潮州市商业市场评估报告

PAGEPAGE2潮州市商业市场评估报告一、公司概况南通意邦投资有限公司是一家专注于商业地产和产业地产开发运营的专业投资企业，总部设在江苏南通，经营项目主要以开发、经营建材装饰市场为主，涉及商业地产开发、物业管理等领域。公司成立以来，意邦公司始终秉持“以人为本，创造企业及全社会的共同价值”的管理理念，历经市场经济迅猛发展的战略机遇、全球金融风暴的严峻挑战，以及国内房产市场天寒地冻，在逆境中求发展，锐意改革，勇于创新，敢于争先，形成了具有专业化气息和全球战略眼光的企业文化，从而为企业长远和可持续发展打下了坚实的基础，企业日趋成熟壮大。作为多年“成功开发、顺利招商、成熟运营”的投资和商业运营商，就建材商业地产部分，公司已在南通、苏州、张家港、常州、无锡、滁州等地成功合作开发运营张家港九洲家俱城、滁州国际商城、南通尚美家国际商贸城、意邦·绿墅湾、好一家陶瓷商贸城等大型项目，拥有一个具备丰富市场经验的专业管理团队，从项目伊始即实施委托管理，统一规划、统一招商、统一推扩，打造多方共赢的优良资产，保证市场迅速兴旺持续繁荣。张家港九洲家俱城：地处张家港市南区暨阳湖东侧，占地面积18万平方米，自2002年起，先后经过三期工程建造，目前拥有个体经营户600余家，汇聚了科勒、TOTO、诺贝尔、大自然、世友等国内外精品名牌，建材家俱业经营的份额约占张家港市场的60%，已成为张家港市及周边地区规模最大、品种最全的家俱建材“一站式”服务单位，率先成为张家港“创建消费放心市场”首批12家试点单位。根据企业规划要求，2012年，本集团将再次投入12亿元，对家俱城基础设施进行大规模改造、全面升级。南通尚美家国际商贸城：地处南通市港闸区江海大道北侧，紧邻永兴汽车总站，位于专业市场带与商业中心的交汇处，占地总面积为9万平方米，拥有商铺2500多个，主要经营服装、饰品、玩具、百货、五金、针织、文体电子、海宁皮草等16大业态，商场硬件设施一流，一应俱全，满目繁华，全面引领南通小商品行业发展的新潮流。2008年10月，尚美家国际商贸城与义乌中国小商品城正式签约，成为其战略合作的第三个正式加盟市场；2009年10月2日，商贸城正式对外运营，解决了港闸区近5000人的就业问题，带动了一大批下岗职工开始自主创业，获得了南通市委、市政府的支持和肯定。南通意邦•绿墅湾项目：位于南通市港闸区江海大道北侧，处奥特莱斯、百安谊家商业带，占地面积约62829平方米，总建筑面积约19万平方米。项目规划集住宅区、配套商业、办公和集中商业为一体，其优美的空间环境、生态环境成为居住空间的和谐因子，以及高雅、现代的建筑造型，成为未来新城市中心的建筑亮点。该项目一期工程已于2011年6月开工；二期正筹建中，将于2013年10月投入运营。滁州国际商城：地处滁州市城东上海路与扬子路交汇处，紧邻G104国道，毗邻宁洛高速公路、滁宁快速通道，与长三角立体物流交通网络紧密相连。总占地面积约900亩，总建筑面积约68万m2，是公司斥20亿元巨资倾力打造的滁州市首座“shoppingmall”，内容涵盖五金机电、建材装饰、义乌小商品、电子数码、汽摩及配件交易、家具家私等多种业态，品种齐全，涵盖面广，设施配套完善，成为华东地区集“国际展贸、产品交易、会议展览、仓储物流、商务办公、生态居住、时尚商业”等多种功能于一体的国际商品博览交易中心。二、市场调研情况1．国内建材内发展趋势。2012年，形容建材市场将站在新世界的入口，一点也不是耸人听闻。2011年上半年是一场利润盛宴，利润同比增长超过六成，为去年的建材市场奠定了一个华丽的开场。而四季度是建材市场的传统旺季，全年的利润大头应该在此时实现，但是伴随着整体市场的急转直下，建材工业猝不及防，整体极速下滑，全年利润总额2700亿元，同比增长仅为22%，与整体规模、销售收入的增速相比，利润水平并没有增加，获利能力还有待提高。目前各地的固定资产投资仍然保持了快速增长，民间投资增速也在增加，这是先行的经济增长指标信号。今年国家已经明确了新兴产业和高科技产业必将成为经济发展的新驱动力，这为今年建材工业的发展带来了“能量”。传统的主要建材产品已经占到世界总量的50%，发展方式将向“四型”转变——科技支撑型、精品附加值型、节能减排和资源能源效益型、制品与产业链型。但是，我国的建材工业缺乏自主知识产权和技术储备，新兴产业占有市场空间较小，仅有小规模高科技产业在支撑，加上其他工业也存在向建材行业渗透的趋向，建材工业的新兴产业亟待强势突破。2．潮州市商业市场现状。近几年来，潮州市把建设“活力潮州、文化潮州、生态潮州、法治潮州”作为全市中心任务，努力构建充满活力、富有魅力、文明和谐、富裕安康的广东“东大门”的战略构思，调整思路，发展经济，扶持支柱产业，完善特色工业体系，经受住了国际金融危机冲击的严峻考验和国内经济环境趋紧带来的严峻挑战，经济发展迅猛，城市环境优美，人民安居乐业，各项事业蒸蒸日上，正被越来越多的商家视为增强企业实力、谋求更大发展的投资热点，成为广东经济新的增长点。至2011年，全市外贸出口27.88亿美元，社会消费品零售总额210.63亿元（其中县以下消费品零售总额110.5亿元，占社会消费品零售总额的52.5%），大宗商品销售呈旺势，商品房销售面积97.89平方米，增长20%。全社会固定资产投资总额163亿元（其中基本建设投资87.27亿元，房地产开发投资17.13亿元），地方财政一般预算收入18.25亿元，居民储蓄存款余额406.5亿元，城镇居民人均可支配收入13669元。特别是陶瓷、婚纱、木雕和五金不锈钢等特色产业基础厚实，优势明显，发展迅猛，是潮州市经济的重要支柱。3．亟待解决的几个问题（1）商业贸易市场分布零散。在调查中发现，潮州市大部分的商业贸易公司分布零散，商业区和居住区相互交叉，缺少整体规划，市场管理较乱，没有统一的成规模的大综批发市场。特别是潮州引以为傲的木雕、婚纱晚礼服、不锈钢加工、工艺陶瓷等地方支柱特色产业没有很好的展示平台，没有形成专业的对外宣传窗口。另外，消费品市场档次较低，旅游、住宿、餐饮、购物等市场相对独立，难于形成消费链，不能满足中高档次收入群体的消费需求。（2）社会消费资金严重外流。由于商业市场分散，没有形成一个核心的商业集聚区，且商业市场软硬件建设的滞后，迫使大部分中高收入群体，特别是一些追求品牌、追求生活质量的高薪阶层走出潮州，到周边城市的现代化商城购物、休闲，导致了大量的消费资金的严重外流。（3）配套服务不够紧密。在银行、餐饮、休闲、娱乐等众多配套服务项目中，与建材市场联系最密切、直接关系到市场成败的就是“物流”。物流作为一向独立的产业，将越来越被人重视。建材产品、装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低，物流费用在商品成本中占有很大比重。降低物流成本是提高竞争能力的重要途径，同时货物配送也需要高效率、低成本的物流产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化的、现代化的社会化的一个产业。纵观潮州建材市场，物流均无做到专业化的发展和运作。（4）城镇居民就业率有待提高。提高居民就业率，关系到群众的切身利益和地方的安全稳定。在国家“十二五”规划纲要中，政府明确提出了“平等就业”、“充分就业”。今年，中央财政将投入423亿元，用于扶助和促进就业。可见，在当前及今后一段时间内，提高就业率是政府部门有效解决民生问题的一项重要工作。随着后危机时代商业经济的不断复苏，商业市场的日益繁荣，潮州市居民就业率得到了一定的提高，但是，通过对商业市场的精心规划，合理布置，集中整合，居民就业率还有很大的提升空间。三、项目规划1．项目概况根据潮州市“十二五”总体规划，要积极迎接广东等周边沿海开放城市的经济辐射，充分利用强大的地理优势，优化产业结构，整合商业市场，打造特色产业，发展商业市场，为优美城市环境、繁荣地方经济和进一步改善民生保驾护航。肩负提升民族品牌国际竞争力重任，致力打造全球建材装饰采购中心，意邦公司厚积薄发，首倡体验式营销总部基地新理念，公司前期规划建设一个20～25万平方米的现代高端综合商贸巨擎——“潮州综合商贸城”。综合商贸城雄踞潮州市湘桥区韩江东岸、金山大桥东北角，以极其有利的地理位置，分为精品商业区和仓储物流区两部分，涵盖建材、陶瓷、卫浴、灯饰、橱柜、木业、软饰等7大业态，兼营陶瓷、婚纱晚礼服、木雕、不锈钢等特色产业。建成后将打造为一个集展示、销售、仓储、物流、行业信息交流等功能于一体的世界级行业中心，打造为集合行业顶级品牌、快速辐射揭阳、汕头及其整个闽粤区域的营销中心，打造为主题型、休闲型、一站式的综合购物中心。2．五大平台整合各方优势资源，携手权威机构倾力打造“五大平台”，力求为进驻商家打通国内外建材创富通道。电子商贸平台：与主流网站形成战略合作，线上线下互动平台；或自建意邦网上交易平台。自有媒体平台：与知名传媒集团合作，形成专刊，覆盖潮州所有建材行业的促销信息、新闻、潮流趋势等，面向整个潮州乃至揭阳、汕头地区消费者以及专业企业公开发行。专业活动平台：包含设计师大赛、品牌评选与颁奖仪式、经典作品展、行业高峰论坛等于一体，成为闽粤地区建材行业信息的舆论发源地、决策地和行业风向标。共享联盟平台：拟通过联合周边大型品牌商业项目和潮州、揭阳、汕头的大型家装公司形成促销联盟。如消费者在联盟商户处购买商品，可享受购买建材的抵扣券或相关优惠待遇。专业会展平台：拟塑造成闽粤建材行业规模最大、品牌商家最多的产品展销会。每年春秋季举办两次建材品牌展会活动，包含建材新品发布、潮流设计展示、建材文化展、家装设计大赛作品大众评选活动，融合建材品牌消费的熏陶、消费者品牌意识培育、快乐购物于一体的品牌展会。3．区位交通港口：项目位于韩江中下游，居闽粤交通要冲。潮州港是国家一类开放口岸，北通革命老区瑞金，南贯太平洋，目前已开通至香港、厦门等地航线。铁路：潮州火车站位于市内新风路，乘坐2路公交车可达，交通便利。广梅汕铁路穿越境内，将潮州纳入粤东铁路线路网，可以轻松乘坐列车到达广州、深圳、武昌、九江等城市；广州每天都有3班列车开至潮州；同时，潮州到福建漳州的潮漳铁路已经列入省级规划，未来潮漳铁路将会大大加强潮州与上海、宁波、厦门、深圳的联系，提高潮州的旅游交通状况。公路：汕汾高速公路、国道324线均穿过潮州，西门车站、中旅车站每日都有多班汽车直达广州，约每小时1－2班。每天潮州都有多趟汽车发往汕头，将潮汕紧密联系起来。汽车总站发往汕头总站的长途汽车，每隔10分钟一班，行程50分钟即到；发往广州的长途汽车整点发车，行程6小时；发往深圳罗湖汽车站，行程4个半小时。西门车站也是潮州的长途客运站，主要发往广州、深圳、珠海等省内的长途汽车。广州天河客运站、天河大厦、广园客运站每日都有多班汽车直达潮州，平均每小时一趟，平日票价150元左右，节假日票价会略有调整。自驾车从广州出发，走广深高速路，经机荷高速路，走深汕高速路，到汕头后往东可达潮州；或走324道可直达潮州。航空：目前潮州没有机场，乘坐飞机可以到汕头机场。潮州市区距离汕头机场仅有30多公里。在潮州长途汽车站乘坐往汕头的长途车，隔10分钟一班，票价10元，非常方便。潮州火车站每天也有多趟列车驶往广州，在广州亦可乘坐飞机。4、人文环境潮州地处广东省东部，东邻福建，西接汕尾，南濒南海，北靠兴梅，总面积陆地3116.2平方公里、海域533平方公里，总人口250人，历史悠久，风光秀美，人文鼎盛，素有“海滨邹鲁”、“岭海名邦”之称。特别是全市728处文物点以及潮州菜、潮州工夫茶、潮州大锣鼓、潮州戏等众多“潮”字品牌，驰名全国，构成潮州丰富多彩的旅游资源，自古就有“到广不到潮，枉费走一遭”的美誉。潮州区域位置优异，产业特色鲜明，文化底蕴深厚，民资侨力充沛，港口资源丰富，社会消费品零售总额和大宗商品销售总额呈现出更快的增长，商业市场发展空间巨大，前景广阔。5、规划理念a)联合经营：开发商、品牌厂商、经销商三者联动，三方共赢，共同发展。对于开发商来说：是创立企业品牌、创建全新运营模式、树立行业领航者地位的良好契机。对于品牌厂商来说，为提升企业品牌形象、传播品牌理念、展示企业实力和产品魅力提供了一个全新的平台。对于经销商来说，是扩大市场份额，降低营运成本，提升经营效益的平台。b)一站式采购：装修采购一站搞定，购物休闲两不误。对于消费者来说，省去东奔西跑采购的烦恼，各类装修材料一站搞定，且可就近货比三家，放心采购。6、项目定位建材品牌旗舰集群，体验式营销总部a)功能定位：集展示、销售、办公、仓储、物流、行业信息等功能于一体。b)建筑定位：独门独户别墅式经营与大型建材Mall相结合，与大型仓储、现代化物流、星级酒店、公寓式酒店、会展中心、综合会所相映成趣，相得益彰。c)商户定位：国际知名建材装饰品牌和国内一线建材装饰品牌的生产厂家和实力经销商。d)经营定位：批发、团购、工程采购、国际贸易、零售等。7、项目优势a)整体的高端定位优势:汇聚世界建材装饰品牌与实力厂商，吸纳国际知名设计团队，以其特有的个性化、体验式、大空间的品牌形象展示，打造潮州、揭阳、汕头乃至闽粤地区的建材营销基地，使之成为中国建材品牌走向世界的平台、世界著名建材品牌进入中国的窗口。b)优美的商办环境优势:低容积、高绿化率的公园式休闲购物环境，把景观融入商业，再把商业情调化，令人流连忘返；大面积挑高式的展厅设计，高端品牌的集中展示，让人充分领略到品牌建材的独特魅力；独门独户别墅式办公环境，强调商业空间的实用性，真正满足购物、办公、商务休闲等全方位功能。餐饮、银行、宾馆、文化、休闲广场等场所串联成一条立体式的步行街，设计完美的高层住宅区和写字楼，相互独立、又相互联系的庭院楼阁，高低起伏、错落有致空间环境，移步其中，物移景换，仿佛是人在画中走，让人感到非常的轻松舒适。c)立体的经营配套优势:大型仓储、现代化物流配送服务、星级酒店、酒店式公寓、会展中心、集中式商业、综合会所等高效、快捷的配套设施，就近满足商户仓储、运输、商务、居住、会议、会展、办公、休闲等多功能高效率的综合需求，为企业提供追求长远品牌定位的平台。同时通过现代化的物流管理、区域性配送、库存管理及信息管理的供应链业务，为企业加快商品流通，节约经营费用。d)综合的商业通路优势:在潮州市委、市政府的鼎力支持下，倾力打造“中国潮州特色产业进出口基地”；联合各类装饰工程单位、工程材料招标企业、房产开发企业以及各类建材协会、设计师联盟等同业机构，积极拓展“意邦建材国际采购合作组织”，举办各类贸易洽谈会、建材博览会、新品发布会、行业高峰论坛、设计师大赛等，提升中心的品牌影响力，并实现团购业务的大规模拓展。e)强大的交通运输优势:雄踞潮州、通往闽粤咽喉要道和海、陆、空立体交通优势，为商户提供的方便、快捷的运输，从容掌控潮州、揭阳、汕头乃至闽粤地区的高端消费人群，同时把潮州的特色产业推向全国乃至全世界。f)浓厚的商业氛围优势:托依政府大力发展现代服务业的时机，以超大的规模、高端的定位、前瞻的规划、齐全的业态和巨大的发展前景，引领周边商业和众多实力企业及国际知名品牌，重塑地区商业消费高端品牌新格局。8、功能分区a）精品商业区商品展示区：占地面积约10万平方米，位于商贸城西北地块。展示楼以独门独户式建筑呈现，1-2F为超大规模的内部展示空间，3-4F为客户洽谈、总裁办公区域，户均6个泊车位。建材综合区：面积约9万平方米，位于商贸城展示区东部,规划采用开放式商场化管理，将为消费者提供透明的价格、齐全的品种、良好的配送服务,具有传统建材市场无法媲美的优越购物环境。商业配套区：面积约6万平方米，位于商贸城展示区东部。规划有酒店、集中式