竣工验收阶段工程管理指导手册

竣工验收阶段工程管理指导手册验收概述地产项目的验收工作包括一系列的过程验收与竣工验收，具体分类如下：1、工程中间验收是指项目施工过程中对基础、主体、装饰装修、给排水采暖、电气等分部、子分部和分项工程的质量验收；一般按分类分有：分部分项工程验收、隐蔽工程验收、施工过程的阶段验收（包括基础工程验收、主体工程验收）。2、单位工程竣工验收，也称专业工程竣工验收，一般是指以具备独立的设计文件和施工组织组织设计条件，甲方单独签订施工合同，承包商可单独进行交工的工程内容为对象，在达到竣工条件后，由监理或甲方组织进行的质量验收。（注意这里指的单位工程竣工验收，其单位工程的定义与建筑规范中单位工程的定义不完全相同）。3、一般把需要通过政府相关管理部门或行业相关主管部门参与，需要取得验收合格文件或准许使用文件的工程质量验收，称为专项工程竣工验收。专项工程竣工验收，因地域差异，往往各项目之间并不完全相同。（注意单位工程竣工验收与专项工程竣工验收的主要区别，在于有无政府或行业相关管理部门参与并核发文件）。4、专项工程竣工验收的常见分类：人防工程；消防工程；环保工程；电梯工程；供电进网、供电发电工程；燃气工程；防雷工程；室内环境检测；自来水接驳工程；节能工程；无障碍工程；生活水箱工程及水质；污水接驳工程；规划验收。5、单项工程竣工验收一般是指在一个整体项目中，某一独立的建筑物、构筑物已完成设计图纸及合同约定完成全部的工程内容，具备正常使用条件，根据甲方与承包商合同约定的要求进行的质量验收。6、工程竣工预验收也称工程（含专项工程）竣工初验，属于对专项工程竣工验收、工程竣工验收的工作的检查管理行为。（一般在指专项竣工验收或工程竣工验收前，为了避免验收承包商不严格履行质量管理职责，可能影响验收工作的质量和进度，进行的一种预验收形式的质量验收）。7、工程竣工预验收，一般是在承包商完成设计图纸及合同约定的全部工程内容，各分部分项工程验收合格，承包商书面提交工程竣工验收初验申请后进行。8、工程竣工预验收一般由甲方方案、计划的组织及实施结果的监督、监理负责具体实施过程的管理。9、工程竣工预验收阶段，往往根据计划组织情况，穿插进行专项工程竣工验收（与传统工程管理要求不同）。10、分户验收，即“一户一验”。是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求，在进行工程竣工验收前，对每一户住宅及部分公共部位质量进行的专门验收。11、分户验收是在各分部分项工程验收合格的基础上进行的。12、分户验收应在工程竣工验收前完成，是工程竣工验收的必备条件。13、工程竣工验收一般是在收到承包商提交的工程竣工验收报告后，经过城建档案管理部门预验收合格后，由甲方组织，政府质监部门（一般为质检站）参与，工程的勘察、设计、监理、总承包商参加的综合验收（所谓的五大主体验收）。14、工程竣工验收是工程竣工验收备案和办理房屋产权的必备条件。15、工程竣工验收是在承包商竣工初验整改完成，监理验收合格，分户验收通过的基础上，由承包商提交书面的工程竣工验收申请后进行的。16、总承包商应根据工程验收结果，在工程竣工初验资料的基础上，深化编制《工程竣工验收报告》。17、《工程竣工验收报告》的编制内容、要求、深度及责任、费用出处应在合约中予以明确。18、工程竣工备案是指工程竣工验收合格后，将建设工程竣工验收报告和消防、人防、节能、气象、市政、规划、档案、公安等部门出具的认可文件或者准许使用文件及规划、环保、建设等部门出具的前期批准文件，报建设行政主管部门审核，取得《工程竣工验收备案表》审批的管理行为。19、工程竣工备案是一种为了取得行政备案审批手续，所进行的报批报审行为。20、工程竣工验收是对工程质量进行综合验收的质量检查行为。21、工程竣工验收和工程竣工备案验收管理的主体不同。22、物业移交验收一般是指项目通过政府主管部门认可的竣工验收后，将项目向前期物业服务单位的移交验收行为。23、物业移交验收的目的是为了防止接管的物业存在严重的质量、数量、功能等缺陷，其验收重点主要是公共设备运行、是否满足使用功能和建筑设施外观等内容。验收操作

竣工验收阶段电梯工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件1、电梯设备安装调试完毕；2、电梯施工单位自检合格，质量验评资料完备；3、监理单位质量验收完成，签署质量验评合格意见；4、电梯机房门窗安装完成，能防风雨，机房门口标志完成；5、电梯电源（可临时电源）接通，电压波动不大于±7%；6、电梯机房、井道、底坑照明安装完成；7、电梯机房、井道、底坑无杂物；8、电梯底坑无积水，有应急的排水措施。备齐资料1、由甲方委托安装单位向技术监督局申报验收，验收申报资料如下：（1）填写当地《电梯/起重机检验申报表》；（2）《当地特种设备施工告知受理回执》；（3）电梯自身及施工安装技术资料；（4）交检验费；2、初验整改；3、复验合格；4、办证取报告。获得的结果取得验收合格证明、取得使用许可证、具备消防验收条件之一注意要点1、未办理电梯安装开工手续和质量监督登记手续，无法申报电梯竣工检测验收；2、未签署电梯维护保养合同，相当于电梯不具备长期安全运行的维护条件，不允许核发电梯运行使用许可证明。

竣工验收阶段节能工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件1、外檐装饰工程完成（不仅是外保温工程）；2、门窗/幕墙工程（含单元门、户门）完成；3、屋面工程完成；4、采暖（根据季节条件）、热水、通风、集中空调（含风机盘管）、配电及照明工程完成；5、公共部分及住宅室内初装完成。备齐资料1、节能专项验收申请表；2、建筑工程竣工图(包括建筑、空调通风、电器照明专业)；3、设计单位的建筑节能计算书（复印件，加盖公章）；4、施工图审查单位的建筑节能设计审查表（复印件，加盖公章）；5、建筑节能供货证明（复印件，加盖公章，发票等）；6、建筑、设计、施工、监理等单位签署的节能自验报告；7、施工单位签署的工程保修书；8、房屋使用说明书（应说明对节能措施的保护要求）；9、建筑节能施工组织设计和隐蔽工程验收资料；10、材料热工性能检测报告和出厂合格证明（复印件，加盖公章）；（1）屋面隔热材料和楼板隔热材料的导热系数；（2）外窗、户门、砌块、墙体的传热系数；（3）玻璃的可见光通过率和遮阳系数；（4）外窗和玻璃幕墙的气密性；（5）外墙和屋顶外表面的太阳辐射吸收系数；（6）太阳能热水系统调试；获取证照取得建筑节能专项验收合格证明、具备消防专项验收条件之一注意要点1、未办理节能设计文件及设计审查文件备案手续，不予进行节能质量监督、检测或竣工验收；2、未办理节能工程专项质量监督登记手续，不予办理节能检测或竣工验收；3、节能材料及工程检测要求各地区差异极大，仅检测方式就有较大区别；

竣工验收阶段消防工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件土建基本完成,消防环路形成；正式电已开通,发电机可以正常切换投入运行；3、消防水已接通,水压满足要求；4、消防有关的材料(如消防门、装饰材料、应急灯等)有消防备案。备齐资料1、建筑工程消防验收申请表；2、公安消防监督机构核发的所有的《建筑工程消防设计审核意见书》，以及消防专项论证、会审纪要；3、工程规划许可证；施工许可证；工程竣工验收报告；4、经建设单位签字认可的施工安装单位对“隐蔽工程”“固定消防灭火系统”“自动报警系统”“防排烟系统”的安装、调试、开通的记录及水系统的耐压实验报告（均应由负责人或项目负责人签名）（室内装修工程还应提供室内装修工程隐蔽工程记录）；5、所有消防设备和产品选用的厂家、类型、数量及产品的检查报告（室内装修工程还应提供装修选用产品的厂家、类型、数量及产品的检查报告）；6、市消防监督机构认可检测单位对固定消防灭火系统、自动报警系统、防排烟系统、钢结构防火保护的检测报告（只有室内消火栓系统的建筑不作要求）和电气防火技术检测报告；7、施工单位责任人签名、建设单位责任人签名、监理单位责任人签名认可，三方单位盖有公章的钢结构返货处理详细施工记录报告；8、自动消防设施的维护保养合同；9、竣工图纸的电子文档2份；10、有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或行业标准的证明文件、厂家合格证；11、施工、监理、检查单位的合法身份证明和资质等级证明文件。获取证照取得消防验收/备案合格证明、具备人防专项验收条件之一、具备竣工验收/竣工备案条件之一

竣工验收阶段消防工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）注意要点1、清楚了解当地消防设计审查与消防竣工验收制度；2、消防检测的费用各地差异较大，需在消防分包合同里明确约定权责；3、销售会所、售楼处、销售样板间等如需提前使用，甲方应办理永久设施临时使用的消防备案。并在消防备案通过后，去规划部门办理永久设施临时使用申报；4、消防工程专项竣工备案/验收，除了对消防产品有资质认证、检测要求和质量合格证明外。对有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料等同样有资质认证、检测要求和质量合格证明要求。有些合格的产品，往往因未列入当地公安消防机关许可产品名录，导致消防检测/备案/验收不予通过，甲方采购及工程部门应重点予以关注。

竣工验收阶段人防工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件1、人防工程建筑装修分部工程完成；2、人防工程孔口防护设施全部安装完成；3、人防工程通风、给排水、电气、消防设备安装完成；4、人防工程室外出入口及通道、管理用房完成；5、人防工程涉及的消防验收合格；备齐资料1、备齐人防办审查通过的《建设项目设计文件并联审查意见书》和人防工程施工图；2、出具实测报告；3、建设、设计、施工、监理、防护设备厂等单位出具的该项目人防工程质量评估报告各一份；4、备齐人防工程施工图技术交底纪要、设计变更通知、隐蔽工程记录、质量保证和自检材料、分部分项工程质量评定表等质量备案资料各一份。获取证照取得人防验收/备案合格证明、具备规划验收条件、具备竣工验收/竣工备案条件。注意要点1、未办理人防施工图设计审查和人防施工图备案手续，不予进行人防工程质量监督和人防工程竣工验收；2、未办理人防人防工程质量监督登记，不予进行人防工程竣工验收；3、非人防工程质量监督部门认可的监理单位，其监理行为不能作为人防工程验收的依据；4、有些合格的产品，往往因未列入当地人防许可产品名录，导致人防备案/验收不予通过，甲方采购及工程部门应重点予以关注。

竣工验收阶段工程规划专项验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件一、规划竣工测绘阶段1、委托规划竣工图测绘、规划竣工测绘图；2、外檐装饰完成，工程主体外脚手架拆除完毕；3、小区主要道路、楼前道路放线完成（规划竣工测绘阶段，一般不必等道路、景观工程完成即可进行）；二、工程规划专项验收阶段1、通过规划验收，取得规划验收证明文件；2、规划竣工测绘图完成；3、市政道路连接道路、小区内主要道路、楼前道路施工完成；4、主要景观工程施工完成（较大的景观绿地等）；5、施工场地清理完毕，施工临设拆除、垃圾清运完毕。备齐资料1、建设工程规划竣工验收申请；2、规划总平面图、已审批的施工图；3、规划测绘放线图、规划竣工测绘图；获取证照取得规划验收合格证明、具备竣工验收/竣工备案条件注意要点1、规划总平图一般要求加盖规划部门公章；2、个别地区会有区内小市政管线测绘要求，应提前了解；

竣工验收阶段防雷工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件一、防雷装置检测阶段1、委托防雷装置检测，取得防雷装置检测报告；2、建筑防雷接地工程完成、自检测试合格；3、幕墙、外门窗、钢构、外钢架、外栏杆等突出建筑的金属构件工程完成，防雷检测端子箱完成；4、室内电气工程完成、高低压配电设备安装完成；二、防雷工程专项竣工验收阶段1、通过防雷工程专项竣工验收，取得防雷工程验收合格证明文件；2、与防雷检测需完成的工作相同；3、注意非防雷保护范围内的室外园林景观工程中的金属构件工程部分。备齐资料1、防雷工程竣工验收申请；2、防雷装置设计核准意见；3、防雷装置竣工验收报告（资料）；4、施工单位及技术操作人员资质证明文件；5、防雷装置检测报告。获取证照取得防雷验收合格证明、具备竣工验收/竣工备案条件注意要点1、防雷装置设计实行审核制度：施工图设计强审时，应同时申请防雷装置设计审核；2、防雷装置设计应取得气象管理部门核发的《防雷装置设计核准意见书》；3、气象管理部门，要求参与并审查防雷工程施工过程中的隐蔽验收或分段验收，需提前了解当地的具体规定。

竣工验收阶段室内空气质量检测（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件1、外门窗、入户门安装完成；2、住在室内初装完成；3、外檐装修工程完成、外架拆除。检测内容1、游离甲醛检测；2、苯检测；3、挥发性有机物检测；4、氡检测；5、氨检测。获取证照取得室内空气环境检测合格报告、具备竣工验收/竣工备案条件注意要点1、抽检有代表性的房间室内空气污染浓度，抽检检测数量不得少于5％（一般是按户型或套型作为总量），且不得少于3间；2、民用建筑工程验收时，凡是进行了样板间室内空气污染浓度检测，检且测结果合格的，抽检检测数量可以减半至2.5％，但不得少于3间；3、游离甲醛、苯、氨、总挥发有机性化合物浓度检测，对于自然通风的民用建筑，应在外门窗关闭1小时后进行；4、氡浓度检测，对于自然通风的民用建筑，应在外门窗关闭24小时后进行。

竣工验收阶段无障碍工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件----验收内容1、建筑入口、入口平台及建筑楼门、单元门（玻璃门警示标志）；2、水平及垂直交通（候梯厅、电梯前室及电梯轿厢）；3、建筑公共部分（公共安全走道、公共卫生间、公共楼梯）；4、停车场（残疾人专用停车位）；5、小区入口及主要人行道（标志、防滑、盲道）。获取证照1、建设单位组织设计、监理、施工单位完成无障碍工程专项竣工验收，编制无障碍工程竣工验收报告；2、具备竣工验收/竣工备案条件注意要点1、施工图设计审查机构应对施工图设计文件出具无障碍专项审查意见；2、无障碍工程规定强制检验的项目，应做好专项质量检验验收记录；3、无障碍工程设施规定的无障碍标志，需在竣工验收前完成；

竣工验收阶段环保专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件1、污水排放：室内外排水工程施工完毕；经批准的生活污水处理设施建设完成，具备使用条件；2、生活垃圾收集设施：小区内生活垃圾分类收集设施完成；环卫部门批准的垃圾收集站、垃圾收集池、垃圾箱完成；3、自备发电机及中央空调室外冷却机组降噪：自备发电机及其降噪工程完成；中央空调机组及其降噪工程完成。备齐资料1、建设工程项目“三同时”环保竣工验收申请；2、环保部门对项目环评的批复意见；3、建设单位项目环保执行报告；4、环保部门对建设单位环保竣工验收申请的批复意见；5、排水许可证；垃圾处置许可证；排污费缴纳证明；6、维护、保修、管理及承诺真实性的相关文件。获取证照1、取得环境保护专项竣工验收合格证明文件；2、有些地区的环保预验收，是作为具备竣工验收/竣工备案的条件。注意要点1、部分地区的城建档案管理规定，要求建设工程项目城建档案资料在正式移交城建档案馆时，必须提供环境保护验收合格证明文件；2、部分地区环境保护管理部门规定，环境保护验收必须在项目取得竣工备案登记合格后方可进行；3、根据环境保护管理部门的环评批复，极特殊项目有可能会要求进行施工过程中的工程环境监理或工程环境监测评估。

竣工验收阶段燃气工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件1、燃气管线施工完成（含楼内及红线内小市政管线）；2、燃气调压装置安装完成、检测合格；3、燃气计量装置安装完成、检测合格；4、燃气调压设施的设备检测运输通道畅通、闭合。备齐资料1、燃气设施使用申请；2、燃气工程专项竣工验收报告；3、公安消防部门出具的工程验收报告；4、燃气部门出具的竣工验收合格文件或接线证明文件；5、安全操作管理规程、管理制度。获取证照1、取得燃气工程专项竣工备案许可证明文件；2、具备房屋交付时业主办理燃气通气的报装条件。注意要点1、各地对燃气验收的管理规定不尽相同，一般分为由燃气公司组织的燃气通源验收和建设主管部门组织的燃气工程竣工备案验收；2、燃气工程竣工备案验收，需要提供公安消防部门对燃气工程消防设施建设的审查要求；3、燃气工程施工图设计，应进行二次设计综合的核对，以免出现违反设计规范要求的情况。竣工验收阶段自来水接驳工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件----备齐资料----获取证照具备房屋交付时的入住条件注意要点1、红线内（进户总水表表前）自来水工程的施工图设计、工程施工、工程监理，一般均为自来水公司指定的单位；2、高层建筑内（进户总水表表后）给水工程的施工图设计应通过自来水公司设计审查；3、住宅、小区内商业、绿化用水应分别申请，分开计量。竣工验收阶段供电发电工程专项竣工验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件----备齐资料----获取证照取得供电入网证明文件、具备房屋交付时的入住条件注意要点1、红线内（∏接箱上口以上）供电工程的施工图设计、工程施工、工程监理，一般均为供电公司指定的单位；2、建筑内（∏接箱下口以下）建筑电气工程的施工图设计应通过供电公司设计审查；3、住宅、小区内商业、保安绿化物业管理用电应分别申请，分开计量；4、户表箱中的IC卡式电表应由供电部门安装，甲方配电箱采购时应注意与供电部门沟通，避免出现供电部门不认可的风险。竣工验收阶段其他专项工程竣工验收（存在区域差异，仅供参考）其他专项工程内容部分专项验收，既不作为竣工备案的条件，也不作为房屋交付的条件，但往往牵涉到项目交付使用的一些必备工作和手续办理要求，往往包括：1、房屋面积测量；2、通信工程；3、有线电视；4、道路交通（含地下车库、小区道路及出入口）；5、园林绿化；6、邮政设施；7、小区安防；8、小区命名。备齐资料----获取证照满足房屋交付后的使用要求注意要点----

竣工验收阶段分户验收（存在区域差异，仅供参考）现场具备条件1、分户验收又称“一户一验”。是指住宅工程在工程竣工验收前（质监站参与的五大主体验收），把每户住宅作为一个子单位工程，由甲方组织并主导，对分户检验批进行专门的专门验收；2、分户验收分为两个阶段，分别是主体结构分户验收和竣工验收前的分户验收；3、分户验收检查的重点是工程观感质量和住宅的使用功能质量，分户验收不含隐蔽工程质量检查；备齐资料----获取证照----注意要点1、各地建设主管部门一般规定，在分户验收第一阶段开始前30天，建设单位项目负责人应组织施工单位和监理单位编制完成《分户验收方案》；2、各地建设主管部门一般规定，《分户验收方案》应在主体工程验收前10天内，取得建设工程质量监督部门核准；3、部分地区的建设主管部门规定，参与分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经过工程质量监督部门的认可（参与质量监督站培训取证班）；4、部分地区的主管部门一般规定，分户验收前，建设单位要督促总包及各分包单位做好