下为服务中心的联络资料：

•办公地址：园区30幢楼207室

•办公时间：周一至周五09:00〜17:30

•如果阁下有任何宝贵意见，请致电xx

本手册旨在为所有业户的单元装饰工程及日常物业工作提供

基本的指引，从而确保装饰工程得以安全优质地进行，并为业户

进驻后的顺畅运作提供管理服务信息。

上海XX物业服务有限公司

敬启

2.0.设备配置

2.1.空调系统

本项目为毛坯交房。

业户若欲对本项巨提供的设施进行任何改动，必须事先提出

书面申请，并征得本物业服务中心的书面批准，方可进行。

业户必须预先将单元的空调设计安装方案交本物业服务中心

审阅，经批准后方可施工。施工需由具有法定资质的承建商进行,

并需在施工前提供承建商相关的营业执照、资质证明供本物业服

务中心审核。

业户安装空调设施时须确保电力线路接驳无误。

业户自行安装的空调设施应符合国家的有关规范，上述设施

所引起的室内温度变化亦须由业户自行负责。

在室内装设吊顶时，应在每一个水管闸制及任何重要设备下

加装检修孔，应位于最方便维护设备的位置，该检修孔尺寸不应

小于300mmx500mm。如业户需自装分体机时，应安装至指定位

置，并确保冷凝水引入指定接入点。

2.2.电话及网络系统

业户可向本项目指定承建商申请电话及宽带网的申请及安装

工作。

业户或其承建商自行在设备进线、安装及接驳过程中所造成

的任何毁损，均需由损坏方付费修复。

2.3.供电及照明系统

在本项目提供的容量范围内，业户应根据自身需要设计及安

装本单元的负荷开关和电力设备。负荷开关的安装位置、安装细

节及单元内部的电气布置图须先报本物业服务中心审批，经批准

后方可动工。相关费用须由业户自理。业户负荷开关所视容量不

得大于等于本单元电力设备的上级开关容量。

为确保同一楼层业户的橱窗、展示照明效果及统一管理，各

业户需将橱窗或前排照明回路需设置时间控制器，与项目照明开

关时间保持统一。

业户负责单元的电气安装工程报批，井须符合供电局和其它

有关部门的规章和条例。所选择的电气工程承建商须持有效资质

证书及施工人员的专业上岗证。

业户应遵照本物业服务中心的指引来接驳临时装修用电。业

户所配电源总线必须符合本项目设置标准的三相五线制式供电，

及接驳装修设计和施工时，应将负荷平均分配在三相电源上。

24消防系统

业户若需对原有的消防系统进行增加或改动以配合自身的内

部设计，必须严格遵守相关规范，将本单元消防设计交本物业服

务中心审批。本项目所有消防系统施工，均由园区的消防承建单

位施工，若自行安排施工而造成消防系统的误动作或意外毁损，

则所有相关的服务、施工用水、修复等费用均须由业户承担。产

禁使用消防设备的水源，一经发现本物业服务中心将给予惩罚性

罚款。

施工时，请施工人员将烟感及送风口用胶纸遮蔽。

2.5.给排水系统（仅别墅办公及商铺）

业户如须于单元内增设或更改茶水间及卫生间，有关设计、

施工方案需交本物业服务中心审阅，批准后才能施工。

施工单位必须有合格的营业执照、资质证书，并须供本物业

服务中心审阅。

业户不可对公共卫生间的任何设施进行增加、更换或改动。

业户若需在原有的给排水系统上接驳、切断任何管道，需事

先得到本物业服务中心及相关职能部门的批准，相关费用由业户

自理。

业户必须在指定的给水/排水口实施接驳，不得擅自在主系统

上开口接驳。所有消防管道/箱上严禁悬拄，支撑任何除臼身重量

外的施工外力和重量。

餐饮业户在设计排水系统时，应按每个系统排放量设独立的

隔油箱，并定期清理、检测（区域环境监测站）。

2.6.燃气系统（仅商铺）

业户燃气系统的设计、施工方案须得到本物业服务中心及燃

气公司的批准，并须由燃气公司认可且有相关资质的承建商进行

施工。

施工结束后需通过燃气公司及质监部门的验收并同意使用后

方能营业。费用由业户自理。

业户若需在原有的燃气管道上接驳、切断任何管道，须事先

得到本物业服务中心及相关职能部门的批准，并应由燃气公司认

可资质的承建商进行施工。相关费用由业户自理。

2.7.保安系统

本项目已在共享地区安装安保系统，业户单元若需接驳有关

设备，须遵守有关规范，并预先征得本物业服务中心的批准，目

必须由本物业服务中心指定的承建商进行施工。相关费用由业户

自理。

业户在租赁区自行安装安保系统，并不与本项目安保系统接

驳，业户须提供设计及操作方案，本物业服务中心审批后由具有

资质单位施工。

2.8.电梯系统

业户的工作人员或业户聘用的搬迁公司、施工单位等，可使

用货梯搬运物品，在使用不得有如下情况：

•损坏/或污染电梯系统（如CCTV、轿厢照明等），

・不得利用客用电梯运送货物，货物的运送应使用指定的货

运电梯。

如有上述情况发生，业户需承担相应的维修处理费用。

交付后，独幢建筑内的电梯维保及检测由业户自行承担。

（未经本物业服务中心同意，业户不得擅自对电梯进行遮蔽

或改装）

2.9.其它

业户进行装修时所采用的设备/材料应符合有关规范的绿色

环保材料，并需与本项目提供的有关系统匹配，由于不匹配问题

而影响本项目原有系统或单元内的操作，应由业户负责。

如业户装修要求由本项目设施进行改动，必须施工前书面向

本物业服务中心申请并获同意后方可施工，因改动而产生的费用

应由业户负责。

业户不得安装面向公共走廊或对其它业户造成骚扰或影响的

设备。

本项目内部隔墙应使用重量轻和干式结构的品种，例如金属

框石膏板及轻质，墙。若是木框架或板墙，必须要涂上有关政府

部门批准使用的防火漆。所有吊顶需采用不燃材料。

业户施工时的门面隔离板必须参照本物业服务中心的规格，

材料必须经本物业服务中心验收合格。

业户需要悬挂招牌及旗帜的必须经本物业服务中心审批后方

可投入使用，安装予指定位置。单元外立面的效果图，更需先得

到本项目管理中心的确认。

一切影响外立面的广告灯箱，店招的电源和敷设均由业户自

行负责，并设置时间控制器，与项目照明时间保持一致。

3.0.申请装修程序

3.1装修申请

所有业户若需对其物业进行装修，须于装修工程开工前向服

务中心提出装修申请并填写、提交以下表格：

立装修申请表（服务中心提供）

勺装修人员登记表（服务中心提供）

所有业户若需对其物业进行装修，须于装修工程开工前签署

以下文件：

a违规施工处罚标准

京消防安全责任书

京装修施工管理规定

业户亦要向物业客服部提交以下资料：

业户装修工程项E负责人授权书

备注：租户必需取得业户委托书

公司经办人需取得公司出具委托书

装修公司委托人由公司出具委托书

装修单位营业执照副本（复印件加盖公章）

装修单位资质等级证（复印件加盖公章）

装修图纸（全套）

装修施工计划表

装修现场负责人身份证原件（复印件留档）

特种作业资格证

已办理装修保险文件（第三方责任险保单、工程一切险保单）

注：装修公司若雇用外地劳工，应自行到劳动部门办理雇用

外地劳工手续。

3.2业户装修前期工作

业户需在进场前，带领聘用的装修公同负责人出席由物业组

织的装修沟通会议。会议内容包括：

由服务中心向业户、装修公司介绍消防及建筑、机电设备的

使用规定情况；

由服务中心向业户、装修公司交待在尸工之前必须提交的资

料、施工注意事项及流程；

告知业户及其装修公司在装修过程中应遵守的相关规定；

根据手册中表单等资料的要求，填写和提交各项资料。

3.3业户提交图纸和技术资料

业户提交之所有的设计和装修公司案及图纸应当符合国家规

定的绘图系统标准，并应精确地标绘到A3尺寸的绘图纸上。业户

须向服务中心提供完整的所有设计图纸和资料，以及相应的电子

拷贝体（以Autodesk的自动计算机辅助设计文件格式*.dwg的拷贝

体）以便于物业中心提出意见、保存和认可。同时装修公同在设

计前期应预留有关政府部门及本公司装修方案审批所需的时间，

以免延误装修工程。

1）图纸：

外立面、门头、灯箱的效果图（包括其用材质）。

综合平面布置图

综合天花布置图

空调平面图

弱点系统图

用电量分配系统图

插座、照明系统图

消防喷淋、报警、排烟系统图

给排水系统图

立面索引图

2）技术资料

装修施工组织设计

准备包括建筑材料和重型设备使用清单、垃圾清除、竣工、

装修时间表以及施工计划围挡：（由客户自行安排施工，特殊情况

的需报经商业批准）

围板：阻燃（耐火等级为2级）或不燃材料。若使用可燃材料

（如：木工板、密度板等，木板厚度一般为18mm）,需对材料表

面加刷至少3遍防火涂料

密封条：围挡四边靠单元内侧使用P型密封条粘贴

门：材料与围板一致，规格：0.8M*2.0M

围挡木龙骨须上、下高度与结构牢固连接,木板围板密闭，不留

空隙

围板上张贴图案、喷绘等需经服务中心审核

4.0装修施工管理

4.1物业服务中心审批

•装修方案必须预先交本物业服务中心审批同意后才能施工,

本物业服务中心有权不批注不合规范的装修方案及制止一切不当

的装修工作。

•装修申请须用书面形式提出，本物业服务中心一般会在接

到申请的十个工作天内书面通知业户批准与否或提出修改要求。

如本物业服务中心认为所提交的资料不清楚或不完整或认为此装

修方案需作修改，则业户必须重新提交有关资料，并重新办理该

项申请。

•本物业服务中心只从园区公共管理的角度对施工申请审批,

并不代表对业户装修方案中技术参数的认可，同时也不保证该装

修方案中所选设备、材料、规格、性能及效果；因施工单位蓄意

造假，及施工过程的偷工减料等欺瞒行为，任何情况下发生问题

而引致任何后果，由业户自行负责。

•业户在提交装修图例报批时，需向本物业服务中心支付相

应的审图及其它相关费用，具体参见本手册9.0条款的规定。本物

业服务中心将在十个工作日内对装修图中不适当的处提出建议和

要求。

•如有需要，本物业服务中心有权要求业户对已审批及已完

成的工程改动，业户在接到书面通知后一个月内应完成所有改动。

•为保障业户利益，本物业服务中心要求业户必须聘用工程

监理全面负责工程质量以便政府质监部门于装修完工时验收。在

施工竣工的各类文件、图纸、工程所用材料均应有工程监理签字

确认。

•业户租赁区内的设备机房（如有）属于本项目业主管辖，

本物业服务中心有权自由出入，因事关消防安全和项目紧急维修,

业户不得在设备机房门口堆放杂物品和影响本物业服务中心工作

人员的正常出入。

•本物业服务中心有权要求业户/业户聘用的承建商立即清运

施工垃圾至服务中心指定地点，若业户/业户聘用的承建商未能

及时清运，本物业服务中心有权安排清运公司协助清理该类垃圾,

相关的费用由业户承担。

4.2有关部门报批

本物业服务中心的审批主要检查有关装修有无影响公共设施

及整体形象，并不保证该方案满足业户本身的需要及符合有关政

府部门的规定。因此业户还需另行向有关部门报批。各业户务必

于动工前完成有关报批手续。

4.3施工管理

•装修施工前，业户/装修公司须需在指定醒目方位张贴《装

修施工证》；

•装修施工前为避免发生火警，业户/装修公同须确保在装修

范围内拥有足够的手提灭火器具，一般每50平方米配置一组灭火

器（2KG干粉灭火器）；

•装修公司须遵守园区内规定的装修时间：

装修时间为办公楼18:30〜次日7:00;住宅9:00-18:00;

双休日、节假日全天可以装修

如需超时、异味等工作，必须事先填写《超时（异味、噪声、

粉尘）施工申请》，并获服务中心批准，方可操作。

•装修施工前，业户/装修公司须需做好公共区域的地面、墙

面的保护措施，经服务中心认可后，方可获得《装修施工证》进

行施工。

•装修期间业户/装修公同须自行保管有关装修材料及设备，

若有任何遗失，服务中心不承担任何责任；

短修产生的垃圾,建筑废料必须由业户/装修公司自行袋装化

倾倒于物业指定地点。垃圾/废料的清运必须遵从物业指定的清运

通道、电梯及程序，并于非繁忙时间内进行。

•装修期间为防止装修工程对邻近业户或其他人士的影响，

业户/装修公司须装设适当的围板，并在装修时关闭本单元的门、

窗，以减低影响。物业有权随时停止一切产生噪音、震荡、强烈

气味或滋扰其他业户的工程。凡此类工程必须在物业指定的时间

内进行。

•业户/装修公司妇需在公共区域进行施工，必须获得物业书

面批准，并为保护园区内公共设施不受损坏，业户/装修公同于装

修期间须对可能受损的设施采取保护措施，否则因此造成的损失

由业户负责。业户/装修公司有责任在装修期间保护该单元周围环

境清洁，以符合园区内公共环境的要求。

•户内装修及安装时注意事项：

/所有单元户门不得伸展至公矢区域;

,在室内装设吊顶时，应在每一个水管闸制、风机盘

管、防水阀及任何重要设备下加装检修口；

/所有木制吊顶必须涂上防火漆；

,所有内部隔墙应使用重量轻和干式结构的材料,若是

木框架式板墙，必须涂上防火漆；

/不得挖槽、切割、砍伐或雕刻地板、梁柱和承重结构

墙，以及与相邻单元公用隔墙。

/如涉及平台夹层施工，不得使用现浇工艺。

•业户/装修公司装修期间须确保服务中心的检修人员可随国

检查、维修于业户物业内的公共附属设施，如管弄井等，并保持

中央通风系统、排风系统、烟雾感应器、管渠、安全通道等完好

及畅通，所有活门、渠盖、消防门、窗等都不得封死或安置物品;

•服务中心保留要求业户进行自己辖区内合理的改建或重建

权利。只要其认为原装修工程影响了园区的公共场所/公共设施的

正常使用，即使该装修工程已经完成，业户须在接到此类通知之

日起1个月内按本公服务中心要求完成改建，并负担有关费用。

如果业户未按服务中心要求进行改建或重建，服务中心则会自行

安排该项工程，而业户有责任承担相关费用；

•服务中心将每日检查单元装修及进行竣工验收，有权对违

反规定者要求停工及截断单元的水电供应，并将违规人员3区逐出

施工现场，因此产生的损失由装修公司承担。

4.4竣工验收

・装修公司必须在装修完工前申报消防局、质检站等相关政

府部门进行竣工3佥收，并取得相关合格证书至服务中心进行副本

备案。

•装修完毕后，业户必须以书面通知物业，以安排竣工验收;

服务中心将协同装修公同及业户三方现场进行竣工验收；

•服务中心确认装修公司是否在装修期间对公共区域设施设

备造成损坏，并在《装修竣工验收会签》上确认，以此作为装修

押金退还的依据。

•确保已清洁相关的公共部位，如：走廊、厕所等；以上工

作完成后，可以办理装修押金退还手续。

5.0.装修规条摘要

・所有业户/承建商/装修工人均须严格遵守物业服务中心制定

的装修管理规条。

•未做好消防设计申报备案()的情况下，K

允许施工。

•所有装修需按有关“消防”、“配电”、“空调采暖”、“给排水”

等国家规范施工，临时用电需符合有关临时布线规范，具体由本

物业服务中心统筹安排。

•所有有声操作(包括使用冲击钻、电刨、切割机、割板机、

角向砂轮机、曲线锯等)

办公楼：周一至周五下午18:3()至次日7:0()之间及周六、周日全天

进行，住宅：周一至周五上午9:00.18:00之间，周六、周日严令禁

止。

•因装修工作造成的任何损害均需由业户或装修承建商全题

赔偿，同时需承担相关的清运费用。

•装修期间单元内无冷气及新风供应，业户必须封闭回风口,

亦不得擅自开启风机盘管系统。

•所有装修工具、设备、材料等均应由业户自行负责保管，

本物业服务中心不承担任何责任。

•装修工人/承建商不得在走廊或其它公共区域施工。

•不得将装修物料及工具放置于单元门外或走廊的上。

・装修人员进出时须佩戴管理中心签发的装修工作证，无证

人员不得入内。

•所有装修业户需提前24小时至管理中心开具入出门、施工

申请单。

•在机器、工具、设备、建材等运离时，必须由施工承建商

负责人签发出门单并经本物业服务中心办理有关确认手续，否则

不得将任何物料运出。

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