新乡市百货大楼选址分析报告资料讲解

商场简介商场简介新乡市百货大楼（有限责任公司）位于新乡市商业中心，开业于1952年7月1日，是全省百货业唯一一家中华老字号，营业面积4万平方米经营日化、服装、针织、鞋帽、家居、烟酒、百货、钟表、家电、手机、文化体育用品、照材、眼镜、生活超市、特色美食、珠宝首饰等30大类6万余种商品。企业领导介绍王树安，高级经济师，自1986年至今任新乡市百货大楼（有限责任公司）党委书记、董事长兼总经理；自1993年至今，连续当选为河南省第八、九、十、十一届人大代表，2002年，被评为优秀省人大代表。企业领导介绍

王树安的社会兼职主要有：河南省中华老字号工作委员会副主任；河南省社会科学院特邀研究员；河南省管理科学研究院特邀研究顾问；河南省书法家协会会员；新乡市教授协会会长；新乡市楹联协会名誉会长；新乡市中州书画院和古鄘书画院名誉院长；新乡市工商联副主席；新乡市文学艺术界联合会委员；新乡市演讲协会名誉会长；新乡市书法家协会和摄影家协会顾问等。

王树安是一位被新乡各界公认的儒商，摄影、楹联、书法数艺兼长，出版有《王树安摄影作品集》、《王树安楹联集》、《王树安书法作品集》，其书法作品三次荣获全国金奖，并在国家、省、市级报刊发表作品200多幅，发表文章、论文20余篇。新闻媒体对王树安的艺术成就和他开创的“文商融合”之道进行了大量报道。王树安“文商融合”之道的内涵是“以文化人，以文行商”。商为职业文为魂，物质文明、精神文明在他身上和在他领导下的新乡市百货大楼体现出美好融合的境界，创建了特色鲜明的优秀企业文化。王树安先后被授予“全国商业优秀创业企业家”、“河南省劳动模范”、“河南省优秀企业家”、“河南省优秀共产党员”、“河南省模范军转干部”、“河南省优秀思想政治工作者”、“优秀河南省人大代表”等荣誉称号。企业理念经营理念——先正人品，再卖商品。

服务理念——爱护信誉要像爱护自己的眼睛一样，对待顾客要像对待自己的亲人一样。

精神理念——把心操够，把劲使足。

管理理念——老好好思想是管理工作的大敌。小事大做，举轻若重。

学习理念——多喝墨水，少喝酒水。

竞争理念——战胜对手首先要战胜自己。

企业格言

经商信为本，做人德为根。

人格也是效益。

慈不掌兵，奸不经商。

领导要有情，管理应无情。

企业的形象就是自己的表现。

师古不泥古，读书不唯书，尊上不媚上。

使用干部一般应当：放心、放手、不放任。

企业家应当成为杂家，商人应当成为文化人。

企业就是细节，所以要举轻若重，小事大做。

企业文化是智慧，是力量，是效益，是生产力。

干部的能力，最扼要地说，三个字：说、写、干。

企业领导形象=长×宽×高长就是经营管理的专长，

宽就是知识面要宽，高就是思想境界要高。

在竞争中惟一持久优势是比竞争对手学习得快的能力.免费服务项目

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1.方便消费者购买。新乡市百货大楼位于市区商业中心，城市繁华区，交通要道。消费者可以方便地购买自己所需要的商品。并且它的商圈范围很大，它地处交通要道，是许多人流的必经之处，尤其是在节假日，上下班时间人流如潮，有着巨大的客流量，它店址的选择极大地便利了来往人流购物。它一般以流动人口为主要销售对象，目标顾客为中高档消费者和追求时尚，品位的顾客。百货大楼选址原则2.方便货品运送。

新乡市南临黄河，北倚太行，是豫北地区政治、经济、文化和交通中心城市。现辖两市六县、四区及市高新技术产业开发区，总人口548万。京广铁路穿境而过，京珠高速、107、106国道穿贯南北，形成了四通八达，快捷方便的交通运输网,而新乡市百货大楼位于城市繁华区,地处交通要道可以方便快速地运送货品，及时补充商品的需求量.百货大楼选址原则3.有利于竞争。新乡目前百货商店不断增多,竞争日益激烈,虽然新乡市百货大楼附近有很多大型的商场和超市，但本商场凭借它优质的商品和良好的商场信誉赢得了大量消费者的青睐。企业高管曾说过:”别企业有的我们也应该有,只有这样我们才能在最基本上保持相同的出发点,才能不至于落后”4.有利于网点扩充。百货大楼地处十字路口的重要交通位置极大地方便了其网点扩充。同时本商场拥有较强的经济实力,为进一步的发展提供良好的基础,另外本商场还拥有其他商场不具备的条件那就是享有政府的支持.百货大楼商圈分析百货大楼胖东来千盛平原商场百货大楼商圈分析1.人口统计分析(客流规律分析)

(1).百货大楼拥有属于自己的自身客流,悠久的历史使商场有很大部分的忠诚消费者.(2).临近有很多的商场,这无形中形成了该商场的分享客流.(3).位于新乡市最繁华的平原路商业区中心，地处十字路口这一交通要道，它的人流量规模是十分庞大的,这造就了商场的派生客流。2.经济基础和购买力分析

新乡是中原崛起九城市中的重要一员，其经济发展等各项指标在我省名列前茅。在国家统计局2004年首次发布的中国综合实力百强城市中，新乡市位列河南省第三位。2006年度河南城市排名暨综合实力评分榜上，新乡居于第二名。河南城市人均可支配收入，新乡位列第二名。（2007年，全市城镇居民人均可支配收入为11235元，同比增长18.8%，累计人均消费性支出7933元，同比增长22.9%）。因此对于零售企业来说，新乡市场还是非常大的。2006年，我市社会商品零售额达189亿元。我市目前市区商场总体营业面积达到30．8万平方米。按我市市区现有人口90万计，那么，每千名市民拥有的大商场面积已经达到342平方米。

百货大楼的目标顾客定位于中高档品位的消费者。◆经济基础和购买力分析购买力指数=A*50%+B*30%+C*20%其中：A：是商圈内可支配收入总和B：是商圈内零售总额C：是具有购买力的人口数量

商圈饱和指数分析

（C）×（RE）IRS=─────────RFIRS：某地区某类商品商业圈饱和指数C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数RE：某地区每一顾客平均购买额RF：某地区经营同类商品商店营业总面积3.竞争状况分析

百货大楼位于新乡市最繁华的商业区，它的附近有丹尼斯百货、平原商场、千盛百货、胖东来百货，怡园商场，步行街等众多竞争对手，因此它的竞争是非常激烈的，但是它凭借其历史文化的悠久、选址、商品和服务质量的优秀，等赢得了大批消费者,形成了自己的独特的竞争优势。

国家发改委产业政策司在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》中说，在距离建筑面积5000平方米以上的大型百货店、综合超市、购物中心500米以内，不得新建同类型、同性质的商业业态。要限制没有经营主体，只建楼、不从事商品经营或者只靠出租柜台经营的大商场建设。另据了解，《新乡市商业网点发展规划》于2007年3月份出台，但普利购物广场、百货大楼二期、沃尔玛等大型商场在规划之前已经立项审批，造成我市的商业网点过剩，并且过于集中。商业网点规划明显滞后于城市经济和社会发展。3.竞争状况分析

百货大楼、丹尼斯、千盛百货、胖东来百货、平原商场竞争力分析。百货大楼营业面积4万平米丹尼斯2万平米千盛百货3万平米胖东来百货4万平米平原商场4万平米它们之间的距离都很近，对于消费者来说影响不是很大。关键还是企业的商品和服务质量。我们可以利用赫夫法则这对某一个地区（比如我们学校）的消费者进行一个吸引力分析。如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是：A的吸引力是：40000/40=1000B的吸引力是：30000/50=600C的吸引力是…………消费者到每个超市购物的概率分别是：到A的概率=1000/（几家百货吸引力之和）到B的概率到C的概率4.基础设施状况分析近年来百货大楼的基础设施在不断地完善和发展，它地处十字路口的交通要道，给它带来了很多的优势，但也不可避免地存在一些局限性，那就是停车场的面积有限。10路

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百货大楼店址评估（一）营业潜力

假设百货大楼商圈有三个层次：第一层次的主要商圈内居民户数为5万户，第二层次的次要商圈内居民户数为15万户，第三层次的边际商圈内居民户数为80万户。若平均每户居民每月去百货大楼的消费水平为300元，则：主要商圈居民支出总额：300×50000＝1500（万元）次要商圈居民支出总额：300×150000＝4500（万元）边际商圈居民支出总额：300×800000＝24000（万元）据调查分析，百货大楼的市场占有率在主要商圈为25％，在次要商圈为15％，在边际商圈为5％，则：主要商圈购买力为：1500×25％＝375（万元）次要商圈购买力为：4500×15％＝575（万元）边际商圈购买力为：24000×5％＝1200（万元）该新店月营业潜力为：375＋575＋1200＝2150（万元）则一年的总销售额估计为：2150×12＝25800（万元）变动成本（VariableCost）：指总额随产量的增减而成正比例关系变化的成本；主要包括原材料和计件工资，就单件产品而言，变动成本部分是不变的；

固定成本（FixedCost）:是指总额在一定期间和一定业务量范围内不随产量的增减而变动的成本。主要是指固定资产折旧和管理费用；损益平衡点销售额预估损益平衡点销售额=固定费用/（销货毛利率—变动费用率）

损益平衡点销售额预估

损益平衡点销售额是店铺收益与支出相等时的营业额，超过此营业额，店铺即产生盈余，低于此营业额即表示亏损，计算方式如下：

(一)固定费用：将每月固定支出项目累加起来，如员工薪资房地产成本摊销、固定租金、折旧摊销、押金利息、开店贷款利息、保险费用、会计师签证费用、修缮保养费等。

(二)销货毛利率：即销货毛利占营业收入的百分比。

(三)变动费用：直接营运成本、包装费、广告促销费、计时工资等，会随营业额多寡而变动的项目累加之后占营业额的百分比，称为变动费用率。

(四)损益平衡点销售额=固定费用/（销货毛利率—变动费用率）

举例：

单店，20平方，两个营业员

开店装修费24000元可分摊到12个月即每月摊2000元

固定费用：营业员薪资1000*2=2000元/月

租金

3000元/月

水电煤

500元/月