新光天地、月光码头商业项目案例分析报告

2016年9月苏州调研案例分析——月光码头——新光天地目录区域介绍月光码头项目解读AB宏观区位分析周边商业对比项目调研项目评价新光天地项目解读C项目调研项目评价小结D区域介绍宏观区位分析周边商业对比A在苏州市城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一。宏观区位分析工业园区城市中心相城片城市副中心高新区城市中心吴中片城市副中心古城城市中心城市发展次轴城市发展主轴苏州工业园区是中国唯一的国家商务旅游示范区。苏州市规划沿金鸡湖形成居住、商务、商贸核心；双核：湖西CBD（中央商务区）城市主核、湖东CWD（商业文化区）围绕金鸡湖合力发展，形成园区城市核心区。项目所在区域标签中国唯一的国家商务旅游示范区。居住聚集区域（消费能力强）商业重点分布区域（区域商业氛围好，竞争压力大）拥有良好生态环境（环境优势突出）宏观区位分析1独墅湖科教创新区2金鸡湖中央商务区3中新生态科技城4综合保税区5三期高新产业区6阳澄湖生态旅游度假区CBD城市主核CWD城市主核金鸡湖独墅湖阳澄湖两项目所在区域苏州工业园区规划周边商业介绍月光码头新光天地文博广场商业中心iStation诚品书店现代大道苏州大道东华池街星湖街地铁1号线圆融时代广场晋合广场月廊街湖东商业文化区商业位置一览从交通和商业氛围来看，月光码头不及其他项目。从生态环境方面来看，月光码头紧邻金鸡湖诚品书店和圆融时代广场可望湖。周边商业介绍湖东商业文化区商业对比分析月光码头项目解读项目调研项目评价B项目调研纯正欧陆风情小镇式建筑风格；业态含高级会所、异国风情餐饮、时尚酒吧。项目背景：苏州工业园区商业旅游发展有限公司，是中新合作苏州工业园区开发金鸡湖区域综合旅游产品和观光商业的支柱企业，是目前江苏省规模较大的综合类旅游地产营运商。已建成的项目有金鸡湖商业广场、湖滨新天地、月光码头、现代广场、星都中心、重元寺、青少年活动中心、摩天轮乐园、金鸡湖水上游艇、白塘生态植物园等。演讲重点在开盘已经7年，占地面积、地形、楼栋（主要是两层）。通过了解本项目，看看符不符合项目的标签，对此作出客观的评价项目标签：新建元控股集团旗下企业。拥有商业、旅游、酒店、汽车等四大支柱产业，公司成立于1996年9月，前身为苏州工业园区旅游发展有限公司，2002年12月正式更名为苏州工业园区商业旅游发展有限公司，2012年11月并入苏州新建元控股集团有限公司。已建成的项目有金鸡湖商业广场、湖滨新天地、月光码头、现代广场、星都中心、重元寺、青少年活动中心、摩天轮乐园、金鸡湖水上游艇、白塘生态植物园等。其中，月光码头被评为苏州最佳休闲商业街区、苏州十大商业地产新地标、苏州市特色商业街、文明示范商业街区、苏州十大最美夜景地之一；湖滨新天地项目被评为“文明示范商业街区”；摩天轮乐园荣获2012首届中国景区互联网创新营销最具网络人气旅游景区奖。此外，正在建设中的新悦城、斜塘老街项目也必将成为未来园区商业、住宅新亮点。美国优联加建筑设计事务所于2003年成立于美国。公司设计范围包括城市规划和建筑设计，包括酒店、办公、商业文化设施、住宅、学校、体育场所等，并重视发展城市景观设计、建筑设计与室内设计的衔接与渗透。作品：苏州园区独墅湖绿岛新堤、苏州园区月亮湾滨湖景观带、苏州园区圆融星座、苏州园区李公堤三期四期商业区、苏州园区李公堤会所交通概况（500M范围内）：地铁线路：据1号线文化博览中心站仅50米；13条公交线路项目四至：项目调研从道路人流导入角度来看，项目主要通过观枫街和月廊街导入人流，另外通过周边其他项目导入人流，被其他文化商业观光项目包围并截流；从公共交通人流导入角度来看，项目区位优势较为明显。月光码头北：临水阁路，与istation商业中心隔路相望东：中央河景观带；可通过诚品书店南部沿金鸡湖部分进入项目南：临金鸡湖水面，充分利用金鸡湖水景地铁1号线（文化博览中心站）现代大道观枫街本案苏州文化艺术中心月廊街苏州国际博览中心Istation商业中心公交站点地铁线路道路水阁路苏州大道东圆融时代广场诚品书店A1A2A3A4A5A6B1B2B3B4C1C2C3C4大型中餐（1）休闲养生（2）、休闲餐饮（1）精品酒店（1）、大型中餐（1）、休闲餐饮（1）、特色餐饮（1）休闲餐饮（1）大型中餐（1）、休闲养生（1）、餐厅酒吧（1）休闲养生（2）特色餐饮（1）特色餐饮（3）休闲餐饮（2）项目调研大型中餐（1）共17栋楼，从北向南分为A、B和C区，主要业态为高级会所、异国风情餐饮、时尚酒吧。A区大型中餐和会所，B区精品酒店和特色餐饮、C区酒吧一条街和会所。C5C7C8共17栋楼，A区主要以大型体量为主，BC区以小型体量为主，C区建筑较为分散。鼎族怡华：足浴蓝色音符餐厅酒吧：提供欧美及东南亚各国美食及各种酒水饮料，菲律宾驻场乐队。安薇塔：甜点饮品休闲养生：包括足浴、健身会所、俱乐部等休闲餐饮：咖啡馆、餐厅和酒吧娱乐的结合、餐厅酒吧一条街，C4为休闲养生，C7休闲餐饮项目调研项目以餐饮为主，从北至南，A区到C区业态丰富度降低。缺乏特色小商铺，大众餐饮，游船码头/水上乐园项目调研纯正欧式风格为主的欧陆风情小镇式建筑风格；创意性亲水概念，建筑直接深入水中60M展开，360°全方位亲水；共17栋楼，2层为主，最高4层。分为A区、B区、C区。A区主要以大型体量为主，BC区以小型体量为主，C区建筑最为分散。项目建筑布局较为分散，且建筑间尺寸过大，围合感较弱。项目调研车行道主要人行动线项目入口动线分级明确，但仅通过水阁路一条车行动线进入项目，且位于项目外部，其余全部为人行动线，与项目体量及功能定位不符，降低了项目体验感。作为一个观光商业项目，两个停车出入口不能满足项目的人流量；由项目的体量，南北和东西较长，内部无车行动线会降低游客体验感；会所、酒吧、酒店需要车辆进入。停车场出入口停车场出入口水阁路项目评价竞争不过其他项目，也可能是因为项目建设较早，后面的起来了之后，此项目却没有赶上时代的不发新光天地项目解读项目调研项目区位规划布局亮点展示运营策略C项目概况项目背景：新光三越是台湾百货业三巨头之一（新光三越、太平洋、远东百货），由台湾新光集团与日本三越百货在1989年共同合资成立，旗下板块包括时尚百货、餐饮娱乐、生鲜超市，并有新光影城附属事业。新光三越对于“创造商圈”、“移转商圈”的前瞻性备受业界瞩目。百货联营制经济指标：大陆分店：北京苏州重庆成都项目概况顾客服务意识将百货公司与文化艺术结合与商圈共同发展周边环境决定业态组合风格多样化商业规划先于建筑设计

新光三越新光天地苏州--交通概况（项目四周）：地铁站：B1与地铁一号线时代广场站直接连通——4号口出。公交站：3公交站、13条线路公共自行车站点项目四至：项目区位项目主要通过现代大道和华池街两条主干道以及华池街导入人流，公共交通系统发达，可达性好。四周有小区、酒店、写字楼可以提供多样的、可观的人流量。P停车场公共自行车站点公交车站道路地铁地铁线路居住小区圆融时代广场PP华池街现代大道月廊街玉影路苏州国际博览中心中岛晋合广场苏州大道东新光天地北：隔中岛望多个高档居住小区东：凯悦酒店、晋合广场南：临圆融时代广场写字楼西：月廊街、隔月廊街望苏州国际博览中心项目由百货区和写字楼两个量体组成，商场的每层层高6.5M。规划主打国内外设计师品牌，其中B1F是美丽市场，1F至7F为百货。共计13个业种覆盖全客层、世界知名品牌达12000㎡；女性购物区面积达10000㎡。每层都有咖啡馆、甜点铺和露台。规划布局规划布局设计师品牌化妆品餐饮主入口中西式烘焙市集美食小吃规划布局男性用品女性服饰和配件休闲服饰餐饮女性服饰和配件男性用品餐饮规划布局家庭家电用品餐饮运动休闲男性用品特色餐饮女性服饰和配件规划布局小吃餐饮妇婴儿童用品特色餐饮规划布局亮点展示艺术图腾墙依据楼层业态布局的退台设计形似山体的玻璃穹顶与露台融为一体且可自然采光建筑内部园林式设计陈列室内坡道柱子顶部是苏州花窗的设计迎宾广场以苏州沧浪亭为原型的景观设计亮点展示运营策略招商引进设计师品牌，采用差异化招商一楼主力店铺新晋设计师品牌商户经营管理百货联营制，但给予商户更大的自由空间品牌布局上，同类型或定位类似的品牌处于一区域品牌组合营销推广“大象巡游”大陆首秀品牌组合上，推崇个性化消费，以设计师品牌和小众品牌为主打，引进国内外特色品牌并和苏州当地特色品牌相结合。业态布局上，一改百货商店千千篇一律的布局方式，每个楼层购物/餐饮/休闲相结合运营策略关键字：差异化招商、联营制+自由空间、个性化消费、强势营销手段小结项目对比分析C