开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》高分通关卷1

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》高分通关卷1单选题（共35题，共35分）(1.)由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（江南博哥）()特征。A.垄断竞争B.寡头垄断C.垄断D.竞争正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。(2.)()是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性B.正外部性C.强外部性D.弱外部性正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。(3.)就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的()的回收。A.经营资金B.开发经营成本C.开发建设投资D.总开发成本正确答案：D参考解析：本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。(4.)某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为()。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20％D.不满足目标收益率要求正确答案：C参考解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。(5.)下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是()。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会正确答案：B参考解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。(6.)把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和()都不尽相同。A.周期B.时间长度C.发生时点D.现金流量正确答案：C参考解析：本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同(7.)某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是()元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36正确答案：B参考解析：本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54×（1+0.4%）^5×12+1-1=3868.52（元）。(8.)下列关于资金时间价值的表述中，错误的是()。A.利率是资金时间价值的一种标志B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿正确答案：C参考解析：本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。(9.)某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了()元。A.984.37B.1016.81C.1159.97D.2387.24正确答案：C参考解析：本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)^n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)^60]=1159.97（元）。(10.)实际收益较预期收益增加的部分通常称为()。A.风险收益B.风险损失C.风险报酬D.最大期望收益正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。(11.)假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为()。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%正确答案：B参考解析：本题考查的是投资组合理论。预期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。(12.)下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是()。A.区位选择异常重要B.适用于短期投资C.变现性好D.不易产生资本价值风险正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移(13.)下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是()。A.自然周期与投资周期同步变化B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期。参见教材P53。(14.)关于市场调查步骤的排序中，正确的是()。A.确定问题和调查目标、收集信息、制定调查计划、分析信息、报告结果B.确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果C.制定调查计划、分析信息、收集信息、确定问题和调查目标、报告结果D.制定调查计划、确定问题和调查目标、收集信息、分析信息、报告结果正确答案：B参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。市场调查步骤顺序为：确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果。参见教材P107。(15.)下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是()。A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场正确答案：A参考解析：本题考查的是市场规模的估计。市场定义的层次，由大到小：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P112。(16.)对于()，市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。A.寻求多样化购买行为B.习惯性购买行为C.复杂购买行为D.化解不协调购买行为正确答案：C参考解析：本题考查的是消费者购买决策过程。对于复杂购买行为，市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。参见教材P133。(17.)李某从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，他应该向银行还息为()万元。A.39.34B.19.67C.20.38D.30.56正确答案：B参考解析：本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[（1+i）n-1]计算，In=100×[（1+6%／12）12×3-1]=19.67（万元）。参见教材P154。(18.)下列属于房地产投资的优点的是()。A.相对较低的收益水平B.投资数额巨大C.无法抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。(19.)2015年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2015年住宅市场吸纳率为()。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%正确答案：B参考解析：本题考查的是市场交易指标。2015年住宅市场吸纳率＝2015年住宅吸纳量/2015年住宅可供租售量＝（2015年住宅销售量＋2015年住宅出租量）/（2015年可供销售的住宅＋2015年可供出租的住宅）＝（1680＋320）/（1800＋450）=88.89%。参见教材P43。(20.)下列关于名义利率与实际利率的表述中，错误的是()。A.实际利率是包含了通货膨胀因素的利率B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C.名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异越大D.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等正确答案：A参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率是包含了通货膨胀因素的利率；实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。参见教材P156。(21.)房地产置业投资项目的期间费用计入()。A.管理费用B.财务费用C.运营费用D.开发建设投资正确答案：C参考解析：本题考查的是投资与成本。房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。(22.)当可供比较的互斥方案寿命期相同，且效益也基本相同时，宜采用的比选方法是()。A.净现值法B.差额内部收益率法C.费用现值法D.内部收益率法正确答案：C参考解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。期限相同用费用现值法，期限不同采用等额年费用法。参见教材P210。(23.)某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为()万元。A.22.07B.21.58C.19.34D.23.21正确答案：A参考解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（万元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（万元），52.07-30=22.07（万元）。(24.)开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。A.3B.5C.8D.10正确答案：B参考解析：本题考查的是基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在参见教材P271。(25.)租赁融资在房地产领域的应用模式主要是()。A.置业投资B.设备租赁C.售后回租D.权益融资正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。(26.)市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于()。A.承租人的承受能力B.承租人愿意承担的费用C.业主希望的投资回报率D.同类型物业的市场供求关系正确答案：D参考解析：本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。(27.)银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于()元。A.3583B.3909C.4300D.4778正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。考核指标中的房产支出与收入比。本题中没有提及其它债务问题，所以不计算第二个指标。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／月均收入=（2000+150）/月均收入＜50%，月均收入＞4300。参见教材P312。(28.)以下各项中，属于房地产开发项目涉及的主要不确定性因素的是()。A.租售价格B.租金水平C.空置率D.购买价格正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。(29.)房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。(30.)运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价正确答案：C参考解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权估价，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。(31.)下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是()。A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.资本金投入比例正确答案：A参考解析：本题考查的是选择基础参数。选项B属于评价标准类指标；选项C必须加目标两字方为评价标准类指标；选项D属于融资参数。参见教材P258。(32.)以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标估算法D.工程量近似匡算法正确答案：A参考解析：本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。参见教材P261。(33.)()是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。A.市场风险B.经营风险C.利率风险D.管理风险正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。(34.)某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为()万元。A.1260B.2520C.1470D.1050正确答案：A参考解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为AA级的为70%，所以贷款风险额=6000×50%×50%×120%×70%=1260万元。参见教材P333。(35.)下列关于写字楼租金的表述中，正确的是()。A.基础租金是租户能接受的最低租金B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异正确答案：D参考解析：本题考查的是写字楼租金的确定。选项A错误，基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户；选项B错误，基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；选项C错误，理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P351。多选题（共15题，共15分）(36.)以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括()。A.建筑安装工程费B.国有土地使用权出让金C.土地开发成本D.公共配套设施建设费E.土地增值收益或溢价正确答案：B、C、E参考解析：本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。(37.)房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有()。A.地理环境B.经济政策C.项目投资估算D.市场情况E.市场需求与供给情况正确答案：A、B、D参考解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。(38.)下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有()。A.洪水.地震等灾害不用单独投保B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到正确答案：B、C、D参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。(39.)下列各项中，属于风险估计与评价常用方法的有()。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法正确答案：D、E参考解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价的方法有以下几种：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项A是风险辨识的方法。选项B期望值法属于概率分析。选项C属于不确定性分析。参见教材P230。(40.)下列房地产市场指标中，属于供给指标的有()。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.房屋施工面积正确答案：A、C、E参考解析：本题考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。参见教材P39～41。(41.)下列选项中，属于房地产市场存在层面的有()。A.空间市场B.资产市场C.新增量市场D.存量房市场E.高档住宅市场正确答案：A、B参考解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产市场存在着空间市场和资产市场两个层面。(42.)下列工程中，经批准可以邀请招标的有()。A.项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的B.受自然地域环境限制的C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的E.拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的正确答案：A、B、D、E参考解析：本题考查的是招标方式和招标机构。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。(43.)在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为()。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.回归分析法E.市场因子推演法正确答案：D、E参考解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。(44.)市场定位战略主要分为()。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略正确答案：A、B、D、E参考解析：本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。(45.)IS-LM曲线模型的利率理论认为()。A.利率不受货币因素的影响B.利率取决于货币供应量与流动性偏好的均衡水平C.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的D.在IS曲线上，利率在商品市场均衡条件下引起收入反向变动E.利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值正确答案：C、D参考解析：本题考查的是利息与利率。选项A是古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项B属于流动性偏好利率理论；选项E属于马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。(46.)下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有()。A.净现值B.投资利润率C.现金回报率D.静态投资回收期E.内部收益率正确答案：B、C、D参考解析：本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目的静态盈利能力指标。参见教材P178。(47.)下列关于现金回报率与投资回报率的说法中，正确的有()。A.现金回报率和投资回报率都反映了开发投资项目的盈利能力B.现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C.投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比D.投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益E.现金回报率是税后现金回报率正确答案：B、C、D参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，现金回报率和投资回报率都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力；选项E错误，现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。参见教材P201。(48.)敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有()。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能的预测值E.最接近的预测值正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。(49.)股票市场融资方式包括()。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。(50.)收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。A.潜在毛租金收入B.空置损失C.租金损失D.其他收入E.运营费用正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。判断题（共15题，共15分）(51.)可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。(52.)房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分(53.)一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。(54.)房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。(55.)长期投资资金周转快，流动性好，风险较高，盈利能力强。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是投资概述。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。参见教材P1。(56.)房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和技术因素，是影响房地产市场发展的基本因素。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。(57.)在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提。参见教材P238。(58.)房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产开发贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。参见教材P302。(59.)房地产开发项目需要临时停水、停电、中断道路交通时，承包商应按照国家有关规定办理申请批准手续。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。参见教材P89。(60.)信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。参见教材P131。(61.)住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。(62.)某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09％。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。(63.)流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是流动比率。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。参见教材P205。(64.)权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。(65.)小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是零售商业物业分析。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要。参见教材P357。问答题（共2题，共2分）(66.)某投资者以3.8万元／㎡的价格购买了一个建筑面积为80㎡的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入