房屋租赁业务管理作业指导书

房屋租赁业务管理作业指导书TOC\o"1-2"\h\u12038第一章：总则 4146841.1制定目的 4210291.2适用范围 41571.3名词解释 4271861.3.1房屋租赁：指房屋所有者（以下简称为出租方）将房屋使用权在一定期限内出租给承租方，承租方支付租金并按照约定使用房屋的行为。 4287161.3.2出租方：拥有房屋所有权并具备出租资格的自然人、法人或其他组织。 4289261.3.3承租方：依法与出租方签订房屋租赁合同，支付租金并使用房屋的自然人、法人或其他组织。 5259711.3.4房屋租赁合同：出租方与承租方之间就房屋租赁事宜达成的具有法律效力的协议。 5219581.3.5租金：承租方为使用出租方房屋所支付的费用。 5175091.3.6物业管理：指对租赁房屋及其附属设施进行维修、保养、管理等服务。 5326861.3.7租赁期满退租：指租赁合同约定的租赁期限届满后，承租方按照约定将房屋退还给出租方的行为。 59875第二章：租赁合同管理 574482.1合同签订 5224282.2合同变更 5283572.3合同解除 6128902.4合同备案 629918第三章：租金管理 6195163.1租金收取 6218423.1.1收取原则 622223.1.2收取方式 6200213.1.3收取时间 7154833.1.4收取记录 7235553.2租金调整 724493.2.1调整原则 7150813.2.2调整方式 775653.2.3调整周期 7254853.3租金支付方式 745973.3.1支付方式 7263523.3.2支付期限 7253673.3.3支付记录 7272143.4租金纠纷处理 7232503.4.1纠纷处理原则 8192553.4.2纠纷处理方式 8304383.4.3纠纷处理程序 830001第四章：押金管理 8200874.1押金收取 8321624.1.1收取原则 8227534.1.2收取程序 8327234.1.3收取方式 8184624.2押金退还 9169744.2.1退还条件 9315484.2.2退还程序 9143084.2.3退还方式 9291224.3押金纠纷处理 9169214.3.1纠纷分类 9120154.3.2处理原则 919994.3.3处理程序 913365第五章：房屋维修管理 926605.1维修责任划分 9134155.2维修费用承担 10134695.3维修流程 10280135.3.1出租方发觉房屋存在维修需求时，应及时通知承租方，并告知维修原因、维修部位及维修期限。 10148715.3.2承租方在接到出租方通知后，应在约定的时间内对房屋进行维修。如需更换设备或材料，应提前告知出租方，并征得同意。 10175315.3.3维修完成后，出租方应对维修质量进行验收。验收合格后，双方按照约定承担维修费用。 1048865.3.4如维修过程中发生纠纷，双方应协商解决。协商不成的，可依法向有关部门申请调解或仲裁。 10248625.4维修纠纷处理 10327425.4.1出租方与承租方在维修过程中发生的纠纷，应首先通过友好协商解决。 1096335.4.2如协商不成，双方可依法向房屋所在地的人民调解委员会申请调解。 1061865.4.3如调解无效，双方可依法向人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。 1060315.4.4在纠纷处理过程中，双方应积极配合有关部门的调查，提供相关证据材料，保证纠纷得到公正、公平的解决。 1019923第六章：物业管理 1085466.1物业服务内容 10185766.1.1服务范围 1078466.1.2服务内容 10261006.2物业费用收取 11281716.2.1收费标准 11193736.2.2收费方式 11249006.2.3收费流程 1193356.3物业服务质量考核 11247426.3.1考核指标 1196556.3.2考核方法 1122656.3.3考核结果 11109796.4物业纠纷处理 12315286.4.1纠纷分类 12238346.4.2处理原则 1274716.4.3处理流程 1220640第七章：租赁合同终止与退房管理 12109887.1合同终止条件 1238677.1.1租赁合同在以下情况下可终止： 12221547.1.2在合同终止前，双方应提前一个月书面通知对方，并办理相关手续。 12319307.2退房流程 12192967.2.1租赁合同终止后，租客应按照以下流程办理退房手续： 12142677.3退房押金退还 13220037.3.1退房押金退还条件： 13196827.3.2退房押金退还流程： 13166397.4退房纠纷处理 13125107.4.1退房纠纷处理原则： 13142897.4.2退房纠纷处理流程： 1311702第八章：租赁市场管理 13165118.1市场调研 13114368.1.1调研目的与意义 13134978.1.2调研内容与方法 13184988.1.3调研频率与周期 1457078.2租赁价格管理 14120888.2.1租赁价格制定原则 14175438.2.2租赁价格调整机制 14268228.2.3租赁价格公示 145638.3租赁广告管理 14192958.3.1广告内容规范 14306388.3.2广告发布渠道 14170818.3.3广告发布周期 14315868.4租赁市场秩序维护 1499728.4.1建立健全租赁市场管理制度 14314368.4.2加强租赁市场监管 14138398.4.3租赁纠纷处理 15288178.4.4租赁市场信用体系建设 152586第九章：租赁纠纷处理 15308509.1纠纷处理原则 15311609.1.1尊重合同原则 15226519.1.2公平公正原则 15322409.1.3及时高效原则 15198429.1.4促进和谐原则 15203299.2纠纷处理流程 1598739.2.1纠纷登记 15159889.2.2纠纷调查 15171299.2.3纠纷调解 1593749.2.4纠纷处理结果记录 15307029.3纠纷调解与仲裁 169299.3.1调解 16171049.3.2仲裁 16176329.3.3仲裁裁决执行 1632139.4法律诉讼 16260759.4.1法律诉讼启动 16151339.4.2诉讼程序 163239.4.3诉讼结果执行 1624762第十章：附则 162497310.1解释权 16886310.2实施时间 162898010.3修订程序 163143010.3.1修订提议：任何部门或个人如有关于本指导书的修订建议，应向公司管理层提出书面提议，说明修订理由和具体修订内容。 171588910.3.2审议：公司管理层收到修订提议后，应组织相关部门进行审议，对修订内容的合理性、可行性和必要性进行评估。 172159510.3.3制定修订方案：审议通过后，相关部门应根据修订提议制定具体的修订方案，包括修订条款、修订理由、实施步骤等。 171240110.3.4征求意见：修订方案制定完成后，应征求公司内部各部门及员工的意见，充分吸纳合理建议，对修订方案进行完善。 172350410.3.5审批：修订方案经征求意见后，应提交公司管理层审批。审批通过后，由公司管理层发布修订通知，明确修订内容、实施时间和相关要求。 171360010.3.6实施与监督：修订方案实施后，相关部门应加强监督，保证修订内容的落实。如有问题，应及时向公司管理层报告，进行调整和完善。 17第一章：总则1.1制定目的本《房屋租赁业务管理作业指导书》旨在规范房屋租赁业务的操作流程，明确各环节的管理职责，保证租赁业务的合法、合规、高效运行，同时保障租赁双方的合法权益，提升公司租赁业务的综合管理水平。1.2适用范围本指导书适用于我国境内从事房屋租赁业务的各类企业、机构及个人，包括但不限于住宅、商业、办公、工业等各类房屋租赁业务。涉及房屋租赁的合同签订、租金收取、物业管理、维修保养、租赁期满退租等环节。1.3名词解释1.3.1房屋租赁：指房屋所有者（以下简称为出租方）将房屋使用权在一定期限内出租给承租方，承租方支付租金并按照约定使用房屋的行为。1.3.2出租方：拥有房屋所有权并具备出租资格的自然人、法人或其他组织。1.3.3承租方：依法与出租方签订房屋租赁合同，支付租金并使用房屋的自然人、法人或其他组织。1.3.4房屋租赁合同：出租方与承租方之间就房屋租赁事宜达成的具有法律效力的协议。1.3.5租金：承租方为使用出租方房屋所支付的费用。1.3.6物业管理：指对租赁房屋及其附属设施进行维修、保养、管理等服务。1.3.7租赁期满退租：指租赁合同约定的租赁期限届满后，承租方按照约定将房屋退还给出租方的行为。第二章：租赁合同管理2.1合同签订合同签订是租赁业务的基础环节，应当遵循以下流程：（1）租赁双方应当在平等、自愿、公平、诚信的原则下，就租赁房屋的位置、面积、租金、租期、付款方式等条款达成一致。（2）租赁双方应提供有效身份证明，并核实对方身份信息。（3）租赁合同应采用书面形式，明确双方的权利和义务，包括但不限于以下内容：房屋基本信息（如地址、面积、户型等）租金及支付方式租期及起止日期房屋使用要求及维修责任违约责任及争议解决方式（4）双方应在合同上签字或盖章，并保留一份签字或盖章的复印件。2.2合同变更合同变更应遵循以下原则：（1）双方协商一致，且不违反法律法规。（2）变更内容应明确、具体，双方应在变更协议上签字或盖章。（3）以下情况需进行合同变更：租赁期限调整租金调整房屋使用功能发生变化其他双方约定的变更事项2.3合同解除合同解除应遵循以下原则：（1）双方协商一致，且不违反法律法规。（2）解除合同应书面通知对方，并说明解除原因。（3）以下情况可导致合同解除：双方协商一致解除合同不可抗力因素导致合同无法履行一方违约，对方要求解除合同法律法规规定的其他解除情形2.4合同备案合同备案是租赁合同管理的重要环节，应遵循以下流程：（1）租赁双方应在合同签订后30日内，向当地房地产管理部门备案。（2）备案材料包括：租赁合同、双方身份证明、房屋所有权证明等。（3）备案部门对符合条件的合同予以备案，并出具备案证明。（4）租赁双方应妥善保管备案证明，以备后续查验。第三章：租金管理3.1租金收取3.1.1收取原则租金收取应遵循公平、合理、合法的原则，保证租赁双方权益的平衡。租金收取应严格按照合同约定执行，不得随意更改。3.1.2收取方式（1）现金收取：租赁双方在约定的时间内，按照合同约定的金额以现金形式支付租金。（2）转账支付：租赁双方协商一致，通过银行转账方式支付租金。需保留转账凭证，以备查验。3.1.3收取时间租金收取时间应按照合同约定执行。一般情况下，租金按月收取，每期租金应在合同约定的支付日期前支付。3.1.4收取记录租赁双方应建立租金收取记录，详细记录每次收取的金额、时间、方式等信息。收取记录应妥善保管，以备查验。3.2租金调整3.2.1调整原则租金调整应遵循市场规律，保证租赁双方权益的平衡。调整租金时，应充分考虑市场行情、物价水平等因素。3.2.2调整方式（1）双方协商：租赁双方在合同约定的调整周期内，根据市场行情和物价水平进行协商，达成一致意见后进行调整。（2）第三方评估：如双方无法达成一致意见，可委托第三方评估机构进行评估，按照评估结果进行调整。3.2.3调整周期租金调整周期应根据市场行情和租赁双方约定确定，一般为一年一次。3.3租金支付方式3.3.1支付方式（1）现金支付：租赁双方协商一致，可以采用现金支付方式。（2）转账支付：租赁双方协商一致，可以通过银行转账方式支付。（3）其他支付方式：如等第三方支付平台。3.3.2支付期限租金支付期限应按照合同约定执行。一般情况下，每期租金应在合同约定的支付日期前支付。3.3.3支付记录租赁双方应建立租金支付记录，详细记录每次支付的金额、时间、方式等信息。支付记录应妥善保管，以备查验。3.4租金纠纷处理3.4.1纠纷处理原则租金纠纷处理应遵循公平、公正、公开的原则，保证租赁双方权益的平衡。3.4.2纠纷处理方式（1）协商解决：租赁双方应首先通过友好协商解决纠纷。（2）调解：如协商不成，可向相关部门申请调解。（3）仲裁：如调解无效，可向仲裁机构申请仲裁。（4）诉讼：如仲裁无效，可向人民法院提起诉讼。3.4.3纠纷处理程序（1）提出纠纷：租赁双方应明确提出纠纷事项，并提供相关证据。（2）协商解决：双方进行友好协商，达成一致意见。（3）调解：向相关部门申请调解，调解结果具有法律效力。（4）仲裁：向仲裁机构申请仲裁，仲裁结果具有法律效力。（5）诉讼：向人民法院提起诉讼，依法维护权益。第四章：押金管理4.1押金收取4.1.1收取原则押金收取应遵循合法、公正、公开的原则，保证租赁双方的权益得到保障。押金金额应根据房屋的实际情况、租赁期限、市场行情等因素合理确定。4.1.2收取程序（1）在签订房屋租赁合同前，出租方应向承租方明确告知押金收取的相关规定。（2）双方协商一致后，应在租赁合同中明确押金金额、收取方式、退还条件等内容。（3）出租方在收取押金时，应出具押金收据，注明收取金额、收款日期、收款人等信息。（4）押金收据应由双方签字或盖章确认，并存档备查。4.1.3收取方式押金收取方式可采用现金、转账、等便捷支付方式。出租方应在收到押金后及时出具收据。4.2押金退还4.2.1退还条件（1）租赁合同到期，双方无争议。（2）房屋及附属设施无损坏或经双方协商一致，损坏部分已赔偿。（3）承租方已结清所有费用，包括水电费、物业费等。4.2.2退还程序（1）在租赁合同到期前，出租方应提前告知承租方押金退还的相关事宜。（2）双方协商一致后，应在合同到期后30日内退还押金。（3）退还押金时，双方应签字确认，并存档备查。4.2.3退还方式押金退还方式应与收取方式一致，保证双方权益。4.3押金纠纷处理4.3.1纠纷分类押金纠纷主要包括以下几种情况：（1）押金退还金额争议。（2）押金退还时间争议。（3）押金扣除项目争议。4.3.2处理原则（1）尊重合同约定，依法维护双方权益。（2）积极协商，争取达成一致意见。（3）如协商无果，可依法向相关部门申请仲裁或诉讼。4.3.3处理程序（1）双方应保持沟通，积极协商解决纠纷。（2）如协商无果，可向当地房屋租赁管理部门申请调解。（3）调解无效，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。第五章：房屋维修管理5.1维修责任划分在房屋租赁业务中，维修责任的划分应严格按照相关法律法规及租赁合同约定执行。一般情况下，出租方负责房屋主体结构、公共设施及设备的大修、中修及更新改造；承租方负责房屋内部设施及设备的日常维修、养护及更换。5.2维修费用承担维修费用的承担应根据维修责任的划分来确定。出租方承担的维修费用包括房屋主体结构、公共设施及设备的大修、中修及更新改造费用；承租方承担的维修费用包括房屋内部设施及设备的日常维修、养护及更换费用。双方另有约定的，按照约定执行。5.3维修流程5.3.1出租方发觉房屋存在维修需求时，应及时通知承租方，并告知维修原因、维修部位及维修期限。5.3.2承租方在接到出租方通知后，应在约定的时间内对房屋进行维修。如需更换设备或材料，应提前告知出租方，并征得同意。5.3.3维修完成后，出租方应对维修质量进行验收。验收合格后，双方按照约定承担维修费用。5.3.4如维修过程中发生纠纷，双方应协商解决。协商不成的，可依法向有关部门申请调解或仲裁。5.4维修纠纷处理5.4.1出租方与承租方在维修过程中发生的纠纷，应首先通过友好协商解决。5.4.2如协商不成，双方可依法向房屋所在地的人民调解委员会申请调解。5.4.3如调解无效，双方可依法向人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。5.4.4在纠纷处理过程中，双方应积极配合有关部门的调查，提供相关证据材料，保证纠纷得到公正、公平的解决。第六章：物业管理6.1物业服务内容6.1.1服务范围物业管理服务范围主要包括房屋及配套设施的维护保养、环境卫生管理、公共秩序维护、绿化养护、消防安全、车辆管理等。6.1.2服务内容（1）房屋及设施维护：负责房屋及配套设施的日常检查、维修、保养，保证设施设备正常运行。（2）环境卫生管理：负责公共区域的清洁卫生，定期进行灭鼠、灭虫、消毒等工作。（3）公共秩序维护：负责公共区域的安全保卫、交通秩序管理，保证居民生活秩序井然。（4）绿化养护：负责小区绿化植物的种植、修剪、浇水、施肥等工作，营造优美的生活环境。（5）消防安全：负责消防设施的检查、维护，定期开展消防安全演练，提高居民消防安全意识。（6）车辆管理：负责小区内车辆的停放管理，保证车辆有序停放。6.2物业费用收取6.2.1收费标准物业费用收取标准根据物价部门规定，结合小区实际情况，合理制定。6.2.2收费方式物业费用采取预收方式，按季度或年度收取。6.2.3收费流程（1）物业公司在收费前，应向业主明确告知收费项目、收费标准及收费依据。（2）业主在规定时间内缴纳物业费用，物业公司出具正规发票。（3）对未按时缴纳物业费用的业主，物业公司应采取催缴措施，保证物业费用的正常收取。6.3物业服务质量考核6.3.1考核指标物业服务质量考核指标包括房屋及设施维护、环境卫生管理、公共秩序维护、绿化养护、消防安全、车辆管理等。6.3.2考核方法采用定期考核与不定期考核相结合的方式，对物业公司服务质量进行评估。6.3.3考核结果考核结果分为优秀、良好、合格、不合格四个等级，对考核不合格的物业公司，应采取相应措施进行整改。6.4物业纠纷处理6.4.1纠纷分类物业纠纷主要包括业主与物业公司之间的纠纷、业主与业主之间的纠纷以及业主与第三方之间的纠纷。6.4.2处理原则（1）公开、公平、公正：在处理物业纠纷时，应遵循公开、公平、公正的原则，保证各方权益得到保障。（2）及时、有效：对物业纠纷，应迅速采取措施，及时化解矛盾，保证问题得到有效解决。6.4.3处理流程（1）业主或第三方向物业公司提出纠纷诉求。（2）物业公司对纠纷进行调查、核实，制定处理方案。（3）物业公司与业主或第三方进行协商，达成一致意见后，签订和解协议。（4）对协商不成的纠纷，可依法向有关部门申请调解或仲裁。第七章：租赁合同终止与退房管理7.1合同终止条件7.1.1租赁合同在以下情况下可终止：（1）合同约定的租赁期限届满；（2）双方协商一致解除合同；（3）因不可抗力导致合同无法履行；（4）租赁房屋因征收、拆迁等原因无法继续租赁；（5）法律法规规定的其他终止情形。7.1.2在合同终止前，双方应提前一个月书面通知对方，并办理相关手续。7.2退房流程7.2.1租赁合同终止后，租客应按照以下流程办理退房手续：（1）提前通知：租客应在合同终止前15日内，向房东书面提出退房申请；（2）验收房屋：房东应在接到退房申请后3日内，对房屋进行验收，确认房屋设施设备完好；（3）结清费用：租客应在验收合格后，结清房屋租赁期间产生的相关费用；（4）办理交接：双方共同办理房屋交接手续，确认无误后，签署退房确认书；（5）退还押金：房东在收到退房确认书后，按照约定退还租客押金。7.3退房押金退还7.3.1退房押金退还条件：（1）租客按照租赁合同约定，履行了合同义务；（2）房屋设施设备无损坏或经双方协商，已赔偿相应损失；（3）租客结清了房屋租赁期间产生的相关费用。7.3.2退房押金退还流程：（1）房东在收到退房确认书后，应当在5个工作日内退还押金；（2）如房东不能按时退还押金，应向租客说明原因，并在15日内退还；（3）如双方对押金退还存在争议，可协商解决或依法处理。7.4退房纠纷处理7.4.1退房纠纷处理原则：（1）遵循法律法规和租赁合同约定；（2）公平、公正、公开；（3）及时、高效。7.4.2退房纠纷处理流程：（1）双方协商：发生纠纷时，双方应首先进行协商，寻求解决方案；（2）调解：如协商无果，可以向相关调解机构申请调解；（3）仲裁：如调解无效，可以向仲裁机构申请仲裁；（4）诉讼：如仲裁无效，可以向人民法院提起诉讼。第八章：租赁市场管理8.1市场调研8.1.1调研目的与意义租赁市场调研旨在全面了解租赁市场供需情况、市场趋势、租赁政策及行业规范，为制定租赁业务策略提供数据支持。8.1.2调研内容与方法（1）租赁市场供需情况：收集租赁房源、租赁需求、租赁成交等数据，分析市场供需状况。（2）租赁价格：收集不同类型、不同区域、不同楼龄的租赁价格数据，分析价格变动趋势。（3）租赁政策及行业规范：了解国家、地方及行业管理部门发布的租赁政策及行业规范，分析其对租赁市场的影响。8.1.3调研频率与周期根据市场变化情况，定期进行市场调研，原则上每季度至少进行一次全面调研。8.2租赁价格管理8.2.1租赁价格制定原则根据市场调研数据，结合房源特点、租赁政策等因素，合理制定租赁价格。8.2.2租赁价格调整机制（1）定期调整：根据市场变化情况，定期调整租赁价格。（2）临时调整：在市场出现较大波动时，及时进行临时调整。8.2.3租赁价格公示租赁价格应在租赁房源信息中明确标注，并向租赁当事人公示。8.3租赁广告管理8.3.1广告内容规范租赁广告内容应真实、准确、完整，不得含有虚假信息、误导性陈述等。8.3.2广告发布渠道租赁广告可通过公司网站、APP、社交媒体等渠道发布。8.3.3广告发布周期租赁广告应根据房源实际情况及时更新，保证广告信息的时效性。8.4租赁市场秩序维护8.4.1建立健全租赁市场管理制度制定租赁市场管理制度，明确租赁市场秩序维护的责任主体、工作流程及处罚措施。8.4.2加强租赁市场监管对租赁市场进行定期巡查，发觉违法违规行为，及时进行处理。8.4.3租赁纠纷处理设立租赁纠纷调解机构，及时处理租赁当事人的纠纷，维护租赁市场秩序。8.4.4租赁市场信用体系建设建立租赁市场信用体系，对租赁当事人的信用状况进行记录和评价，推动市场诚信经营。第九章：租赁纠纷处理9.1纠纷处理原则9.1.1尊重合同原则在处理租赁纠纷时，应首先尊重双方签订的租赁合同，以合同内容为依据，保证合同条款的履行。9.1.2公平公正原则在处理租赁纠纷时，应坚持公平公正的原则，保证双方合法权益得到保护。9.1.3及时高效原则在处理租赁纠纷时，应迅速采取有效措施，及时解决纠纷，避免纠纷扩大，保证租赁业务的正常进行。