《房产税对我国宏观经济的影响研究-以重庆为例》8400字

房产税对我国宏观经济的影响研究—以重庆为例摘要现在只有重庆和上海两个地区在征收不动产税。基于对上海、重庆的房地产税试点城市的做法、经验和教训的分析，目前中国正在推进和改善房地产税的立法和制度。2021年4月7日，在国务院新闻办公室召开的“十四五”规划纲要贯彻落实，加快确立现代财政税体制的发布会上，财政部财务税司司长王建凡表示：“健全地方税、完善直接征税体制是改善我国现代税收制度的重要内容”。我国直接征税的比重由2011年的28.4%提高到2020年的34.9%。健全以所得税、财产税为主体的直接征税体系，逐步提高税收收入所占比例，通过直接征税来收集财政收入，调整收入分配，有效发挥稳定宏观经济的作用，巩固社会建设基础。要进一步完善综合和分类的个人所得税制度，积极稳妥地推进房地产税的立法和改革。本文通过研究房地产税对中国宏观经济的影响，进一步提出推进房地产税改革的建议。关键词：房产税开征试点宏观经济目录摘要 I1绪论 11.1研究背景 11.2研究内容 11.3研究目的 11.4研究方法 21.5研究意义 31.6国外研究现状 42房产税对宏观经济的影响 52.1对收入分配的影响 52.2对资源配置的影响 62.3对房价的影响 62.4对地方财政的可持续发展的影响 73我国房产税改革现状及存在问题 73.1房产税改革现状 73.2改革后存在问题 84存在问题的成因分析 95对策建议 106结论 11参考文献 121绪论1.1研究背景房产税一直是我国的一个热门话题，现在中国的房地产税征收系统涉及10多种税。房地产交易环节中的税收征收是税收的重点，而且相当的税收负担更为严重，税收征收是只征收住宅和城市地区土地使用税的住宅持有阶段，税收征收管理的难度更大实际的税金负担较低。近几年房地产税地方税率的比重只有3%，仅仅靠税金无法维持地方政府的财政，所以过度依赖地方政府的土地转让金。根据条例规定，中国的不动产税对县城、建设、镇、工矿区的不动产征收，根据不动产的剩余价值或收入计算缴纳，但“国家财政部门支付事业费的单位自行使用的不动产”、“个人所有的非营业房地产”等5种免征不动产税。随着房地产投机热持续上升，投资者房地产交易比例迅速上升，征收个人所有非营利房屋，地方财政减少对土地转让金以来，合理优化资源布局，减少投资模式购房可以调节房价。对此，我国从2011年开始在上海重新开始了房地产税改革的试行工作，取消了“非营业房地产”的免征待遇，开始对个人住宅持有的一部分征收房地产税。测试后，两地高价格房地产交易明显下跌，价格稳定，但财政增收效果不明，继续引起争议。学者们反对征收不动产税。不是土地公有制国家，房地产税应该适用于土地私有制国家。另外，相反的观点主要有以下两种。一个从法律上讲，居民没有土地所有权，只是在出租的土地上建房子，没有土地所有权，征收不动产税，这是矛盾的。第二，开发者的房地产价格中包括已经支付给政府的土地转让金。如果再次征收不动产税的话，会被重复征税。1.2研究内容房产税作为我国直接税之一，对我国宏观经济有一定的影响。本文主要研究房产税开征以来，对我国收入分配、房价、资源配置和地方财政的影响，针对房产税改革过程中的出现的问题，提出一些参考建议。1.3研究目的费改税的重要体制改革任务是推进房地产税改革。房地产税改革完善后，房地产税的征收一定会增加地方政府的税源。争取民生于民，之所以解决了部分低收入家庭住房问题，是因为廉租住房和经济适用住房的建设提供了相对充足的资金，加强了地方政府提供基本公共服务的财力和能力。对于高收入群体，可以利用税收调节杠杆进行二次分配，是解读社会公平难题的一个正当途径。问题是，房地产税作为地方的税源，如果没有立法作为保障，今后房地产税的征收如果在全国范围内被推开，所有地方政府都可以保证它可以用于低租金租赁和经济适用住宅建设项目吗？据专家介绍，转让土地时征收了很多土地使用费，征收土地使用税，但原本就有足够的财力，可以建设廉价租赁住宅和经济适用住宅。房地产税改革会不会像很多民众的良好预期那样，对不断提高的房价施加压力？抑制房地产投机势头，起到控制房价的积极作用。但是，控制房价的根本目的是什么这个问题很重要。这也应该与房地产税改革的基本指导构想有关。重大的民生问题当然是住房问题，解决这个问题的基本想法和目标是保障每个人都有住房吗？还是谁都保证拥有房地产？在西方发达国家也不是拥有房地产，在美国拥有房地产的人也有70%左右。但是，这种人持有房地产的社会观念，除了美国房价上涨后出现回落外，次级贷款行业违约率剧增，信用收缩，引发次级贷款危机，引发世界金融市场的震动造成了经济危机和危机的一个原因。在今后的意义上，房地产税期待着调整住宅价格。无论房价如何，买不起房子的低收入阶层永远存在。因此，低价格租赁住宅建设的重要性不亚于经济适用住宅。不是人人都有房地产，而是切实推进住房税，深化住房改革的根本目标，加快廉租建设，是这个领域促进社会公平的道路之一。1.4研究方法（1）文献研究法文献研究法是根据一定的研究目的或课题，通过查找文献来获得前辈是如何看待房产税的征收，从而全面地、正确地了解掌握如何研究房产税对我国宏观经济的影响。（2）描述性研究法对数据表格通过自己的理解和验证，给予叙述并解释出来。对各种理论的一般叙述，解释为什么房产税会对宏观经济有影响。它能定向地提出问题，揭示弊端，描述现象，介绍经验。1.5研究意义稳定房地产市场的预期，相比之下，房地产税是每年征收一次，如果有的话。这意味着市场买主必须考虑到未来房地产的长期成本。它有助于根据经济条件做出理性的决定，并产生合理的需求。中国的投资者喜欢房地产还有很多理由。特别是从银行储蓄得到的实际回报率是负数。地方政府财政长期处于不足的情况，想要在土地资源不增加的状况下形成政府财政稳定的收入来源，那就必须是对居民住宅征收房产税。征收房产税会使政府压力增大，让他们不得不向国民公开他们是使用资金的，使支出能更加透明化。之所以我国收入分配差距越来越大，有一部分原因是因为住房价格的上涨。而征收房产税正好可以解决这些问题，一方面房产税征收可以减少高收入人群对住房的需求，能够节约资源以及更加合理的使用；另一方面，可以调节财产分配，能实现社会公平。1.6国外研究现状世界上很多国家和地区都在征收房产税。房产税是财产税的一种，在西方国家通常称作地税（PropertyTax），地税是政府财政收入的主要来源之一。以加拿大最大的城市多伦多为例，地税收入占市政府总收入的33%。征收的地税主要维持市政府整体运营，提供给公共交通、消防服务、警察、公园和市政娱乐设施、公共图书馆、就业及社会服务、儿童服务、公共健康、地铁、能源、房地产、环境等各方面。不仅加拿大，美国各州的地税也是地方政府财政收入的重要部分，为当地居民提供服务。不动产税的征收方法各国不同。以加拿大为例，房地产税是根据房地产的评估价值征收的。各省和各市的税率不同。例如，加拿大安略省的不动产税包括两部分。市政部分和教育部分，市政部分税率由各市政府决定。教育部分的税率由省财政厅决定。英国的房地产有永久财产权和租赁财产权。永久财产权不需要支付土地租赁和房地产费。英国的不动产税是用地方税征收的，所以地方政府拥有很大的裁量权。据资料显示，英国每年征收不动产税。例如，伦敦北部的房地产投资家很多，对空着2年以上的房屋加上不动产税的一半。韩国为了抑制房地产投机，引入综合房地产税，对象是超过6亿韩元的家庭，每年征收0.75%到2%的税率。财产税和综合房地产税一起计算的话，高级房地产者会承担更重的税金。2房产税对我国宏观经济的影响2.1对收入分配的影响当前中国经济增长迅速，居民救入水平大幅提高，但由于资源的不均衡分配以及原始资本积累的差井，中国贫富差距逐年增大。国际收入基尼系数的警戒线是0.40，但我匿近十年来居民收入基尼系数直高于0.40，2015年甚至达到了0.462，大大超过正常的贫富差逐水平，这一现象长此下去将对中国社会的稳定以及各项持油的实施产生巨大不利的影响。而房产作为居民财产的重要组浅部分，近年来随着房价的不断攀升，出现了诸多拥有一套房产就是千万富翁的现象。开往房产税可以快房价回归理性，会使得人们不再拘泥于房地产市场，将眼光放到其他市场，同时也会大大鼓励有志青年努力的程度。房产税是真直接税，能直接作用于收入调节，减少贫差距。现在，我国的财政支出补助了很多穷人，但是太高收入的调整手段不够。收入分配包括初次分配和再分配。第一次分配主要由市场决定，政府的作用相当有限。因此，通过再分配的一环，可以有效地调整收入的分配。根据目前我国税收结构的现状，只有对个人征收的直接税收，才能有效调整居民收入分配的差距。因此，财产税是富裕阶层税收负担较大的直接征税，是缩小贫富差距的有效手段。不动产税的课税，税金被高收入者大幅征税，并且作为转移支出被使用，收入分配的差距被缩小。收入阶层令同时收入形成，支持住房嘅保障，政府充分低满足住房，需求建设地方。从长期来看，是良性的再分配，也符合市场经济的调整理念，在一定程度上体现了税金的公平和正义。2.2对资源配置的影响房地产税的征收可以减轻占房地产多数人的税金负担，优化房地产资源配置。房地产多的人会主动出售或者出租一些房屋，二手房储蓄量增多，能够调节房地产的剩余，可以使更多买不起房的人都能住上房。家庭长期拥有的财产就是住房，在保有环节还缺乏相应的税收调整手段。不同阶层的居民税收负担水平和承受水平都不同，应该合理调整税收征收和负担的比例，把持续阶段的增税和交易阶段的减税相结合，在不但能不增加整体税负还可以优化住宅资源的配置效率。2.3对房价的影响现阶段我国基于实体经济对抑制房价还是不太景气，尤其是消费市场不景气，房价过高，所产生的沉重的物质和精神负担并不是每个人都能承受的。当房价水平凌驾于国民的日常收入之上时，大部分人只能用增加住房贷款还款金额和住房贷款还款期限的方式买房子，就会产生次级贷款。据资料显示，2020年我国存量房有3.5亿套，房贷占据家庭负债的75.9%。房价太高了，居民的收入也有限。每月的收入不但要维持生活，还要还住房贷款。长期承受这样巨大的压力，一定会对国民生活质量产生严重影响。由于大量投机者进入市场，住房价格持续上升，很多投机者无法偿还银行贷款而引发的严重财务危机给生活乃至生命带来了严重的威胁。但是，国家制定不动产税的目的是取缔投机。目标是以上住宅的不动产买卖者和没有住宅销售的开发者，不是针对一般平民的普通住宅，而是特别需要的住宅和改善型住宅。2011年，重庆试点率先对个人住房进行征税，下图为2018年到2020年开征房产税情况下房价的变动。2018-2020年重庆房价对比（单位：万元）由上图可知，重庆2018年的房价明显呈上升趋势，2019年的房价涨幅不大并有轻微下降趋势，而2020年相对于前两年来说房价明显下降并且比较稳定。房产税改革会提高房产交易价格和使用价格，一定程度上会控制房价。2.4对地方财政收入的影响表2.4房产税与地税现状分析单位：亿元年份房产税收入房产税增长率地方财政收入地方财政收入增长率房产税收入/地方税收入2018321.0921.6%1564018.34%0.205%2019337.015.0%1579921.02%0.213%2020287.93-14.6%154310-2.30%0.187%数据来源：由2018年-2020年《重庆市统计年鉴》整理所得根据表2.4的分析，2018年到2020年重庆市的房地产税在地方财政收入中比重逐渐下降，2020年只有0.18%。房地产税收入的规模也总体上很小。对地方税收的增长影响不大。但是，中国的房地产税发展有很大的潜力。另外，房地产税收入和地方税收收入的增长率都有较强的波动性。由于受经济发展和许多税种变化影响的程度较大，地方税收增长率波动较大，地方税收增长率与不动产税增加率不大相关。但是，不动产税有着收入稳定的特征。综上所述，重庆市实施的房地税改革对地方税收收入的增加和地方财政收入的促进还是起到了积极的作用。但是，总体来看，房地产税的收入规模还太小，地方税中也算是微不足道，对地方财政收入的积极牵引作用非常有限。3我国房产税现状及存在问题3.1我国房产税改革现状房产税立法在实践中不断推进、不断更新。1950年1月，政务院首次公布《全国税政实施要则》，规定房产税由全国统一征收。当年的6月，房地产税由房产税和地产税合并而成。1973年税制简化，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门仍然征收城市房地产税。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，由于我国城市土地属于国有土地，在使用者没有土地产权的实际情况下，又将城市房地产税分为房产税和土地使用税。2011年，上海和重庆为试点率先征收房产税；2012年国务院指出要稳步推进房产税改革试点；2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；2018年，房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中。现在的不动产税主要以办公楼和商业住宅为对象，对个人住宅不征税。不动产税的征收范围是城市，税金是从不动产原价中减去10%～30%后的余额，税率为1.2%。租赁住宅的话，税基是房租收入，税率是12%。现在的不动产税主要以办公楼和商业房地产为对象，个人非营业房是免税的，占全国城市商品房储蓄量的80%以上占储蓄面积90%以上的不动产意味着被纳入无征收范围。重庆试行带来的税源有限。对住宅价格的影响不明确。仅从税收效果来看，重庆房地产税还没有相当大的税收收入。不动产税试点开始后，重庆与部分重点城市的新建商品房价指数相比，还没有出现独自行动。从长期来看，重庆房地产税试点对房价影响不大。重庆试点效果有限的主要原因主要还是征税范围狭窄、税率偏低。对于独栋和高档住房单价达2年城九区均价3倍以下的（免征部分：1月28日之前购买的独栋商品住宅为180平米），还有无户籍、无企业、无工作的个人新购二套房以上的，税率都是0.5%。而对于独栋和高档住房单价达2年城九区均价3-4倍的税率为1%。案例说明：一居民拥有的第一套面积为300平米的存量独栋商品房屋，单价为15000元/平米，那么一年的纳税额就为（300-180）*15000*1%=18000元如果这个家庭在1月28日之后，新购一套面积为180平米住房，而且符合免税面积，单价为10000元/平米，那么一年的纳税额就为（180-100）*10000*0.5%=4000元3.2房产税改革存在的问题(一)征税范围不广泛根据国家统计局最新数据显示，2020年12月重庆新建商品住房价格同比上涨了4.6%。虽然进行了不动产税的改革，但是住宅价格的暴涨却无法抑制。在重庆，主要针对两个以上的新建住宅和高级别墅等富裕阶层，适用税率暂定为0.5%。对于拥有高级住宅的高收入阶层来说，有商品税特征的豪宅的不动产税几乎都是“奢侈品税”，由于没有抓住市场的主体，所以对问题完全不关心。(二)税率设置不合理从上海重庆两地的情况来看，两市的成交量虽然有所减少，但房价并没有动摇。同时，两市的入库税只有一百万左右，还不够支付上海套房的房费。沪置房产市场部经理付琦介绍，“可能有人一听被征房产税的房子有二千多套比较多，但实际上它所占的比例还不到今年一季度整个房产交易的5%。也就是说,目前购房的人群中只有不到5%的人群受到房产税的影响，这个量还不算大。”(三)计税依据不科学房产税的计税依据分为两种：一是房产租金收入，二是房产的计税余值按照规定，企业租赁的不动产，计算依据应为房地产租赁收入。企业租赁房地产所得的报酬就是房地产租赁收入，其中包括货币收入和实物收入。但是以劳务或其他形式支付房租收入时，标准租赁费就应该以当地同种房地产的租金水平为依据来确定，并且房地产税也要按照规定来计算。不动产的税金计算的余额在税法上有规定，但是企业自己使用不动产的话，必须把不动产的税金计算的余额作为税金计算的依据。不动产的税金剩余额是指不动产成本一次扣除10%至30%的自然损失后的余额。这里所说的不动产成本是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”的帐簿上记载的房屋成本。企业的“固定资产”帐簿上记载了房屋成本的，全部从房屋成本中减去一定比例后，作为不动产税金计算的余额。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建，相应增加房地产原值。不动产的剩余价值实际上不能反映不动产的经济价值。确定的不动产税不能通过经济发展来调整不动产收益。4存在问题的成因分析实践证明，一个国家，一个地区的经济出现泡沫，其中一个是出在住宅市场上。住宅价格过高的话，经济成长会出现大的泡沫，泡沫经济崩溃会出现经济停滞和后退。就因为如此，国务院在春节后打出“国九条”、“国十条”，连续压迫房地产价格，但实际效果都不太好。其原因在于：第一，各级地方政府的财政都很困难，以卖地作为财政收入的要冲渠道。最主要的是，政府通过拍卖，增加财政收入，提高地价，以高价格促进房价，房价依然在持续上涨。第二，虽然中央想控制房价，但地方政府却坚持以业绩驱动、带动经济增长为由，把房地产作为带动地方GDP增长的主导产业。地方政府想要发展业绩，就得悄悄加大对房地产产业的支持。第三是银行贷款，银行贷款主要流向暴利行业--房地产，房屋价格降不下来，国民就会因为付不起住房价格转而向银行贷款。银行并不想看到房地产萎缩，产生大量不良债权，所以银行也在偷偷地鼓励房地产产业的发展。据专家说，房地产绑架了银行，地方政府也绑架了银行，他们以利益为连锁形成了一个三角局面。中央会控制住宅价格，地方谋求着经济发展。中央施加压力后，房价还是不会下降，这个问题还是内部有动因，末端有动力，压力效果并不尽人意。住宅价格的上涨也随时牵动着通货膨胀的预测。现在蔬菜价格的上涨、谷物价格的上涨、原油价格和天然气价格的上涨带来了通货膨胀的新局面。由于住房价格上涨而产生的匹配效果，增强了中国的通货膨胀局面。5对策及建议针对上述分析，提出以下建议：（1）扩大征收范围。首先，有必要进一步扩大试验，使之在更多的城市实践。一些先进城市具有优势。比如深圳、杭州、大连等。中国太大了，各地区的情况都不一样。将来可能会采取“一城一策”的措施。需要不同的模型。房地产税对住宅价格和经济发展水平的地区影响是完全不同的。（2）完善不动产税税制。作为土地开发的一环，房地产开发商接受了大量的土地转让金。国家作为所有者转让资产使用权来征收房租是理所当然的，但是对于开发者来说，将成本转嫁给消费者。虽然两者之间不存在重复征税，但双重高额税负也并不是科学的。（3）参考民意。取之于民，用之于民，财政收入一定要体现这一点，房产税作为大额直接税，与土地出让金的“间接税”给群众的感受可是不一样的。不动产税落地后的主体是国民，规定着如何评价不动产税的税金。使用什么样的方法和标准，根据市场评估值计算房地产税并填写规定。6结论房产税的征收一直是我国的热门话题，一旦征收房产税，就有人欢喜有人愁。2010-2020年这十年使中国国民经济腾飞。2010年到2020年GDP41.21万亿元增长到了101.60万亿元，上涨了大约146.54%。全国城镇居民家庭人均总收入由2010年的21033元，增长至2020年的32189元，增长了大约53.04%。统计数据显示，2010-2020年房地产业增加值贡献率从5.7%增加至7.3%。虽然房地产行业支柱产业地位突出，但是房产税改革对我国宏观经济是具有负面影响的，尤其是在整体经济下行的当下，这种负面影响尤其明显，房产税及房价调控也也成为各省市地区政府左右为难的重要原因。从我国城市化发展和整体经济发展空间来看，房地产业的发展具有很大潜力，各级政府在推行房产税的过程中必须谨慎，要综合考虑税收改革和推行带来的积极作用和负面影响，尽量削弱负面影响，利用好房产税这一工具，尽量平衡经济“稳增长”和“控房价”二者的关系。房产税的落地，及其细则产生，这是一个极其精巧的工作，必须要做到产权与纳税义务的统一，征税与支出的透明公开不但考验税务总局的税收政策能力，更加考验其对社会治理结构的综合掌握，任何细节的不合理，或将导致房产税改革初衷的背离，导致房产税改革满盘皆输。参考文献[1]霍杰，房产税对我国宏观经济的影响及对策建议[A].商业经济研究,2016(12).[2]邢少文，房产税与收入分配[J].南风窗,2012.[3]聂恋欢.房产税对房价的影响及未来发展建议-以重庆市为例[J].中外企业文化,2020.[4]马晓鹏，沪渝试点房产税合法性探析[J].中南财经政法大学，2013.[5]李美生、贾祖国、王烨晔，我国针对个人房产开征房产税对房地产价格影响分析[J],财经政法资讯,2013（04）.[6]王宗涛、熊伟，我国房产税试点改革问题：政策的适用性分析[J],财经政法资讯,2013（06）[7]邹斌，潘石屹：北京有人买一百套房房产税宜早不宜迟[J].中国建材资讯,2016（06）.[8]黄艳，房产税代替土地财政对中国经济的影响及政策