房地产金融（第三版）课件 第8、9章 房地产保险；抵押贷款的二级市场

房地产金融

（第三版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第八章房地产保险

内容提要

房地产保险是房地产金融的重要组成部分，它对房地产业务可起到保驾护航的作用。本章将通过对与房地产有关的保险产品的研究，使大家在了解保险基本理论的基础上，掌握房地产保险产品基本内容和运作过程，为今后从事房地产金融工作奠定基础。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节保险基本理论一、保险的含义及其特征（一）保险与储蓄（二）保险与救济（三）保险与赌博（四）保险与保证

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第一节保险基本理论二、保险的性质（一）保险是一种经济形式，从属于一定的生产关系。（二）保险是一种合同行为。（三）保险分配的性质受生产关系制约。（四）保险是一种信用关系。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节保险基本理论三、保险的职能和作用（一）保险的职能即保险所具有的职责和功能，它是保险性质及其规律性的客观要求和具体反映。

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第一节保险基本理论

1.保险的基本职能

保险的基本职能是指保险在一切经济形态下所固有的职能，表现为组织经济补偿和保险金给付的职能。即通过组织分散的保险费，建立保险基金，用于补偿被保险人因约定的保险事故发生所致经济损失的职能。也称为经济补偿职能。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节保险基本理论

2.保险的派生职能

保险的派生职能是由保险的经济补偿职能派生出来的。它包括：（1）财政性的分配职能（2）金融性的融资职能（3）防灾防损职能（4）社会管理职能房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节保险基本理论（二）保险的作用保险的作用是指保险在国民经济中执行其职能所产生的社会效应。

1.保险的地位（1）保险在国民经济中的地位（2）保险在金融体系中的地位

2.保险的作用（1）保险在微观经济中的作用（2）保险在宏观经济中的作用保险是国民经济的重要组成部分，是国民经济的“稳定器”。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节保险基本理论四、保险基金保险基金具有下列特点：

1.保险基金是通过经济合同方式收取保险费而实现的。

2.保险基金用于保险参加者之间的资金调节。

3.保险基金逐年积累，始终具有偿付能力。总之，保险基金是保险经营的基础，是保险公司偿付能力的体现。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节保险基本原则一、最大诚信原则

1.含义

2.特点

3.内容房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节保险基本原则二、保险利益原则（一）保险利益原则的含义（二）保险利益的构成要件（1）保险利益必须是合法的利益（2）保险利益必须是一种具有经济价值的利益（3）保险利益必须是确定的利益房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节保险基本原则（三）保险利益的存在形式

1.财产保险的保险利益形式

2.人身保险的保险利益形式（四）保险利益的存在时间

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第二节保险基本原则三、近因原则（一）近因原则的含义（二）近因的认定及保险赔偿或给付责任的确定

直接认定近因的规则有以下两种情况：

1.单一原因

2.多原因房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节保险基本原则四、损害补偿原则

（一）损害补偿原则的含义

（二）损害补偿原则的实施

（三）损害补偿原则的例外情况

1.人身保险（医疗保险除外）

2.定值保险合同

3.重置价值赔偿方式

4.施救费用的赔偿房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节保险基本原则（四）损害补偿原则的派生原则

1.权益转让原则（1）权利代位（2）物上代位

2.分摊原则房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节保险合同一、保险合同的含义和特征保险合同一些独特的特征：（一）保险合同是保障性合同（二）保险合同是诺成合同（三）保险合同是有偿合同（四）保险合同是双务合同（五）保险合同是附和合同（六）保险合同是对人合同房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节保险合同（二）保险合同的客体

保险合同的客体是保险合同当事人权利和义务所共同指向的对象，是投保人或被保险人对保险标的所具有的保险利益。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节保险合同（三）保险合同的内容保险合同条款通常包括下列内容：

1.当事人条款。2.保险标的。3.保险责任和责任免除。4.保险期间。5.保险价值。6.保险金额。7.保险费及其支付办法。8.保险赔偿和给付办法。9.违约责任和争议处理。10.订立合同的时间。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节保险合同

三、保险合同的成立与生效（一）保险合同的成立

1.保险合同订立的程序

2.保险合同成立的条件

3.保险合同成立的时间（二）保险合同的生效合同的生效时间有两种确定方式：一是合同成立就生效；二是约定期限生效。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节保险合同

四、保险合同的调整（一）保险合同的变更（二）保险合同的解除根据我国《保险法》规定，除货物运输保险合同和运输工具航程保险合同，保险责任开始后，合同当事人不得解除合同外，保险合同的当事人可以按照合同约定，享有解除保险合同的权力。

1.投保人解除合同的权力。

2.保险人解除合同的权力房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节保险合同（三）保险合同的终止保险合同的终止是保险合同关系的消灭。包括以下四种情况：

1.自然终止

2.义务已履行而终止

3.协议注销而终止

4.违约失效而终止房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品

一、房地产风险（一）房地产财产损失风险造成房地产损失的原因主要包括三方面：

1.自然原因：主要指有形的房产在建造、销售或使用过程中因各种自然灾害的发生而导致毁损的风险。包括火灾、洪水、爆炸、风暴、地震等。

2.社会原因：主要指社会个人的行为反常（例如破坏、玩忽职守等）或不可预料的群体行为越轨（例如动乱、罢工等）导致有形房产毁损的风险。

3.经济原因：主要指经济不景气、竞争失利或自身经营不善导致房地产价值减少的风险。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品（二）房地产责任风险

1.因房地产的所有权、使用权和占有权而引起的责任风险。

2.房屋设计、建造、销售及服务过程中的责任风险。（三）房地产业务中的信用风险（四）房地产业务中的人身风险房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品二、房地产业务中的财产损失保险

（一）企业财产保险

1.投保人

2.企业财产保险标的的范围

3.企业财产保险的保险责任

4.附加险

5.保险期限

6.保险金额及保险价值房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品（二）城乡居民房屋保险、家庭财产保险

1.保险房屋范围

2.不保房屋

3.保险责任。

4.责任免除。

5.保险期限、保险费率、保险金额。

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第四节房地产保险产品（三）建筑工程一切险

1.被保险人

2.保险项目及保险金额的确定

3.保险责任及其除外责任（物质损失部分）（1）保险责任（2）除外责任

4.保险期限

5.保险费率

6.扩展条款房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品三、房地产业务中的责任保险

（一）雇主责任保险

1.雇主责任保险的责任范围

2.雇主责任保险的保险费率

3.雇主责任保险的赔偿

4.雇主责任保险的附加险房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品（二）职业责任保险

1.职业责任风险与职业责任保险

2.职业责任保险的承保方式

3.职业责任保险的承保与理赔

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第四节房地产保险产品（三）产品责任保险

1.产品责任保险的责任范围（1）承保责任（2）除外责任

2.产品责任保险的赔偿房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品（四）建设工程设计责任保险和工程监理责任保险

1.建设工程设计责任保险

2.工程监理责任保险房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品四、房地产业务中的信用保证保险（一）房地产业务中的保证业务

1.合同保证保险

2.住宅质量保证保险

3.贷款购房保证保险房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品五、房地产业务中的人身保险

（一）建筑工程团体人身意外伤害保险

1.保险责任

2.投保人及被保险人

3.保险期限

4.保险金额及保险费

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第四节房地产保险产品（二）安居定期保险

1.投保人与被保险人

2.保险责任

3.保险期限

4.保险金额及保险费房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品（三）公积金贷款者定期寿险

1.贷款者定期寿险这是主险，需指定投保。（1）投保人与被保险人（2）保险责任（3）除外责任（4）保险期间（5）保险金额与保险费（6）受益人（7）投保人解除合同的约定房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节房地产保险产品

2.失业特别附约

这是公积金贷款者定期寿险的附加条款，其被保险人、投保人和保险期限与主险相同。（1）保险责任（2）除外责任（3）合同解除约定房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节房地产保险的运营一、房地产保险的投保与承保

（一）房地产保险的投保（二）房地产保险的承保

1.承保工作的程序

2.核保的内容房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节房地产保险的运营二、房地产保险的防灾防损

防灾防损是保险经营的重要环节，它可以预防和减少保险事故的发生，维护人民生命财产的安全，减少社会财富的损失，提高企业经济效益和社会效益。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节房地产保险的运营

1.防灾防损的含义和特点

保险防灾防损，是指保险人与被保险人对所承保的保险标的采取各种技术组织措施，预防和减少灾害事故的发生，及在保险事故发生后尽可能地减少事故的损失。保险防灾防损是社会防灾防损的一部分，具有下列特点：（1）防灾的主体是保险企业。（2）防灾的对象是保险标的，其覆盖面较小。（3）防灾的依据是保险合同的约定。（4）防灾的手段是向投保人提出建议促使其整改，对不接受建议的被保险人只能解除合同或不予续保。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节房地产保险的运营

2.防灾防损工作的内容

既然保险防灾防损是社会防灾防损的一部分，而且监督手段力度有限，所以，保险防灾防损的首要工作是加强与社会防灾防损部门的联系和合作；进行防灾防损宣传；做好防灾措施的落实和经常检查；参与抢险救灾；及时处理不安全因素和事故隐患；拨付防灾防损费用等。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节房地产保险的运营三、房地产保险的索赔与理赔

索赔是指被保险人或受益人在保险事故发生、保险标的遭受损失时，按照保险合同规定，向保险人请求赔偿的行为。

1.索赔（1）发出出险通知，当保险事故发生后，被保险人或受益人应立即通知保险人，这是被保险方的义务之一，通常要求知道后立即通知。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节房地产保险的运营（2）采取措施尽力救助，保险事故发生后被保险人或受益人必须尽力救助，并保护好现场，否则，保险人将对扩大的损失不负赔偿责任。（3）提供索赔文件，保险事故发生后，被保险人或受益人应当向保险人提供能证明和确认保险事故性质、原因、损失程度等材料。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节房地产保险的运营

2.理赔（1）理赔的原则：保险理赔应遵循重合同、守信用，实事求是，主动、迅速、准确、合理三项原（2）保险理赔的程序：接受出险通知，立案编号；审核保险责任，包括保险单是否有效，损失是否由所承保的风险引起，损失的财产是否是保险财产，损失是否发生在保单载明的地点，损失是否发生在保险有效期内，求偿人是否有权，索赔是否有欺诈等；进行损失调查；赔偿、给付保险金；损余处理；代位追偿，财产保险可以行使该权利，而人寿保险不得行使该权利。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

关键术语保险房地产保险保险合同房地产保险产品房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材房地产金融

（第三版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第九章抵押贷款的二级市场

内容提要

本章共分四部分。第一部分介绍房地产抵押初级市场和二级市场的概念及其相互关系。第二部分主要讲述房地产抵押二级市场的运行，如参与人、运行方式或债券（证券）类型，美国抵押二级市场发展的过程。第三部分主要讨论推行住房抵押贷款二级市场的条件。第四部分主要讲述在中国推行抵押贷款二级市场的可行性。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节房地产抵押初级市场和二级市场一、房地产抵押初级市场

前面所讲房地产抵押贷款就是房地产抵押的初级市场，它是由房地产抵押贷款形成的市场。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节房地产抵押初级市场和二级市场二、房地产抵押二级市场房地产抵押二级市场是指买卖抵押房地产债权的市场。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材房地产购买者抵押贷款银行证券投资者抵押债权抵押债务现金抵押债权抵押债务现金一级市场

二级市场房地产抵押一级市场和二级市场关系图（图9-1）第一节房地产抵押初级市场和二级市场

房地产证券化是将沉淀在房地产上的巨大财产变成可流动的投资方式，吸引社会投资进行开发经营活动。房地产证券化一般有两种手段：一是房地产公司在金融市场直接融资，如发行股票、债券等；二是银行将抵押的房屋债权转让给一些大的金融机构，这些金融机构将不同银行或金融机构抵押的房地产债权打包到证券市场发行债券，用在证券市场上取得的资金支持银行或金融机构的抵押贷款业务。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节房地产抵押初级市场和二级市场

三、美国房地产抵押二级市场的发展

（一）萌芽阶段

这一阶段主要在20世纪50年代中期以前。这时涉足二级市场的筹资人主要是抵押公司和少量储蓄机构，集中在东部地区。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节房地产抵押初级市场和二级市场联邦政府的具体措施：（1）政府成立两个保险、担保机构，即1934年成立的联邦住宅管理局和1944年成立的联邦退伍军人管理局。联邦住宅管理局和联邦退伍军人管理局一起承担住宅抵押贷款的保险和担保，促进了住宅抵押贷款的标准化。权威机构的参与、担保，降低了违约风险，也为二级市场的运行提供了条件。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产抵押初级市场和二级市场（2）试建二级市场的营运机构。1935年美国国会授权复兴金融公司筹建一家附属于该公司的机构，即复兴金融公司抵押公司，创办一个再抵押市场，但失败了。1938年，由联邦政府成立联邦全国抵押协会（FNMA），致力于发展经政府担保的住宅抵押二级市场。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节房地产抵押初级市场和二级市场（二）发展阶段（1954-1968）

1954年美国国会通过一项新的法案，授权联邦全国抵押协会从事三方面的活动：（1）加强FHA和VA担保或保险的抵押债券在二级市场上的操作；（2）从事特殊支持项目的管理；（3）管理1954年以前发放的抵押贷款，必要时对违约的抵押财产进行清算。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节房地产抵押初级市场和二级市场（三）成熟阶段

这一阶段以1968年美国国会通过《住宅和城市发展法》为标志，也使抵押二级市场法制化并趋于成熟。该法规定将联邦全国抵押协会分为政府全国抵押贷款协会（GNMA）和联邦全国抵押贷款协会。政府全国抵押贷款协会隶属于联邦住宅与城市发展部，联邦全国抵押协会是私人公司。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节房地产抵押初级市场和二级市场

1970年美国国会通过《紧急住宅融资法》，批准成立附属于联邦住宅贷款银行系统（FHLB）的联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC），授权该公司购买联邦住宅贷款银行系统的经其他政府机构担保的住宅抵押债权，促进了传统二级市场的发展。1972年这种业务逐渐发展到无担保的普通住宅抵押市场，形成了全国性的抵押二级市场。

1992年美国抵押二级市场上的债券规模已达1.4万亿美元，成为仅次于美国国债的第二大债券。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节房地产抵押初级市场和二级市场四、房地产抵押二级市场的功能房地产抵押二级市场的存在和发展是以社会需求为基础的，这是由抵押贷款银行、证券投资者以及它在整个房地产市场中的地位决定的。（一）满足贷款银行的需求（二）债券投资者的投资需求（三）房地产抵押二级市场在房地产市场中的作用

抵押二级市场的出现，银行可将承做的抵押房屋的债权经政府授权机构的担保在二级市场出售，利用换取的现金，承做新的抵押贷款。二级市场现金的不断供应促进了一级市场的稳定发展，进而促进了市场房屋需求和房地产市场的稳定、持续发展。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节房地产抵押二级市场的运行房地产抵押贷款二级市场的形成与发展是同政府强有力的支持分不开的。首先，提供具有政府权威性的保险服务和担保服务，提高了投资者的信心。其次，通过政府成立的二级市场中介机构，加强了对市场的调节功能，促进了债权的标准化和证券化。（以美国为例）房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产抵押二级市场的运行一、政府广泛的参与

（一）加强法制化管理如1932年的《复兴金融公司法》、1934年的《国民住宅法》、1968年的《住宅和城市发展法》、1970年的《紧急住宅融资法》等。（二）市场的标准化（三）市场中介服务的政府化

1.联邦住宅贷款银行系统

2.房地产抵押贷款保险

3.国家抵押贷款协会（FNMA）房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产抵押二级市场的运行房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材抵押贷款债权投资者抵押贷款债权证券抵押贷款机构（银行）抵押债权证券现金债券证券抵押贷款债权证券购房者抵押贷款现金二级市场一级市场图9-2房利美二级市场运行图

第二节房地产抵押二级市场的运行房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材购房人（借款）抵押贷款银行发行住宅抵押债权证券保险机构（VA、FHA）中介或交易商政府担保（GNMA）政府及私人中介机构（GNMA、FHLMC等）交换抵押债权FNMA、FHLMC或其他中介机构发行债券或股票证券交易商债券投资者图9-3美国住宅抵押二级市场运作方式图432561

第二节房地产抵押二级市场的运行由图9-3可以看出二级市场主要按六种方式运作：

1.抵押债权直接出售给证券投资者。

2.通过中介将债权售给投资商。

3.担保打包销售证券。

4.银行将抵押债权出售给政府中介机构再转售给投资者。

5.抵押债权债券同债券的交换。

6.中介机构公司债券和股票的发行。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产抵押二级市场的运行三、住宅抵押贷款债权证券（一）传递证券传递证券又称为帕斯鲁证券。其发行机构只起中介作用，将抵押贷款借款人偿还的本息直接交给投资人，因此投资人事实上是持有整个贷款组群一定比例的所有权。只有全国抵押协会、联邦住宅贷款公司等机构担保的抵押贷款才能发行该种证券，其风险较小，报酬率也较低。抵押贷款组群中的本息收入就是投资者的现金流入，一旦组群中出现期前还款，会造成现金流入突然增加，因此，此类证券有现金流量不稳的特性。其是二级市场中最主要的证券。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产抵押二级市场的运行（二）抵押担保债券

这种债券的发行者先建立一个抵押贷款组群，然后向投资者发行债券，到期日以前按期支付利息，到期时偿还本金。（三）抵押担保传递债券

它在性质上介于传递证券和抵押担保债券之间。它同抵押担保债券一样也没有转移抵押债权的所有权；它同传递证券类似，担保的抵押债权组群回收的本息及其期前还款的本金都直接传递给投资人。同传递证券一样，此类债券的现金流也具有不稳定性。

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第二节房地产抵押二级市场的运行（四）抵押担保证券抵押担保证券将抵押贷款按期限分成短期、中期和长期三种不同的组群，同传递证券一样将借款人偿还的本息传递给投资者。与抵押担保债券相同的是，该证券发行后列入金融机构的负债，由其承担相应风险。由于按贷款期限划分为不同组群，使投资人可根据自己的需求选择不同期限的证券进行投资。当出现期前还款情形时，发行人可以将本金先行付给期限较短的类别，然后依序偿还至期限较长的证券，这种安排可以大大消除传递型债券现金流量不稳定的风险。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产抵押二级市场的运行四、美国次贷危机（一）美国抵押贷款评级

根据对借款人信用条件评级的高低，可以把抵押贷款分成优级（Primeloan）、近优级（Nearprime或AlternativeA）和次级（Subprime）抵押贷款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产抵押二级市场的运行（二）美国次级危机的发生过程

美国的次贷危机应该是美国房地产金融系统全面危机造成的，次贷和次债都出现了问题（如下图9-4：美国次级贷款市场和次级债市场运作图）。

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材购房人次贷公司投资银行基金、保险公司或其他银行资产评估或承销商信用评级机构抵押贷款提供资金提供资金提供资金房产评估出售次级债权购房人信用评级债券评级促销担保债务凭证次级贷款市场次级债市场

第二节房地产抵押二级市场的运行（三）美国次贷危机产生的原因分析美国次贷危机的产生是由内外因综合作用形成的结果。就内因而言，可以分为次级贷款运行标准和参与机构的行为，外因主要是宏观经济形势的变化。

1.次级抵押贷款的运行。

2.次级抵押贷款参与人的行为。

3.利率周期促使危机爆发。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节抵押贷款证券化的条件抵押贷款的二级市场也可以称为抵押贷款证券化，是房地产证券化的重要形式之一。抵押贷款证券化的推行可能对整个房地产市场和国民经济产生影响，所以抵押贷款证券化的推行需要产权、市场、法律和技术等方面的条件。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节抵押贷款证券化的条件一、抵押贷款证券化对社会经济的影响住房抵押贷款证券化是银行将其持有的抵押贷款债权，出售给机构投资者（或专业证券化机构），再由该机构在资本市场上向投资者发行住房抵押证券（mortgagebackedsecurities.MBS）的融资过程。由于房地产的价值量较大，房地产的证券化会对整个金融、房地产市场和居民的投资行为产生巨大的影响。（一）证券化对金融市场的影响（二）证券化对房地产市场的影响（三）证券化对国民经济的影响房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节抵押贷款证券化的条件二、抵押贷款证券化需要的社会经济条件抵押贷款证券化的发展历史是漫长的，要建立住宅抵押贷款证券市场应具备以下社会条件：（一）成熟的房地产市场成熟的房地产市场是保证交易标的合法性的关键。（二）成熟的证券市场只有成熟的证券市场，才能保证股票、证券价格同资产或生产发展相联系，才能保证生产交易规范，也才能保证抵押担保人的利益和放款人的资金安全。

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第三节抵押贷款证券化的条件（三）