北京望京K7非配套商业市场定位(终稿)

望京K7非配套商业

市场定位报告

目录一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议1/15/20252精选PPT2页2页2页主要经济技术指标规划用地面积：5100平方米总建筑面积15300M²

其中地上建筑面积11273M²（包括屋顶机房面积：111M²）地下建筑面积4027M²（包括地下商场1264M²）容积率：2.46建筑密度35%建筑层数6+2建筑使用率77.7％绿化率30.03%地上机动车位31辆地下机动车位49辆地下车库每辆车所占建筑面积39.5M²1/15/20253精选PPT项目地块概述项目所属区域现状望京K7地块位于望京整体规划区的西南侧，临近北四环东路，望京西路,京承高速路，在望京区域地理位置优势明显，到北三环东路的通达性较好，其路网交通优势明显。本项目位置北三环东路太阳宫中路太阳国际公馆UHN凤凰城中产阶级人口密集区1/15/20254精选PPT本案望京新规划中的用地情况大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积270万平方米K区：居住用地分为６个区居住用地：规划建筑面积250万平方米，分为五个区望京科技产业园区高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区K区D区C区B区A区科技园区本案位于规划中的居住区项目所在地段商业氛围欠佳所在地段人口密集度较高1/15/20255精选PPT项目地块概述本案老居民区1/15/20256精选PPT周边配套本案所处位置，商业气息淡薄，不利于项目商业商务的与周边成熟市场的借势，较难提升项目品质感。本案1/15/20257精选PPT总平面图K7地块分A，B，C，D四个组团，D组团已建成ADCBC1C2C3C4C5B0B1B2B3B4B5本案地上停车位汽车出行线汽车入行线1/15/20258精选PPT立面效果图西北立面图商场入口工作人入口檐口高度23.8米4.2米4.2米4.2米3.5米3.5米3.5米1/15/20259精选PPT地下一层平面图及交通流线图机动车道地下一层技术指标平层面积1848M2层高4.2M柱距7.8M人流进入路线人流出行路线1/15/202510精选PPT地上一层平面图及交通流线图地上一层技术指标平层面积1804M2层高4.2M柱距7.8M工作人员出入口消费者主出入口消费者次出入口人流出行本项目的交通动线消费者进入本项目的交通动线工作人员进入本项目的交通动线1/15/202511精选PPT地上二三层技术指标平层面积1929M2层高4.2M柱距7.8M单层可用商业面积约计526M2

20地上二三空间示意－－以超市为例主卖场1.5米的货架2米人行通道卖场人流动线1/15/202512精选PPT4---5层平面空间分隔示意图地上四五六层技术指标四、五平层面积1929M2六平层面积1624M2层高4.2M柱距7.8M单层面积较小不易多家企业共同使用；适于一定规模的组织机构使用。隔离墙隔离墙1/15/202513精选PPT项目产品分析结论本案体量较小，如作综合类卖场，很难自成商业气候；因项目周边主要以居住类物业为主，生活气息浓郁，商业及商务氛围很弱，如作超市类卖场，-1---3层为最佳物业组合，4—5层不易作超市使用。如做纯办公物业，因所在区位规划为住宅区，则很难吸引注重商务形象的实力派公司。如定位为小企业办公场所，项目将面临打破因区域商务氛围较弱及本案空间不规则等问题的瓶颈。结论：本项目定位应避免与区内商务中心区雷同，因注重区位人头效益、与交通路网便捷效益进行市场定位1/15/202514精选PPT目录一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议1/15/202515精选PPT北京市总体规划方案中对望京区域的规划望京整体规划总用地范围规划居住人口总规划建筑面积备注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地规划居住人口规划建筑面积备注8.6平方公里居住人口33万总户数7万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。望京未来总体规模规划，相当于一个中等城市，处于北京市的副都地位1/15/202516精选PPT望京区域商业---底商供给分布图炫彩嘉轩０．６宝星国际４．５CLASS０．４望京燕莎购物中心１．３CITYONE１．５鹿港０．２中福百货１．２季景沁园１．２佳境天城已使用在售未来规划银领国际LOFTEL０．３２星源国际博雅国际中心０．８丽景新贵４家乐福３澳洲康都１望京K6区商业中心5.8乐华梅兰宜家家居3

华联商厦嘉美风尚中心6望京国际商业中心商业12＼写字楼１７

博泰望京35#地2.4万㎡

博泰望京7#地2.03万㎡

单位：万㎡华鼎世家０．２

融科橄榄城3

爱立信４．２

摩托罗拉５．５

丽港购物中心１．５本案1/15/202517精选PPT望京区域底商项目状况表项目名称项目类型地理位置开发商住宅价格元/㎡底商面积㎡底商价格万元/㎡使用时间业态规划炫彩嘉轩普通住宅宏泰西路与阜安西路交汇处天地嘉利75006000㎡1F：1.52F：1.206，08限制KTV、洗浴、餐饮ＬＯＦＩＴＬ商住楼朝阳湖光中街1号巨鹏投资870032001F：32F：2.505，星巴克咖啡使用部分包含物业费，其它物业费3.9元/m2，带租约销售丽景新贵公寓商住楼写字楼望京产业开发区华瀛置地——40000————30000平方米的家乐福博雅国际中心公寓写字楼商业望京利泽中园二区218号京世纪恒成83008000----06，12餐饮、娱乐、健身、银行等融科橄榄城普通住宅朝阳望京新城融科智地6800一期3000总3万——06，12——嘉美国际风尚普通住宅望京新城金冠达地产——60000——07——宝星国际普通住宅望京新城东北200米宝星置业7500会所6000商业39000——07后——季景沁园普通住宅城铁13号线望京西站向东300米京励房地产7900-8300精装会所4500商业12000——06，12会所：游泳馆、网球场、健身房、桑拿、桌球室、视听室商业：娱乐、酒吧、咖啡厅、餐饮1/15/202518精选PPT望京区域底商项目状况表项目名称项目类型地理位置开发商住宅价格元/㎡底商面积㎡底商价格万元/㎡使用时间业态规划澳洲康都普通住宅望京广顺北大街叶青大厦往西300米路北世纪润通房地产7500精装100001万左右05，12医疗中心，餐饮，银行，便利店，咖啡厅，书店，美容美发等cityone普通住宅＼商住公寓望京南湖公园正门金隅嘉业房地产78008300150002．5万左右05，06——银领国际普通住宅望京K5区(轻轨望京西站旁)城市开发集团5700——内部认购，不对外04，03——湖畔雅居普通住宅广顺北大街33号法亚房地产8300会所8000——05，08游泳馆、健身中心、餐饮等星源国际公寓广顺北大街以东利达汇通房地产78003500——————华鼎世家公寓望京商务中心区内城市开发集团69002000——05，12目前不售准备整体销售，禁止明火鹿港公寓北四环东路望京桥东北角天地嘉利房地产66002000——05——CLASS公寓望京广泽路6号世纪春天房地产740040001.2————1/15/202519精选PPT望京区域商业－－综合卖场分布图望京区域未来商业供给项目示例图博雅国际中心家乐福望京国际商业中心嘉美风尚国际华联商厦苏宁电器宜家家居乐华梅兰本案未来规划望京K６区商业中心1/15/202520精选PPT望京区域未来规划重点项目介绍

重点项目分析汇总项目名称项目性质面积市场定位经营方式使用时间租金/售价博雅国际中心公寓\写字楼底商8000㎡公寓写字楼配套商业产权出售不包租06年年底售价：1.5万元/㎡(170-2000㎡分割)博泰望京7#地写字楼底商2.03万㎡写字楼\商业为一体的综合设施整租或整售06年整租价:1000万元/年整售价:7000元/平方米（含4100平米商业，1.3万平方米写字楼，3400平米地下一层停车场）博泰望京35#地商业中心2.4万㎡综合性百货商场以售为主06年1—1.7万元/平方米嘉美风尚中心商业中心6万㎡大型一站式购物中心未定07年未定望京K6区商业中心商业中心5.8万㎡综合性大型商业中心只租不售06年年底未定望京国际商业中心商业中心12万㎡大型一站式购物广场只租不售07年租价3—12元/㎡/日1/15/202521精选PPT办公物业市场开发投资状况中辰写字楼

LOFTEL

望京科技创业园

建协大厦

和平大厦

佳境天城博泰大厦望京西部区域望京北部产业园区望京南部建成区望京中东部商业中心区鑫佳泓大厦

叶青大厦尚古城写字楼

洛娃科技大厦爱慕大厦

众运大厦

望京大厦四强写字楼星源国际办公物业部分项目分布图CITYONE宝星国际本案核心商务区居住区1/15/202522精选PPT办公物业市场开发投资状况项目地理位置开发商规模㎡入住时间物业级别望京科技创业园望京高新技术产业区内望京科技创业园700001999年丙级众运大厦望京利泽中街二区208号北汽众运公司200002000年丙级洛娃科技大厦望京利泽中园二区洛娃集团开发公司15464.02年乙级爱慕大厦新兴产业区利泽中园218-220号北京爱慕内衣有限公司212052000年——正汇科技大厦利泽中园——18000——乙级叶青大厦望京经济技术开发区叶氏企业集团有限公司5000001年甲级中辰写字楼新兴产业开发区泰富德实业有限公司1738602年7月甲级鑫佳泓大厦新业产业区19号地鑫佳泓科技有限公司17000——甲级

和平大厦来广营东路5号——1200005年1月丙级尚古城写字楼来广营东路5号贵特物业1200002年乙级佳境天城中环南路甲2号英大置业有限公司3700003年商住望京大厦望京中环南路北京国际技术合作中心3400098年乙级四强写字楼花家地街13号四强实业发展公司20002000年乙级建协大厦大山子北海房地产公司450005年5月乙级鹏景阁LOFTEL湖光中街一号巨朋投资公司1700005年6月商住星源国际广顺北大街利达汇通房地产公司10219604年10月商住博泰大厦望京西园博泰隆房地产有限公司2400003年10月甲级总供给量:473751平方米（备注：含部分商住项目；由于CITYONE、宝星国际楼盘住宅与商务办公混合，没有详细数据统计，故没有计算在统计数据里）办公物业目前供给状况表1/15/202523精选PPT办公物业市场开发投资状况项目名称地理位置投资开发商规模（平米）使用时间博雅国际中心新兴产业开发区利泽中一路世纪恒成建设开发公司2700006年底望京国际商业中心望京中东部商业中心区正鹏房地产开发有限公司17000006年爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部望京高新技术产业园区爱立信一期：42000

06年博泰金卡中心高新技术产业园区博泰隆房地产开发有限公司2030005年融科橄榄城三期望京A2区融科置地27000未定摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心望京高新技术产业园区摩托罗拉一期：5500005.10总供给量:341300平方米办公物业未来两年供给状况表1/15/202524精选PPT办公物业销售与租金水平状况项目销售价格元/㎡租金水平元/㎡/日物业级别望京科技创业园只租不售2丙级众运大厦——2.6丙级洛娃科技大厦——3.5乙级爱慕大厦只租不售3——正汇科技大厦不详2.5乙级叶青大厦74803.5甲级中辰写字楼80003乙级鑫佳泓大厦——3.5甲级博泰金卡中心整售2.2甲级和平大厦——1.9乙级尚古城写字楼——1.6乙级佳境天城88003.50商住望京大厦不详3.8乙级四强写字楼不详2.8乙级建协大厦不详2.3——LOFTEL87002.6商住星源国际78002.7商住博泰大厦88002.8甲级区域项目平均售价8263元/平米平均租价2.75元/日/平米1/15/202525精选PPT结论本案如定位为纯商务写字空间，销售价格的理想上线区间为8500---9000元/M2本案如定位为纯商业物业，参照现有商业物业其理想价格为：楼层区域平均租金（不含物业，元/M2/天）区域平均售价（元/M2）本案预租金平均售价（元/M2）B12-----1.8F181.2万81.2F2490003.28100F3490003.28100F42.575002.36750F52.575002.36750F62.575002.36750本案所处位置与参照物业位置的商业氛围有一定差距，故此我们部分楼层的定价及租金相应降低10％。1/15/202526精选PPT目录一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议1/15/202527精选PPT望京商圈－品牌精品店新概念汽车ＮＩＳＳＡＮ展示厅中旅旅游汽车公司雪亮眼镜雪亮眼镜大明眼镜铜牛服饰本区域共有品牌专买店７家，其中汽车类３家，服装类１家，眼镜类３家．汽车类需求面积较大，一般在２０００平米以上，所处位置多为临街１层．服装眼镜类面积需求较灵活，从３０－－５００平米均可，需求周围环境整洁，位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修．品牌精品店业态较少，尚有发展潜力实地调研时间；２００４年７月１０日1/15/202528精选PPT望京商圈－休闲娱乐太阳宫娱乐休闲中心张贝健身柯达中体倍力健身俱乐部咖啡店汉方洲足疗茶馆足疗音像潇洒风度美容美发网吧音像音像美发旺兴源洗浴七甲山练歌场特百惠富士冲洗雪美华美容厅本区域健身中心３家，保健中心３家，娱乐中心３家，音像店２家，咖啡店，茶馆２家，美容美发３家，网吧１家，冲洗店２家．咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在１００平米以上，周围环境较好，位于繁华街区．健身需求面积１０００－３０００平米．茶吧＼酒吧等休闲娱乐场所比较陈旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间实地调研时间；２００４年７月１０日1/15/202529精选PPT望京商圈－生活配套分布金象大药房福奈特加油站金象大药房福奈特电子图书馆东方爱婴金象大药房慈安堂郡福奈特现有生活配套设施稍显不足，可适当增加。实地调研时间；２００４年７月１０日1/15/202530精选PPT望京商圈－零售商业＼超市＼大型专业卖场１３２４７５６８９１０１１１２１３１４１５１６１７１８１９２０１天成超市２苏宁电器３韩国百货４大中电器５京客隆６中福百货７中国移动营业厅８华润超市９新都副食１０韩国百货１１鲜花店１２中复电讯１３建材大世界１４南湖综合市场１５建材城１６正时家居１７联通１８华润超市１９中国烟草２０风城食品店便利店＼鲜花＼副食店等对面积要求较小，３０平米以上即可，超级市场要求面积在１０００平米以上，位置主要以繁华临街的１层，地下１层商场房为主．实地调研时间；２００４年７月１０日1/15/202531精选PPT望京商圈－餐饮网点分布本区域中式餐饮４０家韩式餐饮１１家西餐及西式快餐３家食品专卖店４家食品专卖店＼饺子馆等面积较小，３０－１００平米即可，ＲＰＣ等快餐店５００平米左右，东来顺等中上档次中餐１０００－４０００平米传统餐饮和韩国餐厅量大趋于饱和，西式快餐和其他种类风味餐饮（如面爱面，必胜客等）稀缺，市场有待开发．大多餐厅早期设在住宅底商群楼内，今年法规将限制餐饮＼娱乐在住宅楼下经营，这将是一大缺口实地调研时间；２００４年７月１０日1/15/202532精选PPT小结目前望京区域综合服务体系还不够完善，与其居民实际消费水平还有很大距离。区域综合服务体系中，品牌专卖店、休闲娱乐类商业较少，满足不了区域内中高档消费，市场发展潜力较大。区域生活配套设施稍显不足，还有一定的发展空间。餐饮业是目前望京区域分布最多的商业，传统餐饮和韩国餐厅趋于饱和，西餐及风味餐饮还有一定的市场空间。商业空间在望京大部分是租用，租金从早期的１．２－２．２元／日／平米到现在的２．４－３．２元／日／平米。望京商业个体经营的面积，除传统餐饮为大规模外，面积约在３００－６００平米，其余商业经营基本上在１００－２００平米甚至更少（３０－６０平米）。望京商业的业种业态需要多元化与具备未来时尚感、新鲜度高、国际感强的。1/15/202533精选PPT目录一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议1/15/202534精选PPT望京区域经济背景概述园内电子信息产业与朝阳区信息产业及工业产值的比较电子园区企业数占朝阳区企业总数52家33%电子园区总产值占朝阳区电子信息产业占朝阳区工业总产值144.0亿元88.50%24.40%电子园区增加值占朝阳区电子信息产业增加值的比重占朝阳区工业增加值的比重15.2亿元75.60%11.50%2003年望京电子产业产值状况近年来朝阳区域工业企业完成产值位居全市工业的首位；隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子设备制造业望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；1/15/202535精选PPT从消费与GDP、收入的关系和消费倾向等角度对现阶段朝阳区城乡居民总体消费情况进行简要评价；利用购买力测算和收入弹性分析对未来几年朝阳区居民消费需求进行定量分析及前景预测。因望京区域隶属朝阳区，加之区域内多为共享消费资源，所有在望京消费问题研究中，我们以朝阳区居民消费为对象。望京消费问题研究指导思想及研究方法望京消费问题研究近年来，城市空间拓展，机动化程度提高，望京距市中心显得越来越近为区内居民选择在区外工作和购物、娱乐提供了空间可能。1/15/202536精选PPT区域居民消费状况的总体评价收入对区域居民消费的影响作用十分突出，但消费增长略低于收入增长。1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年城市居民人均可支配收入70488107824790761050311682126261389815757城市居民人均消费性支出595869166676731379979431110361158912730影响居民消费的最主要的因素是收入，收入增长是带动居民消费增长的原动力。其他影响主要因素有家庭人口、负担系数、储蓄、职业、偏好和习惯等等。其中按照经济发展的一般规律，消费支出随着收入水平的上升而增加。望京区域现有居住人口平均收入水平显著高于朝阳区平均收入水平，其消费支出同比高于朝阳区消费支出单位：元1/15/202537精选PPT未来几年区域居民消费需求的定量分析根据1996年—2004年朝阳区城乡居民收入和消费情况，计算出的各类消费的收入弹性，如下表所示：消费分类收入弹性系数Em属性(城市居民)消费性支出0.98221、衣着0.3318必须品数据表明需求弹性小于12、杂项商品及服务0.44483、食品0.46884、家庭设备用品及服务0.48645、娱乐文教服务1.6037奢侈品数据表明需求弹性大于16、医疗保健1.72557、居住1.9078、交通通信2.4342收入需求弹性是指百分之一的收入变化引起的需求量变化率；用于分析居民收入变动与其所引起的需求量变动之间的关系；收入弹性小于1时，随着收入的增加，对相应消费类别的促进作用将减弱；弹性系数越低，拉动消费效力越低。1/15/202538精选PPT区域居民消费状况的总体评价区域居民消费结构变化特征明显居民消费趋势分析，已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；由千万元级家用电器消费为主转变为电脑、汽车、住房为主的高价位产品消费；居民由过去单一的偏重储蓄转变为投资和旅游消费等多种方式并存。

1/15/202539精选PPT利用收入弹性进行需求预测

按收入年递增8％推算单位：元2005年2006年2007年2008年食品朝阳区428444494624