国外城市滨水休闲区经典开发案例（一）美国巴尔的摩港

国外城市滨水休闲区经典开发案例（一）美国巴尔的摩港前言：城市滨水区是滨水城市最重要的休闲旅游区域，研究和借鉴国际城市滨水区开发成功案例，有助于我国滨水城市的经济发展。1950年代末至1960年代初，为了推动城市经济的发展和振兴，焕发城市中心的活力，北美率先发起了城市滨水地区重建和再开发运动，并逐渐蔓延到欧洲。到1980年代，城市滨水区复兴运动几乎遍及全球，本文以巴尔的摩内港复兴项目为例，以系列文章形式探讨城市滨水区的开发与实践。一、巴尔的摩港开发历程巴尔的摩内港（InnerHarbor）位于美国东海岸，是美国东海岸马里兰州最大的城市，自18世纪以来一直是美国大西洋沿岸的主要工业港口，也是巴尔的摩的城市中心。第二次世界大战后，美国从工业时代进入后工业时代，巴尔的摩与美国其他大多数工业城市一样，遭受到了产业结构转型带来的发展困境。重工业的衰退大大降低了港口的重要性，同时随着港口的集装箱化和深水化，大吨位货轮开始抛弃狭窄的内港转而停泊下游海港码头，几个世纪以来一直为巴尔的摩服务的内港区逐渐被弃置。中产阶级开始向郊区迁移，市中心及其周围开始衰落。建筑的空置率达到了25%，而且部分地方还在持续上升。在1952—1957年这短短五年时间里，市中心房产的评估价值就下降了10%。到了1950年代末期，随着城市税收的持续减少，市中心已完全衰落，曾经充满活力的码头、店铺、工厂和仓库彻底没落，成为无人问津的城市垃圾。1956年，巴尔的摩市成立城市规划委员会，并授权该委员会策划启动城市更新的开发项目，该委员会随即着手组织编制市中心的总体规划。经过30年的开发改造，转变为能够吸引城市上万游客和造访者的胜地，其改建工程无论是在经济增长方面，还是在城市形象提升方面都取得了巨大的成功，堪称城市滨水区再开发的典范。其后的悉尼达令港和威尔士的卡迪夫湾更新改造都可以从中直接找到巴尔的摩内港的影子。巴尔的摩内港的复兴计划萌芽于1950年代，为扭转市中心衰败的局面，该市商会成立了私募基金委员会，为制定和实施市中心复兴计划筹措资金。考虑到为整个市中心（面积约121.4平方公里）制定详细实施计划需要太多时间，规划委员会决定暂时搁置市中心，从占地面积9平方公里的查尔斯中心项目着手，这也是美国第一个老城区更新项目。查尔斯中心获得了1.4亿美元的投资（1957年），并且得到当时巴尔的摩市长的支持。紧接着，成立了独立于市政府的公共机构以管理实施该计划。当时正逢现代主义建筑风格的兴起，查尔斯中心项目负责人察觉到了潜在的市场需求：以时尚简约的现代建筑取代当时正流行的维多利亚式建筑，并且于1959年为该项目的第一个建筑举办了国际设计竞赛。著名的现代主义建筑大师密斯·凡·德罗（MiesvanderRohe）赢得了这次比赛。由他设计的查尔斯中心大厦（OneCharlesCenter）于1962年完工，成为巴尔的摩第一座现代主义风格的办公楼。这座23层的铝合金和玻璃结构的摩天大楼很快吸引了大批年轻人，为该地区注入了新的活力。截至1963年，三栋办公大楼已陆续完成，同时另外六个建筑项目（包括办公楼、酒店、商场、剧院和地下停车场）也进入设计的最后阶段。查尔斯中心取得的巨大成功为政府和公众提供了复兴巴尔的摩市中心的势头和信心。1964年，巴尔的摩制定了内港区海岸线范围的总体规划，规划年限30年，总投资为2.6亿美元。该规划的开发项目包括普拉特（Pratt）街道沿线的办公大楼、位于东西部的复合型居住建筑和沿内港海岸线的巴尔的摩公共游乐场，基本任务是恢复城市滨水空间，构建人与自然的亲近关系。项目的具体实施与运营由查尔斯中心—内港管理公司（CC-IH）负责，与其他私人公司不同的是，CC-IH需要与市政府签订合同，其所有的商业开发都要受到合同的约束。内港的转折点发生在1976年7月，时逢美国建国200周年纪念日。八艘方形高桅帆船载着来自欧洲、亚洲和南美洲国家的宣传大使从纽约抵达巴尔的摩内港，并且向公众开放甲板，邀请大家一起庆祝。这一活动持续了10天，期间第一次有成千上万来自远郊，以及马里兰州以外的游客聚集在内港。这为内港发展旅游业提供了良好的契机。随后，在1979—1981年间，4个重要的旅游景点向公众开放：巴尔的摩会议中心（TheBaltimoreConventionCenter）、国家水族馆（NationalAquarium）、凯悦酒店（HyattRegencyBaltimoreInner）和海港市场（Harborplace）。到1982年，内港的游客已经达到2000万人次/年，其中2/3是本地居民，1/3是外地游客，巴尔的摩已成为美国最重要的旅游目的地之一。经过60余年的开发与建设，巴尔的摩内港建成了超过40万㎡的零售商店、300幢公寓和酒店，以及大量游憩与文化设施。如今的内港已经成为世界著名的旅游目的地，每年吸引上千万名来自世界各地的游客，给城市新增了数以万计的工作机会，创造数百万美元的税收。

二、巴尔的摩港开发成功经验1、混合的多样化功能是实现经济活力和商业吸引力的重要条件巴尔的摩内港改建的规划方案涵盖的功能类型非常丰富，既有港湾市场、购物中心等商业功能，也有博物馆、水族馆、城市游乐场等文化娱乐功能，后续还建成科学中心、会展中心、贸易中心和斯格特高级公寓，形成商务办公居住区，多样化的功能吸引大量不同的消费人群，使巴尔的摩内港成为城市最具活力的综合休闲区。巴尔的摩内港设置尽量多的混合功能，并使之相互促进、互动发展，这是实现较强的经济活力和商业吸引力的重要条件。2、长期持续投入，有节奏打造引擎项目巴尔的摩内港兴建了多个大型引擎项目，是实现经济和商业活力的关键，但大型引擎项目所需的投资非常大，且在有大批私人投资进入之前，政府就必须在征地、拆迁和基础设施配套方面投入大量启动资金。而对再开发机构来说，能否成功地吸引私人开发商的投资无疑是其生死存亡的关键。巴尔的摩内港区以5500万美元的资金启动，计划投入2.6亿美元，而在建设过程中，分期追加资金投入保障项目兴建的持续性。虽然短期投入巨大，但同时巴尔的摩内港也得到了长期渐进式的收益。自1990年，市政府已可以从项目中每年获得2500万到3500万美元的税收，每年吸引游客达700万人，这些游客在这里的消费达8亿美元，该开发项目创造了3万个就业岗位。滨水区的开发是一项初期投入大、回报周期长的经营，其开发必须做好充分的资金准备。前期巨大的投入和有节奏地打造引擎项目是保障滨水区持续发展的关键。3、合理的业态分布实现人气与盈利的综合平衡巴尔的摩内港最接近水面的是大型购物中心、绿地、广场和旅游设施，这三者能集聚大量人气，吸引游客和本地顾客，能保障核心区的人气与活力，同时大大提升周边区域的地价。在商业中心周围布置住宅、旅馆和办公楼，受到核心区域的带动，土地地价上升，开发盈利性项目