开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》深度自测卷1

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》深度自测卷1单选题（共35题，共35分）(1.)某工程项目建设期为2年，建设期内第1年初和第2年初分别贷款600万（江南博哥）元和400万元，年利率为8%.若运营期前3年每年末等额还贷款本息，到第3年末全部还清，则每年末应偿还本息()万元。A.406.66B.439.19C.587.69D.634.70正确答案：B参考解析：根据题意绘制现金流量图：则A=［600×（1+8%）2+400×（1+8%）］×（A/P,8%,3）=439.19万元。(2.)为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌正确答案：B参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。政府是土地市场上的唯一垄断供应者，根据市场情况灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，就可以有效增加对地价的管控能力，促进房地产市场的稳定。P61。(3.)()就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A.风险估计B.风险评价C.风险辨识D.风险分析正确答案：C参考解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。(4.)在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由()支付。A.业主B.承租人C.物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同正确答案：A参考解析：本题考查的是写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。(5.)针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的()。A.供求结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产市场结构。供求结构，针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判別供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。(6.)下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是()。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费正确答案：D参考解析：本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等(7.)物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是()。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断正确答案：B参考解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000；甲的标准差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的标准差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200；甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。P233。(8.)下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是()。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P55～56。(9.)下述各项中，属于房地产供给分析内容的是()。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。P139。(10.)建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于()。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究正确答案：D参考解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。P251～252。(11.)下列关于收益率的表述中，错误的是()。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差正确答案：D参考解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。(12.)某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大成功。(13.)当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用()性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健正确答案：A参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。(14.)甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则()。A.NPV甲＞NPV乙B.NPV甲＜NPV乙C.NPV甲=NPV乙D.不确定正确答案：A参考解析：本题考查的是财务净现值。(15.)随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式正确答案：C参考解析：本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。(16.)物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉正确答案：D参考解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。P358。(17.)房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为()。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润正确答案：A参考解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。P173。(18.)某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率正确答案：B参考解析：本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。P180。(19.)如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%正确答案：B参考解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。P26。(20.)某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是()元。A.11953.2B.12695.4C.13763.7D.14945.3正确答案：D参考解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。P160。(21.)已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为()。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%正确答案：C参考解析：本题考查的是的是财务内部收益率。P182。(22.)根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理正确答案：A参考解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。P127。(23.)某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%正确答案：A参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。税前现金回报率=税前现金流量/初始现金投资=（经营收入-运营费用-还本付息）/初始现金投资=（10-5-2）/40=7.5%。P201。(24.)某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。(25.)某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，年运营费用为潜在毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为()。A.15.10%B.15.38%C.16.43%D.17.13%正确答案：C参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。(26.)某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43正确答案：C参考解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（万元）。(27.)某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11正确答案：C参考解析：本题考查的是投资回收与投资回报。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。(28.)在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于()。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产市场与资本市场。发行股票属于权益融资，并且可以交易，属于公开市场。P285。(29.)房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括()。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。P219。(30.)下列现金流计算的表达式中，错误的是()。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值正确答案：C参考解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。(31.)李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8％，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是()元。A.5545.45B.6412.14C.6585.45D.6625.26正确答案：B参考解析：本题考查的是复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为(32.)某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法正确答案：B参考解析：本题考查的是制定租售方案。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是挑战定价法。(33.)关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是()。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。选项C，应从下一年年初开始按新利率计算利息。P308～309。(34.)当贷款综合风险度超过()时，为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%正确答案：B参考解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，一般不予发放贷款。P334。(35.)从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是()。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权正确答案：A参考解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。多选题（共15题，共15分）(36.)投资项目可行性研究的根本目的包括()。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目的经济效益C.为项目决策提供依据D.提高项目的社会和环境效益E.为项目后期的经营决策提供依据正确答案：A、B、D参考解析：本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。(37.)对零售商业物业进行分类的主要依据有()。A.建筑规模B.经营商品的特点C.服务人口的收入水平D.周围环境E.商业辐射区域的范围正确答案：A、B、E参考解析：本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。(38.)房地产市场营销因素调查包括()。A.购买能力调查B.价格调查C.促销策略调查D.分销渠道调查E.市场需求质量调查正确答案：B、C、D参考解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。(39.)下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有()A.土地费用B.建筑安装工程费C.开发期D.运营费用E.财务费用正确答案：A、B、C、E参考解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。(40.)房地产开发投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.偿债备付率C.投资利润率D.资产负债率E.利息备付率正确答案：A、D、E参考解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。(41.)在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有()。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期正确答案：A、C参考解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。市场分析指标包括市场定位、供需形势分析、竞争形势分析、市场营销能力、认购或预售/预租能力。(42.)从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段正确答案：A、B参考解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期（预期市场不好，先不投资）。P53。(43.)可用于互斥方案比选的方法有()。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法正确答案：A、D、E参考解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案经选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。选项B，内部收益率不能用于互斥方案的比选，选项C，动态投资回收期法只能用于单一方案的评价。P209。(44.)可贷资金利率理论认为()。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数正确答案：A、B、E参考解析：本题考查的是利息与利率。选项C利率是由可贷资金的供给与需求决定，不是由货币的供求决定，这是流动性偏好利率理论；选项D，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。P152。(45.)收集一手资料常用的方法有()。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法正确答案：A、B、D、E参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。一手资料的收集方法有四种：观察法、访问法、问卷法、实验法。P107～108。(46.)现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是()。A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初C.当前时点D.某一基准时刻E.资金运动的时间终点正确答案：A、C、D参考解析：本题考查的是现金流量图。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。P146。(47.)房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表（项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表）、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。P267。(48.)收益性物业管理中的运营费用包括()。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。运营管理费中不包括借款还本付息。P371～375。(49.)房地产开发企业的营业成本主要包括()。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本正确答案：A、C、D、E参考解析：本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。考前黑钻押题，超压卷，(50.)房屋施工面积包括()几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。判断题（共15题，共15分）(51.)房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化(52.)依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。(53.)房地产投资变现性强。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。(54.)住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。(55.)在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。(56.)一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是目标市场选择。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。(57.)报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。(58.)绿色环保的政策对市场的影响属于社会文化环境的因素。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。绿色环保的政策对市场的影响属于政治环境的因素。(59.)敏感性分析，要测定所有参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场分析报告。敏感性分析，这部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用范围，反映市场分析面对的不确定性。(60.)通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比表明在所有投资中资本金所占的比例。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。P216。(61.)市场规模就是特定商品的消费数量。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。P111～112。(62.)名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。P156。(63.)财务内部收益率表明了项目初始投资的收益率。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目内部未收回投资的收益率，不是项目初始投资的收益率。P182。(64.)构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。P257。(65.)同时考虑项目的静态与动态投资回收期后，静态投资回收期下可行的项目，在动态投资回收期指标下，可能不可行。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是动态投资回收期。由于动态投资回收期考虑资金时间价值，故动态投资回收期往往较静态投资回收期更长。问答题（共2题，共2分）(66.)某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。3.计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制项目的借款计划（2）编制项目的借款还本付息表（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）正确答案：参考解析：(67.)王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30％，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6％，采用按月等额还款方式偿还。若第6年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？2、某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？3、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？4、某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。、该家庭能购买此房的最高总价是多少？、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？、如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？正确答案：参考解析：1、贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第6年年初（第5年年末）时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额AP=50×（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=350000×0.5%(1+0.5%)120/[(1+0.5%)120-1]=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第6年年初（第5年年末）已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]=3886[（（1+0.5%）60-1）/[0.5%（1+0.5%）60]=201006（元）=20.1（万元）2、（1）已知P=8000万元，n=20年，i=27%，s=10%，t=8（2）由A1=P×（i-s）/（1-[（1+s）/（1+i）]n）可得：A1=8000×（27%-10%）/{1-[（1+10%）／（1+27%）]20）=1441.4（万元）（3）利用公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=1441.4×（1+10%）8-1=2808.9（万元）该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。3、1.计算出月供对应的现值A＝2000元，i＝6%/12