第五章-投资性房地产教学材料

投资性房地产投资性房地产的确认投资性房地产的初始计量投资性房地产的后续计量成本计量模式公允价值计量模式投资性房地产的转换和处置自用/存货转投资投资转自用房地产房地产是土地和房屋及其权属的总成。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着房地产市场的活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售外，还有将房地产用于赚取租金或增值活动。对某些企业而言，投资性房地产属于日常经营活动，其租金和转让增值收入确认为主营业务收入，对大部分企业而言，是其他经营活动，租金等收入划入其他业务收入。投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定企业代建的房地产适用《企业会计准则第15号—建造合同》规定房地产的租金收入适用《企业会计准则第21号—租赁》规定案例中华企业(600675)的投资性房地产中华企业是一家地处上海的从事房地产开发的上市公司。由于城市商业及商务地带自稀缺性，中华企业分别在上海和杭州的中心区域建造一些商业和商务办公大厦，目前均用于出租。下表是中华企业2007年年报披露的主要用于出租的投资性房地产情况。毫无疑问，这些资产使企业不仅能赚取租金，还能享受其升值。第一节投资性房地产的概念与范围二、判别是否属于投资性房地产属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目已出租的建筑物已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权自用房地产（生产经营、生活等自用）作为存货以备出售的房地产对出租后的经营不提供服务或只提供不重大的辅助性服务（保修、保安）某项房地产部分用于投资性、部分用于自用，能单独计量和出售，则确认为投资性房地产，不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。可见，对投资性房地产认定从严要求。属于投资性房地产已出租建筑物。1.是企业拥有产权的建筑物。租入后转租不属于。例：甲与乙签订一项经营租赁合同，乙将其持有产权的一栋办公楼出租给甲公司，为期3年。甲公司开始将办公楼改装后用于自行经营餐馆。1年后，由于连续亏损，甲将餐馆转租给丙，以赚取租金差价。对甲，该楼不属于投资性房地产，对乙属于。例：融资租赁方式出租2.是已出租的。已和他方签订经营租赁协议，并于租赁开始日，确定为投资性房地产。企业计划出租单位出租，不属于。例：甲在当地房地产交易中心竞拍得一块土地的使用权，甲对其进行开发，建起一栋商场，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。则该商场不属于。只有甲与承租人签订租赁合同，自租赁开始日，商场才转换为投资性房地产。相应地，土地使用权（无形资产）也转换为投资性房产3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助性服务在整个协议中不重大，则该建筑物为投资性房地产。例：甲购买一栋写字楼，共10层，其中1层出租给某大型超市，2—4层经营出租给乙公司，5—10层出租给丙公司，甲同时为该写字楼提供保安、维修等日常辅助服务。该例中辅助服务不重大，对甲而言，写字楼属于已出租的土地使用权：甲公司与乙公司签订了土地使用权协议，甲以年租金720万租赁乙拥有的土地使用权40万平米，那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙的投资性房地产。转租不属于持有并准备增值后转让的土地使用权：企业转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后赚取增值收益。国家规定认定闲置土地不属于。《闲置土地处理办法》满1年未动工开发使用，已动工开发使用，开发面积不足1/3或投资不足25%不属于投资性房地产自用房地产：为生产产品、提供劳务、经营管理而持有房地产企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，生产经营用土地使用权属于无形资产。企业拥有并自行经营的饭店，属于固定资产。企业出租给本企业职工的宿舍，虽然收取租金，但间接为生产经营服务，属于固定资产作为存货的房地产。房地产开发企业在正常经营过程中销售或为销售而正在开发的商品房和土地。房地产企业依法取得、开发后出售的土地使用权，即使是决定待增值后再转让的土地使用权，也不能确认为投资性房地产，应确定为存货。实务中，某项房地产部分自用、部分作为存货出售、部分用于赚取租金或增值，不同用途的部分能够单独计量或出售的，应分别确认为固定资产、无形资产、存货、投资性房地产。例：甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在销售中。如一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲的投资性房地产，其余楼层为甲的存货，即开放产品判别是否属于投资性房地产企业拥有并自行经营的旅馆饭店，是否属于投资性房地产。属于固定资产否，因为其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，而非租金收入作为存货的房地产，指房地产企业开发的商品房和土地使用权。属于存货否。其目的是为了出售，而非租金收入。转租的房地产不属于投资性房地产融资租赁方式出租房地产。实质性所有权。不属于固定资产，也不属于投房购入增值后出售商品房。分别房屋和土地使用权。房屋计入固定资产，土地使用权属于投资性房地产

按照国家有关规定认定的闲置土地，是否属于。属于无形资产

否，因为不属于持有并准备增值的土地使用权

办公楼，部分用于办公，部分出租给别人，是否属于

能单独计量和出售的属于；不能单独计量和出售的不属于

第二节投资向房地产的确认与初始计量一、投资向房地产的确认1、符合投资性房地产的概念2、与该资产相关的经济利益很可能流入企业。该种利益主要表现为租金、有利的买卖价差及两者兼有3、该投资性房地产的成本能够可靠计量二、投资向房地产的初始计量投资性房地产按成本进行初始计量。二、投资向房地产的初始计量外购购入时同时对外出租或用于资本增值购入日=对外出租或转让日：确认为投资性房地产（非租赁协议签订日）成本包括购买价款、相关税费、其他支出借：投资性房地产

贷：银行存款购入自用（闲置），后改出租的购入日：确认为固定资产或无形资产租赁开始日：转为投资性房地产借：固定资产

无形资产

贷：银行存款转换自行建造自建完成并开始对外出租或用于资本增值完成日=对外出租日：确认为投资性房地产成本为建造成本（自建达到预定可使用状态发生的必要支出借：投资性房地产

贷：开发产品自建自用，后改出租的完成日：确认为固定资产或无形资产租赁开始日：转为投资性房地产借：固定资产

贷：在建工程转换其他方式取得参照固定资产和无形资产

案例外购投资性房地产的成本

(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

【例9一l】陆港房地产经营有限公司是一家专门从事商业房地产运作及出租经营的专业性房地产公司。陆港公司于2008年12月初购买了靠近陆家嘴金融贸易区的办公楼一幢。其中，买价20亿元，相关税费2000万元，另外发生相应的律师费用50万元、资产评估费用50万元。2008年12月25日，该商务办公楼已过户至陆港公司，并即日出租给乙公司。先判断是否属于投资项房地产，然后根据外购投资性房地产的成本构成，确定陆港公司发生的总成本为202100万元。相应的会计分录为：借：投资性房地产2020000000

贷：银行存款2020000000注：只有购入同时开始租赁，才能在购入时确认为投资性房地产。例：甲拟购入一栋写字楼，并将其中一层租赁给乙企业使用。在购买过程中，甲就与乙签订租赁协议，约定购入时开始起租。则写字楼购入日同时也是租赁日。如果企业签订的合同约定在购入后3个月再出租，则应先作为固定资产确认，至租赁开始日，再从固定资产转为投资性房地产。

案例自行建造投资性房地产(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

【例9—2】陆港公司除了收购商业楼宇外，最近还在城市中心地带建造了一幢高五层的娱乐休闲广场。工程完工后的决算报告显示，建造该广场的实际投资为5亿元，另外公司先期支付了1亿元购买对应的土地使用权。此外，为达到开张经营的目的，公司还支付5000万元的装修装潢和其他相关支出。通过建造过程中的紧急招商，与乙签订租赁合同，约定广场完工日开始起租。该广场于2008年12月28日完工。由于陆港公司建造娱乐休闲广场的目的是对外招租，所以，该广场构成了公司的投资性房地产。由于采取的方式是自行建造，所以，该广场的成本应为6.5亿元(5+1+0.5)。其会计分录为：借：投资性房地产—广场550000000

----土地使用权100000000

贷：无形资产——土地使用权100000000

在建工程550000000

案例投资性房地产后续支出（3）投资性房地产后续支出的初始计量。投资性房地产通常要发生相应的后续支出。其计量与投资性房地产的后续支出是否形成投资性房地产相关。对于那些能带来未来经济利益流入，且成本能可靠计量的后续支出计入投资性房地产的成本（改建、扩建、装修支出），否则计入当期损益（日常维修、维护）。

【例9—5】陆港公司将原来作商店用途的商铺应租户的要求改建、装修成卡拉OK厅，总共花费了50万元。此外，还对附近出租公寓的房间作了内墙面修补，共计支付500元。假定上述支出均通过银行付款完毕。将原来商店用途的商铺应租户要求改建、装修成卡拉oK厅，能产生未来的经济利益流入，而且成本能可靠计量，因此应计入投资性房地产成本，但相关的日常维修费用只能计入当期损益。其分录为：借：投资性房地产500000借：在建工程500000

贷：在建工程500000贷：银行存款500000

借：管理费用500

贷：银行存款500第三节投资性房地产的后续计量计量模式核算要点账务处理成本模式(首选)核算与固定资产或无形资产相同：发生后续支出处理；按期提折旧、摊销；期末可能提减值等1、后续支出借：投资性房地产

贷：在建工程2、计提折旧或摊销借：其他业务支出

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）3、计提减值借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备公允价值模式(1)不计提折旧或摊销；(2)期末以公允价值进行再计价，差额记入“公允价值变动损益”科目；(3)租金收入确认为“其他业务收入”资产负债表日，公允价值变动借：投资性房地产--公允价变动（公允-账面＞0）

贷：公允价值变动损益租金收入借：银行存款

贷：其他业务收入

注意：1．公允价值模式使用的前提条件。(1)公允价值能够持续可靠取得。(2)有活跃的交易市场(或能够从交易市场上取得同类或类似的市场价格)2．同一企业只能采用一种模式，不得同时采用两种计量模式。一旦采用公允价值模式，应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式。对于那些有时能取得公允价值，有时难以取得公允价值的投资性房地产还是应谨慎运用公允价值模式。成本模式可转换为公允模式，公允不能转换为成本成本模式转换为公允模式借：投资性房地产—成本（公允价值）

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产

（原值）

利润分配---未分配利润（差额的90%）

盈余公积（差额的10%）案例成本模式

【例9】浩瀚企业管理咨询有限公司在上海人民广场的某幢商务办公楼买了一个楼层。由于企业规则不大，所用办公面积不足整个楼层的一半。所以，公司决定将一半办公面积对外出租。公司对投资性房地产采用历史成本原则。整个楼层的购买价格及相关直接费用为l440万元，估计残值为原值的50％，估计使用寿命为30年。假设12月31日，该楼层可收回金额为1400万元。根据计算，出租部分应分摊的折旧费用每年12万元，折合每月1万元。自用的部分也需计提折旧l万元。每个月公司计提的折旧共2万元。根据固定资产和投资性房地产的折旧计提额，浩瀚公司每月的会计分录为：借：投资性房地产—写字楼7200000

固定资产—写字楼7200000

贷：银行存款14400000借：其他业务成本20000

贷：累计折旧——固定资产10000投资性房地产累计折旧10000

借：资产减值损失10000

贷：投资性房地产价值准备10000说明：一般无形资产没有残值，但土地使用权在法律许可的年限内仍有相应的市场价值。所以，在估计土地使用权的残值时，应结合市场情况和土地使用权的法律期限加以确定。在此基础上，再根据无形资产的摊销规则进行摊销，然后进行相应的会计处理。投资性房地产公允价值计量模式：昆百大A的“红舞鞋”

为了确保投资性房地产数据的前后可比，《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，进行相应的追溯调整。而对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式安徒生童话《红舞鞋》里的嘉伦渴望穿上自己的红舞鞋参加舞会，然而穿上红舞鞋后舞蹈却无法停下来。

2008年6月6日，昆明百货大楼(集团)股份有限公司(昆百大A)发布了《关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告》。由于其投资性房地产由成本计量模式转为公允价值计量模式，昆百大A追溯调整了2007年的年报和2008年的一季度季报，为此，公司2007年归属于母公司股东的所有者权益增加了425．66％，归属于母公司所有者的净利润增加了456．49％。同样，一季度的对应数据也分别增加了406．30％，l5．33％。该公告还预计，本次会计政策变更对2008年中期报告归属于母公司所有者权益的影响比例预计约为350％以上；预计公司2008年1—6月归属于母公司所有者的净利润与会计政策变更前相比，增加约170万元。然而，公司三季度的报告则出现了亏损。投资性房地产公允价值计量模式：昆百大A的“红舞鞋”

在2008年6月6日的公告中，董事会认为：采用公允价价值对投资性房地产进行后续计量有助于提高会计信息的相关性，保全企业资产和反映企业的真实收益，有利于投资者更全面地了解公司真实财务状况及经营成果，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性；公司目前投资性房地产项目主要位于城市核心区，主要为成熟商业区的商业物业，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对公司投资资性房地产进行后续计量具有可操作性。

然而《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。由此可见，在昆百大A穿上“投资性房地产公允价值计量模式”这双“红舞鞋”之后，就只能不停地“跳”下去了。穿上“红舞鞋”之后昆百大A的业绩无疑会越来越紧密地与投资性房地产的公允价值本身联系在一起，这一点很像安徒生童话中的嘉伦与红舞鞋的关系。

第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日二、房产转换的会计处理要点：转换前的账面价值为转换后的入账价值。成本模式下的转换投资性转换为自用：借：固定资产（成本）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产——成本(余额)

累计折旧固定资产减值准备自用转投资时：借：投资性房地产---固定资产/无形资产

存货跌价准备/固定资产减值准备/无形资产减值准备

累计折旧/累计摊销贷：开发产品/固定资产/无形资产

投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销

投资性房地产减值准备二、房产转换的会计处理公允价值模式要点：转换前的账面价值为转换后的入账价值。公允价值模式下的转换投资性转换为自用，要点：转换日公允价值为自用的账面价值，差额计人“公允价值变动损益”；借：固定资产(转换当日的公允价值)借或贷：公允价值变动损益(差额)

贷：投资性房地产——成本(余额)——公允价值变动(余额)自用或存货转换投资性，要点：投资性房地产以转换当日的公允价值计量，公允价值<原账面价值时，差额计人“公允价值变动损益”；公允价值>原账面价值时，差额作为“资本公积——其他资本公积”借：投资性房地产(转换当日的公允价值)公允价值变动损益(差额)存货跌价准备/减值准备/累计折旧/累计摊销(已提折旧及减值)

贷：开发产品/固定资产/无形资产(账面余额)资本公积(差额)处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分，应当转入处置当期损益(其他业务收入)，累计的公允价值变动损益也转入其他业务收入借：资本公积/公允价值变动损益贷：其他业务收人投资性转换为自用自用转投资成本模式借：固定资产/无形资产（成本）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产——成本(余额)

累计折旧固定资产减值准备/无形资产减值准备借：投资性房地产---固定资产/无形资产

存货跌价准备/固定资产减值准备/