消防设施维保项目背景和需求分析

消防设施维保项目背景和需求分析

第一节项目背景...........................2

一、消防设施的定义....................2

二、消防设施的分类....................2

三、消防设施维保意义................4

四、消防设施维保现状................5

五、维保行业发展状况.................10

六、维保行业现存问题...............11

七、维保行业解决对策...............12

第二节需求分析..........................15

一、项目基本情况.....................15

二、项目服务需求.....................16

三、项目根本要求.....................21

第一节项目背景

一、消防设施的定义

消防设施是指建筑物内的火灾自动报警系统、室内消火

栓、室外消火栓等固定设施，其中自动消防设施分为电系统

自动设施和水系统自动设施，而电气消防安全维保是根据电

气设施在运行过程中热辐射、声发射、电磁发射等现代物理

学现象，采用国际先进的高新技术设备、设备，结合传统的

检查方法对电气设施进行全方位的量化监测，从而更加全面、

科学、准确在反映电气火灾隐患的存在、危险程度及其准确

位置，并及时提出相应整改措施，从而消除隐患，避免电气

火灾事故的发生。

二、消防设施的分类

消防设施可以分为建筑防火及疏散设施、消防及给水设

施、防烟及排烟设施、电器与通讯设施、自动喷水与灭火系

统、火灾自动报警系统、气体自动灭火系统、水喷雾自动灭

火系统、低倍数泡沫灭火系统、中或高倍数泡沫灭火系统、

气体灭火系统、移动式灭火设施、其他灭火系统等，其具体

内容如下；

1.建筑防火和疏散设施：包括防火门、防火卷帘、电动

防火阀、应急照明、疏散指示标志等；

2.消防给水设施：包括消防水池、水箱或增压设施、消

防水泵及水泵控制柜、水泵接合器、室内消火栓、室外消火

栓、消防卷盘、消火栓启泵按钮、消防水炮等；

3.防烟及排烟设施：包括送风机、排烟机、排烟阀、排

烟窗等；

4.电气和通讯设施：包括消防配电、自备发电机组、储

油设施、消防电话、应急广播等；

5.自动喷水与灭火系统：包括水池、水箱和增压设施、

消防水泵及水泵控制柜、报警阀组、控制信号阀、水流指示

器、喷头、末端试水装置等；

6.火灾自动报警系统：包括火灾报警探测器、手动报警

按钮、警报装置、火灾报警控制器、CRT图形显示器、火灾

显示盘、消防联动控制设备等；

7.气体自动灭火系统：包括灭火剂储存容器、驱动装置、

紧急启动、停止装置，声光报警装置、选择阀、喷嘴、气体

灭火控制盘等；

8,低倍数泡沫灭火系统：低倍数泡沫灭火系统是指系统

产生的灭火泡沫倍数低于20的系统，包括水池、水泵、泡

沫消防泵及泵控制柜、泡沫液储罐、比例混合器、泡沫发生

器、泡沫喷头等；

9.中倍数泡沫灭火系统：中倍数泡沫灭火系统是指产生

的灭火倍数在20至200的系统，包括水池、水泵、泡沫消

防泵及泵控制柜、泡沫液储罐、比例混合器、泡沫发生器、

泡沫喷头等；

10.倍数泡沫灭火系统：高倍数泡沫灭火系统是指在产

生的灭火泡沫倍数高于200的系统，包括水池、水泵、泡沫

消防泵及泵控制柜、泡沫液储罐、比例混合器、泡沫发生器、

泡沫喷头等；

11.移动式灭火设施：移动式灭火设施是相对于固定式

灭火设施设施而言的。即可以人为移动的各类灭火器具，如

灭火器、灭火毯、消防梯、消防钩、消防斧、安全锤、消防

桶等；

12.其他灭火系统：包括消防电梯在内的其他灭火设备

等，消防电梯主要是指电梯轿箱内消防电话、首层按钮控制、

联动控制功能部分。除此以外，一些其他的设施和工具在火

灾等不利情况下，也能够起到灭火和辅助逃生等作用效，如

防毒面具、消防手电、消防绳、消防沙、蓄水缸等。

三、消防设施维保意义

1.消防安全一直是社会大众关注的重点，为了尽可能降

低火灾发生的概率，减少其产生的后续不良影响，消防工作

的作业方式以及作业能力在不断提升，而所谓“工欲善其事，

必先利其器”，对于消防工作人员而言，消防设施的有效管

理和维保是保障消防抢险工作顺利开展的重要基础，借助于

合理的管理，不仅能够提升消防设施的设置科学性和有效性,

更能够提高消防设施使用的便捷性，进而实现对消防作业水

平提升的有效助推。而消防设施保养维保工作的开展，能够

进一步提升消防设施的使用安全性，可以保证消防设施始终

处于最佳运行状态，使其使用寿命得以延长，进而达到降低

作业成本、提高作业效率的根本目的；

2.消防设施维保对消防安全而言有着重大的意义，消防

系统设施存在着自然老化、使用性和耗用性老化，产品的可

靠性、稳定性等性能较差进而会造成消防设施瘫痪或关闭。

完善的设计、良好的施工质量和科学的技术维保，仅可以保

证建筑消防系统设施进入良好的初始运行状态，并不能确保

系统始终完好如初，特别是一些新建、扩建、改建单位，单

纯性地为了过验收关而配备消防设施，一旦通过验收，就出

现了无人管理的情况，而定期对消防设施进行维保，可以加

强消防设施的使用维保管理，保证其正常运行，提高建筑物

的防御火灾能力，保障财产和生命安全。

四、消防设施维保现状

1.现存问题

(1)建筑消防设施自身性能方面：建筑消防设施施工

安装问题：近年来，消防施工企业发展迅猛，施工单位素质

良莠不齐，大多数施工单位只注重经济效益，对于建筑服务

施工觉得只要基础、结构等重要方面不出什么问题就可以了,

而对消防服务及其他建筑安装服务随意降低标准，一些企业

召集的施工人员，多数是农民工或普通水电工，施工人员对

国家消防技术标准、规范并不掌握，对消防产品性能、构造

一无所知，不按照消防规范施工，结果许多应该与火灾自动

报警系统相关联动控制设施被忽视，导致建筑消防设施中的

联动功能无法完成，造成先天性的缺陷；

(2)建筑物产权单位或物业管理单位的问题：建筑物

产权单位或物业管理单位在使用管理方面往往存在问题，对

消防认识不高，在消防设施方面，有设施、无管理、无使用

成了绝大多数单位的通病，只要能通过消防验收，如何使用、

会否使用那是后话，除此之外，还要人员管理不到位，建筑

自动消防设施要有昼夜值班人员和专门培训合格上岗的技

术管理人员，通过定期检查、试验、管理维保，及时发现问

题、解决问题，但目前绝大部分单位，都是依靠门卫、保安

附带监视建筑自动消防设施控制室，因此并不具备使用、管

理、维保的能力，且缺乏应急处理的能力。各单位为了节省

资金以及减少麻烦，根本不能做到定期检查、即便显示“故

障”也无人理会，管线出现漏水就关掉总阀的现象比比皆是。

（3）消防设施维保项目方面：

①设施维保缺乏专业性、技术性：建筑物的产权单位或

物业管理单位一般不具备建筑物消防设施维保保养的技术

能力和资质资格，所以委托消防维保项目进行。但维保项目

在人员素质、技术水平等方面参差不齐，造成建筑物消防设

施维保市场的混EL；

②设施维保责任主体不明确、缺乏责任心：消防设施维

保保养合同签订期限受到制约，现在普遍签定的合同都是一

年期限，造成维保项目对消防设施的技术性能不愿过多地去

了解，对消防设施存在的技术问题不愿下功夫认真解决，采

取应付拖时间的策略，对出现的问题治标不治本，造成维保

保养合同年年签，维保项目年年换，消防设施越维保问题越

多的现象。

③消防部门监督管理方面：消防部门对建筑消防设施维

保的监督往往力不从心，消防监督人员监督任务过重，对建

筑物的监督不能达到经常性、全面性，表现在消防监督人员

的素质和监督检查的手段上，建筑消防设施检查的专业性很

强，涉及到自动化系统、强弱电系统、给排水系统、建筑结

构和暖通空调系统等多方面的知识，耍融会贯通非一朝一夕

之功夫，因此对消防监督人员的个人素质要求很高。所以在

对建筑消防设施的监督检查中，部分监督人员往往只从消防

设施外观进行分析，判断建筑消防设施的正常与否，降低了

消防部门的权威性。

2.解决措施：

(1)从源头抓好建筑消防设计关：建筑消防设计质量

是消防安全的源头，高质量的设计确保建筑物处于安全的消

防环境，设计单位要实行消防设计安全责任制，明确设计责

任，提高设计人员责任意识，消防部应加强对高层、地下以

及大型公共场所的管理，确保相关消防设计严格按照《消防

法》相关规范和技术标准进行。设计人员应积极与所服务单

位单位沟近，向其详细说明建筑消防功能区域，再根据所服

务单位建议进行改进，使设计与使用功能相配套；

(2)签订合约，明确主体责任，实行奖罚制度；在建

筑物建成之初。可通过成文形式与建筑产权单位签订合约,

对主体、责任进行明确，使其依法办事，有章可循。当建筑

单位全部使用权或者部分使用权转出时，还需明确下一个使

用单位的消防设施维保管理责任，避免问题发生后建筑物使

用方推卸责任的情况，目前大部分的住宅管理是委托物业进

行管理，而物业费用中包含了消防设施的维保费用，因此还

需加强物业服务企业对消防设施的日常维保和管理，所服务

单位方要将奖罚制度应用到日常建筑消防的维保中，对于表

现好的部门或者个人可给予一定的物质奖励，对于擅离职守、

不负责任的工作人员则应进行严厉的批评和惩处；

（3）建立健全消防管理制度，统一养护标准：在消防

设施验收完成后，需要配备高素质、高技能的消防设施系统

检查和维修团队。单位必须对建筑物投人使用后所有参与到

消防设施操作的人员进行相关技能和建筑消防安全培训，考

核合格后方能上岗，要注重对值班人员责任心的培养，并对

值班人员进行一定的消防知识和技能培训，做到发生火灾能

及时采取有效的措施，消防救援部门应加强对各类建筑管理

的监督力度，认真监督消防设施的日常检查和维修养护情况、

“中介服务”的检查测试和维修保养制度的落实和执行情

况，并对“中介服务”企业资质进行严格审查，公安部门需

要统一维保保养技术标准，便于对维保单位日常工作进行考

核，消防设施管理单位根据标准制定以技术参数为核心的检

验体系，定期并量化分析消防设施的运行状态和维保保养情

况；

（4）加强消防设施档案管理：消防设施档案内容应分

工细致，将实物档案与电子档案进行分组，明确专人负责档

案管理。一旦消防设施出现故障，可及时翻阅档案资料，找

出负责人。定期检查消防设施档案，增强档案管理人员的责

任意识，使档案工作真实、客观、规范；

(5)定期开展专项治理：各地消防部门需定期开展专

项治理，制定出严格的治理措施，对于消防技术标准设置、

建筑消防设施配备不合格的，需依法责令改正，建筑消防设

施损坏、不能正常运行、擅自关停的，应对其进行批评教育

后再责令改正。消防设施损坏严重、灭火功能失效的，应对

场所内的危险部位或者场所临时查封，未通过消防审核的在

建服务，依法责令停止施工，对于火灾隐患严重威胁公共安

全的，对危险部位进行临时查封，对于拒不改正、态度恶劣

的建筑物或场所负责人，应依法处理；对于负责建筑消防设

施维修、养护、维保的操作人员无证上岗的，需依法责令限

期改正，并责令所在单位组织相关技能培训。在专项治理中

发现的重大火灾隐患问题，需向本级人民政府进行书面报告,

被责令停产停业的企业或单位如果对社会生活和经济影响

较大时，需报本级人民政府依法决定，由本级公安机关及相

关部门进行实施；

(6)增加消防设施的检查和保养力度：在做好消防设

施日检、月检的基础上，每季度还需增加对消防联动控制台

联动控制功能、备用设备的检查，每年增加对开放自动喷淋

系统、防排烟系统、气体灭火系统药剂重量、消火栓箱各阀

门和水压试验等的检查。每年开展一次离心式消防水泵的一

级保养、火灾报警控制器及联动控制设备二级保养，每三年

开展一次离心式消防泵三级保养、防排烟风机二级保养、机

械防排烟设备三级保养、火灾报警控制器及联动控制设备三

级养护和防火卷帘的维保保养等。

五、维保行业发展状况

美国、德国、澳大利亚、日本等发达国家消防设施维保

行业发展较早，早在60年代，日本便开始实施消防设备士

资格制度，目前各国均已发展成熟。美国、英国、德国和澳

大利亚等由消防站和保险单位承担维保工作，日本、韩国、

新加坡等则实行消防技术人员注册制度，由社会机构联合消

防部门承担建筑竣工验收、年度维保和日常维保培训等工作。

而我国消防技术服务行业产生于20世纪90年代，起步较晚，

消防维保行业受到政策影响，一直未有所发展，随着相关法

律法规的不断完善，我国有关部门对消防维保维保机构资质

审核、准入标准、业务许可等均作出了详细规定。借鉴国外

模式，我国正式实施注册消防服务师制度、建构筑物消防员

职业资格证书制度，并形成由传统的以消防部门一家统揽的

管理模式向消防工作社会化逐步转变的新格局，消防维保、

维保行业呈现前所未有的发展势头。

消防维保作为新兴行业，机遇与挑战并存，消防工作社

会化已成为必然趋势，消防维保机构必将承担更多的社会消

防安全责任，然而目前行业发展问题颇多，各方应积极探讨

行业发展方向，努力提高技术服务水平，实现经济效益与社

会效益双丰收，虽然消防维保行业属新型产业，大多数企业

规模较小，但是市场仪容蕴藏着巨大的潜力。随着经济的发

展以及民众消防安全意识的觉醒，消防行业整体上升趋势将

会持续，消防设施维保市场运作也将越来越规范。

六、维保行业现存问题

1.政策影响程度高：消防维保行业长期处于未开放或部

分开放状态，受政策影响程度极高，各省、市根据地方实际

编制有地方特色的管理规定，消防监督部门对政策的理解执

行也各有不同，直接决定了消防维保市场大小以及维保工作

的合法性。国家规定建筑竣工验收前的消防设施维保以及已

有建筑年度维保各省执行程度不一，某些省市甚至因某些原

因暂停消防维保业务，使得该地区维保行业一度陷人停滞危

机，消防政策反复多变，不利于行业可持续化、规模化发展；

2.地域限定大：消防维保行业受地方政策影响，跨地市

尤其是跨省经营难度较大，地域保护色彩浓，使得企业市场

受限，跨区域服务难以进行，企业规模受到一定程度的限制;

3.市场秩序混乱：随着相关法律法规的完善，多家维保

机构获得资质许可，但消防技术服务市场秩序混乱。一方面,

各地市维保机构分布不均，有的地区仅有一家，垄断经营,

有的地区数量偏多，引发恶性竞争，各企业为抢占市场大打

价格战，服务质量无法得到保障，影响行业信誉；另一方面，

我国维保维保工作刚刚起步，相关法律、法规不健全，消防

设施维保维保技术质量评定标准、消防设施维保保养技术规

程等方面的法规规章尚处于空白，竣工维保项目和年度维保

项目无统一规定，维保工作无章可循，各机构维保维保项目、

抽检比例各异，维保水平相差较大，个别消防维保机构，为

规避风险、降低工作量而减少维保项目，使得建筑消防安全

性能大打折扣；

4.消防机构管理体系不完善：我国消防维保长期受行业

忽视，而消防维保行一业则长期由主管部门垄断经营，消防维

保机构没有形成一套科学、系统且有效的市场化运作管理模

式，在项目实施过程中暴露了不少企业管理问题，由于消防

维保工作需现场进行，各设施维保周期不同，技术人员专业

水平、工作责任心参差不齐，其工作是否到位、隐患确定是

否准确、隐患描述如何量化记录是否造假等问题难以核实,

监管成本极高：

5.技术水平低：消防维保技术涉及建筑、电气、暖通、

给排水、化学、机械等专业，综合性极强，技术人员应该有

比较丰富的基础理论知识和消防专业知识，理解掌握消防各

大系统原理操作方法、故障分析与维修、设备使用、现场故

障应急处理等，重要场所消防高端设备大多使用国外产品，

其技术要求更高，而我国目前专业的维保人才较为缺乏学历

普遍偏低。据统计，全国消防技术服务机构中具有高级职称

的占从业人员总数的7%，中级的占16%，初级的占15.9%,

无技术职称的占61.3%,而部分消防企业维保人员，仅仅接

受了简单的培训就直接上岗，后期的培训教育流于形式，现

场人员技术不纯熟甚至损坏消防设施，技术服务水平低，难

以得到社会认同。

七、维保行业解决对策

1.拓宽经营渠道，创新经营模式：消防维保行业受政策、

地域影响，难以形成大规模企业，在同行扎堆的区域，企业

利润将受到限制。为企业的长远发展、避免业务单一降低政

策风险同时提升竞争力，企业在确保服务质量的基础上，宜

拓宽经营渠道，创新经营模式，具体措施如下：

(1)与保险项目合作：风险评估是保险行业的重要环

节，投保前保险项目需对潜在的投资财产进行风险评估，决

定是否接受投保并确定费率，投保期间还需对其进行动态监

控与定期测评。目前我国保险行业消防技术人才缺乏，因其

业务遍及全国，建立专职火灾危险性评估队伍成本极高，维

保机构利用第三方的公正性可为保险项目对投保建筑消防

设施整体安全性进行维保评估，同时也可受所服务单位委托,

提供测试评估结果，据此申请更改保险费率，该模式还能打

破地域限制，实现跨区域经营；

(2)与消防设施生产企业合作：不同厂家、不同型号

消防设备存在严重不兼容现象，所服务单位更换消防设备时

常常因厂家垄断而付出更高价格，且部分消防设备核心技术

由厂商垄断，维保机构亦受此困扰，与此同时，一些设备厂

商某些场合也对维保机构颇有依赖，为提升维保业务竞争能

力，维保机构宜与多家消防设备生产企业达成战略合作；

(3)与消防服务项目合作：对于跨区域跨省甚至跨国

经营的消防服务项目，其核心业务为服务施工与安装，安装

服务结束后，质保期内的维保服务需投入大量技术人员驻守

服务，成本远超出利润，当地维保机构与此类服务项目合作

可达到双赢目的；

（4）改变单与模式，多元化经营：跨界合作，兼并收

购已成为当前企业提升竞争力的重要手段。多数消防维保企

业规模小、业务单一、难以发挥综合优势，借鉴国内外

行业经验，消防维保企业的可持续发展可借助多元化经营，

例如，建立大型消防综合服务项目，提供消防服务设计、施

工、产品维保、设施维保、安全评估、消防咨询以及培训等

全方位服务；建立建筑服务综合维保资质企业，提供建设服

务全过程维保服务，建立大楼服务外包模式综合资质企业,

提供智能化、暖通、消防高低压电气设备给排水、电梯、锅

炉等维修保养与建筑能耗维保综合资质，提供大楼一站式服

务，降低所服务单位管理运行成本。

2.采用新技术，提高服务质量，具体措施如下：

（1）利用物联网技术，推广信息化管理：物联网可利

用前端传感设备、电子标签采集现场设备状态信息，通过互

联网将信息传递至各管理后台云数据处理系统，实现数据的

集中与处理，将物联网与信息化管理相结合，可搭建消防监

督部门、维保机构、使用单位三方信息共享平台，提供更为

直接、高效、透明的信息交流平台，便于维保项目过程信息

进行查询、修改、上传、统计等操作，大幅提高工作效率,

降低管理成本四，同时还有利于维保机构对现场工作人员进

行监督管理，提升企业管理水平，物联网技术的应用为消防

维保行业的发展趋势，现如今多地均在试点推行；

（2）利用智能技术，提高质量与效率：对于城市综合

体建筑、商业综合楼、超高层建筑等大型建筑，消防系统繁

多，各类消防设施点位数以万计，工作量巨大，采用传统人

工操作，手动记录方法效率低下，极易漏检、出错，且难以

避免个别维保人员出现消极怠工，自行减少工作量伪造现场

记录的行为。建议维保机构与软件研发机构、维保设备研发

机构合作，利用智能巡更技术、条码识别技术物联网技术等

研发一套智能系统，将人员现场操作设备，自动识别所检设

备地址编码，将维保信息附带地址信息自动录入数据系统,

提高维保质量与效率；

3.建立健全质量管理体系，具体措施如下：

（1）由消防主管部门、消防协会、行业代表共同制定

消防维保管理规定、报告模板等文件，使维保工作有章可循;

（2）全面引入当前通用的实验室管理体系结合消防维

保行业特征，逐步形成一套合适的质量管理模式，保障行业

的独立性、公正性、权威性，提高维保质量；

（3）企业根据管理规定建立一套科学有效的消防设施

维保质量管理体系，编制作业指导书，使其不但符合当前标

准规范、还应具有较好的可操作性。

第二节需求分析

一、项目基本情况

（投标人根据项目情况自行修改）

1.项目名称：XX消防设施维保服务项目

2.服务时间：XX年X月X日至XX年X月X日。

3.服务地点：XXXX

4.服务响应时间：

(1)现场响应时间：2小时内；

(2)一般性问题处理时间：2小时内：

(3)复杂性问题处理事件：6小时内；

(4)由于设备损坏及特殊性问题：5-7天内。

二、项目服务需求

1.自动报警系统维保要求：

(1)各信号线路及线路保护管道维保；

(2)控制器的基本功能试验，包括控制器的开机、液

晶和数码管的显示、主备电的工作、显示和切换、声音、打

印、时钟、黑匣子记录等；

(3)检查控制器的点名、报火警、报故障功能；

(4)探测器的报警试验，包括感烟、感温等所有类型

探测器的试验，试验工具符合维保要求；

(5)手报报警按钮的报警试验。

2.自动喷淋系统维保要求：

(1)定期达行外观检查，检查喷头外观无有损坏、锈

蚀、漏水现象，检查管无机械损伤和锈蚀，油漆是否脱落,

管道固定是否牢固，管内有无堵塞，消防泵房工作环境及喷

淋泵、稳压设备、电源控制柜、湿式报警阀、喷头、水泵接

合器、储水设施是否处于完好状态；

（2）定期进行功能试验，在控制柜及消防控制中心启

动喷淋泵，同时试验主备泵的切换功能；利用报警阀的放水

试验阀试验压力开关、水力警铃的工作情况；利用末端放水

装置放水，验证水流指示器、湿式报警阀功能，自动启泵功

能。

（3）利用末端试水装置放水，进行水流指示器工作测

试，同时排除管网内的铁锈及杂质。

3.消火栓系统维保要求：

（1）室内消防栓：

①消火栓和消防卷盘供水阀不应有渗漏现象；

②消防水枪、水带、消防卷盘及全部附件齐全良好，卷

盘转动灵活；

③报警按钮、指示灯及控制线路功能正常，无故障；

④消火栓箱及箱内配装的消防部件的外观无破损、涂层

无脱落，箱门玻璃完好无缺；

⑤务消火拴、供水阀门及消防卷盘等所有转动部位应定

期加注润滑油。

（2）室外消防栓：

①用专用扳手转动消火栓启闭杆，观察其灵活性，必要

时加注润滑油；

②检查橡胶垫圈等密封件有无损坏、老化或丢失等情况;

③检查栓体外表油漆有无脱落，有无锈蚀，如有应及时

修补；

④入冬前检查消火栓的防冻设施是否完好；

⑤重点部位消火栓，每年应逐一进行一次出水试验，非

重点部位消火栓按其总数的10%-至20%,进行实际出水试验;

⑥随时清除消火栓井周围及井内可能积存的杂物。

⑦保持室外消火栓配套设施和标志的完整有效。

4.防烟排烟设施维保要求：

（1）定期检查风机的电源供应是否符合要求，供电线

路保护是否符合规定，电气控制柜是否处于正常工作状态,

对需要进行转动试验的风机，其电气控制柜应处于手动状态

（但需要联动启动的补风机则应处于自动状态），检查结果

及时向消防中心报告；

（2）逐台检查通风机传动装置及直通大气的进出口，

是否均有安全防护措施；

（3）排烟阀、送风阀、防火阀电动及手动的启动；

（4）排烟风机、送风机的启动和停动；

（5）空调、新风机的停动。

5.应急照明及疏散系统维保要求：检查各种消防应急照

明，消防应急标志及疏散标志牌的功能，功能包括正常指示、

切换功能，有备电的检查工电池工作时间。

6.消防广播系统维保要求：

（1）对消防对讲电话、消防广播进行外观检查、电话

主机和广播主机是否处于工作状态；

（2）对固定对讲电话、电话插孔与消防控制室之间双

向通话检查和试验，保证其能正常交流沟通；

（3）检查和测试紧急广播及各楼层控制音量开关，保

证其处于正常工作状态；

（4）检查和测试所有电话插座，以及接线端子，保证

其处于正常工作状态；

（5）广播系统分层播音测试和检查，并检查接线端子，

保证其处于正常工作状态：

（6）检查和测试PA广播系统所有设备，并进行除尘保

养，保证其处于正常工作状态；

（7）检查和测试广播系统功放器散热排风风扇，并进

行除尘保养，保证其处于正常工作状态；

（8）对系统内所有对讲电话、插孔电话与消防中心通

话功能以及互相间通话功能进行检查试验，保证其处于正常

工作状态，并将维保信息均需要准确记录并上报；

（9）对系统内所有扬声器进行听音测试，保证声音清

晰，达到规定的要求；

（10）每年在配合消防年终检查工作重复季检内容的基

础上，对消防系统进行一次全面的检查测试，并对检查结果

进行总结汇报，及时改正工作中存在的不足。

7.消防消防电源及配电装置维保要求：

（1）检查控制柜有无变形、损伤、腐蚀；

（2）检查线路图及操作说明是否齐全；

（3）检查电压、电流表指标是否在规定的范围内；

（4）开关是否有变形、损伤、标志脱落、处于正常状

态，控制盘的指示灯是否正常；

（5）检查电控柜内继电器是否脱落、松动，接点是否

烧损，转换开关应处于自动状态，各导线链接是否松脱，绝

缘是否损伤；

（6）查看自动切换启动备用泵情况，同时查看仪表及

指示灯是否显示正常。

8.火灾探测器维保要求：

（1）维保各分区内的烟感探测器，确保地址码正确无

误，及时清洗过脏的探测器，减免误报现象发生，烟感探测

器按相关规定每年分区清洗一次；

（2）对开关量式线性定温探测器进行维保，报警温度

为85℃,对始端盒和终端盒进行检查；

（3）对闪灯、警铃进行联动维保；

（4）消防控制盘的维保；

（5）用专用器械对感温探测器进行测试；

（6）对中央系统的反馈信号、手动控制、主备电源转

换功能进行维保与保养；

（7）对消防控制盘操作工作台进行清洁维保。

9.消防水泵维保要求：

（1）阀杆加注润滑油；

（2）泵房控制柜处启动水泵、消防主机控制室启动水

系，运行及反馈信号；

（3）检查消防水泵动力运行是否可靠，水泵能否正常

运转，流量和压力能否保证；电力上有无保证不同断供电设

施，其性能是否良好；

（4）检查主、备泵能否自动切换；

（5）检查压力表是否变形、水泵启动后动作是否正常；

（6）启动水泵后，打开试验阀，观察压力保持情况；

（7）不对消防水泵检修、保养一次，添加润滑油。

（8）检查密封件有无损坏、老化或丢失等情况；

（9）检杳外表油漆有无脱落，有无锈蚀，如有应及时

修补。

三、项目根本要求

为确保消防设施正常运行，管理单位需对设施的维保管

理明确归口管理部门、管理人员及其工作职责，建立消防设

施值班、巡查、维保、维修、保养、建档等制度，项目的一

些根本要求如下：

1.维保人员从业资格要求：消防设施操作管理以及值班、

巡查、维保、维修、保养的从业人员，需