知名房企成本管控字典、规范成本测算-有效规避风险

PAGEPAGE第一章总 编制目 编制思 使用指 适用范 第二章测算基础口 面积类指 面积分类结构 指标定 产品分类标 产品分类结构 产品定 测算口径标 开发前期 建安工程 红线内配套 套标套 建筑-室内-园林套标套 经验系数及成本参 开发前期 建筑安装工程 红线内配套 政府收 营销费 管理费 财务费 限额设 建筑设 第三章成本测算作业指 分工说 填表指 技术指标填表指 大类公摊费用与三费填表指 各业态建安工程费填表指 地下室建安工程费填表指 公建主体建安工程费填表指 第一章总2019下发的《保POLY-QB-CB-006A/2.0201941第二章测算基础口

6PAGEPAGE×总可建设用地面积不计容建面占比不计容建面占比地下建筑面积=地下车库面积+地下商业面积+酒店地下配套用房面积+地下储藏室面积+其它地下赠送面积（本指标要求作为计容可售面积=计容面积-计容不可售面积；（含非人防及人防（含非人防及人防1/2（落地飘（本指标应作为目标成本上8）（%10）11）实用率=套内面积/销售面积墙地比=外墙面积（扣除外墙门窗）/地上建筑面积。墙地比18）123元住宅围合而成，中间形成一个共享的庭院418。通常首、二层赠送地下室，以上则采2637-11（711412-18（1218519，建筑总高度≤100m6建筑总高度＞100m7LOFT12LOFT(LOFT合居住者开店和建立门户（SOHO1100-300；大堂净高宜≥6m。具体详《商业综23单元式或框架式幕墙4≥800≥10m1畴，具有代表的中档酒店包括：自有品牌：N+Hotel23对应自有品牌：雅途(ARTEL)(ARTEL)4店表的标准五星酒店包括：自有品牌郡雅(PARADEISOS)5自有品牌诺雅(POERAVA)、凯宾斯基、朗廷、JW12341指露天的机动车位及非机动车位234使用权证，只能出租561指为业主提供餐饮、康体、娱乐服务的配套建筑。用不计容面积设置，地上利用公建配套面积设置2商业性质用地345126－12310）123456711）1234800030005检查或口腔清洁的人6备注：架空层面积算入对应产品类型面积中1户数户数建筑面积户数划分原则-定位单方售价（元1豪宅档（A30001-2高档（B20001-3中高档（C15001-10001-4中档（D8501-8500专业DB（C）（集团标准201612集团D集团C集团B集团AE/DDCBB（电子锁A（电子锁（参-中高档（地坪漆做法设计指引》（2016.11）D（3000C2C1B1A25%不可预见费，例如B1装）*0.95=4985D（1800C2C1B1A2D（1600C2C1B1A2D（2400C2C1B1A2D（2500C2C1B1A2D（2400C2C1B1A2DCB档A档D2D1C2C1B1A2B（2500A（4800B（1100A（1500集团D（同电梯C（同电梯B（1200A（2000B（45000A（55000B（25000A（30000D1（350C（400B（450㎡A（500㎡15%且建议总面积控制在15000方以下。8%C500*9.2=460（100元单方）。D1（380C（480B（550A（600D2D1元/㎡C2元/㎡C1元/㎡6.户内冷热水管道天花敷设且冷管无无0℃的0℃的配冷暖型VRV（选配冷暖型VRV0℃的区域选配。采用了冷暖型VRV浴室风暖浴霸仅C1B1A2档的精装项目设置。无（选配带PM2.5（选配带PM2.5带PM2.5面板（选配面板（选配无无（配CCC档+智能家Bwell慧社绿色家/智慧家绿色家/智慧绿色家/智慧绿色家/智慧畅享家绿色家/智慧家畅享家畅享家畅享家成品不锈钢岗亭（150015002400mm）高档古铜色A3（长150015002400mm）无A，B备C注D，EA经本级职能线（技术营销成本工程计划）oaoaBoa次DD格2200170012001纹、密码、授权临时密码●●●△△●△△△2●●●●●●●●●3寸寸寸寸寸寸寸寸寸4●●●●●●●●●5●●●●●●●●●6溢水报警（无线/有线●△块7（摄像头（只预留插座☆☆☆☆☆8包●●●●●●9电子门铃（不带摄像头-●●●●●●●●智能门铃（●△头阳台红外感应报警（●●●●●●●●●有线入户门门磁报警（●●●●●●●●●线1●△●△--2块●●●△--3VRV●△△--△△--4●△△--●△--5采暖（地暖）（粤北项目△△△6●●●☆●●☆7●8环管☆☆☆--☆☆-9板●●--●●板●●●△-●●--●△●△二级/三级净水（直饮水●☆☆☆☆●☆☆☆●●△--●△--厨房除余（预留插座无线wifi●●△△-●△--USB●△△△△△△△△●△1●2●345678留零线9DD1基础模块（安心包●●●△△●△△△2升级模块（舒适包●△●△--3●套标套档中，“●”表示标配，“△”表示选配，“☆”表示预留条件，“-”表示不配1（安全包●●△2单元门口机手机云对讲APP、二●●●3●●●4●●●5●●●6●●●1（舒适包●●●2●●●3（水泵、电梯、专变房等●●●4●●△5●●△6●●●7●●●8●●●9●●●统●●●●-△公区LED●●●●△●1●△△2●△△3☆☆☆套标套档中，“●”表示标配，“△”表示选配，“☆”表示预留条件，2、系数计算：地下室面积×（地下室平均层高+底板厚度(回填部分预估])3石方价格：80~150m³，石方工程量占比35~65/m³，土方工程量占比b%；（80~150）*a%+（35~65）*b%12、经验成本（含税建面单方）Loft管桩：80管桩：120灌注桩：20080~10021单轴搅支护长度/间距×m注意调整水2三轴搅支护长度/间距×m/注意调整水3支护长度/间距×4PHC-支护长度/间距×m5灌注桩t注意调整价差6支护长度/间距×地下室深度m7米支护长度×钢板电梯井、深8单轴φ500/双轴支护长度/间距×m9冠、腰梁/5x7Φ5索mC20㎡5、经验成本（含税建面单方）1020~3021803216012-c.1砼12LoftLoft石材（铝板750850120外墙砖：110：803LoftLoft50A302LoftLoftD410B（C）460A1000130602LoftLoft350/m570/m，5030020.042商铺层层层库库5030中档（D中高档（C高档（B豪宅档（A售价（元8500D2D1C2C1B1A2（元/㎡D2D1C2C1B112345D2-C1B1678D1、D2C2C2B112≤67-1112-1812（元（元/㎡（元/㎡42016.1-2018.41210-1515-2520-3525-40超高层住宅（10050-70下室包括自动喷淋系统、消火栓系统、自动报警系统及手提式灭火150-2005050-100100-150302、1）ABCD多层（6小高层（7-11中高层（12-18高层（100m超高层一般测算值为：80～1202a.20500载重酒店或公寓（小面积，按50m2/户估算）电梯台数选型还可参照20宅元203060450055元300035元元54程元6450550～6502园林单方（元/㎡1豪宅档（A2高档（B3中高档（C804中档（D30注：1、首开展示区面积占开发面积比例不超过15%且建议总面积控制在15000㎡3费㎡6%。11%～2%1（A比例区区表中数据可增加1m2/车位层高限值21.5m标准层层高CBA3333334限额(元可使用进口石材，地面和墙面地面可使用进口石不宜满铺可选用级楼梯扶手应以3000-4000元/m2下大堂装饰造价单方25/m2(墙面不宜选用石材，即使选用应20%地面可使用少量进80/m2(地面可以使用进以使用较高档次抛简单的钢质材宜使用木质装墙面不宜选用高档次大规格抛光砖；地面可使用地面不宜使用进口面不宜选用大规格400mm≤2500/m2大堂装饰造价≤20≤60元/m2(地上建墙面不宜使用抛光砖；地面不宜抛光砖的规格不超400mm×400mm；墙面不宜使用抛光砖1500元/m2且单8080混凝土1.5含量可在此基础上提高15~20kg/m2。0.1m3/m2。4201450.3~0.55~7kg/m2610kg/m276620kg/m2，530kg/m2820kg/m26789-1920-2526-3334-4142-48--48-58--6789-1920-2526-3334-4142-48--48-58--a11b01cM2(11e01g0第三章成本测算作业指依据运营管理部的完工交楼计划和营销客服部的每季度依据项目整体销售情况和目标成本情况进行土地增值税12345成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的可售面积（地价按占地面积）6789税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、已有类似项目、的结算成本、类似项目态/年度收益利润表，由财务部填写。(7490平米以下户型30000*25%=7500。1.0超高层住宅（100、别墅、底层商铺（一层、多层商业裙楼（2-4；2424-50，50-100，100-150，150超高层公建项目需估算避难层层数及面积并计入地上面积（可用避难层数*1800；*300非地下室的建筑类型可近似等于地上别墅的小地下室可用户数可售地下车库按照规划所需要的地下车位个数*平均车位面积（用地规则且53540住宅可用可售面积除以预估的产品平250。写字楼用可售面积除以平均标准层面（1500影响土建成本，请据实填写，酒店、商场、写字楼层数的分类标准参可售部分要求层公建项目需估算避难层层数及面积并计入地上面积（可用避难层数*80非地下室的建筑类型可近似等于地上按60005000酒店需注意是否有额外的营业空间如KTV—123二1总建筑面积180130-180总建筑面积总建筑面值积2总建筑面20，计积总建筑面积方案费：14-20施工图：18-20方案带施工图：30-36总建筑面总建筑面施工图：18-20方案带施工图：30-36总建筑面积总建筑面10积3总建筑面费积17-20（含全过程咨询总建筑面部分项目才有（如风洞试验等1积总建筑面积总建筑面40000元计算，适当预积总建筑面8-10积45总建筑面自动链接（管线迁移一般由卖地方负指标按实计算值总建筑面10-20积总建筑面1-2积算总建筑面2-10费积6其他开发总建筑面费积四1总建筑面整2总建筑面容费用+增加供电自动化光5（10下项目总单价增加10㎡住宅：3000A5008000-150003写字楼按建面单方造价约220-280大商业按建面单方造价约*不含智能家居费用4总建筑面考同区域已建项目的总建面等自动5链接指标10-20值多业态时加权平均数6总建筑面写字楼按建面单方造价约30-50M2；业按建面单方造价约30-按售价档次分别为：整7园林绿化（的部分，如消防车道8总建筑面积9总建筑面多种业态时可取加权平均数住宅约1000-1860别墅约2500-4500公共建筑按建面单方造价约5-20总建筑面510-2020-总建筑面参考同区域已建项目总建面五1总建筑面积2六总建筑面积八总建筑面积1-九总建筑面积1总建筑面积2总建筑面积3总建筑面积4总建筑面5总建筑面积十总建筑面积总建筑面积原始工程地下室面积根据项目所在地的地土石方体米（层高/总自动链接为土石方例*该地区石方挖运单价）计算。35-65/m³80-180/m³质情况，按土方比例*该地区土方挖运单价+石方比例*该地区石方35-元/m³；石方综合单价建面建筑按原系数自动链接为建筑面积指预制管桩：建面单方约80-100120-自动建筑按原系数链接为建筑面积指260-3层地下室：建面单方造价约程建筑按原系数自动链接为建筑面积指似已建项目的相应业态建面的单方地上建面单方造价约1200-1600/M2（幕墙由技术部填写墙地自动计算为外墙面850-1500外墙料、砖面门窗参考自动计算为门窗面600-650户数及每户栏杆长参考自动链接为栏防火门面参考链接为防火门面积400-450樘参考链接为入户门入户门综合单价约1400-8000防水参考链接为防水面35-45保温参考链接为保温面积50-80建筑按原系数链接为建筑面积指5-10装修参考-4自动计算为装修面700-2200装修参考-8自动计算为装修面建筑按原系数自动链接为建筑面积指150-170160-190600-750250-280料及设备建筑按原系数链接为建筑面积指10-18建筑按原系数自动链接为建筑面积指30-508-10230-300立项按建面；定位与目标按立项按原系数位与目标按台自动链接为建筑面积指标值或直接输入台数60-80150-250建筑按原系数自动链接为建筑面积指250-450450-550地上建筑按原系数自动链接为建筑面积指雨水回收、厨房洗衣设备、AV12-55写字楼与大商业：建面单价约；建筑按原系数自动链接为建筑面积指建筑按原系数自动链接为建筑面积指参考相应业态建筑规模相似的已建住宅类建面单方造价约16-20公建类建面单方造价约18-30建筑按原系数自动链接为建筑面积指 住宅、别墅：建面单价约5-10元/10-20原标土建部土建部大型土石土方比例*25-3580-180/m³土方综合单价约25-35m³；石方综80-180³桩基础工按原系数1适当调整上述指标有差异部分预制管桩：建面单方造价约80-100120-150150-250基坑支护按原系数1建项目的地下室面积的单方造1层地下室：建面单方造价约2层地下室：建面单方造价