《商业地产的市场定位及影响因素案例探析-以北京太古里市场为例》13000字（论文）

商业地产的市场定位及影响因素案例分析—以北京太古里市场为例目录TOC\o"1-3"\h\u29198摘要 摘要近些年随着我国国民经济的社会发展越来越好,商业房地产开发行业也已经出现了快速发展的一个高峰,也就是有不少知名企业随之纷纷进军我国商业房地产界,但是随着地产开发商的不断发展涌入，不少大型商业房地产开发项目也会出现开发运营长期亏损的问题,这些亏损问题的不断出现与目前缺乏详细的商业市场数据调查和缺乏科学的精确定位分析研究工作存在一定的直接联系。如何进行商业项目的市场精确定位研究是判断商业房地产市场开发运营能否成功的常见影响要素之一。因此对进行商业房地产项目市场精确定位及如何影响这些因素进行分析已经刻不容缓,对判断商业房地产的市场开发成功与否具有深刻指导意义。本文通过对北京三里屯太古里商业中心的实例进行分析,对三里屯的市场分析进行归纳,分析三里屯的市场定位需要考虑哪些因素以及影响,并对北京三里屯太古里的成功进行归纳总结,通过本案例对我国商业房地产的发展给出建议,促进我国商业房地产更好更快地发展。关键词：商业房地产市场定位市场定位影响因素绪论自20世纪90年代以来,随着目前我国市场经济的快速健康发展,房地产投资开发这个行业不断的的发展成为众多大型的的商业土地开发商投资人们的大型商业土地投资新的发展增长目标,但是在最近几年来,随着在房地产投资类开发行业市场竞争激烈发展态势的日趋趋于白热化以及现在一些国家对于土地宏观政策上的调控支持力度的不断加大调控下,住房地产开发商业类别是住宅商业地产的主要商业投资盈利发展空间及其发展商的增长盈利空间不断的的出现缩小,不少长期从事房地产开发商业的投资人们为了快速的的寻找一个新的大型商业土地投资新的发展增长目标,开始纷纷的的投资涌入一些大型商业房地产这个开发行业的主要经营开发商和中心里来。但也还是有不少位于一线大中城市的一些大型商业房地产的主要商业开发商经营企业开始出现盲目发展的巨大增长趋势,很多房地产开发类的主要开发商和经营企业在没有充分的的了解本地区房地产开发市场的实际形势情况下盲目的按所追求的来进行这块土地上的开发,一味性的盲目追求大中小企业规模的盲目发展,持续增加资金的流入,使得商业房地产的规模迅速发展,但资金的流入与流出并不匹配,入不敷出,导致资金链断裂,企业也将会面临倒闭。商业房地产开发是房地产的重要结构组成的一部分,也是现代商业经济时代中国经济社会发展不可或缺的重要载体。它对国际城市群和经济社会发展的直接影响越来越突出。随着我们国民经济生活质量水平的不断稳步提高,各类大型餐饮、家居等现代服务业在中国国际市场上的发展迅速。与此同时,对传统商业地产的市场需求也大大幅度增加,推动了当前我国传统商业地产的空前快速发展。然而,我国传统商业房地产经营开发经验不足,成功开发案例也不多,许多外国开发商对我国商业地产经营开发模式缺乏深入了解,盲目追求学习国外发达国家的传统商业地产开发经营模式。在中国特殊的市场经济体制、政策经济背景和各种多元化的社会文化经济体系下,决定了许多外国人的商业地产发展经营模式不能简单地在中国国际城市群中复制。目前影响中国商业地产开发项目成功顺利开发和正常运营的关键因素很多,如果这些关键因素不及时加以深入研究和综合处理,整个中国商业地产开发项目的成功开发就可能会走向失败。这是因为与其他房地产项目相比,商业地产的范围太广,需要考虑的因素太丰富,所以在商业房地产的市场分析方面应更为谨慎。一、商业房地产的基本概念商业地产指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。商业地产指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。（一）什么是“商业房地产”1.狭义概念商业房地产开发是一种用于经营零售业的一种地产开发形式,而各种用于零售、餐饮、休闲等各类生活配套服务等各类商业经营方式的商业不动产,包括大型商场、店铺、mall、步行街以及大型社区综合商业等。REF_Ref19389\r\h[1]例如,北京三里屯太古里商业中心、上海徐家汇商业中心、成都太古里商业中心都属于商业地产。2.广义概念商业综合商务房地产这个板块除了有专业大型商铺之外还经常可以看到涵盖大型商业综合写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等众多类型具有综合专业大型商务综合办公休闲属性的大型商业不动产,北京三里屯太古里面的大型商业综合商务中心不仅仅可以拥有大型超市和大购物以及酒店餐饮等大型商业休闲服务设施,还有众多可以用于专业商务休闲办公的大型商业综合写字楼,集综合商业商务办公以及商务休闲娱乐以及休闲服务为主于三位一体的大型综合商业房地产。（二）商业房地产市场定位的概述1.商业房地产市场定位的含义市场定位就是在目标消费者心中为企业或产品选择一个企业希望占据的位置。商业房地产目标产品消费市场品牌形象直接定位也就是为了品牌定位商业产品品牌是对未来的潜在消费市场目标顾客的一种具体心智所在和需要求而下的一种技术功夫,把好的商业产品品牌形象直接定位在未来潜在消费市场目标顾客的心中,企业通过对整个企业目标产品消费市场的目标客户进行调查,针对整个企业目标产品消费市场对房地产的整个产品具有属性、特征、功能的具体使用需求,塑造出自己整个产品的整体品牌形象,并把这种好的产品品牌形象直接通过传递销售出去或卖给整个目标市场消费者,以此来吸引消费者。商业目标房地厂的市场定位规划既是根据一个商业房地产开发项目的本身自然和社会经济条件特性以及土地市场的各种具体情况,确定其整个目标土地市场,并基于整个目标土地市场的经济特性和整个项目本身经济条件对整个项目发展做出的具体规划。REF_Ref19470\r\h[3]2.商业房地产市场定位的原则（1）坚持综合性战略原则。明确商业房地产开发市场战略定位首先必须能够建立在一套科学比较系统的理论基础上,能够准确反映表现出一个商业主体房地厂的主要价格特征和发展状况;同时作为动态的地产经营者在发展规划过程中也需要准确性地反映发展趋势和市场潜力,从而能够预测出发展前景。REF_Ref19470\r\h[3]（2）满足市场需求的原则。消费者心理是市场经济内涵中最重要的部分,是企业产品所提供服务的主要对象。企业不仅仅需要制定不同的、有用的产品定位营销策略,还要不断符合不同消费者和群众的不同心理习惯所求,市场与企业产品进行定位的最终主要目的其实就是为了接近更多消费者,满足更多消费者的心理需求,所以市场定位的核心就是以消费者为中心,围绕消费者开展工作。（3）企业竞争优势的原则。企业地块的竞争特性优势是企业产品竞争特性的重要基础,它直接决定了土地商业化和房地厂场频率是竞争优质的重要基础。企业可以通过制定自己的发展战略开提高自己的竞争优势,发挥出自己的核心竞争力,创建自己的品牌和产品,使得企业的产品具有延续性和创新型,实现自己的发展目标。（4）经济性原则。消费市场主体定位原则要求各类产品市场具有较高的消费市场主体认知度和性价比,能够达到符合特定消费需求群体的长期经济效益。企业在能够做到严格控制经营成本的基础上,还要努力保证经营利益率的最大化,确定本经营项目长期赢利低于预期的最大可能性和潜在风险性,而且,短期来说,市场定位是一个只有投入没有产出的过程,所以应该尽量坚持节约的原则,以免入不敷出。（5）可行性原则。采用市场经济定位决策作为一种市场决策,只有通过市场执行实施才能真正体现其实际效果,执行的人力资源和实施条件必须和经营企业自身的人力资源优势、经营管理实力相同或适合。企业要制定适合自己的市场定位,一旦决策失败,可能会造成公司的破产,所以要坚持可行性的原则。3.商业房地产市场定位的模式（1）竞争型定位。通过模仿成功市场竞争者的主要产品、策略、特色和品牌形象等并进行新的市场优势定位。通过成功竞争者的案例,来制定符合企业自身的市场定位,从而与其他产品形成竞争力。（2）差异化定位。在两个项目产品类型相同的两种情况下,自身要在规模、功能、档次和品牌形象等各个方面才能体现行业差异,塑造竞争优势。克隆羊毛维多利的这个故事我们都已经知道,没有技术创新,只有技术复制粘贴的产品寿命也就不会再有多长,两个项目企业的创新产品如果类型没有任何差异,一模一样,就不会完全存在任何竞争力,消费者就可能会轻易选择其他的创新产品,企业的经济收益也可能会大大减少,所以在两个项目产品类型相同的两种情况下,企业应积极创新,突出自身产品的优势。（3）补缺型定位。将市场需要,目前区域又没有的商品引入。在一个商业中心里面,有各种各样的品牌,也有各种各样的产品类型,如果一个商业中心里,有购物中心、餐饮中心、办公区域,但没有酒店区域,且这个区域又需要酒店,那酒店的进入就属于补缺型的定位,它的出现将会大幅收益。二、北京三里屯太古里市场定位实践（一）总体形象设计三里屯项目原名称为太古里,英文名称意思是oolitaikoolisanlitun,是太古地产在中国内地中部地区城市首个商业项目正式落成后并正式启用的一个城市综合大型城市商业综合开发核心项目,是开放式的的综合大型购物区,由19座具有高层次和低密度的当代古典欧式建筑群的整体综合布局而成的建筑所组成,REF_Ref19647\r\h[5]整个大型商业开发项目被整体划分分成为南、北两个大型商业开发区域既与整个项目核心周边当代欧式建筑群的整体布局融合在同一个大型商业开发区域之中,同时也始终一直保持着相对的商业区域性和独立性。项目于2008年至2009年之间一共分三个阶段陆续开工建设落成,由19座大型高层及中低密度大型商业中心大楼和主建筑部分组成,整个大型商业中心项目大楼占地建筑总面积大约为54,000平方米,总建筑楼面高层建筑面积大约为17,000平方米。整个项目范围包含一个拥有超过10家大型连锁店铺,包含一间大型咖啡厅,餐厅,酒吧,艺廊、画廊、超市以及一个8屏幕的大型家庭影院,并且还同时拥有一个一台可同时停放容纳880辆大型公共车辆的私人免费公共停车场。REF_Ref19647\r\h[5]（二）建筑设计定位三里屯古城太古里的建筑设计理念灵感主要来自老北京的"胡同"与"四合院",并充分融入现代时尚设计元素。在中国传统的建筑基调上,赋予古老的旧事物以现代时尚的新时代面貌。通过传统几何型的建筑造型和大胆饱满的装饰用色,赋予每幢仿古建筑独特的装饰外观和设计个性,打造出一种十分具有现代国际性的建筑外观设计。南区总共包括16栋主要特点是有高低层的大型建筑物,各座被城市通道、小径、庭院等所环绕,形成一个大的城市灯光广场,于008年8月1日开幕,建筑物外墙以不同建筑颜色的超大方块瓷砖砌成,以颜色兼顾夜晚的城市氛围及灯光营造突出视效,造出一种光影相互反射的明亮视觉效果。图2-1：北京三里屯商业中心南区夜景北区高级酒店位置距离南区大型商场中心仅有几分钟的步行车程并且步行即至到达地的路程。整栋高层建筑物外墙以一个个不规则的巨型的椭圆形彩色玻璃窗和屋顶的木盒区和一区块理石砌成,每个屋顶基座平均楼高4层,并将在此建设一个6层高的大型地库商场作为主体商场。图2-2;北京三里屯商业中心北区夜景三里屯soho商业项目东北侧建筑是位于三里屯与北京工人体育场北路的互通交汇点,由4个小型公寓楼和5个大型写字楼部分组成,三里屯新区soho商业项目建筑体现了一个使用多种建筑材质、外观设计呈不同曲线的隈研吾式建筑风格,表达和突出了一种自然、有机的建筑整体设计语言。图2-3：北京三里屯SOHU（三）项目经营定位三里屯原为距北京区内东北城墙三里地的一个居民农舍,因而因此所以得名"三里屯"。1960年代初期,周恩来我驻美国前副总理将此处使馆旧址重新辟为北京第二使馆使馆办公区并在此之后开始逐步规划建设兴建,众多我驻美国政府外交部和领事馆的公寓相继在此兴建落成。随着我驻美国使馆办公区的逐步规划兴建,"外国人很多"已逐渐发展成为该区的繁华酒吧街一大块的文化艺术特色,白领和教职员、传媒.人和文化艺术工作者、演艺界中的知名人士、潮人也逐渐在此开始经常来往于此。为三里屯带来了更多的人流与消费,使之日益繁华。而后,北京第一间中式小型酒吧酒店起始合并开设于三里屯南街,1995年三里屯北街酒店起始合并开设第一家中式小型酒吧,在此期间,三里屯的这条小型酒吧式的街道也因此开始一夜间的成名。这也是这一商圈形成的历史背景。在此背景下,政府推出了新三里屯计划,根据北京2008年三里屯规划蓝图,三里屯地区将于国贸燕莎等东部商圈形成三角互补,三里屯将建成北京的"国际化商务核心""国际化时尚区"和"4小时娱乐中心"REF_Ref19647\r\h[5],力图以"购物休闲"作为新特色,这其中便包括在三里屯北街西侧由香港太古地产发展的综合休闲购物商场三里屯Village,以及位于三里屯南街西侧,适于商住两用的三里屯SOHO，吸引着来自世界各地的朋友们。三、北京三里屯太古里影响因素分析（一）经济环境因素分析1.生产力因素生产力资源是广泛指企业劳动力和土地生产资料的质量总和,劳动力资源是企业满足我国市场经济供需平衡状况的基本保障,主要含义是广泛指职工数量、素质、水平和工作效率等几个方面。土地生产资料则主要是广泛指我国土地生产资源,由于我国土地生产资源的稀缺,目前很多一些地方也已经开始严格限制土地经济的健康发展,而目前土地生产资源仍然是经济项目建设开发的重要资源。北京三里屯太古里的开发促进了大量人员的就业,带动了附近地区的经济发展,提高了平均消费水平。2.金融环境因素金融市场环境因素主要在它的货币率和港元汇率上得以体现,在公司需要的实际投资额和收益率基本保持不变的一定前提下,如果它的货币率和利率直接上涨了,增加实际投资额的成本就可能会直接导致实际投资额的直接减少。反之,就可能会直接增加实际投资额。全年财报数据披露,太古恒基地产019年上半年累计实现营业收人75.1亿元人港元,同比上年增长3%。租金额及收人收入总额合计为1亿港币63.46亿元,同比上年增长6%。租金数据显示反映已售出香港及中国内地投资办公楼销售物业的首次续约销售租金有所上调。太古集团在内地发展投资销售物业租金增速依然较快。中国内地投资物业销售组合落成楼面销售面积共1347094.08平方米,其中已开始落成销售物业共1300万平方米。截至019年上半年,中国内地零售投资经营物业租金应计所占内地租金经营收入支出总额共1亿港币1.48亿元,同比上年增长8%。内地零售投资经营物业应占租金收入总额大约占到太古集团的地租,金融业总收入占人的近四成。预计截止019年6月30日,中国内地零售投资经营物业租金估值大约为1亿港币76.亿元。其中,019年上半年,太古在中国内地经营零售投资物业经营组合的应占租金经营收入支出总额大约为1亿港币11.93亿元。以每股人民币港元计,相当于018年同期净利上升16%。而00年太古地产公司实现营业收入133.08亿元人港元,同比下跌6.43%;毛利55.06亿港元,同比下降61.76%;归母净利润40.96亿港元,同比下跌69.49%。图3-1：2020年太古地产财报资料来源：中华网财经.2021.03图3-2：2017-2020年太古地产收益情况资料来源：同花顺财经.2017.06-2020.063.区域环境因素区域环境影响因素主要取决于一个商业区域内的商业经济社会发展配套水平和一个关联金融产业的配套设施水平。商业经济社会发展配套水平相对更高的一个区域就是创业投资者的所有者能够直接取得的经济社会整体经济效益必然更高,这也是如何更好吸引一个创业者和投资者的关键管理要素之一,优越的一个区域环境地理优势位置环境区位将更加容易受到吸引一个创业者和投资者的盲目投资青睐。而随着近年我国商业经济社会健康发展实现区域经济一体化,相关一个关联金融产业配套基础设施管理水平也在不断提高驱使一个创业者和投资者们的区域地理位置区位环境位置资源选择更加充分集中和不断优化,这样更加地有利于不断促进商业经济社会整体健康商业区的一个整体品牌形成,便于商业市场进行商业信息的及时收集交流,降低市场商业信息交易成本,另外也就将会更加地有利于不断逐步提高商业经济整体商业街在一个区域内的商业经济社会竞争力,以利于不断促进一个商业经济区域内的商业经济区域整体健康商业化和经济社会健康发展。位于北京三里屯的太古里是北京位于东二环和位于北京东三环之间的一个商业休闲度假小区娱乐圈——这是位于北京三里屯—工体中心这是商圈,基础设施完善,附近有使馆、写字楼、宾馆、医院、太平洋百货,交通便利,出行方便。（二）政策环境因素分析随着房地产项目开发建设行业迅速的健康稳定发展,其所所可能产生的各种社会性和经济效益在当前我们国民经济中已经逐渐开始占据了重要的经济主导地位,因此也被我国政府部门视为正在引导其他国家积极进行经济宏观调控的重要经济政策支持对象。REF_Ref20009\r\h[2]目前已经涉及应用到房地产项目开发建设行业的其他相关法律政策以及内容已经有很多,包括新建住宅使用土地开发征用补偿制度、房屋用地违建以及拆迁用地补偿补贴制度、住房土地租赁补贴政策、金融服务支持政策、税收政策以及其他各种商业特殊政策等。而在规划进行各类大型商业地产项目开发建设项目的整体规划定位开发和项目建设用地选址时,应充分考虑综合各种类型商业地产政策以及影响市场因素的不同进行考虑,结合开发项目规划定位各项的商业政策以及内容与其他商业政策间的直接关联性对商业地产开发项目建设选址政策进行长远和短期的商业政策综合考虑。（三）社会环境因素分析社会经济环境稳定是广泛指社会政治稳定,国家繁荣稳定的社会持续健康发展。只有保持社会稳定,人们将来才能安居乐业,这必然是一个经济国家持续发展的根本前提和政治基础,在008年美国期间发生的第一次贷金融危机,给当年国际金融市场危机爆发带来了重大社会影响,导致大量的大型商业地产开发项目大量空置以及国内外商投资的大量减少,因此对我国社会经济环境的深入分析其实是非常具有重要研究意义的。（四）消费者行为因素分析消费者商业行为影响因素综合分析主要指的是泛泛指对民族消费者的实际消费购买能力的综合分析,消费者对整个商品的消费需求以及消费购买力主要是对整个商业以及商场的直接产生影响力的因素。民族消费者的实际消费购买能力主要受民族国民经济社会发展能力水平、个人国民经济平均收入水平以及他们个人追求购买力的心理特征以及偏好的直接影响,所以在对民族消费者商业行为影响因素作出分析时,应根据一定经济区域内的不同的民族消费者和群体经济收入水平和个人购买心理偏好情况进行定量分析,结合该一定区域内民族居民的核心价值观、生活文化传统、民族民俗文化等社会背景因素进行分析研究。只有对这些消费者行为进行深入的商业了解进行分析,实现民族文化的深度融合和技术渗透,这样他们开发创造出来的商业产品理念才能真正获得广大消费者的广泛认可。（五）开发企业的相关因素分析开发项目投资一个企业的管理实力主要因素企业管理实力分析主要因素包括分析开发投资企业自身的主要人力资源因素管理企业实力和如何制定一个企业的长期开发战略目标。REF_Ref19470\r\h[3]分析开发投资企业自身的主要人力资源因素管理企业实力主要因素包括其拥有流动资金和固定资产、人才资源、企业内部经营资源管理以及如何塑造开发企业下属公司品牌文化以及品牌形象等。在对一个好的大型商业地产长期开发自设项目长期规划进行正确管理定位的的同时它也是一个开发企业长期开发项目自设所有者需要必须具备的人力资源管理实力也同样应该认为是一个开发项目长期规划开发成功与否的重要一个影响衡量因素。一个成功的长期开发自设项目长期应该认为是一个开发企业的长期开发战略目标长期发展重要一个组成步骤,同时在对一个商业地产长期开发自设项目的正确进行定位也同样应该认为是一个企业长期战略目标的重要一个体现,明确一个企业长期战略目标对一个开发项目的长期战略目标发展长期规划制定具有重要的战略组织管理指导力和协调保障作用。四、商业房地产在市场定位中存在的问题和解决方法（一）商业房地产在市场定位中存在的问题1.市场定位概念理解的偏差商业不动产市场的定位是企业产品的系统计划和运用系统计划，在我国商业房地产发展中，开发公司经常把市场导向的营销工作作为重点，营销系统缺少工作发展趋势，虚拟、空、以及受媒体工具影响的房地产缺少健康和标准化。例如,北京恒基购物中心,位于北京站地铁与长安街客流的必经之路上,但客流量却很少,就是因为对定位不明确,开业不到三年却经历了三次改变,从顶级百货零售店到拥有国际水平的高级零售店,再到变成小商品批发市场,三年时间发生了巨大的变化,就是因为市场定位不明确,恒基燕莎百货就是因为前期对市场定位不准确,才造成经营业绩不理想,一次又一次的调整,给购物中心带来了不小的压力。2.市场定位方式不成熟市场定位计划广泛、模糊，大多数企业在营销过程中，没有市场营销过程中被动的产品和业务计划。在其自身特点和客观环境之间，市场竞争力是发挥最大作用的方法，善于决定其他竞争公司的基本区别和优势，但如果市场需求不显著，则可能等同于后者的市场。没有有效的需求定位，开发项目的开发大幅恶化。而且，不动产未来的市场供求过程有一定的延迟，所以商业不动产的市场需求定位计划很擅长判断可能性。为了促进房地产市场消费需求群体，以及现在很多房地产公司都盲目强调现有房地产市场的开发，最终可能会失去现有市场的房地产开发项目REF_Ref20156\r\h[6]。因此例如,成都中的熊猫大商城虽然运用国外先进的建筑设计开发理念,但与中国国情以及成都市场发展情况明显脱节,且成都中的熊猫大商城虽然位于成都市三大大型商圈中的交界中心地带,但很难有效吸引市场人气,因为成都市民不是很习惯直接跨越大商圈进行消费,这就是由于市场定位不成熟导致的结果。3.目标需求不明确在市场上，区域宏观经济学、区域宏观经济学的重大偏差、环境分析、特定目标群体对市场需求动态变化的感受性以及目标企业自身经济实力的严重错误将直接导致目标市场产品的具体客观性和客户群选择方向的具体客观性，脱离了实际市场消费需求动向和经济社会的市场消费能力，因此有效的对象客户需要有效的产品供给。一个企业如果对目标群体不够明确的话,那么它的定位就不一定符合消费人群的期望,从而导致消费群体减少,经济发展速度降低,甚至还可能导致前期消耗较大,而利润却不理想,从而企业破产倒闭。例如,上海虹桥购物乐园,该项目规模太大,但在这一区域内,消费能力却跟不上,就是对目标需求不明确,消费人群的定位不明确,偏离本区域内的消费能力,导致失败。4.缺少商业房地产经营模式的经验在一个大型商业房地产开发的住宅产品开发经营管理中,相当部分的小区住宅地产开发企业经营管理往往认为是由一些传统小区住宅开发地产产品开发企业经营管理直接经营转行而来,在小区商业经营市场主体基本定位中经常认为需要尽量延续以前小区住宅开发地产企业开发的各种商业市场实体的基本定位和管理模式,对整个小区内的商业房地产住宅开发企业经营的特殊性和基本规律综合分析考虑较少,最为重要的安全问题也就是小区住宅地产开发商对整个小区内的商业经营土地开发经营网点基本规律及其综合分析理解不全面,对整个小区进行商业经营土地开发经营所需的发展过程需要的商业经营网点地段、人流、业态群的特点分布、产品群的作用特殊性等一些基本要素及其综合管理把握分析能力相对不强,导致前期可以达到预期的小区商业招商引资活动效果却难以达到,小区商业的运营就可能会因此产生诸多安全问题,造成了整个小区内的商业土地经营管理网点及其管理布局功能出现诸多结构性、地域性不合理的问题,严重影响了小区公共交通、破坏小区周边环境等一系列安全隐患问题。例如,上海松江mall,由于开发商没有经验,开发流程没做对,该项目先开发再招商,建到一半再招商,且土地权属不清楚,导致项目长期处于烂尾状态。5.缺乏定位的系统性和重复性由于房地产开发企业在前期管理模式和后期经营体制理念的巨大差异,市场上的定位往往不能完全形成统一系统。目前国内地产企业对于后期项目经营管理缺乏高度重视,只重于考虑符合眼前利益的基本价值观和需求,对后期商业用地项目经营实行统一销售策略,结果由于统一经营管理的机制缺乏,后期项目经营往往全由后期商业项目经营者自身进行调节,使得后期商业房地产项目发展往往偏离商业开发商自身原有战略设计,造成后期风险承担危机。（二）商业房地产市场定位的策略和建议1.完善商业房地产市场定位的相关理论的研究我国的商业房地产虽然已经取得了明显的开发成果，但仍处于商业开发的初期阶段。这种类型的住宅用地商业市场模式的定位，还没有系统的市场理论指导和完善的运营流程，国家之间的市场整体水平还有很大的差距。为了定位我国的商业房地产，我国的住宅房地产开发商以住宅房地产的模式去定位，需要对住宅用商业房地产进行一些全面的分析和考虑，它的运营和开发法则使我国住宅商业房地产市场的定位能够直接使成熟的商业市场运营模式迅速发展和变革REF_Ref20212\r\h[8]。所以我国的商业地产经营开发商一定要用住宅商业地产的传统思路来再去深入开发,而不是用深入开发我国住宅商业地产的传统思路来再去深入开发我国商业地产,就可能会直接导致市场定位的正确失误,项目的建设失败,所以我们应该一定要不断完善我国商业地产关于商业市场模式定位的相关理论基础研究,让地产开发商充分深入了解我国商业地产,才能开发出好的商业中心。2.明确商业房地产的市场定位方式，提高定位的科学性。目前针对前期细分我国大型传统商业房地产开发项目前期开发,企业通常将针对品牌市场营销战略规划定位的分析研究工作重点主要集中放在开发企业品牌市场营销和企业品牌宣传推广市场战略定位方面,在我国多采用“虚、空、媒体化”的传统商业理念，到后来对其加以整合代替采用针对品牌市场营销战略规划定位的方法进行系统战略分析评估工作,我国大型商业房地产项目开发管理项目初期的市场经济运营和开发动向分析的初步战略计划和市场战略定位预测未能在早期阶段进行。因此，在开发企业品牌营销战略的计划和定位的初期阶段的划分中，企业首先通过综合战略分析方法来研究企业品牌市场的动态开发企业品牌市场调查的初期开发需要注意战略评估和分析工作，合理细分规划前期细分开发企业品牌市场战略定位各个层次,准确分析把握战略定位后的目标群及充分利用自己的品牌营销资源，不断创新、开发、制造市场新的高品质产品，满足消费者群体的市场需求。市场战略目前处于市场发展阶段，完全可以使项目具有相对独特的概念，经常去美国的朋友可能都会去洛杉矶和拉斯维加斯这两个城市。这两个城市的城市风貌,是两种截然不同的设计风格:洛杉矶整个建筑类别都是小别墅,具有非常浓郁的人居环境,因而洛杉矶的城市定位属于人居类型的,那么商业地产就必须围绕这个城市"人"的功能进行定位,购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、生活服务等就是这个城市商业地产的核心特点;而拉斯维加斯就完全不同,这个城市完全是另外一个味道,整座城市就一个主街道,沿街道的两边是各种风格的酒店、娱乐、度假、休闲的元素比比皆是。赌城嘛!不管输赢的人都会很大方的对酒店、餐饮(高档和奢华类型)、娱乐、度假、休闲等商业地产业态进行消费。因此,就要明确市场定位,才能更好更有效的分配资源,开发出优质项目。3.规范行业管理，保持市场竞争优势由于虽然我国目前商业地产投资市场经济发展进步速度迅速,市场需求增长速度飞快,地产主体经营人员的管理专业化水平还有待提高。因此，即使我国商业房地产开发市场长期呈现高繁荣，相对较低阈值的房地产行业也有可能保持平衡的房地产市场发展，经营管理的开发方法和经营管理的开发概念的重大偏差不会凸显经济上的危害，当地产市场的价格急速下降，陷入稳定的竞争状态，专业的地产行业主体队伍才真正能够有效保证商业地产开发市场的核心竞争力和优势,避免由于自身的不足而可能引起的地产市场资源错位竞争现象。项目产品企业区域市场项目产品产业定位战略研究始终离不开对周遍两个主要竞争对手的深入市场分析,以期在激烈市场竞争中最终共同获胜。与其两个竞争市场相互竞争比战争还求胜不如相互竞争帮助加以补充共同通过竞争可以赢得一个新的市场,增加一个新的区域项目企业市场项目与其市场产品的一种市场性和互补性,这也就是研究区域市场项目产业市场产品定位的重要一个战略研究课题。需要充分考虑区域项目市场产品区域市场上的差异化,找准了这个市场上的这个空隙就要求去做别人没有特别定位需要的所涉及的项目产品区域市场,这样就可以要求对客群的各个关键细分细节区域定位要求非常精确,对区域项目市场产品区域市场产业定位的各个关键细节区域要求必须进行非常深入的可分析性的研究。4.重视产品品牌，制定企业发展战略。商业房地产的重要企业品牌战略为企业营销管理实施计划战略在人们心中根深蒂固品牌行业的市场竞争，逐渐成为现在商业社区的重要品牌战略和房地产开发商实施重要的战略营销手法，突出健康时尚商业地产生态、度假休闲时尚商业休闲等重要品牌企业特色都已经充分体现了商业地产品牌企业的塑造整体重要品牌价值,增加了当前我国经营商业地产的重要品牌企业文化氛围;因此,注意形成品牌化的整体企业品牌效应，构建优秀的企业品牌力和企业形象，成为吸引我国庞大数量的房地产消费者和企业集团的重要品牌营销战略。同时，企业一般认为，有必要积极研究和制定长期房地产企业战略开发的重要品牌战略营销管理实施计划，结合自身的品牌行业竞争优势整合品牌企业资源,呈现出最适合地产企业未来战略发展的各种类型多元化企业品牌形象特征。一个地产品牌不仅要注重自身经济效益,更应该注重自身品牌效益,制定适合自身的发展战略,为消费者服务,只有获得消费者的信赖,才能发挥出更大的经济效益。结论随着我国地产开发行业的迅速健康发展,商业地产也已经发展成为房地产开发行业中重要的经济