房地产市场报告 -2024年度房地产市场总结 -泉州

2024年度房地产市场总结保利和润研究院POLYHARMONY2025年1月目录Contents01b24年泉州市场分析&25年市场展望02b附件土拍地图&明细|楼市排名土拍地图&明细|楼市排名PART01泉州市场分析及25年市场研判特征特征市场微观二手u上半年试水微松，效果不显：放宽限购、公积金阶价等工具，降低客户的购房门槛，促进新一波购房需求的释放，助力楼201819泉州24年月度商品住宅月度供销价走势15151516..9510●101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5.18下调公积金6.14晋江卖旧买新6.14晋江卖旧买新9.20石狮购房补贴11.29德化优化生育政策补充①旧房成交佣金在原有佣金优惠基础上额外享受8.5折优惠。新房享受售楼部原有优惠基础上额外享受购房总价9.8折优惠。②强化人才购房优惠：购房将享受原优惠基础上额外总价最高9.65折优惠。①购买一手商品住宅的，给予购房款总额1%的购房补贴，执行期：2024年9月20日-2025年6月30日①对生育三孩的德化县户籍家庭给予一次性生育补贴1万元。对二、三孩购买商品房给与，购房总价5%-10%的优惠（最高优惠20万）。有效期至2026年12月31日。备注：数据截止2024年12月31日，源于克而瑞，范围大泉州不含安永德，商品住宅一览表一览表24年泉州政策全面放松，跟进国家性政策市场市场微观二手政策户籍条件限购所有购房人群全面接触限购：鲤城区、丰泽区、泉州开发区新出让的房地产住宅用地项目不再执行公证摇号政策，由开发企业自行销售，不设置购房条件。已出让的房地产住宅用地项目根据相关文件要求，认筹总人数超过总房源套数200%的，触发摇号销售（原：除鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源外，在泉州市全域新购买一手、二手住房不限购。认筹达120%以上进行公开摇号）限售所有购房人群自2024年10月1日起，在泉州市行政区域范围内新购买的一、二手住房不再执行限售政策。有特定销售要求的商品住房从其规定执行。属于改善性需求，再次新购买一手商品住房后，可将第1套取得不动产权证未满限售年限的商品住房转让。（原：自2023年4月14日起，在泉州市全域新购买的一手、二手住房不限售。此前买入的被限售房源，限售年限根据购买时间分阶段调整，由5年缩短至2年或1年。自2023年4月14日起，在鲤城区、丰泽区、泉州开发区新购买的二手住房，限售1年。）限贷购房情况住房公积金贷款差别化信贷政策首套/二套最低首付比例15%：自2024年10月1日起，泉州市住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。本市拥有2套或暂停发放贷款利率泉州首套/二套房贷利率为3.1%（LPR-50bp）。取消泉州市首套住房商业性个人住房贷款利率下限和第二套住房商业性个人住房贷款利率下限。限价1）全市根据辖区内房地产市场实际情况，新出让的房地产住宅用地在招拍挂时不再限制商品住宅、车位销售价格。2）已出让的房地产住宅用地根据土地出让合同约定和相关文件要求继续执行商品住房“限房价”要求。公积金1）首次申请公积金贷款，最低首付比例15%；第二次申请公积金贷款或购买第二套住房的，最低首付款比例20%（原30%）2）使用公积金贷款购买保障性住房的最低首付比例为15%（原20%）3）夫妻双方最高贷款额度为100万元；单方最高贷款额度为60万元；二孩及以上家庭贷款额度可再另加10万元。备注：数据截止2024年12月31日五区市场分析及25年市场研判特征一特征一政策微观二手u整体缩量明显，楼面价持续提高：受供应节奏与大环境走冷影响，全年供销下滑，供应89万㎡（环比下降21%）。共成交8幅地块，总建约89万㎡（环比下降21%成交规模连降5年。边界收缩，洛江、台商乡镇等地供应减少，集中核心板块，楼面价持续攀升。成交均价8527元/㎡（环比上升4%）。u政府推地信心不足，节奏先慢后快：一、二季度供应缓慢，均只成交1宗地块，核心区城东南滨江地块由城建底价获得，整体拉高了区域楼面价。三季度土地市场供应加速占全年7成，成交占比超6成。四季度土地市场五区19-24年土地供销价走势五区19-24年土地供销价走势16630819969755424819969755424501742094357852720013149200·840881658179100l61456463ss—100957950464413100△0020年21年0020年21年22年23年24年22326019221521511289174170187174134112898435742095017542469758199852722Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q4 供应总建(万㎡)0868544051620165635 成交总建(万㎡)041173602458——楼面价（元/㎡）09579504661450646384081663013149816581794413备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房特征二特征二政策微观二手u聚焦核心区，边界回收明显：土拍聚焦核心区，东海、城东、桥南三个热门板块供销6幅，占比75%；外围台商、经开区域多数地块底价成交，仅鲤城万达地块省五建溢价1.6%获得，为今年唯一溢价地块。地价3421元/㎡地价3421元/㎡地价5764元/㎡城东16万㎡桥南23万㎡地价13149元/㎡地价6629元/㎡中心东海37万㎡地价9136元/㎡ 30万方以上20-30万方10-20万方湖东块地块编号住宅限价成交时间区域板块总建面成交总价楼板价(元/溢价率房企丰2023-7号精装338002024/2/22丰泽城东15.9721131490%泉州城建集团鲤2023-10号17000（改善型22000）2024/6/27鲤城桥南4.6281651.6%省五建建设集团（泉州发展）鲤2023-8号170002024/7/31鲤城桥南18.2711.4062400%泉州市第一建设丰2024-3号22800（改善型29900）2024/8/2丰泽东海16.8110.916491（住0%泉州城建集团丰2022-11-1号华润城建悦府230002024/08/06丰泽东海14.3715.827534（住宅11007）0%泉州城建集团丰2024-19号23800（改善型29900）2024/09/12丰泽东海5.85121360%省五建建设集团（泉州发展）洛2023-6号不限价2024/10/16洛江万安双阳34210%泉州市开源房地产丰2023-8号2024/11/27丰泽西湖5.4557640%泉州市交发建设工程备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房，地价为综合楼面价特征三特征三桥南、东海等地块均可做第四代住宅。同时要求用于建设住房户型面积144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%的改善型住宅。南滨江、东海地块精装交付，由有住房到住好房进行转变。（南安、永春、石狮等地均推出第四代住宅，推动品质改善住房加速建设。）政策50%。市区不再限制触顶摇号，土拍规则改为竞现房+价高者得。下半年丰泽和洛江地块均开始不设置限价，自17年土拍限房价后首次取消，自此开启不限价时代。（新政规定：全市根据辖区内房地产市场实际情况，新出让的房地产住宅用地在招拍挂时不再限制商品住宅、车位销售价格。）政策微观二手严格限房价、限地价、竞现房销售微观二手严格限房价、限地价、竞现房销售城建南滨江丰2023-7号、城建丰2024-3号放松限房价、竞地价、价高者得华润城建悦府、省五建鲤2023-10号、泉州一建鲤2023-8号、省五建丰2024-19号放开不限地价、不限房价、价高者得洛2023-6号、丰2023-8号区域项目产品限价是否入市城东城建南滨江丰2023-7号泉州首个第四代住宅，住房户型面积144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%，同时全项目采取全装修交付（装修标准不低于3K）33800（精装）否东海华润城建悦府东海首个第四代住宅，130-202㎡4房、143㎡以上为第23000（毛坯）12月开盘城建丰2024-3号不低于30%的商品住房（整栋）采取全装修交付（装修标准2/3/5K)、要求做第四代住宅144㎡以下22800/144㎡以上29900（毛坯）否省五建丰2024-19号不低于30%的商品住房(整栋)采取全装修交付装修标准2/3/5K)144㎡以下23800(毛坯)，144㎡以上29900元/㎡(毛坯)否桥南省五建鲤2023-10号户均144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%的改善型住宅、可做第四代144㎡以下17000/144㎡以上22000（毛坯）否泉州一建鲤2023-8号可做第四代住宅17000（毛坯）否成交走势成交走势政策微观u年度供销价下滑3成创新低：24年供应55万㎡（环比下降23%）。成交为50万㎡（环比下降25%容量持续缩减，为近10年新低。市场维持供求平衡态势，成交均价19588元/㎡（环比上升35%）。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应（万㎡）3596010050279成交（万㎡）653533431468总额（亿元）1110695776371117月均成交均价（元/㎡）20196204102283020441212881949119919191761667418002183251777418300008642200001000000300019588250195881449014523200120001121812087121151200011218993010047993010047102601005015年15年16年17年18年19年20年21年22年23年24年供应（万㎡）1351471352401651932061277255成交（万㎡）1061951812321921802051636750总额（亿元）1061961862792152172482359798 。均价（元/㎡）99301004710260120001121812087121151449014523195882500020000150001000050000备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅区域分析区域分析政策微观袭首位，容量占比79%。鲤城区在23年集中推售后，24年仅一盘在售，退出热销舞台。台商无新盘供应，多项目尾盘续销，持续以价换量，供销价均下滑，热度维持低位。洛江配套欠佳，各项1007060403020010859943312640156061243612710-104701095811070\111351075711360957089431132720-24年五区商品住宅供销价走势908050203231957401007060403020010859943312640156061243612710-104701095811070\111351075711360957089431132720-24年五区商品住宅供销价走势9080502032319574020212223242021222324202122232420212223242021222324丰泽鲤城台商洛江经开供应625042244643134349029成交594846113831161733633价格1318108510956%0%1%25%54%0%12%1%0%1%环比+238%环比-82%环比-84%环比-72%开盘分析开盘分析u东海区域项目表现亮眼，其余新项目开盘去化不佳：自年初水墨观海、万科四期后，泉州市区多个新盘入市，认筹量均未达到总房源数的1.2倍，无需公证摇号由开发商自行销售。从高峰期疯狂的“千人摇、万人摇”，回到“开盘转顺销”正常速度，市场格局转变明显。年末华润城建悦府凭借第四代住宅和高性价比首推售罄为下半年开盘政策u限价形同虚设，城东桥南项目开盘降价为常态，市场进入新一轮降价潮：开盘9折/92折、开盘前启动分销或开盘后立马开分销等优惠不断加码。各项目也不再顶着限价销售，开发商开始卷价格、卷优惠、卷分销，利用简单粗暴的“促销手段”吸引众多政策100%90%80%70%60%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%800070006000500040003000200010000微观20上20下21上21下22上22下23上23下24上24下数据范围：泉州五区，截止2024年12月31日数据；数据口径：保利和润研究院海西整理，含项目首开及加推，除安置商品房近6月备案(元/m²)2024/1/24东海6825400组(摇号)100%2050020304→28723%2498018878↓2024/3/22东海4001277组(摇号)85%（返场去化100%）1800017991→335约55组12%2300018300↓10321%3747029353↓358约230组51%1700015377↓178160+组44%1800018426↑13589%2990029107→28029%2200021756→2024/12/25东海220100%2300022517→微观透析一微观透析一政策u改善住宅时代来临，核心区优质项目成交表现亮眼：改善产品180㎡以上占比17%（上涨15%300万以上产品占比23%上涨20%成为市场新宠。主要集中在东海板块，由保利天瓒、东海珑玺台、城建水墨观海、泉州悦府四个项目贡献近9成。u改善型楼盘托举带动新房价格：180㎡以上成交均价可达2.36万，五区均价1.96万，较180㎡以下产品均价高出30%。其中保层产品在售或待入市，整体竞争压力增大。主要集中在市区核心区东改善产品均价托举市场高20%初改/改善占比47%上升38%3%180以上改善产品均价托举市场高20%初改/改善占比47%上升38%3%180以上19%140-160㎡7%130-140㎡27%120-130㎡16%110-120㎡8%100-110㎡ 6%90-100㎡13%90㎡以下 23%7%17%4%300万元以上280-300万元3%250-280万元初改/改善占比34%上升11%19588元/㎡2%180㎡以下18133元/㎡17%15%17%2%180㎡以下18133元/㎡17%15%17%高30%180㎡以上23598元/㎡8%230-250万元200-230万元180-200万元150-180万元120-150万元100-8%230-250万元200-230万元180-200万元150-180万元120-150万元100-120万元100万元以下9%刚改占比35%刚改占比45%18%14%17%19% 17%mm11%13%2%w7%7%9%3%2%下降6%刚需占比21%下降6%下降5%刚需占 17%mm11%13%2%w7%7%9%3%2%下降6%刚需占比21%下降6%下降5%刚需占比18%11%6%16%下降33%4%2024年2023年2024年2023年25年市区新房改善型产品分布图鲤2023-10号鲤2023-8号南滨江2023-7号 省五建2024-19号 城建2024-3号华润城建悦府 微观透析二微观透析二政策u成交面积段分析：市场需求以中高面积产品为主，100㎡以下刚需产品逐渐退出市场。120-140㎡刚改/初改面积段青睐度较高占比34%，主要为城建水墨观海、国贸江南璟上、保利隆恩百宏清源瑧悦贡献。其次刚需产品100-120㎡，主要以万科城市之光、城建水墨观海为主力成交。受核心区改善项目集中供应，180-200㎡产品成交较好，占比9%，以保利天瓒、东海政策u成交总价段分析：市区为刚改、改善客户主阵地，低总价产品市占低。中高总价产品开始显露，随着市区改善项目供应，主力300万以上产品占比23%，保利天瓒、泉州悦府、城建水墨观海为主。其次200-230万之间产品占比19%，万科城市之表：2024年泉州五区住宅成交面积段&总价段交叉分析100万元及以下100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250-280万元280-300万元300万元及以上汇总90㎡以下83331015162477%90-100㎡37110672%100-110㎡4321655814945613%110-120㎡294024622637811%120-130㎡383625941877914226560517%130-140㎡135755122314584862717%140-160㎡11537287312315815755615%160-180㎡1352562%180-200㎡42903079%200-220㎡10161632%220-250㎡78782%250㎡以上21521544%158621073222586723156092488433594/4%2%3%9%7%19%9%17%7%23%100%/备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅微观透析三政策微观透析三政策u19年正式启动精装推售，集中试点台商投资区：泉州精装交付政策自2019年正式实施，执行精装交付的楼盘主要集中在台商投资区，如美的云玺台、保利时光印象、中海学府世家等，在19-21年期间推出，22年后无精装交付的土地推出。u24年重启精装交付土拍要求，集中在东海、南滨江核心区域：24年再次推出土拍精装交付要求，南滨江、东海活力区，均集中在热门核心板块。随着消费者对居住品质要求的提高，精装交付能够更好地满足市场需求，提高开发商竞争力，提高项目土拍时间精装要求限价丰2023-7号2024/2/22l项目采取全装修交付l项目土拍时间精装要求限价丰2023-7号2024/2/22l项目采取全装修交付l装修标准不低于3K精装33800丰2024-3号2024/8/2l不低于30%的商品住房（整栋）采取全装修交付l装修标准2/3/5K毛坯22800丰2024-19号2024/09/12毛坯23800装修标准可选档位（2/3/5k）项目土拍时间首开时间精装标准限价金茂阳光城檀悦2018/03/282018/102000毛坯11000、精装13000泉州星河城2018/03/282018/102000毛坯11000、精装13000美的公园天下2019/02/212019/122000毛坯11000、精装13000龙湖春江悦茗2019/07/242020/042000毛坯11000、精装13000力高大港樾澜山2019/08/192020/112000毛坯9000、精装11000保利时光印象2020/01/082020/082000毛坯10000、精装12000南飞鸿乐荟港2020/02/142021/102000毛坯10500、精装12500阳光城公园壹号2020/07/032021/092000毛坯9900、精装11900美的云玺台2020/12/022021/052000毛坯12500、精装14500中海学府世家2021/03/102021/122000毛坯12500、精装14500备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅亮点项目一亮点项目一u基本情况：2022年12月29日，城建底价竞得，总建21万㎡，毛坯限价20500元/㎡，配备商业综合体、7幢办公、12幢住宅。住宅规划12栋23-26层，涵盖110-185㎡三-五房刚改、改善产政策21月9日76套高层次人才房源全部售罄，去化率100%。76套高层次人才房源报名超300组，创下高层次人才1月10日启动认筹，合计认筹超5400组，其中刚需认筹约3200+组，非刚需认筹约2000+组，创下24年认筹数最高。1月24日选房售罄，项目刚需与非刚需合计454套，认筹比11.9，为近两年最高。政策21月9日76套高层次人才房源全部售罄，去化率100%。76套高层次人才房源报名超300组，创下高层次人才1月10日启动认筹，合计认筹超5400组，其中刚需认筹约3200+组，非刚需认筹约2000+组，创下24年认筹数最高。1月24日选房售罄，项目刚需与非刚需合计454套，认筹比11.9，为近两年最高。取地时间营销中心开放取证房票选房高层次人才选房刚需非刚需认筹开盘售罄2022年12月29日2023年9月16日2023年12月12日2024年1月5日2024年1月9日2024年1月10日2024年1月24日1月5日152套房票房源全部售罄，去化率100%。152套房票房源报名超286张房票，同时高溢价购买微观微观亮点项目二泉州保利天瓒-首个纯改善项目、半年清盘、新房价格天花板、超出均线41%五区u基本情况：2023年10月31日，山西星河房地产溢价15%摇号竞得，总建6万㎡，容积率3，毛坯限价23000元/㎡。面积不低于180㎡，销售价格在“限房价”[23000元/㎡(毛坯)]基础上上浮不超过30%。规划6栋22-25层住宅，193-351㎡四房纯粹大平层，仅270席。社区配置酒店式艺奢豪门、精装双入户大堂和风雨归家连廊等，匠造“双轴、u营销亮点：保利天瓒泉州第一个保利天字号产品，从2024年3月的宣传，6月开盘，12月收官，仅仅半年时间售罄。全新豪宅作品，成为了泉州乃政策政策州180㎡以上大平层豪宅成交总价、成交面积、成交套数三大榜单。同时凭一己之力拉高泉州市区成交均价，备案均价27538元/㎡，高于五区均 151天151天165天236天189天亮点项目三亮点项目三政策华润城建悦府-市区首个在售四代宅、13华润城建悦府-市区首个在售四代宅、13u基本情况：2024年8月6日，城建底价竞得，总建20万㎡，毛坯限价23000元/㎡。由城建集团与华润置地共同打造，规划有万象商业+四代生态住宅+五星级酒店+写字楼等多元业态于一体的综合体项目。住宅规划15栋25-32层，涵盖130-330㎡天空平墅产品，共902套。其中163㎡以上空层泛会所等。配套齐全，产品新颖，涵盖范围广，市场接受度高。象商业，引入【万象汇】超级IP。12月25日一期220套住宅及240个车位双双售罄，12月热销金额8个亿，荣登大泉州12月面积、金额、套数三取地时间入市异地营销中心开放取证实景展示区&样板房开放开盘2024年8月6日2024年9月20日2024年10月1日2024年12月19日2024年12月21日2024年12月25日45天135天56天137天141天45天135天二手走势二手走势u量涨价跌，倒挂消失，二手成交量远高于新房：24年五区二手挂牌库存1.9万套，新增挂牌量1.6万套（环比上升1.4倍）。二手成交套数约8560套，是新房成交套数2.38倍。二手成交均价1.71万元/㎡（环比下降11%挂牌均价1.95万元/㎡（环比持平以价2312345678924123456789政策土地市场微观24年市区挂牌套数25000200002312345678924123456789政策土地市场微观24年市区挂牌套数25000200001500010000500002500020000150001000050000+19%24年市区成交套数+3%6409套1200010000800060004000200002019年2020年2021年2022年2023年2024年备注：数据截止2024年12月31日；一手数据源于克而瑞，口径为普通住宅,别墅，二手数据源挂牌于贝壳外网（住宅+别墅），成交套数供销价预判供销价预判25年供应潜力值测试显示，按照目前待入市及主力在售量与23年土地入市率及各项目供应系数计算，在市场稳定情况下，25年预计将有50万㎡供应，结合24年各个性质的的开盘去化率、供求比、月均流速等计算，25年整体中性成交量约为55万㎡左右，环比微升；城东、东海核心高价项目增加，带动价格提升，外围持续以价换量，整体价格持平，预计2525年泉州市区2011-2025年市场供销价走势250200 195882000020015014543150100726755505002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)市场竞争市场竞争25年u以东海为主力成交，城东维持第二：①东海量稳价微降：目前25年主力在售盘仅2盘（华润城建悦府、瑞景湾城建及省五建双盘推出，预计整体与24年持稳。天瓒项目备案基本结束，价格回归区域限价2.3万以下。②城东量稳价微涨：25年主力去化清源瑧悦进入尾盘，中海国贸稳步去化，城建双盘低位维稳，城建南滨江地块预计入市热销，精装及第四代产品价格带动区域价格微涨；③鲤城桥南量涨价稳：25年国贸江南璟上预计下半年进入尾盘，新增一盘u土地端供销平衡、楼面价/溢价维持现状或小幅上升：25年预计仍聚焦核心区，24年在售4个库存72万㎡洛江城区板块在售1个库存8万㎡24年在售1个24年在售4个库存72万㎡洛江城区板块在售1个库存8万㎡24年在售1个库存38万㎡24年在售4个库存37万㎡24年在售0个24年在售1个库存27万㎡经济开发区24年在售3个库存65万㎡板块在售库存预计成交量预计去化周期371617658209385150274122420008812429412133312272143总计3116455备注：数据截止2024年12月31日；扣除尾盘、死盘晋江市场分析及25年市场研判土地供销价走势土地供销价走势微观二手u整体量增质减，楼面价回落明显：供应总建213万㎡（环比上升63%成交总建185万（环比上升86%综合成交楼面价3932元/㎡（环比下降27%主要为乡镇地块供应较多，拉低楼面价。房企拿地谨慎，溢价率仅2%（环比下降13%为近10年最低。u上半年供应停滞，下半年提速：24年上半年供销低位，仅供应1宗商品宅，位于外围安海镇，总建28万方，素质较差，无人报名流拍。下半年三季度供应提速，成交2宗8万方；四季度供应狂飙，成交占比超全年9成。晋江10-24年土地供销走势1000800600400200010008006004002000600050004000300020001000041853932321530692794231021003776751250591114851084731042939025746546205732010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年37236137108441853932321530692794231021003776751250591114851084731042939025746546205732010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年37236137108411%2372179141855%13012365530615%17616990530518%14914346321561%2572457524306952%2131857339322%539354742821005%353586231029%2872727626279450%15216320125049%911809934111486%31024025104217%53535896381%4895555730%时间成交总建成交幅数楼面价平均溢价率拿地房企一季度无成交二季度无成交三季度212670%个人+本土国企四季度176.631540552%民企+本土国企合计184.81739322%/备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房特征一u政府回收长期未开发土地，二次土拍模式推出：回收四宗前期已出让未进行开发地块，主要位于环住城区域。提高地价、表：晋江24年回收地块二次土拍对比情况图：22-24年各区域成交总建走势图特征一u政府回收长期未开发土地，二次土拍模式推出：回收四宗前期已出让未进行开发地块，主要位于环住城区域。提高地价、表：晋江24年回收地块二次土拍对比情况图：22-24年各区域成交总建走势图微观二手26%50.039%222324晋江市区晋东池店.环住城乡镇金井，内坑，安海，东石，紫帽，磁灶、晋东板块指标首次成交重拍变化P2022—9号晋江市P2024-53号260003380011643无2870033800P2022一39号晋江市P2024-52号570005950016100无5700059500P2022-34号、P2022-10号晋江市P2024-51号36400、197006540015423、15981无38900、2100065400特征二u土拍两极分化，市场仍较为低迷：供应18宗土地中，仅晋东新区、金井第四代住宅、安海学区房存在溢价，最高溢价57%。1252024年1122312023年特征二u土拍两极分化，市场仍较为低迷：供应18宗土地中，仅晋东新区、金井第四代住宅、安海学区房存在溢价，最高溢价57%。1252024年1122312023年23年拿地企24年拿地企9122022年7752021年296央企占比0%国企占比71%民企占比29%央企占比10%国企占比65%民企占比25%2020年331142019年0510152025备注：数据截止2024年12月31日；口扣除安置房微观二手成交走势成交走势微观供应量腰斩，成交量价齐跌，月均去化量3.7万方供应量腰斩，成交量价齐跌，月均去化量3.7万方u市场表现持续低迷，成交量价齐跌：24年供应25万㎡（环比下滑63%）。成交45万㎡（环比下滑20%供求比0.52。受晋东多盘集中供应，板块内促销严重，价格战激烈，均价12654元/㎡（环比下降2%）。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应（万㎡）49420201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应（万㎡）494202101020成交（万㎡）447333333644总额（亿元）559434333854 月均成交4.04.04.04.0 。均价（元/㎡）122551309112628113701131013408116651251212609138271316212818102000098765432110000040012947126541400012000100008000600040002000010487108399798963599390350104871083997989635993908487300848769466901250694669012001501005020年20年246255254 均价（元/㎡）69466901848797989635993910487108391294712654供应（万㎡）成交（万㎡）总额（亿元）24年25455723年68567322年775762211751339218年33629629016年12123516217215214206备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅区域分析区域分析微观u市场下滑明显，板块间持续分化：24年各板块之间分化加剧，核心主城、池店重启供应，整体上涨明显。晋东区域虽多盘在晋江24年成交容量占比环主城143601022787472811807920106281324011511016148911181820491785457202122232420212223242021222324202122232420212223242021222324池店4711145767271139118130146143145晋晋南西晋北2211131017291130781809984107874晋东2352547621126311810511310214414119770418155456246867896666871621260182665478582874511110251526705558841晋江24年成交容量占比环主城143601022787472811807920106281324011511016148911181820491785457202122232420212223242021222324202122232420212223242021222324池店4711145767271139118130146143145晋晋南西晋北2211131017291130781809984107874晋东235254762112631181051131021441411977041815545624686789666687162126018266547858287451111025152670555884182094910610310220-24年晋江商品住宅供销价走势807060504030125531026310532144341414814650781098407356248678966402021222324核心主城供应6843929成交59611057价格11513111613412509%17%环主城3%池店20%晋东40%1%核心主城晋西晋北晋南10%2024年2023年2022年2021年2020年2019年成交量：环比+43%环比-67%环比-43%环比+217%环比-85%环比+18%环比-25%0%20%40%60%80%0%20%40%60%80%100%住宅成交结构住宅成交结构以初改善140-160㎡产品为主，总价150-230万之间u初改善产品为主，主力在核心区项目：以140-160㎡产品为主，占比达27%，以龙湖双盘为主力（御湖境、青云阙）。其次为110-120㎡，占比18%，龙湖青云阙、自在海等为成交主力。再次为130-140㎡，占比15%，中海学仕里、建发泉州湾海、晋悦柏悦府为主力。其余面积段均占比10%以内。180㎡以上占比13%，主要由龙湖华越盛天御湖境、建发泉州湾海、龙u低总价仍是主力，集中在150万-230万之间：总价段230万以内为主力，占比超8成。其中为150-180万，占比17%，建发泉州湾海、龙湖青云阙为成交主力。再者100万以下，占比为16%，乡镇项目较多，整体拉低总价，以保利自在海、晋悦柏悦府力为成交主力。此外180-230万总价段，亦有较好的成交表现，合计占比29%。300万以上产品占比9%，由龙湖华表：2024年晋江市住宅成交面积段&总价段交叉分析面积段/总价段100万元以下100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250-280万元280-300万元300万元以上合计90㎡以下903481414%90-100㎡3280271394%100-110㎡925110252508%110-120㎡14128121288858618%120-130㎡5546423211111886%130-140㎡79111515718233047715%140-160㎡24858582164215186327%160-180㎡19219283115721144%180㎡以上135041011625427742713%汇总5143263705414304939477612793185/16%10%12%17%14%15%3%2%2%9%//备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅8%8%m4%4%90-100㎡90㎡以下住宅成交结构住宅成交结构u成交面积段分析：市场需求以中端面积产品为主，刚需度较高，整体持稳。其次是受核心区改善项目集中供应影响如晋东、池店等板块，如青云阙、湾海等供初改/改善占比16%下降3%8%2%4%mm6%mm13%mn 11%mm14%mn14%初改/改善占比16%下降3%8%2%4%mm6%mm13%mn 11%mm14%mn14%11%19%9%2%.2%m3%mm15%mm14%17%12%10%16%300万元以上280-300万元250-280万元230-250万元200-230万元180-200万元150-180万元120-150万元100-120万元100万元以下刚改占比46%上升8%刚需占比38%下降5%2024年2023年初改/改善占比17%11%13%5%mn初改/改善占比17%11%13%5%mn4%上升1%24% 8%mm12%mw19%24% 8%mm12%mw19%10%mm6%27%刚改占比66%上升5%15% 6%18%刚需占比17%下降6%6%2023年2023年2024年2024年备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅二手走势二手走势市场微观主力区域挂牌套数4%27%4%3%6%8%13%20%15%安海镇磁灶镇SM广场紫帽镇主力区域成交套数市场微观主力区域挂牌套数4%27%4%3%6%8%13%20%15%安海镇磁灶镇SM广场紫帽镇主力区域成交套数1600014000120001000080006000400020000120001000080006000400020000挂牌套数成交套数二手挂牌均价二手成交均价一手成交均价3%2%11%48%36%备注：数据截止2024年12月31日；一手数据源于克而瑞，3%2%11%48%36%市场预判市场预判25年供应潜力值测试显示，按照目前待入市及主力在售量与24年土地入市率及各项目供应系数计算，在市场稳定情况下，25年预计将有20万㎡供应，结合24年各个性质的的开盘去化率、供求比、月均流速等计算，25年整体中性成交量约为40万㎡左右，环比微降。主要因为热门板块土储多数以城推出，综合评估，整体去化量较24年微降。核心区推售放缓，成交以外围乡镇去库存以价换量为主，价稳微降，预计25晋江2011-2025年市场供销价走势400 1294712657350 1294712657300250一200——1501006856454050252002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)市场预判u全区总库存629万㎡，其中显性库存88万㎡，去化周期约24个月，隐性库存542万㎡。u库存主要集中在晋南五镇及核心主城近郊，多地块含安置部分及高铁新区和科创新区，配套待落地，主力为本地国企待图：晋江23年12月板块总库存150万㎡以上晋东36万池店43万晋北73万晋西24万27万㎡30万㎡以下281万㎡晋南145万核心主城市场预判u全区总库存629万㎡，其中显性库存88万㎡，去化周期约24个月，隐性库存542万㎡。u库存主要集中在晋南五镇及核心主城近郊，多地块含安置部分及高铁新区和科创新区，配套待落地，主力为本地国企待图：晋江23年12月板块总库存150万㎡以上晋东36万池店43万晋北73万晋西24万27万㎡30万㎡以下281万㎡晋南145万核心主城环主城近郊晋北晋东晋南池店晋西mm显性库存备注：数据由保利和润研究院海西分院整理。数据截止12月31日统计口径：晋江。数据剔除部分尾盘项目和少量未完成备案的存量25年南安市场分析及25年市场研判土地供销价走势土地供销价走势u成交腰斩，回撤至2015年，楼面价溢价率双线再降低：2024年南安供应41万㎡（环比下降68%）。成交总建41万㎡（环比下降66%）。成交楼面价持续均下滑，均价2246元/㎡（环比下降5%）。溢价率维持0%，土拍市场热度延续寒冬。40040003500300025002000150010005000微观313522931999171621582615200235822462811129716990694714362540040003500300025002000150010005000微观3135229319991716215826152002358224628111297169906947143625414391002012201320142015689094915930491705694699097122%7%0%7%1112229319991716215831352615235822464%110%9%15%3%10%0.2%0%0%201620172018201920202021202220232024214179361423819041111261182891016314812010412719814725717013743117648136414196地块编号区域成交总价溢价率限房价㎡）房企古山村2024P01石井镇7360%不限价源昌置业福溪社区2024P04南安市区4.6230540%中国武夷福溪社区2024P05南安市区4.4830580%中国武夷三梅村2024P03洪梅镇13310%新区投资建设梅新社区2024P02洪梅镇5.459360%发展投资集团古山村2024P06石井镇16.834.7928470%能源工贸投资合计40.779.160%备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房成交走势成交走势u市场表现冷淡，供销价下线下降，连降四年：24年供应22万㎡（环比下降62%）。成交30万㎡（环比下降47%）。供需逆转，供小于求，房企推货缓慢，市场持续缩量明显。成交均价8095元/㎡（环比下降4%市区无热门高价项目带动。100000012月3437943供应（万㎡）成交（万㎡）总额（亿元）月均成交均价（元/㎡）10月13211月1224月2100000012月3437943供应（万㎡）成交（万㎡）总额（亿元）月均成交均价（元/㎡）10月13211月1224月2329月2215月1223月1336月2222月0328月0117月0221月83282928239836981097659779976958465818081527706987654321微观8466831782788095084068466831782788095079007672250790076726628200559251601501005016年16年5777435592供应（万㎡）成交（万㎡）总额（亿元）均价（元/㎡）15年314322516017年889965662824年223024809521年137156132846620年145134111827822年718671831723年595647840619年10311389790018年21013410376729000800070006000500040003000200010000备注：数据截止2024年12月31日，范围克而瑞商品住宅区域分析区域分析u市场低位，各板块成交均不同程度下滑：2024年南安仅成交30万㎡，各板块均下滑13%-58%不等。其中市区成交12万㎡位居榜首，占比41%，南安建发璞云、美的智慧城、南安华创和璟园成交为主。南安乡镇以多板块聚集，成交9万㎡位列其次，占比31%，以源昌银河天悦、坤发香槟城成交为主，但整体各乡镇成交不足万方。其次为官水石，成交6万方，占比21%，以明发商业城、官桥建发和玺为主。各板块24年成交容量占比20-24南安各板块商品住宅供销价走势南安乡镇31%丰霞7%官水石21%南安市区41%8070605040302000微观322819676100149871——一8344249023938794127132869147085726476275656595759146041633820年20年21年24年20年21年22年75各板块24年成交容量占比20-24南安各板块商品住宅供销价走势南安乡镇31%丰霞7%官水石21%南安市区41%8070605040302000微观322819676100149871——一8344249023938794127132869147085726476275656595759146041633820年20年21年24年20年21年22年75726423年24年22年23年342234239023938721年24年20年21年22年23年石53442016465823159676100149871929422年23年乡镇23155914604124年685783222156564962821438235957670850683446691402713237627963389412成交量：环比-48%环比-58%环比-40%环比-13%备注：数据截止2024年12月31日，范围克而瑞商品住宅住宅成交结构住宅成交结构成交集中110-120㎡&60-100万，其次为90-100㎡&60-80万u市场上刚需刚改客户为主，总价承价低：集中在110-140㎡之间，其中110-120占比最多，占比25%，以源昌银河天悦、明发商业城、保利源昌百宏朗阅贡献为主。此次为90-100㎡，主力总价为60-80万占比最表：2024年南安商品住宅面积段与总价段交叉分析面积段/总价段60万元以下60-80万元80-100万元100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250万元以上合计90㎡以下15840581923010%90-100㎡47180602931613%100-110㎡2410954518124710%110-120㎡152512534910458225%120-130㎡11381374425225711%130-140㎡143465541074428212%140-150㎡255540134214111647%150-160㎡2887251%160-180㎡31349824131014%180㎡以上116557232323661607%汇总27466964429023668524024672364/12%28%27%12%10%3%2%2%1%3%备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅市场预判市场预判预计2025年成交量延续量价齐跌态势，主要在于：25年25年PART02土拍地图&明细|楼市排名附件1：2024年泉州五区土地出让分布图洛2023-6号3421（0%）鲤2023-10号8165（0%）17000（改善22000）丰2023-8号5674（0%）鲤2023-8号18.27万㎡6240（0%）17000丰2024-19号12136（0%）23800（改善29900）丰2024-3号16.81万㎡12680（0%）22800（改善29900）丰2023-7号15.97万㎡13149（0%）精装33800售罄在售待售售罄在售待售丰2022-11-1号华润城建悦府，城建&14.37万㎡11007（0%）23000u项目成交面积：TOP3为城建水墨观海、清源瑧悦、保利天瓒凭借板块稀缺性及产品设计等优势表现亮眼，分别市占18%、12%，11%。top3市占42%，top10市占87%，业绩高度集中，项目主要集中在丰泽区东海和城东板块。u房企成交金额：TOP10市占81%，TOP3市占60%，头部房企进一步集中。城建凭借水墨观海和悦府跃升榜首，市占23%。保利、国贸双表：五区2024年商品住宅成交面积排行榜排行名称板块成交面成交套数成交均价成交金额9.0618%6732030426.1112%5091955535.7611%2642753845.0910%4101594854.8610%3911799164.018%2902196777%2142251785%10418426949121756表：五区2024年各房企商品住宅成交金额排行榜名称成交金额成交面积22.7923%11.12802220.4621%508316.1216%65945.315%17654.034%10964%16773%13782%9191%351%84备注：保利和润研究院海西分院整理，数据范围：泉州五区，截止2024年12月31日数据数据口径：普通住宅,别墅，权益排行附件3：2024年晋江土地出让明细表地块编号公告时间成交时间板块土地用途土地面积(㎡)容积率总建面积出让底价成交总价溢价率房企性质晋江市P2023-35号2024/4/82024/4/30安海纯住宅11724228255363700流拍晋江市P2024-32号2024/7/222024/8/15英林纯住宅1116624565210021008550%洪肇设晋江市P2024-17号2024/8/302024/9/24青阳纯住宅21563571428250825014440%福建育才投资晋江市P2023—17号2024/9/202024/10/11罗山纯住宅7606598884406004060041060%晋江新丝路文旅实业晋江市P2023-12号2024/10/172024/11/8晋东纯住宅52561893544300055000615528%泉州市开源置业晋江市P2022-13号2024/11/32024/11/26罗山商住83253149855540005400036030%晋江茂新置业晋江市P2024-51号20