建设用地审批

项目建设用地涉及(shèjí)法律、法规和审批程序

2016年8月5日

1共五十五页三、建设(jiànshè)用地预审二、建设项目用地选址(xuǎnzhǐ)

四、农用地转用及土地征收五、建设项目供地目

录一、建设用地管理概况共五十五页第1章建设(jiànshè)用地管理概况共五十五页

土地的用途管制制度；审批(shěnpī)制度。包括土地征收审批(shěnpī)和农地转用审批(shěnpī)；耕地占补平衡制度；基本农田保护制度；补偿安置制度；土地有偿使用制度。建设用地管理(guǎnlǐ)基本制度共五十五页建设用地管理总体(zǒngtǐ)框架

建设项目用地预审(yùshěn)建设项目供地（国有土地）农用地转用和土地征收020403项目审批、核准、备案阶段农用地转用审批土地征收报批前工作程序批准基本程序报批后工作程序

建设项目用地选址01共五十五页第2章建设项目用地选址(xuǎnzhǐ)共五十五页一、前期(qiánqī)准备工作--建设项目用地选址《土地管理法》在总则中第4条明确规定:“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊(tèshū)保护。”国务院《土地管理法实施条例》第19条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农地转用的，还应当符合城市和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农地转为建设用地。”《土地管理法》第26条规定“经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。”

共五十五页选址方案论证(lùnzhèng)时在用地方面要充分考虑以下因素：

项目选址是否符合土地利用总体规划；在城镇规划区建设的项目是否符合城镇规划；在城镇规划区外拟报国务院或省级人民政府批准或备案的大型能源、交通、水利等基础设施独立选址项目要尽可能少占耕地，特别是不占或少占基本农田。了解项目所在地征地费用(fèiyong)和耕地开垦费标准。涉及土地的法定费用(fèiyong)应列入项目预算，作为项目选址方案论证比较的因素之一。独立选址的线性工程和大型建筑物或建筑群是否压覆重要矿床。建设项目选址地质条件，是否在地质灾害易发区，是否因工程建设引发地质灾害，防治措施。共五十五页共五十五页第3章建设用地预审共五十五页建设项目用地预审概念(gàiniàn)及要求建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段(jiēduàn)，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设项目用地实行分级预审。需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。共五十五页《土地管理法》1《建设项目用地预审管理办法》（2008年第42号令）2建设(jiànshè)用地预审的法律依据第五十二条建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关(yǒuguān)事项进行审查，并提出意见。国务院《土地管理法实施条例》第22条、第23条对此作了更加具体的规定“建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须符具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。”共五十五页用地预审(yùshěn)的权限和程序建设项目实施分级预审，需人民政府或有批准权的人民政府发展改革等部门(bùmén)审批、核准和备案的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门(bùmén)预审。需要报国家投资主管部门审批、核准和备案的建设项目用地预审由国土资源部预审。属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的独立选址建设项目，委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，提出初审意见后，转报国土资源部，由国土资源部出具预审意见。在规划确定的城市建设用地范围内的建设项目，委托市级国土资源管理部门受理，提出初审意见后，转报国土资源部。共五十五页用地预审的主要(zhǔyào)内容建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；建设项目是否符合国家供地政策；建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响(yǐngxiǎng)评估报告等是否符合法律、法规的规定。共五十五页涉及建设项目预审(yùshěn)的其它规定

建设项目预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大(zhòngdà)调整的，应当重新预审。共五十五页建设项目用地单位如何办理(bànlǐ)用地预审：

建设用地单位在基本完成建设项目可行性报告后就可以申请办理用地预审。这时建设项目业主单位应首先主动与项目所在地的县级国土资源局联系，介绍项目用地情况，提供项目选址布局图。县级国土资源部门根据土地利用总体规划和项目选址区土地资源情况向用地单位提供涉及土地情况，包括(bāokuò)拟用地的各类土地面积、特别是耕地面积、是否占用基本农田、是否符合土地利用总体规划、绘制建设项目用地规划审查图等，并在报送的《建设用地预审申请表》上签署意见。如不符合土地利用总体规划，但属于《土地管理法》第26条规定的可以调整规划的建设项目，则要编制土地利用总体规划修改方案与建设项目用地预审同时报送。共五十五页第4章农用地转用、土地(tǔdì)征收共五十五页农用地转用土地(tǔdì)征收农用地转用是指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得(huòdé)批准后，将农用地转变为建设用地的行为。土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。农用地转用和土地征收共五十五页农用地转用审批(shěnpī)土地(tǔdì)征收土地征收的批准权限土地征收的程序报批前工作程序批准基本程序报批后工作程序农用地转用、土地征收共五十五页农用地转用、土地(tǔdì)征收法律(fǎlǜ)依据《土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《中华人民共和国宪法》第十条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。123共五十五页农用地转用审批(shěnpī)的权限下列建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的需报国务院批准：A、国务院批准的建设项目(xiàngmù)，包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准的建设项目(xiàngmù)，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外占用农用地；国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、矿山等项目(xiàngmù)，中央军委批准的军事建设项目(xiàngmù)占用农用地；国务院审批权限B、基本农田转为建设用地；C、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目占用农用地；D、在土地利用总体规划确定的省、直辖市、计划单列市和自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划申请城市分批次用地。共五十五页农用地转用的审批(shěnpī)权限①在设区的市土地总体规划和县级土地利用总体规划确定(quèdìng)的建设用地范围内，按土地利用年度计划分批次将农用地转为建设用地；②建设项目占用土地利用总体规划确定的城市和村庄、集体建设用地范围外的土地，涉及农用地转用的，除需要国务院审批的以外，一律由省政府审批。省级人民政府审批权限设区的市（地区）人民政府审批权限在乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地范围内，农村村民宅基地、乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业按土地利用总体年度计划分批次转为建设用地。共五十五页土地征收(zhēngshōu)的批准权限《土地管理法》第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行(xiānxíng)办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。共五十五页01若农用地转用审批的权限(quánxiàn)属于国务院的，则农用地转用和土地征收由国务院同时审批0203若农用地转用审批(shěnpī)的权限和土地征收的审批(shěnpī)权限均属于省级人民政府，则农用地转用和土地征收由省级人民政府同时审批(shěnpī)农用地转用批准权属于省级人民政府而征收土地批准权属于国务院的，先由省级人民政府批准农用地转用后，再报国务院批准征收土地；省级人民政府批准农用地转用的文件作为国务院批准征收土地的依据之一农用地转用审批和土地征收审批的关系共五十五页报批(bàopī)前工作程序组织(zǔzhī)征地听证确认征地调查结果告知征地情况010203共五十五页告知(ɡàozhī)征地情况在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村(nóngcūn)集体经济组织和农户。征收土地告知书国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知（国土资发[2004]238号）、国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（国土资发[2010]96号）和四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅《关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见》的通知（川办函[2008]73号）依据内容形式共五十五页确认(quèrèn)征地调查结果内容(nèiróng)形式依据国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知（国土资发[2004]238号）文件、国土资发[2010]96号文件和川办函[2008]73号文件当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。征收调查结果确认书共五十五页国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导(zhǐdǎo)意见》的通知（国土资发[2004]238号）文件、国土资发[2010]96号文件、川办函[2008]73号文件和《国土资源听证规定》依据在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置方案和社保方案有申请听证的权利(quánlì)。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。被征地农民未申请听证的，在征地报批材料中要有关于农村集体经济组织和至少3至5名村民代表签收的听证通知书送达回执；举行听证的，要报听证笔录，及地方政府针对农民在听证中所提意见处理情况的说明。内容征地方案听证告知书，送达回证，听证笔录，放弃听证说明。形式组织征地听证共五十五页批准基本(jīběn)程序以报国务院批准单独选项项目报批为例：在土地利用总体规划确定的城市建设(jiànshè)用地范围外单独选址的建设(jiànshè)项目使用土地的，建设(jiànshè)单位应当向土地所在地的市、县人民政府土行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，附具下列材料：（一）建设项目立项批复文件；（二）初步设计方案的相关批复文件；（三）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；（四）涉及林业（林地审核同意书）、矿山（采矿许可复印件）等；（五）地质灾害危险性评估报告及备案登记表；（六）压覆矿产资源评估报告及审查意见或说明；

（七）土地复垦方案的审核文件；（八）勘测定界技术报告书。共五十五页批准基本(jīběn)程序-以报国务院批准单独选项项目报批为例(续一）：市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。省、自治区、直辖市土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，上报有批准权的国务院审批。农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体(jùtǐ)建设项目供地。单独选址项目建设用地报件装订清单

共五十五页批准基本程序(chéngxù)--业主缴纳规费以报国务院批准(pīzhǔn)单独选项项目报批为例(续一）：耕地开垦费新增有偿费土地管理费社保费用补偿安置费共五十五页报批后工作(gōngzuò)程序征收(zhēngshōu)土地公告征地补偿安置方案公告征地补偿登记支付征地安置补偿费做好被征地农民的社保工作对征地批后实施的监管两公告一登记共五十五页0201依据：《征收(zhēngshōu)土地公告办法》内容：被征收(zhēngshōu)土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收(zhēngshōu)土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。征收土地公告主要包括征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径等。征收土地公告共五十五页0102依据：《征收土地公告办法(bànfǎ)》、国土资发[2010]96号文件内容：市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订(nǐdìng)征地补偿、安置方案并予以公告。

征地补偿安置、方案公告主要包括：被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径等。征地补偿、安置方案公告共五十五页0201依据：《征收土地(tǔdì)公告办法》内容：被征地农村集体经济(jítǐjīngjì)组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。征地补偿登记共五十五页《实施办法》、国土资发〔2008〕135号和川办函[2008]73号文件，《四川省征地统一年产值标准修订(xiūdìng)成果汇编》[依据(yījù)][标准]征收每亩耕地的土地补偿费均按征地统一年产值（前3年平均年产值）的10倍计算。征收非耕地的土地补偿费按上述标准减半计算。土地补偿费支付给被征地单位，用于发展生产和安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助。其使用由村民会议或者村民代表会议决定，报乡（镇）人民政府批准后执行。[使用]1、土地补偿费支付征地补偿安置费共五十五页《实施办法》和川办函[2008]73号文件(wénjiàn)[依据(yījù)][标准]安置补助费依据被征地集体经济组织人均耕地面积，按以下标准计算：人均耕地1亩及以上的，每亩耕地按征地统一年产值的6倍计算；人均耕地1亩以下的每个安置人口按征地统一年产值的6倍计算。征收非耕地的安置补助费按上述标准减半计算。安置补助费用于被征用土地农村集体经济组织的成员的生产、生活安置。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。[使用]2.安置补偿费支付征地补偿安置费共五十五页《实施办法》和川办函[2008]73号文件(wénjiàn)，《成都市等21个市州征地青苗和地上附着物补偿标准》（2012年修订）[依据(yījù)][标准]地上附着物和青苗的补偿标准由各市（州）人民政府每3年修订并报省人民政府批准后执行。在执行中各市（州）人民政府可根据本地区物价上涨幅度进行相应调整。地上附着物和青苗补偿费，属于个人所有的，支付给个人；属于集体所有的，支付给集体经济组织。征收土地的各项补偿、补助费用，应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。[使用]3、地上附着物和青苗补助费支付征地补偿安置费共五十五页四川省人民政府办公厅关于被征地农转非人员参加基本养老保险(yǎnɡlǎobǎoxiǎn)有关问题的通知（川办函[2009]302号）03四川省人民政府办公厅关于(guānyú)进一步做好被征地农民社会保障工作的通知（川办发[2008]15号）加强被征地农民社会保障工作的监督检查，规范被征地农民社会保障资金管理。各级劳动保障、国土资源等有关部门要认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于做好被征地农民社会保障工作的方针政策，在对农村土地征收征用情况的监督检查中，切实搞好对被征地农民社会保障工作情况落实的监督检查，及时纠正征地过程中损害农民权益的问题。各地要制订被征地农民社会保障资金管理办法，加强对被征地农民社会保障资金收支情况的监管，定期向社会公布，接受社会和被征地农民的监督。02国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知（国办发[2006]29号）01做好被征地农民的社保工作共五十五页第5章建设项目供地共五十五页建设项目供地基本概念国有建设用地供应(gōngyìng)方式国有建设(jiànshè)用地供应政策建设用地使用标准41共五十五页《宪法》第十条：城市的土地属于国家所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。《土地管理法》第十一条：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体(jùtǐ)登记发证机关，由国务院确定。《土地管理法》第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。基本概念42共五十五页国有(guóyǒu)建设用地的供应方式划拨(huàbō)出让租赁作价出资（入股）授权经营共五十五页适用范围：《城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以收县级以上人民政府依法批准划拨。（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他(qítā)用地。根据国土资源部规定，符合《划拨用地目录》的建设用地项目，由建设单位提出申请，以有批准权的人民政府批准，方可以划划方式提供土地使用权。国有建设(jiànshè)用地使用权划拨44共五十五页《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）要求，今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公、各类基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合(fúhé)《划拨用地目录》的，应当实行有偿使用。《划拨用地目录》

国有(guóyǒu)建设用地使用权划拨45共五十五页国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限(niánxiàn)内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业（含办公）、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年；国有建设用地使用权出让可以采取招标、拍志、挂牌或者协议的方式进行。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标、拍志、挂牌方式公开出让。国有(guóyǒu)建设用地使用权出让46共五十五页国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县人民政府(rénmínzhèngfǔ)国土资源行政主管部门签订一定期限的土地使用权租赁合同，并支付土地租金的行为。国有土地租赁(zūlìn)47共五十五页国有土地使用权作价出资(chūzī)或者入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资(chūzī)投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资(chūzī)的国家资本金或者股本金的行为。国有土地使用权作价(zuòjià)出资（入股）48共五十五页国有土地授权经是指国家将一定年期的土地使用权作价后，授权给特定企业进行经营管理，该企业可以向其直属企业、控股或参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地。说明：授权经营和作价出资（入股）方