政策持续加码缓解行业风险市场信心仍需持续提振

地地隐市场跟踪方政府债与城投行业监测周0229方政府债与城投行业监测周0229报2作者中诚信国际企业评级部余者中诚信国际企业评级部余yu@曹文lcao@侯一jhou@其他联络人龚天xgong@——2023年12月房地产市场跟踪本期观点 11中诚信国际认为，11中诚信国际认为中诚信国际观察到20231111中诚信国际认为，理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。继中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，主要监管部门加快引导金融机构落实会议精神，加大对房地产企业信贷、债券、股权等重点融资渠道支持力度，对稳定房企融资，特别是仍正常经营的非国有房企融资起到积极作用。与此同时，京沪两地近期同时宣布放松楼市政策，降低了购房门槛，有望进一步释放刚需及改善性住房需求，对提高两地楼市交易活跃度、促进当地市场由稳向暖过渡起到积极作用。中诚信国际认为，目前高能级城市仍有一定政策放松空间，京沪新政释放了积极的政策信号，或有望带来新一轮的需求刺激政策，同时高能级城市销售回暖亦有助于对稳定市场销售提供支撑。近期召开的中央经济工作会议已经将“积极稳妥化解房地产风险”列为明年重要经济工作之一。中诚信国际认为，在房地产风险化解过程中，仍需不断加强融资端、需求端政策支持力度，不断修复市场预期，并与稳增长政策形成合力，持续提振市场信心。二、行业经营（一）需求端11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下跌态势，多数城市房价环比保持下降态势，其中仅上海、天津、杭州、成都、昆明、西安、吉林、宜昌及大理等少数城市新建商品住宅销售价格指数环比有所增长。当月商品房销售面积及销售额同比降幅扩大，但环比小幅增长。截至2023年11月末，商品房待售面积较上月进一步增长至65,385万平方米，同比增速小幅降至18%。整体来看，当前新房市场库存压力较大，房价仍面临一定下行压力。二手房市场方面，据克而瑞数据，11月17个重点城市二手房成交面积环比增长4%22%，其中北上广深四个一线城市二手房住房成交量上涨明显。与此同时，一、二、三线城市二手房住宅价格环比降幅均较10二手房市场呈现出图图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数86420-2-470个大中城市:新建商住宅格指数:当月同比% 70个大中城市:新建商住宅格指:环比%

0.20.0-0.2-0.4-0.6数据来源：国家统计局，Ifind，中诚信国际整理图图2：商品房销售情况变化0

160140120100806040200-20-40-60商品房销售面积:累计值万平方米 商品房销售额:累计值亿元商品房销售面积:累计同比% 商品房销售额:累计同比%数据来源：国家统计局，中诚信国际整理11月百强房企业绩环比下降，同时同比跌幅扩大，年内累计业绩降幅继续扩大。近六成百强房企11月单月业绩环比降低，超四成百强房企同环比双降，前11月累计业绩同比降低的企业数量超过六成。央国企销售优势仍较11月绿城中国、招商蛇口、建发房产、中国铁建、越秀地产等国有开发商均实现业绩增长。（）11月房屋竣工面积保持增长态势，增速较10月有所放缓，同时新开工面积延续同比下跌态势，但跌幅有所收窄。3：百城土地成交额及土地溢价率4：房屋新开工、竣工面积及同比增速3：百城土地成交额及土地溢价率4：房屋新开工、竣工面积及同比增速数据来源：国家统计局，中诚信国际整理数据来源：国家统计局，中诚信国际整理房屋竣工面积:累计值万平方米房屋竣工面积:累计同比%房屋新开工面积:累计值万平方米房屋新开工面积:累计同比%806040200-20-40-60250,000200,000150,000100,00050,0000100大中城市:成交土地总价:当月值亿元100大中城市:成交土地溢价率:当月值%502,0000206,000154,00010302510,0008,0002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-10图5：房地产开发投资规模及增速于城市能级及各地推出地块位置条件不同，土拍市场分化趋势进一步加剧：11月以来，合肥、成都、杭州等城市部分优质地块实现了高溢价成交，而武汉、天津、无锡、南京等地多数地块仍多以底价成交。央国企仍是拿地主力，克而瑞数据显示，前11月，图5：房地产开发投资规模及增速0房地产开发企业资金来:合计:累计值亿元 房地产开发企业资金来:合计:累计同比%

6050403020100-10-20-30数据来源：国家统计局，中诚信国际整理11月房地产开发投资规模进一步下降，且累计同比降幅扩大。受益于融资支持政策力度持续加大，房地产开发企业到位资金降幅有所收窄，其中房企自筹资金和国内贷款同比降幅收窄较为明显，而作为最主要的其他资金来源的购房者个人按揭贷款和定金及预付款累计同比降幅仍持续扩大。图图6：房地产开发投资资金来源0房地产开发企业资金来:国内贷款:累值亿元 房地产开发企业资金来:利用外资:累值亿房地产开发企业资金来:自筹资金:累值亿元 房地产开发企业资金来:其他资金:累值亿房地产开发企业资金来:国内贷款:累同比% 房地产开发企业资金来:利用外资:累同比%房地产开发企业资金来:自筹资金:累同比% 房地产开发企业资金来:其他资金:累同比%

1401006020-20-60-100数据来源：国家统计局，中诚信国际整理11月房地产市场投资销售数据同比降幅有所扩大，市场仍处于持续调整状态。当月各地楼市政策出台力度相对有限，叠加前期政策效果减弱，导致全国及重点城市新房市场预期回落。中诚信国际认为，随着近期京沪楼市政策优化，京沪市场预期好转或有望对销售提振形成一定支撑，叠加年底企业加大营销力度，以及二手房市场成交回暖带来的置换需求释放，12月新房销售规模有望出现小幅翘尾，全年商品房销售额仍将呈回落态势。在销售筑底过程中，房企开工、投资或难有明显改善。中诚信国际观察到，土地限价放开后，部分城市的优质地块出现高溢价成交，但对整体土地市场回暖拉动不大。核心区域优质地块竞争加剧，使得资金实力更强的央国企拿地优势进一步凸显。2023年以来部分央国企凭借资金优势向高能级城市扩张，对其销售业绩形成一定支撑。三、地产债券市场表现（一）一级市场月，房企在境内市场发行债券规模较上月有所回暖，债券净融资额则由负转正。本月共有22家房企在境内市场新发债券，以公开发行的中期票据和公司债为主，发行主体仍以央国企为主。非国有房企中，美的置业发行了两期中期票据，卓越商业在“第二支箭”支持下成功发行中期票据。当月房企新发债票面利率分布在2.36%~516%之间。12月以来，龙湖拓展、金辉集团、新城控股等民营房企也陆续在“第二支箭”支持下实现债券融资。图7：2023年1~11月房企信用债发行与到期图8：2023年11月房企新发债券种结构（按规模：亿元）0发行金额（亿元） 到期金额（亿元）净融资额（亿元） 一般短期融资券, 企业债,9,57.6,15% 2%私募债,25, 一般公司7% 债174.38,一般中期 45%票据,119.7,31%数据来源：wind，中诚信国际整理数据来源：wind，中诚信国际整理月央国企开发商境内债到期规模较高，民营房企中珠江投资面临一定债券兑付压力，在房企融资支持政策力度加大背景下，境内债偿付风险可控。境外市场方面，继中国海外发展成功发行31.9亿人民币离岸债券，11月越秀地产也成功发行3年期51亿元人民币离岸债券。个别业绩表现稳健或出现大幅增长的央国企逐步恢复境外融资渠道，但大部分中资房企仍难获得境外融资。12月有约24亿美元境外债到期，且多集中在前期已发生流动性风险的房企，境外市场违约风险仍将持续释放。（二）二级市场11月，房企境内债券成交活跃度有所恢复，当月共实现债券成交额1,375.60亿元，日均成交额环比增长2187。投资类地产债券收益率1本月波动加大，且整体收益率水平较上月有所抬升，平均收益率在354%~3.95之间；高收益地产债价格11月有所回暖，月末高收益债平均成交价达到70元左右。11月共85家房企债券成交额在1亿元以上，其中债券交易活跃度较高的债券对应发行主体为华侨城、首开股份、上海陆家嘴、金地集团和珠海华发，债券成交金额均在50亿元以上。前述8511家房企平均成交收益率在6%以上，其中金地集团、普洛斯中国债券平均成交价格较10月小幅回升，而厦门中骏、宝龙实业债券平均成交价格仍继续回落。境外市场方面，违约房企债券价格进一步降低。11月融创集团、中国奥园等出险房企债务重组方案获得通过，同时万达6亿美元债调整还款方1按中诚信国际的分类，成交收益率在6%及以上的为高收益债，成交收益率在6%以下的为投资类债券9：2023年以来房企境内信用债成交额（亿元）10：地产债收益率及价格表现9：2023年以来房企境内信用债成交额（亿元）10：地产债收益率及价格表现数据来源：财汇数据库，中诚信国际整理数据来源：财汇数据库，中诚信国际整理投资级债券收益率高收益债价格3.37570656055501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月02023/11/12023/11/32023/11/52023/11/72023/11/92023/11/112023/11/132023/11/152023/11/172023/11/192023/11/12023/11/32023/11/52023/11