物业公司服务方案49

确保物业养护和管理的专业化，保障维修养管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修（1）采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和共用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况及时做好房屋和共用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金（2）针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在台风来临前做好（1）加大检查力度，将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专业控制；采用多重保障制度，日常维护、定期保养、日常巡查和定（2）做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质（3）做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作，并采取预防性养护等措施，减少大修次数，降低维护成本。（2）加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，及时处理变色、脱落、破损，发现问题及时处理。（3）加强对木质材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。（4）严格把好材料和维修质量的验收关，工程材料的采购严格按照质量验（5）及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等浸蚀房屋设施。我公司协同开发商、从后期大厦运营管理角度，针对本物业整体规划设计方案，提出市场常规要求，并针对各功能设计方案及专业设备选型，给予相关合理化建议。其具体内容包括以下方面：（1）业主的角度出发，协助开发商检验物业基本设计和设施，确保其符合（2）对项目内道路，包括交通道路规划、物业动线规划、后勤服务通道、依据国家制定的物业承接验收标准，做好承接验收工作，做到全面、细致而不漏项，为日后的物业管理打下坚实基础。其具体工作包括以下方面：④进户门门锁安装牢固；⑦门窗玻璃完好无损，安装平整、牢固，开闭灵便；⑧木作工程表面光洁，线条顺直；①水、电表底度清晰；③公共及室内照明设施齐全，无损坏，使用功能正常；④管道安装牢固、垂直，控制部件启闭灵活⑤地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；⑥卫生间设施配件齐全、完好，接口不得渗漏，制动灵活；④各种仪器仪表规格、型号应符合设计要求，安全装置必须灵敏可靠，②消防栓、消防管道无跑、冒、滴、漏现象，防腐措施符合设计要求；（7）空调系统验收：空调制冷机组、风柜、各风管及风口，空调风柜放地面排水坡度，下水口、回风系统、新风机、空调冷却水系统、冷之采及电机、各检修口等设施符合国家标准。指出工程遗漏，严把质量关，就改良方案的可能性及费用提出建议并落实遗漏工作的跟进。季（半年）检：维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试、整定；运行管理制度定期检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况及设备运行状1.5.5、对于设备出现的共性问题进行定期的分析总结，面好记录好记录一次并做工作参考标准要求2.《建筑工程质量评定标准》（GBJ301-88）3.《房屋渗漏修缮技术规程》2.《建筑工程质量评定标准》（GBJ301-88）3.《房屋渗漏修缮技术规程》案负责组织实施负责组织实施修和检构部位正常到98％以上。功能正常可到98％以上。到99％以上。屋季节性特别是做分做好对房屋内外设置等的 到 到99％以上。项目名称承重结构道划房屋主体承重结构部位修一次，每局部更新改造一次渗漏、破损进行处理年一次，大破、损及时工作参考标准要求准》（GBJ301-88）准》（GBJ301-88）4.《房屋渗漏修缮技术规程》（CJJ62-95）准》（GBJ301-88）4.《房屋渗漏修缮技术规程》（CJJ62-95）准》（GBJ301-88）维修组负责组织实施、检验或委托专业公更新改造。维修组负责组织实施、检验或委托专业公维修组负责组织实施、检验或委托专业公维修组负责组织实施、检验或委托专业公2.各结构部位正度、刚度和稳定2.外墙使用功能美观，保持市容正常可靠，无渗按照建设部《房屋完损等级评定标准》规定对区内各类房屋状况进行评定且每年统计一次，根据评定结果落实房屋修缮项目，保障区内房屋完损等级达到基本完好房和完好项目名称沟渠、池井水管道及相关阀件每日巡查一次，发现问题及时维修并做好记录在布置装修期间杜绝车辆挤压人行道、道牙和污染路面的行为每天巡查，做好公共设施巡查记录，发现问题及时处每天巡查一次并做好《绿化每日工作记录》，发现问题及时处理。每日巡查一次，发现问题及时维修并做每日巡查一次，发现问题及时处理并做工作参考标准要求3.公司《维修过程的检（CJ16-86）;3.公司《维修过程的检维修班负责组织实施巡维修班负责组织实施巡保洁队长负责组织实施维修班负责组织实施巡维修班负责组织实施巡2.确保区内道路使用功能正常，无安全隐井使用功能正堵塞现象；施使用功能正坏，践踏及随意占用现象；无渗漏水现漏水现象；好率达到98%加强冬季路加强井盖及雨水蓖子管划进行维护2.做好防寒结冰前加强对树木落叶注意季节性别是冬季室外各类水管的防冻包扎道、轻便灭火器材等统地埋式污水处理装置每天巡视，发现问题及时处理并做好《消防设施检查每日巡查一次，发现问题及时处理。杜绝装修垃圾和各类杂物乱堆放，占用消防每日检查一次，发现问题及时维修并做好《公共设施每天巡查一遍并做《公共设发现问题及时每月巡查一遍并记录，发现问题及时处理并做好记录每周巡查一遍并记录，发现问题及时处理并做好记录3.公司《维修过程的检4.公司《维修过程的检3.公司《维修过程的检3.公司《维修过程的检3.公司《维修过程的检3.公司《维修过程的检维修班负责组织实施巡维修班负责组织实施巡维修班负责组织实施巡查、维修维修班负责组织实施巡验清洁绿化主管和维修班负责组织实施其相关的便灭火器材使用功能正常可100%;防管道等无渗2.清洁美观；完好率达到100%合国家环保标公建类配套加强冬季路面积雪的清消防通道畅水电设备每日巡查，随坏随修并做好每日巡查，随坏随修并做好每日巡查，随坏随修并做好4.公司《维修过程的检维修班负责组织实施巡验维修班负责组织实施巡验维修班负责组织实施巡验99%99%95%注重季节性冬季外露供称路严重的区内道路进行修补或翻新一次大修或更新改2.每月清除各类杂工作参考标准要求1.《城市道路养护技术规2《市政道路工程质量检验3.《水泥混凝土路面施工及验收规范》（GBJ97-87）4.《市政道路工程质量评定标准》（DBJ01-22-95）1.《市政排水管渠工程质量2.《市政排水管渠工程质量3.《城市环境卫生设施设置标准》（CJJ27-89）;（CJ16-86）2.《城市环境卫生设施设置标准》（CJJ27-89）;维修班负责组织实施巡查、维修和检验或委托更新改造维修班负责组织实施巡查、维修和绿化清洁主管和维修班负责组织巡查、维修和水，完好率达到2.确保区内道路安全隐患；3.延长路面使用用功能正常、畅期满本计道及其相关阀件刷一2.每季度保养一一次大修或更新改装或全部更换带有漏斗及弯管的落水管一次大修或更新改2.每年排水试射水至少两次，检修两4.灭火器每月检查辆、装修垃圾和各类杂物乱停乱放，2.每年对局部损坏严重的区内消防通道进行修补或翻《城市园林苗圃育苗技术规程》（CJ14-86）验收规范（GBJ242-82）2.建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准（GBJ302-882.采暖与卫生工程施工及验收规范（GBJ242-82）3.公司ISO9002维修工作手册相关内容。1.建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）;2.采暖与卫生工程施工及验收规范（GBJ242-823.建筑设计防火规范（GBJ16-874.有关消防法规。1.《城市道路养护技术规2.《市政道路工程质量检验评定标准》(DBJ01-95).维修班负责维修班负责维修班负责维修班负责实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造践踏及随意占用3.给排水管及相完好率达到98%火器材使用功能100%;道等无渗漏水现完好率达到施项目养照明器具一次，发现问题及时处2.每半年检修照明2.及时对标识进行2.每年进行一次专业接地电阻测试；漆2.每年检查维护一2.每年定期检修各一次大修或更新改标准》（GBJ301-88）;3.公司ISO9002维修工作手1.《建筑电气安装工程质量检验评定标准》（GBJ303-88）2.《电气装置安装工程接地（GBJ50269-92）2.《城市污水处理厂污水污1.《电气装置工程施工及验2.《建筑给水、排水工程规维修班负责实施、检验维修班负责维修班负责维修班负责组织实施维修班负责上完好率达到98%100%;3.按接地电阻符合GB50169-92要2.污水排放符合99%统统每月保养，年度保养99%99%95%维修班负责维保单位维保，维修班负责组织实施、检验TSG-T5002-2017电梯维护保养规则清洁、环境温度正常值班人员消防弱电工程师无卡纸现象、打印清晰、清洁2.报警主机、回路线、附属设备值班人员清洁、环境温度正常报警、消音、确认等功能线路无破损，连接紧固接插头牢固可靠月水流开关、信号阀、破玻按钮、消火栓等回显正常，温感、烟感报警正确返回控制中心，每回路均需抽查两个以上探头，各类传感元件安装牢固月月月泵类自控制线路风机、风路手动测试正常，风机、风路采取人防、技防和物防、宣传相结合的原则,确保大厦随时处于安全状态。要求运作,文明执勤,规范上岗。对照秩序维护员日常行为,严格执行由部门负责人负原则是“服务与安全”并举,工作特点:具有纪律性时间性、服务性、政策性,按工作口号:“友善与威严并存”,“服务与警卫共举”（3）每日对班组、个人执行各项安全规章制度的情况进行检查。对模范遵（4）加强岗位管理。秩序部拟定大门岗、大厅岗、巡逻岗、车管岗、监控1）实行半军事化管理,制定秩序维护员管理和奖惩制度,严格付诸实施,（8）常规防范:釆取站岗执勤、巡逻执勤、监控相结合的预防措施,紧密联2.2.4、技术防范（1）应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安情况实施24（3）值班秩序维护员接到治安报警,应迅速赶到现场酌情处理,并把情况反（4）加强关注ⅥP重点楼层的监控,紧密联系警（1）采取多种形式认真开展对员工的政治思想、道德品质、法制法规和安全常识的宣传教育,此项工作长期进行,从基层管理人员做起,避免产生内部的违（1）采取多样培训方式,“走出去看一看”的方式,与优秀企业进行联系,对部门管理人员进行培训,打开思路,以发展为目标,改变“打工意识树立良好的（3）培训管理人员如何管理队伍,如何做员工的思想工作,如何开展管理工（5）加强员工安全教育培训及对客服务、军事训练,树立牢固的安全意识,掌握安全防范技能技巧,军事训练内容包括站姿敬礼、交通手势、（4）认真执行对务工人员的管理规定,加强管理,严格依照《南京市暂住人（7）明确防范重点,加强对大厦门锁的检查,及时发现,提示客户,维护大厦根据秩序维护部班次运行的特殊性,为明确员工上下班的秩序,让各班组有条不紊的开展工作,避免因交接班过程中责任不清导致班次连续出现问题,对交接班进行详细明确,确保整个部门工作程序化进行。2.4.1、班前集合立即向领班提出,并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录,同时上报部（4）认真查阅上一班值班记录,询问上一班当值人员的工作完成情况,如有（5）接班时应检查管辖区域内有无异常情况,在上一班当值人员的带领下,系统地检查责任区域内的工作情况,如发现有异常则要求上一班当职员工作出解（3）领班讲评本班次的整体工作表现进行总结,批评或者指出不足,提出改2.5.1、班前工作布置（1）领班根据部门的工作要求及安排,应对当日工作进行布置。如(车辆指（3）对本班次例会的检查、督促、特别交接事宜（1）交班班次应对本班次发生且未处理完需下一班跟进的工作简明扼要的作、物业区域内的安全情况等进行简明扼要的总评,如需上报管理处的合理化建（4）如来人无法说出要要访的人姓名及楼层号且要强闯进入物业区域时,2.8.1、严守岗位,认真监控,及时报警,保证大楼和客户的安全;2.8.4、保持治安电话畅通,接听电话(铃响三声内应接听),并认真观察监视2.8.10、认真遵守执行公司各项消防安全的规章制度,认真完成上级交办的2.9、协助桶装水的运行2.9.2、桶装水公司凭营业执照、卫生许可证进行统一登记并签定“送水协（6）废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流（7）垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；（9）垃圾收集车表面洁净、外观光亮，无突出噪音，无污染，全封闭，无（2）确保操作人员和各领导安全，有切实可行措施，不干扰甲方单位正常3.5.5、环境管理的具体措施及工作标准按一级服务标准域作业内容服务方案域作业内容服务方案桌面整齐，手摸无尘，区域所有办公用品手摸干净无尘，办公区域绿植长势浓茂，无枯叶，修剪桌面整齐，手摸无尘，区域所有办公用品手摸干净无尘，办公区域绿植长势浓茂，无枯叶，修剪地面垃圾滞留时间不超过30分钟循环保洁每日清理四次、每周清洗二次每日擦拭二次洗一次（需工程部配合）每周擦拭一次每周清洗二次循环保洁每日清理四次、每周清洗二次每日擦拭二次洗一次（需工程部配合）每周擦拭一次每周清洗二次每日冲洗二次无污渍、无异味无陈积垃圾、周围地面无散落垃圾、无污水、污物目视地面干净，无垃圾、污迹顶部扣板沙发、茶几通道墙面（晶家具、台灯沙发、茶几扶手、开关卫生间地面每周除尘一次、循环保洁每月除尘一次每日擦拭二次每日擦拭二次每日吸尘二次每周除尘一次，每月保养一次2米以上每周清洗一次，其它循每日擦拭二次每周除尘一次每日清理垃圾二次，循环保洁每日清扫、拖擦二次每周除尘二次每日吸尘一次每日擦拭二次随时循环保洁每日擦拭二次每周清洗一次，每日循环保洁每日清理二次每日冲洗、刷二次、消毒二次每日拖擦二次每日擦拭二次地面干净、有光泽无污渍、垃圾无积灰、虫网保持干净，无积灰无灰尘、无污渍、保持明亮保持干净、无污迹地面干净、无污渍、垃圾、水迹无积灰、虫网无积灰、虫网，晶面无污渍、印迹无垃圾、杂物干净、无积灰保持干净、无积灰干净、无积灰无灰尘、无污渍、保持明亮无陈旧积物、污渍无污垢、黄渍，无异味干净、无污渍、垃圾无污渍干净保持地面干净、无污渍不锈钢制品天花板、顶灯轿厢内壁台楼层平台上蜡保养一次每日除尘一次表面每日、内部每周擦拭二次每半月除尘一次每月上蜡保养一次次）、轿厢每周消毒一次每周除尘二次每日洗刷一次每日清扫、隔日拖擦一次每日擦拭二次每日擦拭二次每周擦拭二次每周除尘二次每日清扫二次每日清扫、尘推每日擦拭二次每日清扫、每周冲洗一次每日清扫、拖擦二次每周擦拭二次每周擦拭二次每月除尘二次每月除尘二次保持无积灰、虫网表面干净、无灰尘、无污渍表面干净、明亮保持干净、有光泽干净、无污渍、不锈钢表面光亮周边地面无散落垃圾、无污渍、保持干净、无明显积灰保持干净、无灰尘无灰尘、无污渍保持洁净、光亮，无灰尘、污渍无积灰、虫网清洁、无垃圾无垃圾、积水、发现油污及时处理干净、无积尘保持干净、无明显积沙干净、无垃圾表面无积灰无积灰、虫网窗灯具、墙面每日擦拭一次每周除尘、每月擦拭一次每日擦拭一次每周除尘、每半月擦拭一次每日清理三次，不超过1/2保持干净、无灰尘无污垢、黄渍，厕位无异味干净、无污渍保持干净、明亮无积灰、污渍无积灰、污渍、虫网干净、无污渍无陈旧积物、污渍外立面每年清洗两次外立面每年清洗两次洁净、光亮、无尘、无卫生死角洁净、光亮、无尘、无卫生死角洁净、光亮、无印迹、无尘土。洁净、光亮、无印迹、无尘土。洁净、光亮、无印迹、无尘土。洁净、光亮、无印迹、无尘土洁净、无尘土清洁、光亮、无尘土、无污迹。洁净、光亮、无印迹、无尘土。洁净、光亮、无印迹、无尘土每日清洁、保持大堂楼层层电梯轿厢电梯厅外围□安全出口、指示灯□刷洗、消毒大、小□绿地周围垃圾清理巡视擦拭巡视擦拭每天擦拭、抛光并保持每天擦拭清理4次每天擦拭一次巡视清理铺设后每日保持光亮、无尘土、无脚印清洁、无污渍光亮、无异味、无积水清洁、无干便、无尿垢、无水锈干净、无灰尘无杂物、我、无污渍、异物、水锈无杂物、异物、发丝洁净、无污渍无灰尘、污渍无沙粒、杂物保持洁净、无尘、无水迹、无杂物。无废弃物、地面清洁无积尘。无垃圾、杂物无垃圾外冒无过多积存无明显污渍无垃圾、杂物无垃圾杂物无垃圾杂物洁净、明亮洁净无污渍无垃圾外溢无明显污渍洁净、无污渍洁净、无污渍地面清洁、无明显污渍。无灰尘、无渍迹。标识清晰无污渍。无虫害、遗洒，垃圾分类存放整齐。巡视清扫每日湿拖一次每日清扫、擦拭每日擦拭一次每日擦拭一次每日擦拭一次□纸篓，垃圾桶清洁站办公室4.1.2、草坪。常年保持平整，无坑洼、下陷，边缘清mm孔mm孔种植三年后）季天季2—3季2月月月季周/周施有机肥或施有机肥或月月施复合肥有机肥，30克/季半月冲洗半月冲洗 周1．原则：不干不淋，淋则淋透。（干旱季节检查草坪干否有二法：其一，看草叶是否萎蔫；其二，检查土表5厘米处是否有水湿。）3．时间：冷凉季早晚不淋水中午淋，干热季中午不淋水早晚淋。3．时间：夏季以早、晚为宜，冬季淋水选择中午。4．淋水量：依花卉、土壤、气候、季节、生长发育阶段的不同而异：耐旱品种可少淋水，植株大、叶面积大的多淋水，春旱、生长旺季、开花期需多淋水，种子成1．方法：穴施、环施、沟施，开出燕窝状营养圈。2．时间：一般以阴天或傍晚为宜，追肥后及时淋水。3．乔灌木不应施用尿素等高氮肥、速效肥。2．原则：长枝强剪，短枝弱剪，保持树势均衡，同级枝条长短一致。3．方法1）短截。分为轻剪（剪除1/5-1/4中剪（剪除1/3-1/2重剪（剪除2/3左右）。（2）疏剪。过密侧枝从基部剪掉。（3）抹芽。（4）摘（1）12月-次年2月剪除非和徒长枝、树身的萌交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状；（2）棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应剪除，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边；（3）每天巡查及时清剪因折断等而枯黄的枝叶；（4）剪下的枝叶及时清除，集中运到花木基地制作堆肥。1．原则：泥面不干裂、无缺水枯萎现象。3．时间：夏季以早、晚为宜，冬季淋水选择中午。4．淋水量：依种类、土壤、气候、季节、生长发育阶段的不同而异，耐旱品种可少淋水，植株大、叶面积大的多淋水，春旱、生长旺季、开花期需多淋水。1．时花出圃前要求先施一次高磷钾的复合肥，摆上以后一般不再施肥。2．长寿命时花或种地时花根据时花养护周期进行施肥。处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期治1．时花摆放前应先喷一次广谱性杀虫、杀菌剂，注意喷杀花盆泥面的蚊虫。2．摆出去的时花每天注意巡查，发现病虫害及时喷药。（1）对突发性病虫害及时针对性地喷杀农药；（2）交替使用几种药物喷杀，避免重复用同一种药导致病虫产生抗药性；（3）喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位；（4）尽量采用根部施药、浇灌等方法，树上喷洒时，推广使用颗粒剂、微胶囊剂等不易飘散、缓慢释放的农药剂型；（5）禁用高毒或强刺激性的农药，注意生态环境的保护。（3）每周用清水喷洗一次叶面，喷后应注意抹干地面的水，注意不能将墙（2）用手将洒水壶出水管堵住一部分，使之出水合适，将壶嘴对准花盆注（4）室内花木浇水量根据花木种类及所处环境决定，原产于热带雨林地区（5）淋水时注意不能用水管直接往盆泥土淋，以防将盆泥冲走。正确方法（2）落叶类树木的强剪或细剪应在落叶后的休眠（4）松柏类树木修剪应在3～5月份进行；5）常绿树木应每月进行一次控形轻剪，其重剪或细算应在天气较暖时进（3）蓄枝截干——每年重剪时将上年长出的第二级枝条保留一两个枝芽位（4）抹芽——把萌发力强的树木新萌发出来的无用的不定芽等从枝干上抹4.5、绿化作业检查（2）周检。绿化主管或综合管理部管理员负责绿化工的周检；（3）月检。项目经理负责对物业服务中心绿化工作的月度检查。（4）季检。公司质量管理部负责对物业服务中心绿化工作的季度检查。各岗位员工保持高标准的服务质量，部门内的正常运转，达到客户满意度。质量目标实施措施有效投诉处理率总体满意率≥95%制定相关操作手册以指导实及时回访接待的报修、投诉调查规程》进行一次满意度调查，根据调查结果进行统计分析，在日常工作中注意收集住户的广泛意见，不断改进管理服务工作，并加强双方的沟通，以确保住户/使用人对物业管理工作的满有效投诉处理次数/有效投诉总数*100%及时回访的报修、投诉数量/报修投诉总数量*100%根据发放住户/使用人满意度调查表，对调查结果分析汇总后得出相关数据管管管导文件等工具、材料等作业指导文件等专业化、品质化的服务，确保卫生清洁，保证服务质量。按国家《（2）工程队负责监控施工队土建、水电装修是（6）施工队负责人交还出入证，收银员根据收回出入证的数量退还押金；（7）施工队当日清场离开。施工人员有带物品出小区的，秩序维护员依据③执行档案查阅、借阅相关流程，不得私自提供给其他部门；（1）专业化：会务服务应向规范化、标准化方向发展，以提高会务服务的（3）信息化：应充分利用信息技术，提升会务服务的效率和质量。②会务专员要提前对会场的空调、照明、电器设备以及门、窗进行全面④按会议主办单位提出的会场要求布置好桌椅，如有特别要求，按要求⑤检查会议桌上的话筒摆放是否整齐合理，话筒效果是否⑥对会场内会议桌椅、杯子、茶几、四周墙面、镜框、热水瓶等物品做好清洁工作，特别是茶杯，必须使用消毒柜进行消毒，茶杯、茶盖无黄斑、⑦根据会议主办单位要求安排提供小毛巾，小毛巾无斑点和异味。⑧挂衣架保持清洁完好、无损坏、无缺少，发现问题及时汇报，在冬季对进入会场的领导，特别是重要领导人脱下的衣帽