Corona Dos Lagos 雇佣和经济影响分析

/科罗娜双子湖雇佣和经济影响分析2010年9月14日为双子湖区域中心准备应用开展经济编写加利福尼亚94596，沃尔纳特克里克，公寓560，普林格尔路，100（925）934-8712加拿大95833，萨克拉曼多，公寓168，河广场2150目录简介…………..1经济影响分析…………………32.1确定的工作和其他经济影响……32.2创造的主要和次要工作…………42.3在地区中心地理范围内的推销…………..62.4地区中心作为一个整体在地区中心内外的整的经济影响………………73.方法论……………11主要工作预测的过程和计算……………………11次要雇佣…………13简介YK美国依照由美国公民移民效劳(USCIS)EB-5工程已经提出创立地区中心。应用开展经济（ADE）已经完成了2个提出工程的雇佣和经济分析，并且预测了投资单元潜力依照移民和国籍法案（INA）中203（b）(5)局部；联邦条例204.6（8C.F.R）的第8条第五优先类别（EB-5）工程。这2个工程包括多重土地使用，并且有土地使用组织，结果也是用这种方式呈现的。管理EB-5方案的规则对于地区中心的提议需要以下内容：清楚的描述地区中心如何集中在美国的地理区域，并且它怎样通过改良的地区的生产力，创造工作时机，和提升的国内资金投资来促进经济增长。8CFR§204.6(m)(3)(i).提供详细的能够证实的怎样来创造工作时机。8CFR§204.6(m)(3)(ii).包含一个详细的预测关于通过例如提高的家庭收入，对商业效劳更大的需求，维持和维修，地区中心将对地区或国家经济有正面的影响。8CFR§204.6(m)(3)(iv).总之，这个报告包含如下的预测的位于提议的地区中心工程的经济特点，它的地理区域包括弗赛德县。对于提出的在地区中心内的联合工程，如下是工作和经济益处预测：在地区中心内的242个主要工作在地区中心内的375个次要（间接和引发）工作用于设备采购和建筑维护的每年2900000美元的资金投资每年大约60400000美元在地区中心新的直接经济活动包括如下经济活动的扩张：12200000美元增长的直接家庭收入总共29900000美元对于商业效劳，维持，供给和公共事业这个报告也介绍了用来进行提出工程产生的主要和次要雇佣预测的方法论。YK美国提供给ADE一个提出工程的平方英尺和相应提出的土地使用。也用到了来自城市土地协会（ULI）,美国经济统计，和其他的资源来得到预期雇佣的总数。下一章介绍主要和次要工作的预测。结尾章描述使用的方法论。经济影响分析确定的工作和其他经济影响经济影响分析消除经济操作的影响不局限在当地的发生的前提。为了操作一笔生意需要和其他的生意建立供给关系。地区中心的供给商有大范围的需求，包括资金设备，商业支持效劳，和维修效劳。此外，雇佣的员工通过家庭花费产生经济活动。一笔生意影响区域和这些供给关系，家庭花费的详细记录预测它们的经济乘数。方案的工程创造的工作时机的影响计算乘数影响的分析基于三个经济参数—雇佣，行业输出，和雇员补偿。如下是这些参数的定义：雇佣指示在提出地区中心内工程创造的工作数目和由于在地区中心范围内工程操作的结果其他地方的雇佣。行业输出表示被分析的所有经济活动的价值。这个活动包括所有的商品输入，工人收入，财产收入，和其他增值局部。输出也包括由供给企业产生的商品价值和当地工人产生的需求。员工收入表示雇员和所有者的收入。对这些参数的乘数影响来自经济乘数类型II，这些包括主要和次要（间接和引发）影响。这些乘数的描述总结如下：主要影响表示在地区中心的经济操作产生的经济影响。这些影响包括在商业点产生的工作。次要影响表示工作和其他经济影响在地区中心范围内产生的，由于一笔特殊的生意和雇员和所有者消费产生的家庭消费。供给商购置包括消费品，耐用品和效劳。由雇员消费产生的影响主要发生在零售和其他当地效劳行业类，例如个人效劳，教育，卫生保健。依照EB-5条款，次要影响包括在地区中心由生意“间接创造的工作〞.依照8C.F.R204.6（m）(7)局部，在一笔生意投资间接创造的工作对满足EB-5创造工作时机需求有重要性。工程地点坐落在加利福尼亚，可罗娜的弗赛德县，它包括提出的地区中心的地理区域。交到ADE分析的2个工程包括1个商业中心和93个单元的生活-工作开发。商业中心的整个平方英尺用作商业场地。这些使用主要集中在零售场地，额外的平方英尺分配到食品效劳（餐厅）和专业办公场地。对于生活-工作单元，预期93个单元用来作为住宅和创意办公使用。创意办公使用包括科技，互联网效劳，和其他的以信息为基础的生意，并且允许在可罗娜分区特定使用生活-工作场地。生活-工作单元设计的场地是工作场地在第一层，住宅在第二层和第三层。对于生活-工作单元的工作计算仅仅使用地一层工作区域的平方英尺。工程土地使用如下：商业中心零售—15，888平方英尺食品效劳—3,255平方英尺创意办公—3,500平方英尺专业办公—3,500平方英尺生活-工作场地（最大使用分配）办公-创意（93单元，43,108平方英尺的工作场地）创造主要和次要工作的总结分析审视在完成方案的工程后创造的总影响。这些影响是在费赛德县范围的地区中心估计的。注意这些工作的计算是假设的，它取决于最终商业类型混合开展。由方案工程创造的商业活动的相加影响会总共创造617个工作。大约242个工作被作为主要工作，也就是说坐落在提出工程的区域内的直接雇佣。由于新的商业关系和新的雇员消费，在其他地区创造出大约375个次要工作。这个新商业活动总的经济价值是每年60，400,000美元的行业输出，和50,400,000美元的次要输出，总共每年有110,800,000美元的经济影响。有提出工程产生的劳动收入总共是12,200，000美元，和加上次要影响的总共是28,500,000美元。这2个提出工程的工作创造和经济影响的信息总结呈现在表2-1.表2-1提议工程的每年的经济影响总结地区中心影响主要影响次要影响总计雇佣242375617总输出$60,406,540$50,440,764$110,847,304劳动收入$12,208,702$16,335,150$28,543,852来源:ADE,公司,数据来自IMPLANImpro专业输入-输出模型，Natelson/SCAG和城市土地协会表2-2包括了次要和主要工作，并且在提议工程中以详细的内容展示出来。这个表格在适宜的地方也展示了用创造工作因素来计算工作的。表2-2可罗娜DOSLAGOS提议的工程NAICS编码建筑使用情景平方英尺主要的(直接的)工作总的新工作(主要的和次要的)总的工作公式(平方英尺/工作)44-45零售使用15,8884667236722食品效劳3,255223210351办公–创意3,50012379454专业效劳3,5001223151商业中心总计26,1439215951办公–创意43,10815045894生活-工作场地总计43,108150458地区中心总计69,251242617

来源：ADE，公司，数据来自IMPLAN输入-输出模型和Natelson/SCAG.2.3在地区中心地理范围内的推销A.地区的生产力如表2-1说展示，方案的工程的经济活动将创造出242个新主要工作，和375个不在地区内的次要工作。这个活动的经济价值由行业输出来展示，并且给特定地区产生了一个有效的本区域内的生产力参数。行业输出代表经营业务所需要的商品输入的总价值，和由业务产生的“增值〞。增值代表商品的附加价值，多于用来生产商品的本钱。这个增值组成包括劳动收入，营业利润，财产收入，营业税，和其他收入。这个参数跟测量国家范围内的国内生产总值相似。由报告中分析的潜在生意产生的直接行业输出总共是60,400,000美元。行业输出的估计是基于在地区中心创造的新工作产生的生产力加上新商业活动产生的商品需求。这些计算是使用测量特点区域内的生产力的输入-输出模型来计算的。B．区域内资金投资而且，地区中心的商业运作将需要持续的资金投资来维持。潜在的工程所有者需要总共将近2,900,000美元的每年商业本钱的资金投资，例如采购设备和建筑维修。这些资金投资代表每年在地区中心由新商业运作产生的投资。这些投资来自国内资源，来自外资企业的投资除外。表2-3总结了完成提出工程后，用来量化经济增长的参数。注意这些计算是在“地区中心内〞特定的产生的直接影响。表2-3地区增长因素总结创造的主要工作总计242增加的每年生产力(行业输出)$60,406,540增加的每年资金投资$2,857,374来源：ADE,公司，数据来自IMPLAN输入-输出模型2.4地区中心作为一个整体在地区中心内外的整的经济影响这局部展示了对特定的参数如家庭收入经济影响的估计，和由于供给商购置额外需求产生的经济影响。同时也强调描述了地区中心作为一个整体在地区中心内外的正面和负面影响。A家庭收入由地区中心创造的工作将随之产生家庭收入的新来源。在提出工程中主要工作产生的家庭收入（包括雇员工资和所有者收入）总计为12,200，000美元。而且，由地区中心商业活动产生的商业关系和雇员消费将导致次要劳动收入影响。联合的家庭收入影响每年总计为28,500,000.这个收入计算来自测量行业每个工作平均收入的IMPLAN输入-输出模型。这个模型也用来解释占有生活-工作单元的家庭的经济影响，但是没有用这些单元作为商业场地。模型计算基于在地区中心内将创造的工作类型，次要影响的分配基于潜在的位于地区中心商业输入的类型。表2-4地区中心的区域影响，家庭收入地区劳动收入主要影响次要影响总影响总的家庭收入$12,208,702$16,335,150$28,543,852来源：ADE,公司，数据来自IMPLAN输入-输出模型B．对商业效劳，设施，维护和维修，和建设一旦方案的工程全部增建，如表2-5所展示的，来自供给商采购和商业关系的总经济影响将创造大约29,900,000美元。这些供给商采购被称做“间接影响〞并且表示着定义为次要影响更广泛的子集。注意，这些供给商行业可能潜在的位于地区中心内，并且它们的经济输出包括在总计内。表2-5地区中心的其它区域影响

区域影响总影响商业效劳$13,015,053建设和维护$705,489其它的供给商$15,658,553设施$495,164来源：ADE,公司，数据来自IMPLAN输入-输出模型地区中心方案的工程将对商业效劳创造需求，如金融效劳，专业效劳，和支持效劳。这个活动的影响总计是每年13,000，000美元来自提出的工程。设施包括的效劳如电，天然气，水和废物管理。设施效劳的经济影响是每年总计495,164美元。维护和维修效劳包括对已经存在建筑的建造活动。提出的开发活动将创造每年705,489美元的经济影响。因为大局部的建造活动在建筑的建设前，或整合到维修和维护效劳中，对建造局部的经济影响不像持续预想的基础那么重要。其它潜在供给商局部的经济影响总计是15,700,000美元。供给商采购的估计基于IMPLAN输入-输出模型的商品数据。这个数据详述了需要维持商业操作具体类型和量。这个模型估计供给商采购基于在区域内将创造的工作的类型和数量。此外，模型分配区域内供给商采购，基于来自美国经济分析贸易流动数据。C．地区中心的正面和负面影响总的来说，地区中心在地区和国家范围有正面的经济影响。地区中心将在地区经济其他范围内潜在的创造大约50,400，000美元的次要经济影响，来自新的采购-供给关系和雇员消费。这个经济影响表示区域内的新收入，和对新商业开发潜在市场的支持。没有在区域内提供的任何供给商（商品输入）将在国家其他区域和世界范围内产生额外的经济影响。来自地区中心潜在的负面影响将产生，如果进入地区的新商业减少现存企业的销售。一般地，这种类型的影响主要发生在依靠当地消费的企业即零售企业和其它主要当地-效劳的建立。其它潜在的负面影响将包括环境影响如交通和噪音，因为以前闲置的房产被开发并且吸引雇员和雇主。“这是有意留的空白页〞方法论主要工作预测的过程和计算主要工作估计展示假设的计算基于可接受的标准数据来源，在这个工程中根据设施尺寸来推测创造的工作。每平方英尺产生的工作数据的计算以其它可靠的基准数据来计算的。用模型估计的经济影响分两类—主要影响和次要（间接和导致的）影响。这些影响是以每年的影响来计算的。在这个分析中，主要影响表示估计的工作，劳动收入和行业输出，这些直接来之提出的地区中心方案的工程。次要影响包括间接和导致的影响的组合。间接影响表示估计的效果，它来自对商品和效劳的需求（也就是，生意-对-生意交易）。供给商行业的例子包括商业效劳，机械，和其它设备。导致的影响表示由员工在当地的家庭花费产生的潜在效果。这些影响一般影响零售商业，健康效劳，公共效劳，和个人效劳。主要雇佣主要工作的分析主要基于建筑平方英尺比员工的比例来计算的。对于这个分析，主要工作被定义为在工程建筑包括所有者企业的工作。估计雇佣数量基于企业的类型，建筑面积是根据商业开发的潜在交通影响的文件调查来支持的。生活-工作单元基于第一层的平方英尺来分析的，只有第一层用作工作场地。我们的分析主要依据可得到的最广泛的数据调查，这些调查是由南加利福尼亚政府协会（SCAG）为南加利福尼亚地区做的。与SCAG的合同下，Natelson公司在SCAG地区进行了商业调研并且为主要土地使用类别开发了雇员密度因素，如表3-1所示。如作者在文献回忆中表示的，没有其他可得到的研究复制进行的SCAG研究的分析宽度。我们把这个研究认为是非常可信的数据来源在可能的雇佣数量主要土地使用类别。表3-1雇佣密度基准数据土地使用类别中间平方英尺每个雇员(主要的)平均平方英尺每个雇员(主要的)地区零售1,023857其它零售/效劳585344低层办公室466288高层办公室300311酒店/汽车旅馆1,8041,152调研和开发/伸缩空间527344轻工业924439重工业1,355613仓库1,225814政府办公室672261来源：ADE，公司，数据来自SCAG/Natelson公司对于7个南加利福尼亚地区，依据中间的和平均雇佣密度因素用零售行业数据如总的可租区域（GLA）,每平方英尺销售，和每企业的员工，和来自数据资源如由城市土地协会（ULI）和美国经济统计进行的购物中心的美元和美分/2008分数来计算提出工程开发的预计雇佣情况，是行业接受的实践。因为展示在经济影响分析报告中的主要工作数表示假设的工作，创造的主要工作的证据不是通过实际工作如W-2和I-9形式的复印件的记录，而是通过证实方案的位特殊使用进行的平方英尺数和出租给商业人士的平方英尺数。这样的证据将包括批准的城市点和建筑方案，建设允许和执行的商业租赁的复印件。次要雇佣为了估计由于完成提出工程的乘数效应，ADE使用IMPLANImpro专业输入-输出模型。这个模型能估计来自商业输出，雇佣，收入和增值引起的经济影响。工程的经济影响基于在前一章讨论的主要雇佣估计。分析计算由于每个工程所有者的类型产生的影响。这个模型特别适合提出的地区中心的地理区域。IMPLAN经济模型的基础用IMPLANImpro专业2.0