房地产项目的全过程管理

房地产项目的全过程管理摘要：随着经济的发展和人民生活水平的提高，房屋的市场需求量大大增加，在这种情形下，房地产行业蓬勃发展起来，为国民经济的增长做出了巨大贡献，并且已经成为国民经济的支柱产业之一。随着房地产市场的竞争日益激烈，房地产企业逐渐把目光放在项目管理上，项目管理水平的提高对房地产企业的发展有很大帮助，本文从施工前准备阶段、施工阶段和竣工阶段出发，总结了房地产项目进行全过程管理的措施，希望给房地产项目管理提供有效建议。关键字：房地产项目，全过程管理，施工前，施工中，竣工后Abstract:withthedevelopmentofeconomyandtheimprovementofpeople’slivingstandard,themarketdemandofhousesgreatlyincreased,andinthiscase,therealestateindustryflourished,asthegrowthofthenationaleconomymadegreatcontribution,andhasbecomeoneofpillarindustriesofnationaleconomy.Alongwiththerealestatemarketincreasinglyfiercecompetition,theenterprisegraduallyfocusonprojectmanagement,projectmanagementtoincreasethelevelofrealestatedevelopmentofenterprisehelpsalot,thispaperbeforeconstructionpreparationstage,constructionstageandstagesofcompletion,andsumsupthewholeprocessofmanagementofrealestateproject,themeasuresofhopetoprovideeffectiverealestateprojectmanagementadvice.Keyword:realestateproject,processmanagement,beforeconstruction,construction,aftercompletion房地产项目是一个复杂系统的大工程，要想保证项目工程的顺利进行，就要加强对项目的管理，房地产项目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理，只有对项目进行全过程的管理，才能促进房地产行业的长远发展。一、房地产项目在施工前准备阶段的管理（一）对项目进行预测评估在项目确定以前，先要对这个项目是否有投资价值进行预测评估，评估的依据主要是以往的经验数据，通过对市场的调研确定投资的方向、投资的产品和投资的区域，以往的经验数据也为项目做好了经济数据上的基本工作。（二）土地竞拍在实行土地竞拍之前，先要对该地的位置、建筑高度限制、容积率等进行一定的考察和分析，把此类产品的一些数据收集整理后作为依据来测算市场价格。公司管理层确定了项目建议书以后，编制土地竞拍报告，争取土地使用权。（三）项目立项审批对该项目进行市场调研、消费群体分析、项目策划、产品分类分析等等，获取立项批复，在进行项目立项审批的过程中，很多工作可以同时进行，比如进行全程的策划工作。（四）项目设计项目设计对未来的项目施工具有重要的指导作用，高质量的项目设计是高质量完成项目的基础，项目设计包括方案设计、扩初设计、施工图设计，在设计单位的选择上一定要谨慎，同时在项目设计过程中应该做好项目评审，及时调整项目中出现的问题。（五）项目投标和招标施工单位的质量对项目质量有直接影响，因此，要根据项目的特点对施工单位进行严格的招标审核。对参与投标的单位进行资格预审，预审通过后对施工单位发送招标文件，对施工单位进行技术、信誉、素质的整体考核，对高层房地产建筑，应该严格技术指标。二、房地产项目在施工阶段的管理（一）安全管理安全问题是一切生产活动最重要的问题，随着建筑施工项目的增多，安全事故也呈上升趋势，国家对建筑施工的安全问题比较重视，但是由于经济利益的驱使，施工单位往往忽视了安全问题，没有足够的重视安全问题。现场施工人员普遍存在安全意识缺乏、自我保护能力较低的特征，在施工前又缺乏对施工人员的安全教育与培训，导致安全事故的发生。必须把安全管理贯彻于施工过程的始终，按照安全保证体系对施工现场进行安全管理，加强对施工现场的管理与检查，及时发现安全隐患，预防事故的发生，在事故发生后以最快的速度进行处理，把危害降到最低。（二）进度管理施工活动都是按照施工合同进行的，施工合同中明确规定了项目竣工的时间，对施工活动有了一定的时间要求，为了尽快的完成项目，施工单位追赶进度的情况普遍存在，或者在施工前不紧不慢，工期快到了才开始追赶进度，工程质量没有保证。企业应该在总的进度目标的带领下，把总的目标分解成具体的阶段性目标，在保证质量和安全的前提下，灵活的调整工程进度，使进度控制更加规范化、科学化。（三）成本管理盈利是房地产企业进行生产经营活动的目的，降低生产成本能够有效提高经济效益，成为企业普遍关注的问题。但有些企业对成本管理的认识不准确，常常把成本管理和质量管理对立起来，没有认识到两者和谐统一的关系。企业应该加强对成本管理与控制的宣传，使人们提高对成本管理的认识，积极引进低消费、高产出的新工艺和新设备，解决成本管理和质量管理的矛盾，使工程项目不但拥有较好的质量，还节约了成本。（四）质量管理工程质量和施工安全有着密不可分的关系，工程质量不达标，不仅会威胁到施工人员的安全，也会威胁到房屋使用者的安全，影响着建筑企业的形象。因此，应该严把施工材料准入关，杜绝以次充好的现象；建立完善的质量管理体系，落实质量管理责任制，加强质量技术管理，完善奖惩激励制度，促进工作人员提高对工作的责任感；在施工过程中要对工程质量进行巡回检查和走动管理，一旦发现质量问题就找相关部门或者负责人进行补救，情节严重的可以对相关负责人给予一定的惩罚，并跟踪整改的落实情况。三、房地产项目在竣工阶段的管理（一）市场推广在项目竣工后，要对产品进行市场推广，回收项目投资，获取经济利润。要对市场推广制定明确的方案，制定总体的营销计划；建立售楼部，对楼盘的销售面积、销售地点、销售期限等进行合理的配置；在销售的过程中把总体的营销计划分成具体的营销计划。（二）物业管理物业管理状况关系到小区居民的日常生活，也关系到企业的形象，因此应该制定物业管理的方案，制定物业管理的指标。物业管理工作应该和工程做好衔接，使物业管理保持良好的运行状态。总结：房地产项目作为一个复杂的大工程，不但对项目质量、项目安全、项目技术有较高的要求，要想保证项目的顺利进行，还要承担一定的经济风险、法律风险和市场风险，对房地产项目进行全过程管理能够有效规避这些风险，保证项目的高效运行，提高房地产企业的市场竞争力。参考文献：[1]贾立新.房地产开发企业项目管理中存在的病症与对策[J].中小企业管理与科技(下旬刊),2009,(05).[2]李欢迪,毛喜玲.房地产项目开发全过程成本管理浅析[J].科技致富向导,2011,(27)[3]汪越成,司静波.我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J].黑龙江科技信息,2008,(09).[4]张沈生,殷振瑶,朱晓凯.房地产项目全过程质