经济法课件：房地产市场监管法律制度

第一节房地产市场管理法律制度概述

第二节房地产所有权和用益物权

第三节土地用途管制制度

第四节房地产开发用地管理

第五节房地产开发经营管理

第六节房地产交易管理

第七节外商开发经营房地产

第八节房地产权属登记管理

第九节物业管理

第十节违反房地产管理制度的法律责任

按“Esc”键返回章目录房地产市场监管法律制度第一节房地产市场管理法律

制度概述一、房地产房地产是指房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。二、房地产法房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。房地产法有广义和狭义之分。广义的房地产法，包括了对房地产经济关系进行调整的所有法律规范。狭义的房地产法，人们一般将其理解为房地产法典，在我国，一般指《城市房地产管理法》。三、房地产管理体制（一）国务院国务院代表国家行使国有土地所有权，对全国土地实行宏观调控，制定全国城镇住房的基本制度、统一政策，设立建设行政主管部门和土地行政主管部门。（二）地方人民政府地方人民政府在其权限范围内审批征用土地、建设用地，可以设房地产管理、土地管理部门。（三）土地行政主管部门国土资源部为国务院土地行政主管部门，统一负责全国土地的管理和监督工作，并对省级人民政府国土资源主管部门实行业务领导。（四）建设行政主管部门住房和城乡建设部是国务院建设行政主管部门。

返回第二节房地产所有权和用益物权一、土地所有权和用益物权（一）土地所有权土地所有权是以土地为其标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。我国目前土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权两大类型，公民个人不享有土地所有权。（二）土地用益物权用益物权具有以下性质：1用益物权是他物权2用益物权是限制物权3用益物权是有期限物权二、房屋所有权和使用权（一）房屋所有权房屋所有权，是房屋所有人对房屋占有、使用、收益、处分的权利，是房地产权利的重要组成部分。房屋所有权包括以下要素：1主体2客体3内容。①占有；②使用；③收益；④处分（二）房屋使用权房屋使用权是指房屋所有权人对房屋享有的使用权利，以及非房屋所有权人因租赁、借用、出典等原因对房屋享有的使用权利。房屋使用权的性质应区分所有权人的房屋使用权和非所有权人的房屋使用权。

返回第三节土地用途管制制度

一、土地利用总体规划（一）土地利用总体规划的编制依据和规划期限依据：各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。期限：土地利用总体规划的规划期限一般为15年。（二）土地利用总体规划的编制原则土地利用总体规划按照下列原则编制：①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；②提高土地利用率；③统筹安排各类、各区域用地；④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；⑤占用耕地与开发复垦耕地相平衡。（三）县、乡（镇）土地利用总体规划的编制要求县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。（四）土地利用总体规划审批程序土地利用总体规划实行分级审批。（五）土地利用总体规划与其他规划的关系城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。（六）土地利用总体规划的修改经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。二、土地用途管制（一）土地按用途分类是实行土地用途管制的基础国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为：1农用地2建设用地3未利用地（二）农用地转为建设用地必须预先进行审批是实行土地用途管制的关键（三）集中征地审批权是实行土地用途管制的要求（四）土地用途登记是实行土地用途管制的保障

返回第四节房地产开发用地管理

一、土地使用权出让（一）土地使用权出让的概念和特征概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：1土地使用权出让是一种民事法律行为2土地使用权出让是一种设权行为3土地使用权出让是一种有偿行为4土地使用权的出让附随着特殊义务（二）土地使用权出让方式1拍卖出让；2招标出让；3协议出让；4挂牌出让（三）土地使用权的出让年限1土地使用权出让的最高年限2合同约定的出让年限3土地使用权出让年限的续展

（四）土地使用权出让的收回制度1土地使用权者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回；2土地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回；3在土地使用权期限届满前国家因社会公共利益的需要，提前收回土地使用权；4为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。二、土地使用权划拨（一）土地使用权划拨的概念和特征概念：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付给土地使用者使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特征：1土地使用权划拨仅限于国有土地2土地使用权划拨具有行政性3土地使用权划拨具有无偿性

4划拨土地使用权具有无期性5划拨土地的用途具有特定性（二）土地使用权划拨的范围①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;④法律、行政法规规定的其他用地。（三）划拨土地使用权的终止1国家为了公共利益而需要使用土地，或者为了实施城市规划进行旧城区改建而需要调整使用土地的，由有关人民政府行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回划拨土地使用权。2因用地单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地，或者由有关人民政府土地行政管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回划拨土地使用权。3为特定项目而设定的划拨土地使用权，当该特定项目完成历史使命而“寿终”，或者该特定项目因故而无法达成或不再需要时，划拨土地使用权应予终止。4如果土地全部灭失，设定于其上的划拨土地使用权当然终止；如果仅仅是土地的部分灭失，则灭失部分的划拨土地使用权终止，但是，如果部分灭失致使划拨土地使用权设立的目的完全落空，则划拨土地使用权也消灭。

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一、房地产开发原则（一）严格执行城市规划的原则（二）坚持经济效益、社会效益、环境效益三者相统一的原则（三）综合开发、配套建设的原则（四）按约开发土地的原则（五）严格按照标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格的原则（六）鼓励开发、建设居民住宅的原则二、房地产开发企业（一）房地产开发企业的概念及分类1概念：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称“房地产开发商”。2分类：（1）按产权关系划分，可将房地产开发企业主要划分为国家所有的房地产开发公司、集体所有的房地产开发公司、中外合资的房地产开发公司、中外合作的房地产开发公司、外商独资的房地产开发公司；（2）按经营性质的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营公司、兼营公司和项目公司三种类型（二）房地产开发企业的设立1设立房地产开发企业的条件2设立房地产开发企业的程序（1）房地产开发企业的设立登记（2）设立房地产开发企业的备案（三）房地产开发企业的资质管理我国房地产开发企业资质管理主要包括：（1）房地产开发专营公司应当按照规定申报资质等级；（2）房地产开发专营公司按资质条件划分为一、二、三、四、五，五个等级，各级公司的资质标准均有严格的规定；（3）房地产开发专营公司的资质等级实行分级审批；（4）房地产开发专营公司的资质每年核定一次。三、房地产开发的内容归纳起来有以下主要内容：（1）房地产开发的规划设计；（2）房地产开发的征地拆迁；（3）房地产开发的施工组织；（4）房地产开发的竣工验收；（5）房地产开发的经营管理。

返回第六节房地产交易管理

一、房地产交易原则房地产交易中必须遵守下列特定原则：（1）房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续，房屋的租赁必须向房地产管理部门登记备案。这条原则又称为“及时登记原则”。（2）房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押，谓之为“房地一体原则”。（3）房地产交易价格由国家实施管理（4）土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则（5）不得损害土地及房产经济效益原则即“效益不可损原则”二、房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（一）房地产转让的条件1主体具有合法资格2客体符合法律要求，不受限制的房地产，均可自由转让3形式要件4意思表示要件5房地产转让不得违反政策、法律和社会公德（二）房地产转让程序房地产转让一般应当按照下列程序办理：1申请2评估价格；3签订买卖合同；4缴纳契税和补交地价；5登记发证。（三）商品房预售商品房预售应符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。三、房地产抵押（一）房地产抵押权的设定1抵押权设定的形式要件2房地产抵押权设定的限制条件。（1）抵押人的条件（2）抵押权人的条件（3）抵押物的条件（二）房地产抵押权的实现1房地产抵押权实现的条件，以债务人不履行债务为必要条件。2房地产抵押权实现的方式，一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。（三）房地产抵押权的消灭1因债务履行而消灭；2因房地产抵押权实现而消灭；3因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭；4因抵押的房地产归抵押权人所有而消灭。四、房屋租赁（一）房屋租赁关系的成立1房屋租赁首先不得违反国家法律有关的禁止性规定2房屋租赁必须签订书面合同3房地产租赁合同登记备案（二）租赁双方的主要权利与义务1出租人的权利2承租人的权利3出租人主要义务4承租人主要义务（三）房屋租赁关系的终止下列法律事实的发生引起房屋租赁关系终止：①租赁合同期满；②房屋遇不可抗力、意外事故或人为因素而损毁；③当事人协议解约；④出现法定解约的事实，当事人一方解除合同；⑤其他情况，如房屋被征用以及公房租赁中承租人死亡而无同居亲属继承等。

返回第七节外商开发经营房地产

一、开发经营房地产的外商投资企业的设立条件及程序（一）开发经营房地产的外商投资企业的设立条件（二）开发经营房地产的外商投资企业的设立程序目前，我国涉外房地产开发经营企业的具体设立程序如下：①编制项目建议书;②编制可行性研究报告并拟定企业章程;③报主管部门审批;④申请设立登记，领取营业执照;⑤开立银行账户并办理有关登记备案手续。二、外商开发房地产（一）一般房地产开发所谓一般房地产开发，是指涉外房地产开发经营企业在依法取得土地使用权后进行一般性的土地开发，建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。

（二）成片开发外商投资开发经营成片土地，又称外商投资成片开发，是指外商依法组建开发企业（包括中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业），在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。

返回第八节房地产权属登记管理

一、房地产权属登记的意义和功能房地产权属登记是房地产管理的重要内容，其性质是房地产管理部门依职权实施的行政行为，体现了房地产管理部门与登记申请人之间的管理和被管理关系。房地产权属登记具有三项功能，即权利确认功能、权利公示功能和管理功能。二、房地产权属登记的制度比较现代各国的房地产权属登记制度主要有三种模式：（一）契据登记制该制度由法国先采用，故又称“法国主义”，后又为日本、意大利、比利时、西班牙等国采用。其特征为：（1）登记为对抗要件；（2）登记采取形式审查；（3）登记无公信力；（4）登记簿采取人的编成主义，以权利人登记顺序编成。（二）权利登记制该制度由德国先采用，故又称“德国主义”，后又为瑞士、奥地利、荷兰等国采用，其特征为：（1）登记为生效要件；（2）登记采取实质审查；（3）登记具有公信力，登记事项即使在实体法上不成立，也可对抗第三人，有绝对效力；（4）登记簿采取物的编成主义，以地号为顺序编成。（三）托伦斯登记制该制度由澳大利亚托伦斯爵士1958年所创，为英国及其联邦地区采用。托伦斯具有权利登记制的上述四个特点。此外，其主要特色在于：（1）登记机关设置赔偿基金；（2）任意登记制。三、房地产权属登记具体内容（一）土地登记土地登记主要包括以下内容：（1）土地权利主体；（2）土地权属性质；（3）土地权属来源；（4）土地权利客体；（5）土地使用期限。

（二）房屋权属登记1所有权登记。2抵押权登记；3地役权登记；4预告登记；5更正登记；6异议登记。

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第九节物业管理

一、物业管理法律关系（一）物业法律关系的主体1业主、非业主使用人、建设单位；2物业服务企业；

3物业管理部