三鑫实业惠州沥林地块可行报告教学讲义

鼎泰咨询为成功,而努力！一起前进，三鑫实业项目可行性策略案＋惠州沥林打造城区的璀璨名珠拨开迷雾，看清前进的方向！市场部分国内房地产市场特征惠州简述沥林综述跟着来，进入：国内房地产特征分析降

中心城市，从三万英尺到无底深渊！北京上海深圳广州回归下滑观望促销房价大幅下挫土地频频流标后势回升艰难←中央宏观调控：90/70限制←银行6次加息←各地政府法规市场现状：重点城市受政策和调控的影响非常明显；部分区域的销售价格回落至07年上半年的水平，市场在开发商强力的价格促销和客户的观望中循环徘徊，现阶段回升缓慢。重庆成都杭州……启始时间：07.9.28一线城市的开发商在与客户进行着价格博弈；谁，能坚持到最后！市场的声音观望再观望坚持再坚持开发商变相促销了新开盘价格降低了有人已经降了，价格还会再降再等等吧再看看吧！开发商的声音1。不能再降了，预期利润已大幅降低！2。成本与预算已经达到价格下限，降不下！3。降价对老业主如何解释？不能再降！4。再不降，资金链断了关键点：重点城市自然是样板试验区，调控措施和政策在市场的反应当然敏感而迅速；其他线城市相对一线城市存在消费时间差异，被一线城市炒热的地产行情波及全国，刚刚才接受到上涨的信息，下滑的态势短期内难以出现非重点城市房价并未达到不可承受的顶点，还有上升的空间其他城市成熟度相对滞后，产品引力对价格上扬有提升作用地域、文化的差异，消费习惯的差异客户基数群的差异：人员流动，客户流动，资金流动市场交错纠缠变幻莫测同是中国人聚集的城市，为什么会有两种不同的结果？非中心城市，开发商的复兴之地！判断：跟着来，进入：沥林概述及规划二线城市。惠州，城市区位深港莞穗惠经济圈正在快速形成惠深、惠河、广惠、深汕高速和惠深205国道组成惠州市快速交通干线，京九、广梅汕铁路直达北京、九龙和广州。市内交通更加发达，与珠江三角洲其它城市的联系日益紧密。惠州速深汕高惠深高速惠河高速惠广高速京九线二线城市。惠州，城市自然资源城市经济的发展、深厚历史文化底蕴的魅力、优越的城市生活环境、珠三角主要城市一小时生活圈的形成将提升城市的生活品质，使惠州成为深港东部的“国际居住中心”。山水惠州——深港东部的“国际居住中心”二线城市。惠州，城市交通◎惠深、惠河、广惠、深汕高速和惠深205国道组成惠州市快速交通干线◎京九、广梅汕、惠澳铁路直达北京、九龙和广州◎惠州港口通向国际市场的一个重要的进出口口岸1小时城市交通网络，城际生活转换成为习惯深圳河源深惠高速惠河高惠广高速京九线东莞惠州汕尾广州我们承认，惠州未来如何架构和规划与我们息息相关，在世界的任何地方都存在穷国富州或者富国贫省的状态。国内，也不例外。且不论各省区因地理位置的不同而存在巨大经济差异，单就同省同区也因为仅仅距离上间隔几十里，差异就是十万八千里！更何况房地产产品的区域属性。但，掌握房地产命门的，除了中央，还有地方！市辖县，怎可能逃离地级市的盘剥！又怎可能摆脱区域的辐射！惠州规划与我们何干？继续，细看

大惠州的未来！规划2010年惠州市总人口约为300万人，2020年总人口为505万人。

规划2010年惠州市城镇人口300万人，城镇化水平35％；2020年城镇人口505万人，城镇化水平50％。

城镇等级规模结构规划

惠州市的城镇体系等级规模分四个等级：市域中心城市、市域二级城市、重点建制镇、一般城镇。

城镇职能结构规划：综合型、能源工业型、旅游商贸型、工业商贸型。

城镇空间结构规划：以惠州城区为中心，以惠东、吉隆、大亚湾等为二级城市，沿各大高速为轴线迅速发展，同时辐射带动市域经济社会全面、协调、可持续发展。

市域交通体系规划半小时交通圈：中心城市惠州市区至各个县城的交通时距，经高速公路建设后，为半小时交通圈。各个县城至各自所辖乡镇的交通时距，经县道及乡镇公路新建与改造后，为半小时交通圈。

二小时交通圈：中心城市惠州市区至各城镇及一级中心村的交通时距，经市网公路的拓宽、改造、优化后，为一小时交通圈。人口预测城镇化水平预测市域城镇体系规划从大惠州规划的未来，我们能看到：城镇人口量比增加非城镇人口大批进入城镇，各区域房地产业的空间放大。城市等级结构合理县域城市=市域二级城市。建设，一起上。城镇职能明确分工根据特色形成支柱产业；未来，看自己的！城镇空间均衡发展东西向、南北轴。全面发展，一个都不能少。交通规划高速直达高速路全线铺设，经济高速腾飞！日朗云稀，赛场不错。

找到属于我们的跑道。跟着来，进入：沥林综述沥林工业立镇、工业强镇地理位置位于惠州西南部，全镇总面积49平方公里,东连陈江镇，西接谢岗镇。距惠州市区22公里；距澳头港55公里；气候条件属亚热带平原，四季分明，光照充足。交通运输惠樟公路、惠莞高速公路、粤湘高速公路（规划中）。工业体系以运动器材、自行车、塑胶、玩具、五金、电子、服装等产业为主总人口约６万人，外来人口约３万多，本地居民相对较少龙头企业广东省桥胜集团有限公司、肯通自行车有限公司、亚伦塑胶实业有限公司。城区产业现状沥林镇工业发达。全镇现有外资企业150家，民营企业70家，形成了一个以运动器材、自行车、塑胶、玩具、五金、电子、服装等产业为主的外向型工业格局。亚伦工业肯通自行车厂城区产业文化会节主体活动内容如下：（一）开幕式

2008年3月23日上午10时绿叶酒店广场，将邀请省有关部门、市、区领导及市区有关部门领导及各商业知名人士出席。全部内容包括宣布会节开幕、为会节揭幕、项目签约、参观企业展览展销会等。

（二）展览（展示）

2008年3月23日，在招商会现场设展览展示区。展览和展销是招商会暨自行车文化节的重要活动，主要展示与推介推销沥林辖区内自行车、运动器材、家庭小电器以及其他具有沥林特色的产品，加强交流、互通商机、促进合作。同时，还将展示沥林招商引资优越环境、城镇建设的特色成果等。

（三）签约

2008年3月23日，绿叶酒店广场。在展览展示的基础上，通过治谈，大力推介沥林的发展前景和优越的投资环境，开展招商引资，举行现场签约仪式。

（四）巡游

2008年3月23日中午，将以千人组成的自行车车队巡游的形式拉开“首届沥林自行车公开赛”帷幕，由嘉宾领导带领各单位、企业组成的自行车队伍进行巡游。

（五）赛事

2008年3月23日中午，举行“首届沥林自行车公开赛”，设越野赛和慢骑赛。进一步推动全民健身风潮，倡导环保健康的运动休闲方式，迎接奥运，向惠州设市20周年献礼。

（六）文艺晚会及颁奖授匾仪式

2008年3月23日晚，以“新沥林新画卷共发展共和谐”为主题的文艺展演，为招商会暨自行车文化节营造浓厚的娱乐氛围。推广产业文化、促进招商引资沥林自行车文化节资料来源：惠城区统计局经济统计资料沥林第一产业第一产业情况：每年均速上涨第六位第二产业情况：生产总值居惠城区第二位资料来源：惠城区统计局经济统计资料沥林第二产业第三位第三产业情况：生产总值仅次于水口镇2006年吉隆镇第三产业生产总值比上年增长15.8％沥林第三产业资料来源：惠城区统计局经济统计资料第三位☆发展战略：工业立镇、工业强镇☆工业体系：以运动器材、自行车、塑胶、玩具、五金、电子、服装等产业为主的工业格局☆龙头企业：广东省桥胜集团有限公司、肯通自行车有限公司、亚伦塑胶实业有限公司。沥林外向型工业格局现状：☆2007年，沥林镇工业经济再创新高。实现工业产值31.25亿元，同比增长21%；☆第三产业蓬勃发展。大力发展商贸流通业，全年新增个体工商户755户，完成工商规费收入164万元，超额完成年度任务。未来规划：根据《沥林镇总体规划（2008—2020）》，未来沥林镇将建设成以自行车运动、生态休闲旅游、乡村特色文化为品牌，一、二、三产业协调发展的新城镇。

沥林产业现状及未来发展平衡的工农业，多元化的工业产业，便捷发达的交通路网，更重要，也是更关键的是：巨大的能源宝藏就在脚下！难道，只能靠天吃饭，每个人生活在20㎡的斗室之内？产业在协调，忘了纺织吧以能源为支柱的产业将要形成，让我们走近单县房地产市场，这，才是我们更应该关注的！跟着来，进入：沥林房地产市场调查简直是捧着金饭碗讨饭！沥林房地产市场空明区目前沥林房地产正处在待开发之中，因此我们可以观摩沥林邻县城区房地产市场，从中宏观市场，从调研数据中预判贵司待开发地块的可行性开发思路，从中挖掘自身的价值，实现土地价值化和企业利润最大化邻县城市，地产共性。摹仿、照搬中心城市的产品设计类比竞争温和，市场成熟缓慢依靠包装进行项目营销，鲜有创新营销手法销售姿态傲慢、懒散08年，市场产品初步成熟不同的地方，相同的特点04年底进入初始发展期05年，专业代理商进入市场06年底受全国房地产市场的大热行情，价格一路向上06、07年，二、三线城市的发展商进入产品开始丰富邻县陈江地产，大同小不同。开发项目多，严重的供大于求风华丽都一期／御景华城／凯旋国际／凯欣苑／原东·汇景中央．．．买方市场形成产品结构单一，鲜见多层外的其他产品老盘销售缓慢周期拉长新盘谨慎入市大量空置物业市场反应冷淡产品品质雷同客户选择余地小购买欲望被压制新一轮机会等待陈江房地产现状片区房地产开发物业少，开发地块分布散。项目的档次普遍不高，在建筑风格和园林方面没有独特特色。片区物业类型主要以小高层为主，兼有少量多层和高层；产品种类较少，同质化比较严重；区域商品房价格主要维持在3000-4200元/平方米之间；区域内的客户主要以周边居民、高新企业员工、深圳及其他区域投资客；目前，区域内的客户群体主要依靠周边高新企业的员工，企业员工在区域房地产消费中扮演重要角色；陈江区域的楼盘，普遍以小高层为主，产品主要还是集中在两房、三房，80-110平方米之间；各楼盘主要集中在区域中心附近，借助区域中心配套吸引客户，主要是以满足生活居住需求为主；大部分项目在小区园林打造及建筑风格方面无吸引客户的特色；启示热身，环视身边的对手。风华丽都一期发展商：惠州市翔孝房地产有限公司代理商：世联房地产咨询（惠州）有限公司物业类别：普通住宅（多层、小高层）项目地址：惠州市陈江镇陈江大道南占地面积：50754平方米建筑面积：145728平方米容积率：2.40总户数：937户主力户型：一房39/48平方米；两房68/75平方米；三房87-117平方米；四房133/135平方米；五房178159平方米；相关配套：陈江小学、中心小学、私立英华小学、中心运动广场、棋牌会所、风情商业街、幼儿园、社区医疗中心；销售均价3200元/平方米，目前正在进行奥运促销，买一房送两千、两房送四千，依此类推。御景华城发展商：惠州市惠阳区盈富实业有限公司陈江分公司代理商：中原地产代理（深圳）有限公司惠州分公司物业类别：小高层（挑高5米复式小户）项目地址;：惠城区陈江镇白云山路口张屋管理区占地面积：45000平方米建筑面积：139000平方米容积率：2.56总户数：943户目前接受咨询的的是御景华城第四期，单体楼；主要是以30平方米的一房和70平方米两房为主，挑高五米层高，可以分隔成小复式，以达到一房变三房，两房变四房；还有谁，在身边凯旋国际投资型酒店公寓发展商：惠州市达利房地产开发有限公司代理商：深圳巨基地产物业类别：酒店式投资型公寓项目地址;：惠城区陈江镇曙光大道与仲凯大道交汇处占地面积：3300平方米建筑面积：20000平方米容积率：6.06总户数：256户主力户型：单间51/平方米；一房62平方米；两房98平方米；销售价格：均价4200元/平方米营销动态：在8.07-8.13期间购房，可返一万元现金；在身边，性质还不同凯欣苑发展商：惠州市长源实业发展有限公司整合推广：上海凯思达地产营销物业类别：普通住宅（小高层、多层）项目地址;：惠州陈江街道甲子路占地面积：30927平方米建筑面积：68230平方米容积率：2.12总户数：617户主力户型：主要以100平方米左右的三房为主；销售价格：均价2800元/平方米，起价2518元/平营销动态：目前推出特价产品，起价2518元/平；配套：陈江中心小学、陈江派出所、陈江广场、惠城区体育馆。一起的，不止一个。在身边，还有谁原东·汇景中央投资商：惠州市原东国际集团有限公司发展商：大华地产运营商：星海投资物业类别：商住楼（多层、小高层、高层）项目地址：陈江大道与陈甲路交叉口南侧占地面积：50542平方米建筑面积：242356.64平方米容积率：3.92总户数：1452户主力户型：两房72/74平方米、三房90-126平方米、四房135平方米；销售价格：价格未定，预计在4600元/平方米左右；简析：项目位于陈江区域中心，周边配套完善，是目前陈江较少有的高档次楼盘。前方，有模糊的身影。项目名称建筑面积(元/㎡)物业类型销售均价(元/㎡)总户型凯欣苑6.8万㎡多层/小高层住宅2800617凯旋国际2万㎡高层4200256御景华城13.9万㎡酒店公寓943风华丽都一期14.6万㎡小高层3200937原东·汇景中央24万㎡多层/小高层/高层预期46001452城区开发项目基础信息一揽表小小县城，仅两三年，开发项目近五个。市场竞争压力大？还有上千亩的土地供应集中放量！我们该以什么样的姿态来面对激烈而残酷的竞争？跑的早，不一定就是最后的胜利者在这场近似于马拉松的较量中先行者，只是吸引更多人关注较量的探路人鲜花和掌声，从来只送给明星他们都不是我们才是——沥林县地产最终的领军者！有赛场，有对手，该看我们的了！项目分析客户定位产品建议项目定位营销划分媒体通路促销手段开发价值跟着来，进入：项目分析项目，经济指标。占地面积：21327㎡建筑面积：53318㎡设计户数：容积率：约2.5建筑密度：占地不大，开发规模不大，容积率偏高。惠樟公路本案项目，地块信息宗地位置：惠州沥林镇浦心村惠樟公路旁土地状况：土地较为平整，面观山森占地面积：21327㎡地形地貌：地块成不规则形东南角成尖角形交通条件：近邻惠樟公路周遍环境：地块南面沿山脚而过，包围整个山森，东面面观湖景，形成生态资源丰富，环境优美看上去很美。环境不错，在城区中心的辐射范围内。但是，地形成了制约产品设计和规划的瓶颈。南北沥林镇区域内的配套设施基本齐全，医院、银行、酒店、邮局、学校一应俱全；项目，周边配套项目，外区环境项目外部环境面貌较差，居住环境不佳，多为当地自建房，贫富阶级差距很大项目，内区环境项目内部由山湖围绕，生态资源丰富形成天然的生态大氧吧存在的，潜在的都是必须面对的。重视敌手，更要了解自己用我们的长处超越别人的短处更需要将自己的潜力和威胁一一挖掘发现才能安心上阵那么，我们的优势和劣势在哪里？跟着来，进入：项目SWOTSuperiority

优势生态物业都知道山湖的环境是城市中最好的风景，何况还是最大的、最美的、免费的，这样的生态资源就在家门口，想想，已能够舒畅一阵子了，创新产品看看现在市面上的户型，真有点难为情。开发商多年在建筑业里摸爬滚打，早对户型和建筑结构烂熟于心，加上我们对户型的理解和研究，以及大气而漂亮的主入口，人性化的园林、景观设计，创新的半架空车库设计，这样的产品，单县能找出几个？品牌管家买房子，就要住的舒服。除了建筑、园林、户型，还有国内知名的一线品牌物管公司提供物管顾问服务，指导物管为每位业主提供贴身贴心的管家服务，两个字：舒服优势是项目的基础，优势点越多，项目的附加值越高，对市场的攻击手段越多。放大，放大，再放大！I项目SWOTW—劣势地形狭长地形不规则，建筑物的采光和通风受到阻挡，东北面的尖角成为最大的硬伤地幅较小地小了，公共空间当然就少了。还要满足容积率和利润率，自然的公共活动就少了，对真正懂品质的客户来说，难称上品。居住环境不佳周边自建房较多，厂区较多加上零乱的商业所带来不可预测的治安隐患劣势的存在无可避免，且不能以个人意志进行改变。我们要做的。是尽量将劣势造成的影响削弱，使其淡化。先削弱，再淡化！II项目SWOT市场空白点处在房地产刚开发时代，市场空间存在生活需求力加大品质生活的需求，从而使本城区的消费者有意改善居住环境片区整合同一个片区内，一个大型的居住小区，上仟人住在一起，不就是一个生活大社区吗？加上政府在这边办公，配套交通要跟上，功能要完善，明天，会更好。Occasion—机会机会点的挖掘，是尽可能的完善项目的价值体系，为项目价值加成。把握，完善，提高！III项目SWOT竞争威胁片区周边在售项目超4个，同时有3个以上的项目定位很高，市场保有量严重过剩。另外，今年周边邻区超千亩的土地供应，加剧了片区内的竞争态势，可以预计，明后两年，新区商品房楼盘的竞争将达到白热化的程度。政策威胁中央、各地政府对房地产行业的调控政策，以及银行利率调整，都是直接威胁房地产行情的重要因素。产品威胁目前现居住的客户对产品的要求，对物业的需求以及对居住环境的期望，使得本地块在开发上更需在品质上把关污染威胁项目周边500M范围内拥有大量的工厂，对空气和自然环境都会产生威胁。品牌威胁对外界，本项目是三金实业的首个开发项目，部分客户会对开发公司的开发能力产生怀疑，威胁到购买信心。Threahen威胁威胁是潜在的，但不是完全不可变的。我们，要将威胁的阴影驱散；如果有可能，甚或可能将其转换为机会。化有形为无形IV项目SWOT问题摆在面前，先解决劣势。地形不规地幅较小产品设计下足工夫，根据实地进行针对性设计。按目前的设计架构，尽量增加空间活动部分，适当放置健身设施。园林小品方面，少用乔木做绿植，多用灌木和永久性小品。因外部环境较差，因此在内部应倾心打造产品，在物管上做到位，让消费者放下后顾之忧可根区域规划在本地块开发商业，统一规划商业完善配套带来的不足，进一步提升项目的品质安保系统配套不完善存在劣势解决方案1。放大其他项目不具备的优势点，形成差异化竞争优势；2。前期准备到位，完善有效的营销执行；3。引导建立积极的销售态度；4。密切关注市场变化，并第一时间制订应对方案。劣势解决了，再解决外部威胁。密切关注各级政府和银行提出的与房地产相关的政策，无论是利好还是威胁，分析后及时调整战术。暂时任其生存，待区域内居住人口增多，动议政府让其搬迁推广与销售说辞的引导：1。开发商的建筑业背景增强客户对物业安全质量的信任；2。首次开发的产品通常是尽心尽力尽责的优质产品，还有众多合作伙伴公司提供的专业服务，目的，就是通过本项目建立品牌。存在威胁解决方案竞争威胁政策威胁污染威胁品牌威胁延长客户积累的时间，了解客户对产品的认知和认同程度，在营销推广中注重以经典案例来引导。至于园林，可转换为竞争的差异点——空中花园，产品威胁观众呢，他们是谁？认识了对手，也看清了自己跟着来，进入：客户分析与定位偶得客户核心客户主力客户边缘客户真正的核心客户所占比例非常少，因为少，首先要牢牢抓住他们。客户分析核心客户主力客户职业：个体经营者私营企业主企业高端决策层政府官员外埠的本地商人年龄：28~45岁教育：15年以上受教育经历描述：受过一定程度的高等教育，知识面广、易接受新生事物、有较强的判断力、收入稳定或拥有大量闲余资金、部分为改善居住环境或条件多次置业。投资客户也主要从这部分人中产生职业：企业中层管理者稳定企业的中老年员工外埠回流人仕年龄：25~50岁教育：10年以上受教育经历描述：收入稳定、手中有部分存款、出于居住需求需购置房产、需要改善居住条件、较丰富的人生经历、能接受新生事物营销的首要对象目标客户客户定位偶得客户边缘客户职业：有较强经历能力家庭的子女非城镇人口的富裕家庭子女外地在本地工作、经商的人员年龄：20~55岁教育：5年以上受教育经历描述：无固定职业者无稳定的经济来源，购房的资金来源于短期内快速的爆发，但不持久。描述：这部分客户主要是由富裕家庭的子女构成，共性是家庭富裕，自身无独立经济来源，依靠家庭的供养，出于婚姻和后代的考虑集全家之力购置物业职业：无固定职业者、被本项目非常认同的外地老年人年龄：25~50岁营销的补充对象关联客户客户定位观众，找到了什么样的选手才能打动他们？实力，肯定是第一位有天赋还不够要赢得比赛还需要更努力以及更先进的装备跟着来，进入：产品开发建议才会跑在前面。项目，开发目的土地资源尽可能挖掘地块价值实现项目开发及品牌价值最大化实现土地价值最大化是不可再生资源1.开发土地价值实现土地价值最大化打造最符合市场消费者需求的产品产业品牌打造具有独特性和前瞻性的产品引领市场实现品牌与价值目标2.品牌价值延伸项目，开发目的产

品

价值优雅的生态居所产品品牌的延伸标志性宜居社区舒适高尚社区企业品牌的延伸项目，开发思路开发低端产品本项目不适合开发低端产品充分做足容积率指标价值低有利于产品销售周边配套不完善严重制约项目销售土地资源价值未能充分挖掘未能很好树立开发商品牌低端住宅市场竞争激烈项目，开发方向本项目不适合开发高端产品开发高端产品有利加强综合素质竞争力增强价格提升有利于整体回报率有利树立品牌外部环境极大降低售价周边配套缺乏严重制约项目品质提升当地高端客户市场容量限制项目，开发方向项目销售周期会加长项目总成本增加，投入增大本项目适合开发中高端产品开发中高端产品利于提升价格和项目整体回报率填补片区市场产品空缺有利快速树立项目及企业品牌充分挖掘土地潜在价值项目，最佳开发方向配合城区的装备条件，找到自身的方向如何满足观众的胃口受欢迎的明星会摆POSS，就要造势跟着来，进入：营销定位会让观众跟着跑！城区中心城市生活引导者！我们在中心！区域位置、地段位置优势最大化要做就做最好的！尽全力打造一个能提升城市形象、区域价值的地产产品，以榜样的姿态引领这个城市对生活的、对居住的态度。做一个有责任、有能力、塑品牌的开发商！项目，开发定位1.项目定位沥林首席智能山湖社区地段位置物业类型生态资源社区氛围标杆作用榜样体现安保系统建筑细节建筑规模管理模式两大核心卖点卖点共享无差异竞争点形象提升独立卖点差异化竞争点卖点凸现概念引导项目独立卖点项目，开发定位锦都园环境：繁华似锦教育：前程似锦生活：锦衣玉食形象：锦上添花傲踞中央的都城生活中心的都城众生仰望的都城标杆榜样的都城对产品的简述对项目的概括符合建筑风格符合产品形态备选推广名：山湖居御景豪庭百合御都1期：紫金城2期：蓝钻城3期：尚城鲜艳华丽的。代指美好的事物首都。中心城市。锦都天然生态氧吧园园2.推广名项目，开发定位4.形象推广语城市之上荣耀之都高调的姿态，激发市场的空前关注：是什么，能建筑在一个城市之上？又是何处，是财富符号？身份的象征？作用力：项目形象提高，助推产品接受度，提升心理期望值，积累好奇心……项目，开发定位休闲+购物+生态居所项目，开发定位4.功能定位作用力：诉说项目的生活以及环境的配套,完善项目的功能配套，助推产品接受度，提升心理期望值，积累好奇心……生活的向往时尚的生活方式健康和蔼的生活场所项目，建筑定位小高层洋房+叠院☆

户型面积配比定位要具备适当的超前性，不仅要迎合目前的主流市场需求，更应考虑到项目随后开发的可持续性和不落后性。☆不仅要在市场需要什么样的产品时推出提供符合要求的产品，而且要在一定程度上用产品来引导市场，成为主流。户型定位原则：迎合主流，适当超前居住叠院洋房提升项目品质、满足高端群体需求主力产品、满足中端群体需求提升容积率、满足中端群体需求商业满足社区生活配套需求、满足城市新区未来发展的消费需求休闲购物挖掘沥林本地的消费潜能，利用开发的土地资源，可以考虑会所与酒店结合，打造休闲功能项目，建筑定位户型配比建议多大的户型最受市场欢迎，最能快速的被市场消化？户型配比的前提是：市场消费力和周边楼盘的研究对比152*2*170~85补充户型304*2*2115~130次主力户型502*2*23*2*285~110主力户型比例(%)户型结构面积区间(㎡)54*2*2顶层复式特殊户型项目，建筑定位1、入口人车分流主项目，开发规划建议规划扩建道路根据项目的实际用地状况，项目的主要道路为惠樟公路，位于项目北面，规划中该公路将会扩建，建议主入口设置于邻路边，便于业主的出入与项目形象的展示。车辆入口放在项目沿惠樟公路的西面，形成人车分流加大树立项目的品质感车辆入口人流主入口

2、组团划分项目，开发规划建议规划扩建道路项目总占地约2.2万平，在开发中可根据用地的条件进行组团的划分，将项目分割成不同的产品组合组团，以利于达到项目开发土地价值最大化。组团一组团二组团二组团三

组团一：项目形象展示区域，规划为小高层组团组团二：景观资源最好，规划为高层组团组团三：景观资源以中心景观为主，规划为洋房组团，可满足舒适度3、产品分布项目，开发规划建议规划扩建道路10层小高层区16层高高层区16层小高层区叠院区配套区规划扩建道路1）外围景观发挥项目山体与湖的自然景观优势，改造南面的山体作为项目山体公园，同时改造湖道并引湖水入小区，使小区与山水融为一体。4、景观规划项目，开发规划建议叠院区配套区湖景观山体森林10层小高层区16层高高层区16层小高层区1）外围景观发挥项目山体与河的自然景观优势，利用南侧的山体作为项目山体公园，改造东面湖水并引入小区，使小区与山水融为一体。5、景观规划项目，开发规划建议规划扩建道路洋房区配套区湖景观山体森林2）内部景观沿小区主入口营造一条中轴景观线，在组团之间设置小区中心广场，作为小区主要人流活动区域，同时在各个组团中设置中心组团景观，打造整体景观效果10层小高层区16层高高层区16层小高层区小区道路在组团外采用人车共存组团内人车分流布局，在组团之间设置主要的道路，便于组团间的交往。6、道路规划项目，开发规划建议规划扩建道路洋房区配套区湖景观山体森林10层小高层区16层高高层区16层小高层区商业是项目规划的重点，既要满足小区业主的配套需求，更要打造开放性商业，满足未来城市中心区的商业消费需求。商业沿小区组团间道路分布，形成多种商业业态，增加小区业主未来生活的便利性。7、商业规划项目，开发规划建议规划扩建道路叠院区配套区湖景观山体森林一条亲水风情商业街一条临街商业街一个主题商业区２个商业聚合点10层小高层区16层高高层区16层小高层区洋流的形成有许多原因，主要原因是由于长期定向凤的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系，但洋流流动的方向和风向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析，洋流流畅区资源流通过速，难以停留累积，成为鱼类迁徙的路径，无其他特殊条件很难形成资源聚积，如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源，那么会吸引鱼类聚积。反之，洋流回旋使大量生物滞留，回旋区内食物丰富,吸引鱼类；由此产生食物链，对各种物种产生吸引，从而形成资源富饶区域，如渔场、海底矿藏。以此可见回旋可使资源和生物聚积。洋流学说与商业步行街布局7、商业规划1)亲水风情商业街项目，开发规划建议2）商业街利用道路规划中的临街面做成临街商业，增加商业价值。商业街业态以百货、社区超市、药店、灯饰店、布艺店、休闲美容等社区生活配套为主，方便小区的人们购物和娱乐休闲。7、商业规划项目，开发规划建议☆主题商业区设在主入口处，可规划有休闲优雅的水吧/书吧/酒吧等3)主题商业区项目，开发规划建议1)亲水风情商业街亲水风情商业街设在规划的将来的景观道上，可规划为２层充分利用湖道水资源打造亲水风情商业街人行道路住宅商业2F2F11F7、商业规划规划扩建道路小高层区小高高层区小高层区叠院区配套区湖景观山体森林亲水风情街景观道商业裙楼主题商业中心主题商业中心效果图商业街效果图主题中心商业清雅的空间给居住者带来优雅的生活空间,使得在忙碌的工作中体现优闲的品质生活7、商业规划项目，开发规划建议生活配套的完善,不但便利居住者所需,更能提升生活的品质7、商业规划项目，开发规划建议主题中心广场聚合点形成小型的商业活动空间，使之成为局部商业的中心，强化商业的吸引力。项目，建筑定位经典地中海建筑艺术易于在市场中建立项目独有形象，利于项目形象的展示建筑风格一：地中海风格☆地中海建筑风格，是具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息的一种风格。☆本项目采用地中海式亚热带风情园林，动态的水景和静态的水景互相辉映，园林小品点缀期间，营造浪漫休闲的地中海风情；而建筑方面突出地中海式建筑风格，坡屋顶、大飘檐，外观色彩简洁明快。

☆它强调的是通风和景观的均好性，

让消费者体现高品质的舒服生活。本项目地块周边具备较好的自然景观优势，将项目的形象定位为地中海风格花园小区就是最大化的强化项目优势，形成项目独特的核心市场竞争优势。本项目高规划充满异域特色，有深刻文化内涵，可在市场上形成别具一格的形象。项目，建筑定位经典新古典主义风格便于项目高档品质的展示，易于满足消费者追求高档的心理建筑风格二：项目，建筑定位项目，建筑定位用材讲究,立面富于变化,强化视觉效果,更有利于提升项目整体档次强化视觉效果,层次着色鲜明度高,更便于拉长产品的品质1.洋房户型建议国家政策9070的限制消费者购房大面积的需求项目中高端品质的打造需求政策与现实的矛盾产品设计的问题项目，产品建议组合户型赠送户型创新户型户型设计上考虑两套小户型的组合，二套小户组成一套大户。利用挑空、错层、凹凸交错的阳台等手法尽可能大的赠送面积给客户。设计市场中尚未出现的新户型，以创新的产品获得市场。解决之道1.洋房户型建议项目，产品建议产品概念设计空中花院二房三房+内外凸凹交错超大露台+客厅餐厅挑空空中花园项目，产品建议1.洋房户型建议1)户型设计借鉴案例深圳博海名苑6挑高空中花园,功能多变,随心所欲；高附加值设计:不计建筑面积,计一半建筑面积可加板隔成实际的功能空间项目，产品建议1.洋房户型建议赠送室内空间提升产品附加值全部赠送赠送一半2)户型设计借鉴案例青岛富源公馆项目，产品建议1.洋房户型建议3)户型设计借鉴案例青岛富源公馆户型设计上采用灵活多变性，一房可变三房的高附加值设计，提升项目价值点。项目，产品建议1.洋房户型建议面积120㎡。随意组合凸现个性化居住空间，可由二房变四房连廊大阳台书房景观房香山美墅项目，产品建议4)户型设计借鉴案例1.洋房户型建议沥林首创退台叠院层层退台+双首层+层层带露台项目，产品建议产品概念设计2.叠院户型建议双首层独立入户层层退台户户大花园项目，产品建议2.叠院户型建议☆层层退台、户户送花园或露台。入户花园多层退台情景洋房项目，产品建议2.叠院户型建议出尊贵典雅退台情景洋房，凸现产品的上层品质感☆讲求组团景观的均好性；☆租用山体公园，使之成为小区业主运动休闲的聚集地；☆景观讲求人性化，体现人与自然的和谐共存；☆通过景观长廊的设计体现项目园林主题定位；☆注重景观与建筑的关系，使景观与建筑相得益彰；☆中体现当地的人文底蕴，打造富含文化的园林风景。园林景观设计原则项目，园林定位园林主题：地中海式亚热带风情园林社区1、山体公园2、沥林湖景观3、小区园林三大价值点：宜居新沥林崛起中的顶级版景观社区项目，园林定位１、山体景观公园把项目地块东侧的山体利用下来，做成开放式主题景观公园，山的体验空间成为本项目园林的最大亮点。项目，园林规划山体景观建议１、山体景观公园项目，园林规划2、小区水系地中海水景廊院小区园林水系主题营造长天之下，万顷绿地之上安家的居住环境；园林设计全面保留大自然旷野蕴藏的几分原始自然色泽，同时通过树种移植的方式，使社区的灌林和常绿乔木等树种，一应俱全，在形成景观的财时，再造社区自然园林生态；利用小区内的水景园林与周边的山水环境相融合，制造出轻松宜人的流动空间，使人置身家中，凭栏俯瞰，开阔的视野令一切景色尽收眼底，带给人的更具观赏性和实用性自然生活空间，绿地与水的景观天地中，体现了宁静和平的居家气氛。项目，园林规划2、小区园林水系在水一方，心向往之。有水，有岸。水，让浮心停歇，让尘心涤净；岸，是依靠，是希望。在这里，水岸生活更是一种闲暇，一种从容，一种超凡制度。项目，园林规划2、小区园林水系住宅、水系、自然景观的营造手法示例自然景观项目，园林规划临主要组团的水系上设计堤，集休闲活动、交通、景观为一体，是居民主要的亲水、晨练场所。河堤的设计是为了规避沥林湖湖上涨及湖水下降等不利因素各主要组团设置河堤2、小区园林水系项目，园林规划优美的水景风情社区与温馨优雅的亚热带园林景观，体现出清闲而又舒畅的生活品质。2、小区园林水系项目，园林规划主入口水景参照仁者乐山智者乐水，水居是最传统的居住文化，主入口以叠水瀑布为景观，并设计小型亲水主题公园，提高产品的附加值，是项目最直观亮点之一。3、小区园林景观项目，园林规划空中花园石径、健身通道、绿植、凉亭、小品……尽量多的公共活动空间3、小区园林景观项目，园林规划舒畅的空间让消费者体会到清闲的舒适生活。3、小区园林景观项目，园林规划园林小品建议雕塑、小品，永远静默在园林之中，不随季节的变化而变化，永远是花园中不变的焦点。而且，对产品附加值的提高，起着直接的作用。3、小区园林景观项目，园林规划项目，物业规划建议1、会所规划建议项目，物业规划建议1、会所规划建议项目，物业规划建议1、会所规划建议酒吧、多功能健身房、音乐厅、棋牌间……会所作为产品附加功能，只为业主提供专享服务，是私享的、珍贵的、身份与面子的象征。项目，物业规划建议1、会所规划建议高标准的物业最需要高质量的物业管理。物业管理不但是项目气质的延伸，也是建立良好市场形象的重要保证。家居服务类：代缴各项能源费用、订送水/订牛奶服务、推荐家政服务、洗衣服务（免费上门取衣服）、花卉/绿摆代订、家居清洁服务等；餐饮类：订送餐服务、宴会餐饮。商务类：代订书报、票务代理、互联网、广告摄影等服务。私属服务类：物业租赁、业主留言、医疗服务、康体健身，汽车美容维护、