房地产案例与分析-《房地产估价案例与分析》名师预测卷2

房地产案例与分析-《房地产估价案例与分析》名师预测卷2问答题（共5题，共5分）(1.)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权（江南博哥）以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些正确答案：参考解析：1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。3.报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本。5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。(2.)甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500㎡，总建筑面积10000㎡，2013年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/㎡，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/㎡。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为当年实际投入成本已达12000元/㎡，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的正确答案：参考解析：估价公司认为其估价结果合理的理由有：（1）估价目的。本次估价目的是抵押估价，不是因为转让而估价，抵押价值可能会比转让价值低。（2）抵押估价应遵循谨慎原则，抵押价值比公开市场价值要低是合理的。（3）房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。（4）价值时点不同，房地产的价格主要由市场供求关系决定的，当该类房地产市场供过于求时，应该下调评估价值，这是必须的。（5）折旧的影响。该宗房地产2013年竣工，物质折旧可能性大，可能还有功能折旧和经济折旧，故而使房地产整体价值出现较大下降也是完全可能的。(3.)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料正确答案：参考解析：本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的拆迁政策及拆迁安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。(4.)指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。正确答案：参考解析：1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。(5.)房地产估价报告项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估估价委托人：××市房屋征收管理办公室估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：××估字第××号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构（略）（三）估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（四）估价对象1.实物状况（1）土地状况估价对象位于××区××东街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000㎡，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000㎡，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。2.权益状况（1）土地使用权根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，用地面积为1000㎡，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。（2）房屋所有权估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000㎡（其他情况略）。（3）他项权利估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/㎡，租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3.区位状况（略）（五）价值时点2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。（六）价值类型被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（七）估价原则1.独立、客观、公正原则（说明略）；2.合法原则（说明略）；3.最高最佳利用原则（说明略）；4.替代原则（说明略）；5.价值时点原则（说明略）。（八）估价依据1）《中华人民共和国物权法》；2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；3）《中华人民共和国土地管理法》；4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）；5）《城市房屋拆迁管理条例》；6）《国有土地上房屋征收评估办法》；7）《房屋征收评估委托书》；8）《房屋征收评估委托合同》；9）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；10）估价对象的《房屋租赁合同》；11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。（九）估价方法经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。（十）估价结果评估总价：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。（十一）注册房地产估价师注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。（十二）实地查勘期（略）（十三）估价作业日期2011年8月8日至2011年8月18日估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）（四）市场背景描述与分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估价方法适应性分析（略）（七）估价测算过程1.比较法测算比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比较价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例（2）比较因素说明表（3）比较因素情况修正表（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）比较法评估单价：16670.81元/㎡；比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。2.收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元／㎡，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／㎡，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／㎡（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至价值时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。（4）价格评估确定（详见下表）（参数选取及具体计算过程略）收益法评估单价：7444.35元／㎡；收益法评估总价：22333038.05元。（八）估价结果确定考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。××房地产估价有限公司二0一一年八月十八日附件（略）正确答案：参考解析：1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》；5.依据中的《城市房屋拆迁管理条例》已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；14.租约外未来租金变化趋势未说明；15.空置率为0缺说明及理由或缺租金损失的考虑，租约期内为0，租约期外应使用市场的平均空置率；16.有无押金及保证金利息收入未说明；17.缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；18.估价结果确定不应扣除抵押贷款；《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。19.本次估价不是房地产抵押价值，而是市场价值，所以不考虑抵押的情况下的价值，不应扣除。单选题（共10题，共10分）(6.)由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。现甲对估价结果有异议，正确的做法是()。A.向当地估价专家委员会申请鉴定B.向原房地产估价机构申请复核估价C.提起行政诉讼D.申请仲裁正确答案：B参考解析：本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价，对房地产估价机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。(7.)由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。对于甲自建的房屋，乙估价机构应按照()进行评估。A.合法建筑B.非法建筑C.市、县级人民政府的认定、处理结果D.征收部门与估价机构的协商结果正确答案：C参考解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。(8.)由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。下列关于房屋征收估价，说法错误的是()。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估被征收房屋价值时，租约期内用租约租金，租约期外用市场租金C.不考虑被征收房屋抵押、查封等因素的影响D.房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元正确答案：B参考解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。(9.)某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。房地产估价师在评估时应()。A.对于租赁不予考虑B.评估无租约限制价格C.评估承租人权益价格D.评估出租人权益价格正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。(10.)某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。对该房改房进行估价时，表述不正确的是()。A.利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格B.利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格C.利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益D.该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题正确答案：B参考解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。(11.)某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是()。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法正确答案：A参考解析：本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。(12.)某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨