房地产物业公司设备管理工作手册76

房地产物业公司设备管理工作手册

编号名称页码版本/状态生效日期

WI/SB-001设备管理组织架构图1A/02005/3/18

WI/SB-002设备保修期管理办法1A/02005/9/1

WI/SB-003水电过户办理规定1A/02005/3/18

W1/SB-004水电过户审批流程1A/02005/3/18

WI/SB-005配电房管理规定1A/22005/11/1

WI/SB-006水泵房管理规定1A/02005/3/18

WI/SB-007电气维修管理规定1A/02005/3/18

WI/SB-008临时用电管理规定1A/02005/3/18

WI/SB-009设备管理规程13A/12005/9/1

WI/SB-010测量设备管理规程4A/02005/3/18

WI/SB-011供配电设备设施安全操作规程2A/12005/9/1

WI/SB-012供配电设备设施运行管理规程3A/12005/9/1

WI/SB-013供配电设备设施维修保养规程2A/12005/9/1

WI/SB-014给排水设备设施操作规程1A/12005/9/1

WI/SB-015给排水设备设施运行管理规程3A/12005/9/1

WI/SB-016给排水设备设施维修保养规程4A/12005/9/1

WI/SB-017游泳池设备操作规程1A/02005/3/18

WI/SB-018游泳池设备运行管理规程3A/12005/9/1

WI/SB-019游泳池设备维修保养规程4A/12005/9/1

WI/SB-020空调维修保养规程1A/02005/3/18

WI/SB-021消防系统运行管理规程3A/12005/9/1

WI/SB-022消防系统维修保养规程3A/12005/9/1

WI/SB-023弱电系统维修规程2A/02005/3/18

WI/SB-024顾客家庭安装/维修规程8A/12005/9/1

WI/SB-025周界报警系统维修保养规程2A/12005/9/1

WI/SB-026道闸系统维修保养规程1A/02005/3/18

目录A/12/2

编号名称页码版本/状态生效日期

WI/SB-027公共设备大的故障维修程序1A/02005/3/18

WI/SB-028设备更新、技术改造程序1A/02005/3/18

WI/SB-029正压风机维修保养规程2A/12005/9/1

WI/SB-030楼宇对讲系统维修保养规程1A/02005/3/18

WI/SB-031高空碰碰车维修保养规程1A/02005/9/1

WI/SB-032观光车维修保养规程2A/02005/9/1

WI/SB-033电梯运行操作规程2A/02005/9/1

WI/SB-034电梯设备维修保养规程4A/02005/9/1

应急灯、安全出口指示灯维修

WI/SB-0351A/02005/9/1

保养规程

WI/SB-036污水处理系统维修保养规程2A/02005/9/1

WI/SB-037防盗监控系统维修保养规程1A/02005/9/1

WI/SB-038管道直饮水系统操作规程3A/02005/9/1

WI/SB-039管道直饮水系统保养规程2A/02005/9/1

WI/SB-040管道直饮水系统工艺流程图1A/02005/9/1

WI/SB-041自动洗瓶灌装机操作规程2A/02005/9/1

WI/SB-001设备管理组织架构图A/01/1

wI/SB-002设备保修期管理办法A/01/1

1.目的

规范设备保修期的管理工作。

2.适用范围

设备保修期的管理。

3.程序要点

3.1国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：

3.3.1基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程与主体结构工程，为设计文件规

定的该工程的合理使用年限。

3.1.2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间与外墙面的防渗漏，为5年。

3.1.3供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

3.1.4电气管线、给排水管道、设备安装与装修工程，为2年。

3.1.5其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

3.1.6建设工程设备的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

保修期的计算应以上述条款及进展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限

为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议

进展商适当延长保修期。

3.2物业设备接管时，物业公司、进展商、保修单位三方应就设备保修期保修的

内容、范围、期限，管理处保护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共

识，形成书面协议。保修期内，若保修单位提供的服务难以达到公司标准，习惯

考评的需要时，保修工作之外的保养内容管理处自己（或者委托专业公司）完成。

3.3设备保修期满，物业公司宜委托专业公司对设备进行保护保养，机电设备可

委托其做日常保护、一级保养、二级保养，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、

紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备维修，管理处应督促保修单位

解决。

3.4保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处应在结算申请书上如实填写使

用方意见，并报公司工程部审核。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签

字。

4.有关文件与记录

无

WI/SB-003水电过户办理规定A/01/1

1.目的

规范水电过户办理的管理工作。

2.适用范围

水电过户办理的管理

3.程序要点

3.1用电、用水由进展商过户到管理处应满足下列条件：

3.1.1各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要

求。

3.1.2工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。

3.1.3居民、商业用水电的分配比例进展商已调整到合理的数值。未调整到合理

数值者，已与进展商对多支出的水电费进行补贴事宜达成协议。

3.1.4以住宅为主的小区，进展商己申请办理抄表到户。

3.1.5原用电用水户结清已发生的水电费。

3.2水电过户由公司工程部负责审核并办理合同会签手续。管理处应向进展商索

要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单

提交公司工程部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经工

程部审核管理处不得自行办理。每月底管理处工程班组填写好《水电月度抄表记

录卡》交管理处财务室储存。

4.有关文件与记录

《供用电合同》

《供水合同》

《供水合同执行单》

QR-SB-033《水电月度抄表记录卡》

wI/SB-004水电过户审批流程A/01/1

水电过户、抄表到户审批流程

符

合

抄

进展商整改，或者书面承诺，提供缺表

到

陷整改费用，并确定金额。曰我司代户

条

件

管理处去供电供水所取

用户信息采集表及银行

进展商写过户申请（盖章），管理处与进展代收水电费合同书，填写

商一同抄表，进展商结清以往水电费。管理公共部分代收水电费合

处执申请、原供电、供水合同、水电费单及同书在公司工程部办理

空白供电、供水合同、银行代收水电费合同会签手续盖章，公共部分

书。到公司工程部办理合同会签手续盖章，及小顾客资料报供电供

到供电供水部门、银行办理过户。水所。

管理处与进展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。

WI/SB-005配电房管理规定A/21/2

1.目的

确保小区供电系统安全正常运行。

2.适用范围

配电房的管理

3.程序要点

3.1职责

3.1.1工程技术员负责配电房机电设备管理与值班。

3.1.2停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。

3.1.3值班员务必持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法与安全注意事项。

3.2注意事项

3.2.1复杂的倒闸操作，应执行《操作票》制度、监护制度，严禁两人同时倒闸

以操作，免发生错误，高压环进、环出柜严禁操作。

3.2.2操作及检修时应按规定使用电工绝缘鞋、绝缘手套、绝缘工具等。并应填

写《工作票》或者按命令执行，其方式有下列三种：

第一种工作方式：高压设备上工作需要全部停电或者部分停电的；高压室内

的二次接线与照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或者做安全措施的。

第二种工作方式：带电作业与在带电设备外壳上工作的；操纵盘与低压配电

盘、配电箱、电源干线上工作的；二次结线回路上工作的；无需将高压设备停电

者，非当值班人员用绝缘棒与电压互感器定相或者用钳形电流表测量高压回路的

电流工作的。

口头或者电话命令：第一种与第二种之外的其他工作方式。口头或者电话命

令，必需清晰正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务全面记入操作记录簿

中，并向发令人复诵核对一遍。

3.2.3《工作票》一式填写两份，一份务必经常储存在工作地点，由工作负责人

收执，另一份由值班员收执，按时移交。在无人值班的设备上工作时，第二份《工

作票》由工作许可人收执。一个工作负责人只能发一张《工作票》O

3.2.4《工作票》上所列的工作地点，以一个电气连接部分为限，如施工设备属于

同一电位、位于同一楼层、同时停送电，且不可能触及带电导体时，可同意在几个

电气连接部分共用一张《工作票》。在几个电气连接部分上，依次进行不停电的

WI/SB-005配电房管理规定A/22/2

同一类型的工作，能够发给一张《工作票》。若一个电气连接部分或者一个配电

装置全部停电，则所有不一致地点的工作，能够发给一张《工作票》、但要全面

填明要紧工作内容。几个班同时进行工作时，《工作票》发给一个总的负责人。

3.2.5若至预定时间，一部分工作尚未完成仍须继续工作而不妨碍送电者，在送

电前，应按照送电后现场设备带电情况，办理新的《工作票》，布置好安全措施

后方可继续工作。

3.2.6《工作票》的有效时间，以批准的检修期为限。《工作票》至预定时间，

工作尚未完成，应由工作负责人办理延期手续。

3.2.7高低压柜开关状态应作好警示、标识。

3.2.8室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，

室内温度操纵在40℃下列，墙壁配挂温度计。

3.2.9建立运行记录，每日巡查、并按规定填写《配电房运行记录表》，每月细

查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，解决不了的问题书面报告公司工

程部。

3.2.10配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁变压器、空气开关超载运行。

3.2.11保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

3.2.12保持配电房防鼠网完好，发现破旧立即修复。

4.有关文件与记录

QR-SB-001《操作票》

QR-SB-002《配电房运行记录表》

QR-SB-028《工作票》

WI/SB-006水泵房管理规定A/01/1

1.目的

确保水泵房的正常运行，以便及时向顾客提供合格的生活用水与消防用水。

2.适用范围

水泵房的管理

3.程序要点

3.1值班工程技术员负责对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头与阀门有

无渗漏水，并按规定填写《水泵房巡查记录表》。

3.2经常检查水泵操纵柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情

况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵的选择开关应置于自动位置。

3.3生活水泵规定每周至少轮换使用一次，消防泵每月自动与手动操作试机一

次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。

3.4水泵房每周由分管责任人打扫一次，确保泵房地面与设备外表的清洁。

3.5水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程技术员管理。透气管应用纱布

包扎，以防杂物掉入水池中。

3.6按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。

3.7保证水泵房的通风、照明，与应急灯在停电状态下的正常使用。

4.有关文件与记录

QR-SB-003《水泵房巡查记录表》

WI/SB-007电气维修管理规定A/01/1

1.目的

确保电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范

化、科学化。

2.适用范围

电气维修的管理

3.程序要点

3.1严格遵守国家电气安全操作规程，工程技术员做到培训后持证上岗，以保证

工作万无一失。

3.2供方（或者维修人员）关于小区内配置的电气设备，应按计划定期保养及维

修，

重大电气设备的检修计划，应由工程部把关审查并派专人参加。

3.3维修与保养电气设备时，维修人员应采取相应的安全技术措施，管理处对作

业人员应进行安全生产交底与技术交底，防止触电及设备事故的发生。

3.4在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，应有专人监护，至

少由两人互相配合进行。操作前应摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识

牌，操作人员应使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。

3.5维修后的电气设备及线路，应经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后,

方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。

4.有关文件与记录

无

WI/SB-008临时用电管理规定A/01/1

1.目的

确保小区临时用电的电源线路安全与电气设施设备安全运行。

2.适用范围

临时用电的管理

3.程序要点

3.1管理处对小区进行重大修缮工程使用的电动设备与电动工具的用电量，应限

定在不影响小区供电系统正常运作与供电负荷量同意范围内。维修人员在填报修

缮计划时，应同时上报用电设备全面资料，经管理处负责工程管理的客户主任批

准后，才能组织施工。

3.2临时用电应符合消防与安全用电要求。

3.3凡进入小区内进行施工的单位与个人使用电动设备、工具及电源线等器材，

应符合国家有关产品质量规定与安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸

箱与安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人

员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。

3.4进入小区的临时施工人员使用的电动设备与工具，应在管理处规定时间内使

用，禁止在其它时间内使用，以防发出各类噪音影响顾客与邻居的正常休息。

3.5管理处专业人员有权对违章操作的人员与电动设备工具进行检查，有权制止

违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。

4.有关文件与记录

无

WI/SB-009设备管理规程A/11/13

1.目的

确保设备设施运行正常，维修、保养规范。

2.适用范围

公司管辖的电力（油）拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设

备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。

3.程序要点

3.1日常保护保养

指经常性的保养工作。包含定期检查、清洁、防腐、紧固与润滑，对不经常运行

的机械进行盘车、试车（消防水泵、发电机），发现小故隙及时排除，作好记录。

3.2一级保养

对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更

换。对电机进行绝缘摇测。对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）。对

电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查。对管道、风道局部除锈防腐、刷漆。

对各类要紧阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。

3.3二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查与局部修理，更换易损件，噪声、

振动、泄漏检测，发电机带负荷试车。对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、

轴承上油。对电气设备全面清洁，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参

数整定，耐压绝缘测试。对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测

试。对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆。对各类要紧阀门（含风阀、防火阀）

渗漏、故障处理或者更换。

3.4中修工程

中修工程是指对设备进行正常的与定期的全面检修，对设备部分解体修理与更换

少量磨损零部件，保证设备能恢复与达到应有的标准与技术要求，使设备能正常

运转到下一次修理。

3.5大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换要紧部件

或者修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。

WI/SB-009设备管理规程A/12/13

3.6设备更新与技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、

耗能大或者污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，应更新设备，提高

与

改善技术性能。

3.7事后维修（故障维修）

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。

3.8状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

4.设备分类

根据设备对顾客服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的

电机、电气操纵柜）。

I级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、

火灾中央报警操纵柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。

II级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防

盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳

池水处理装置、DDC现场操纵器。

HI级设备：除I、II级以外的所有设备。如：区域火灾报警操纵箱、小型操纵箱

（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具与办公室、

食堂、清洁、保安通讯设备等。

5.设备管理模式

使用计划预修制（三级保养一日常保护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、

大修、设备更新与技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

5.1关于符合磨损规律的I、II级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油

发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。

小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

5.2关于I、H级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、操纵柜等）、电子设备

（火灾报警操纵柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、

状态维修。

5.3关于H1级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《III级设备保

养、检查记录表》内。

WI/SB-009设备管理规程A/13/13

6.职责

6.1工程部负责设备接管验收，大中修及设备更新改造计划制定、方窠审核，各

管理处维修人员的调配，工程监督，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审

核，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责机电设备维修保养合同的

初审，设备缺陷整改，中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手

续。

6.2工程部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

6.3管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《设备维修保养合同》

委托范围外的一切保养、维修工作，填写《设施设备日巡查表》，编制保养计戈U,

与供方根据确定《设备维修保养合同》的分包内容。维修养护合同签订后，按合

同监督检查、评定供方。

7.设备前期管理

7.1前期介入

设备选型、安装要求等由工程部对有关物业考察后，向进展商提出。政府有关部

门的验收，管理处应参与。

7.2设备的接管验收

7.2.1设备的接管验收由工程部代表公司，组织有关人员，构成验收组，会同发

展商、承包商进行。验收根据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达

不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设

备的接管凭证由公司工程部对地产商办理（验收单的接收人签字处盖物业公司公

章）。I、II级设备由工程部组织有关专业人员及管理处人员一同检验，III级设

备由管理处检验，填写验收单报工程部复核盖章。验收单盖章后，复印件由进展

商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由工程部

向进展商收取并办理接收手续。关于进展商尚未移交的资料，由工程部代表公司

跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在工程部办理清

单签字、盖章手续。资料原件由管理处专人保管。

7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与进展商办理水、电用户

更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续

前，管理处应向进展商索要原《供电合同》、《供水合同》及近期电费、水费单

WI/SB-009设备管理规程A/14/13

提交公司工程部审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，工

程部负责办理《供电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等的对

外合同会签手续。

7.3设备的编号

设备编号由下列四部分构成：

第一部分表示单位的名称：以管理处成立时间先后顺序，用字母A-Z表示。当

管理处数目超过26个时，用双字母表示。

第二部分表示设备的类别：用数字01—99表示。

第三部分表示单位设备序号：用数字1.2.3.....表示。

第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字I、II、III表示。

例：D—02—1—(I)

正丰豪苑风机1号风机I级管理设备

7.4设备的建帐

7.4.1管理处给所管辖物业的全部设备进行编号，并填写《设备统计表》。

7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。

7.5设备质量缺陷整改

新入伙的管理处，机电设备接管后，由工程部督促设备供应安装单位对设备质量

缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由工程部验收，通过后，再与供方

签订《设备维修保养合同》。

7.6设备标识管理

7.6.1设备标牌

未隐蔽的设备应在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求供方按

设备统计表填写《设备标示卡》，贴在设备上。

7.6.2设备的颜色

设备的颜色由各管理处自行统一。

7.6.3设备状态标识

重要危险设备的工作状态应标识(如配电柜挂“禁止合闸”等)，报废、封存的

设备应标识。

7.6.4设备标识牌由工程部统一设计。

Wl/SB-009设备管理规程A/15/13

8.设备使用管理

8.1物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电、停水、操作

设备应征得管理处同意。

8.2管理处工程技术员应按国家规范、公司的有关制度、规定及作业指导书要求

对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对顾客服务质量达标。应认真、全面、

细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性与真实

性。

8.3管理处工程技术员应定期分析各类设备状态记录（含水、电抄表记录），确

定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以操纵

调整。

8.4重要设备（如变压器等）的投入、报停应经工程部批准。

9.设备维修保养管理

9.1计划

9.1.1维修保养计划

1）供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保

养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管

理处审核、调整后，与管理处保养范围内的《设备保养计划表》汇总，于每年12

月下旬报工程部审批，审批后的设备保养计划工程部、管理处、专业公司各保留

一份。并根据年度保养计划制定《二00年月设备维修保养计划表》。

2）设备中修、大修、更新改造计划由工程部制定，并审查确定方案，编制或

者

审查预算。

9.1.2检定计划

计量器具检定计划由工程部制定。

9.2实施

9.2.1按有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《设

备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养，可使用供方手册的表格作记录，

管理处工程技术员负责合同委托范围外的设备维修保养工作。

9.2.2发现设备故障（不属于工程技术员负责维修范围内的故障维修），工程技

术员应用《故障转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，应在半个工作日内

WI/SB-009设备管理规程A/16/13

给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明，承诺

修复时间。关于重大维修，工程部应派专业工程师进行现场监督、指导。关于供

方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写《外

委维修保养申请表》，维修费用在五百元下列的，由管理处负责人批准维修。维

修费用在五百元以上的，经管理处负责人同意，报工程部审核，呈报主管领导批

准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写《外委维修保养申请表》按

上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由工程部组织招标。关键设备发生故

障，造成小区停电、停水或者严重影响顾客生活（不含重大设备事故），应按应

急程序进行抢修。管理处首先应电话通知工程部，并立即组织抢修，恢复设备功

能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后应按常规程序补办审

批手续。

9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由评审小组选择供方（招标或者指定合格

的

供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由工程部组织有关人员（相

关管理处技术人员、工程部工程师或者聘请的专业人员）进行工程施工监督。

9.3检查

9.3.1维修保养检查

1）工程技术员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），

并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（I、

II、IH级设备）“日常保护保养”计划执行情况由管理处负责人检查。

2）设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属I、n级设备由工程部组

织检定并备案。属in级设备由管理处检定，所有设备检定记录管理处都应备案。

3）设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织验收。

9.3.2设备的检定

有功电能表、无功电能表、水表由煤气表等有关主管监督公司（部门）负责定期

检定，管理处应保护好计量表、柜上的铅封，定期对计量表、柜上的数据进行检

查，若发现特殊情况应报公司工程部。

10.设备安全管理

10.1持证上岗与安全检查

从事特殊工种作业的员工（电工等），应持有经劳动部门颁发的有效证件上岗，

Wl/SB-009设备管理规程A/17/13

熟识设备的操作规程，熟悉设备的运行情况。公司工程部每季度对设备安全状况

进行检查。

10.2安全事故处理程序

当管理处发生设备安全事故后，应立即通知工程班组。在调查人员未赶到现场之

前，应尽可能地保护现场，拍照或者录象。工程班组应组织人员抢修，保证对顾

客

的服务。事后管理处应向工程部提交设备安全事故报告，工程部根据管理处的报

告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查分析报告，并提出处理意见。

11.设备封存及报废管理

11.1设备封存

拟封存的I、H级设备由管理处报工程部，工程部计划安排设备封存前的处理工

作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。

封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。

11.2设备报废

对不能修复或者维修后检定不合格的设备，由工程技术员填写《设备停用/封存/

报废审批表》。经管理处负责人同意后，报工程部审核并呈报总经理批准报废。

报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更

换下来的器件（报废件）应在《设备维修记录表》上写明。报废的设备及报废件,

管理处应妥善保管，并统一填写《设备停用/封存/报废审批表》。

12.组织对供方的操纵

12.1供方的选取

I类提供零星设备维修的维修方。

II类提供设备设施大中修、更新改造工程承包商。

12.2新供方评价

零星维修及日常养护须外委由管理处按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。

符合要求者拟定为合格供方，列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、

更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由工程部组织公开招标或者议标。

除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。工程部组织评标小组，负

责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，

填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名旭。

WI/SB-009设备管理规程A/18/13

12.3供方选择

由管理处从合格供方中初选2〜3家符合条件者报评审小组审核，评审小组审核后

确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由工程

部组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。

12.4供方的评价

供方应每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方由管理处进行评价,

评审小组审核，评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中

修、大修、更新改造工程的供方按《维修供方监控评价表》进行评价。未发生的

条款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后

列入《合格供方名单》，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签

字后，将从合格供应商名单上去掉。

12.5供方档案

工程部应建立并储存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容

包含：评审记录、资质证书或者营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例

保、

一保、二保工程的合格供方档案，储存所有合格供方的档案备查。

12.6工程质量监督及验收

对I类供方的日常检查、监督，由管理处进行。管理处应按合同或者约定及有关

维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，参照物业公司标

准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供

方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发

现质量问题，在有关记录中记录并通知管理处。

属于供方的问题，由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由工程部派

有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、管理处、工程部共同构成验收

组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使

用功能要求。对工程量进行实测实量。对分部、分项工程按国家有关验评标准进

行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级。按实际需要及有关规范

交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复

验。验收合格后，由三方在《工程竣工验收证明》签字盖章后，凭《工程结算协

议书》才能结清工程款。

Wl/SB-009设备管理规程A/19/13

13.设备技术档案资料管理

13.1设备技术资料

设备技术资料管理按本文7.2条执行，资料的借阅应办理有关手续。

13.2质量记录

13.2.1设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写储存。管理处实施保

养、维修的设备，由管理处工程技术员填写记录，分包方实施保养维修的设备，

由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文

9.3.1条执行。管理处工程技术员对所在管理处所有的设备质量记录应按时间顺

序装订成册储存。

14.设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐

14.1申请

根据小区正常运作或者维修需要，由管理处填写购置设备申请报告。经管理处负

责

人同意后，报工程部审核并提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理

批准购置。购置的设备，管理处均应建档。

14.2采购

采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清晰。购买时应会

同机具使用人或者申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能

完

全符合要求、使用方法清晰、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

14.3验证

对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由管理处工程技术员会同有关技术人

员验证，填写《采购设备验收表》。管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的

设备均应在采购记录中登记。

14.4关于临时与紧急维修所需物品的采购，工程技术员应做到先验证后使用，

加强现场验证，以保证购进物品是需耍的合格品。事后应及时补填，填写的采购

日期为实际发生口期，并按要求的标识标明。

14.5入库建帐：建帐规定同7.4。

15.设备完好率

设备完好率二完好设备台数/设备总台数*100%

公式中的设备均指I、II级设备。设备的功能与参数能达到产品说明书中的技术

Wl/SB-009设备管理规程A/110/13

性能指标就视为完好。每年年底由管理处工程技术员对所管辖设备进行一次检

查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报工程部，工程部按10%

抽样核查，并统计全公司设备完好率。

15.1维修及时率

用户维修服务及时维修宗

维修及时率=-----------------------------X100%

用户维修服务总宗数

每年年底管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率，工程部审查核实。

《用户维修服务单》中顾客对上门的用户维修及时性进行评价，若顾客评价为不

满意，则该宗维修视为不及时。

15.2维修合格率

用户维修服务合格维修

维修合格率二X100%

用户维修服务总宗数

上门维修结束后应由客户在《用户维修服务单》上对维修服务合格签名认可,

若顾客对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。

16.有关文件及记录

QR-SB-004《故障转呈单》

QR-SB-005《外委维修保养申请表》

QR-SB-006《设备维修记录表》

QR-SB-007《设备停用/封存/报废审批表》

QR-SB-008《采购设备验收表》

QR-SB-009《机电设备台帐》

QR-SB-010《III级设备保养、检查记录表》

QR-SB-011《机电设备统计表》

QR-SB-012《设备保养计划表》

QR-SB-013《维修供方监控评价表》

QR-SB-014《事故报告》

W1/SB-009设备管理规程A/111/13

QR-SB-015《工程竣工验收证明》

QR-SB-016《工程结算协议书》

QR-SB-032《设备标示卡》

QR-SB-034《设施设备日巡查表》

QR-SB-046《二00年月设备维修保养计划表》

《设备保养、中修、大修周期》

WI/SB-009设备管理规程A/112/13

设备代码及分类

代码设备类别名称

01水泵

02风机

03变压器

04空调（分体及窗式空调、风扇等）

05消防设备（包含报警操纵器（屏）..巡检箱.）

06公用天线、对讲报警系统（包含对讲主机、视频监视器等）防盗监视系统

电气柜（箱）（包含高压开关柜.低压配电柜.操纵柜（箱）.照明配电箱.电表

07

箱等）

08维修机具（包含水、电等的维修机具）

09食堂设备

10清洁设备

11交通设备（包含机动车辆、挡车器等）

12保安通讯设备（包含手持式对讲机）

13办公设备

14路灯

15游泳池设备

WI/SB-009设备管理规程A/113/13

设备保养、中修、大修周期

设

二级

备日常保护一级保养中修大修

序号名称保养

编r/Tnj保养周期周期周期周期

周期

号

0101生活水泵每月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302风机每季每年五年八年

0403湿式变压器每半年每年//////

0504空调每月每半年每年二年六年

0605火灾报警系统每月每季每年////

0706消防联动操纵柜每月每季每年////

0807公共天线系统每半年每年////

0907对讲报警系统//每季每年////

1007防盗监视系统每月每季每年////

1108低压配电柜每月半年每年//

1208高压开关柜每月每年//////

注:逢高级保养的，低级保养能够不再做。对III级设备，使用事后维修，每年

进行一次保养。

WI/SB-010测量设备管理规程A/O1/4

1.目的

确保测量设备能满足使用要求。

2.适用范围

测量设备的管理

3.程序要点

3.1测量设备的范围

3.1.1保护与检修设备用。

3.2测量设备配置的要求

3.2.1量程满足使用要求。

3.2.2最大量程、最小分度值与精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。

3.3测量设备的采购

3.3.1工程技术员应根据测量设备的现状与需要，提出采购计划或者申请，经管

理

处负责人审核，主管领导批准后按规定进行采购。

3.3.2采购计划或者申请应详列所需采购测量设备的下列资料：

1）名称、型式或者型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级。

2）数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或者供应

商

名称。

3.3.3采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询管理处负责

人的意见。

3.3.4测量设备采购进公司后，应按公司有关规定办理交接手续。管理处负责人

应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证

件。

3.4测量设备的管理

3.4.1工程技术员负责管理测量设备，其职责为：

1）建立测量设备台帐，其内容包含。出厂编号、公司编号、名称、型式或

者

型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或者使用人、开始使用

日期等唯一性标识与可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台帐的可用性与

可追性。

2）对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：

WI/SB-010测量设备管理规程A/O2/4

使用符号与顺序进行编号，示比如下：

CH01

I该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整数

移动使用测量设备（装置符号）

测量尺寸用（类型符号）

符号规则如表一:

H移动使用测量设备

装置符号G固定装置上的测量设备

C测量尺寸的测量设备

D测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率）

类型符号Z测量重量用测量设备

P测量压力、真空度用测量设备

本表未作规定的，由专职管理人员根据上述原则予以规定。

标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，通常使用公司VI系

统统一标识粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。

3）规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备

精度等级确定，如表二：

测量尺寸的校准周期为二年

测量电参数的校准周期为二年

测量重量的校准周期为二年

测量压力的校准周期为一年

装于设备上，但不能拆卸的测随设备大修时进行校准

量设备

法规或者国家行政主管部门另按法规或者国家行政主管部门规定校准

有规定的测量设备周期进行校准

4）按确定或者规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进

行校准，并办理有关委托手续。

5）对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或者办理

相

Wl/SB-010测量设备管理规程A/03/4

关手续。

3.5测量设备的使用

3.5.1工程技术员应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用前

（含采购进入公司的）均通过了校准，且校准结论满足使用要求。

3.5.2使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择与使用测量设

备，并确保在校准的有效期内使用。

3.5.3使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。

3.5.4当发现测量设备失准时，应对已测量或者计量的结果进行复查，消除由于

失准可能造成的影响。

3.5.5测量设备的保管防静电环境应适当，不应与工具、刀具、原材料与零配件

混放，防止丢失、碰磕、缺失、失准、锈蚀。

3.6测量设备的限制使用与报废

测量设备经校准后判定为不合格的区段或者范围，工程技术员应限制不得在不合

格区段或者不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量

设备的人员，并在设备的适当部位或者存放处或者包装物上明确予以标识。无法

限定区段与范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方同意使用，无检修

价值的予以报废。报废应办理有关手续，工程班组提出申请，由管理处负责人审

核，上报总经理批准。

3.7校准的委托

3.7.1如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的

测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。

3.7.2工程技术员在委托校准时，应将送交校准设备的使用量程范围列入委托中,

并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判

定根据的国家标准代号。

3.8工程技术员应长期储存测量设备台帐、校准记录、限制使用或者报废测量设

备

的审批单。

4.有关文件与记录

QR-SB-007《设备停用/封存/报废申请表》

QR-SB-015《测量设备限制使用记录表》

WI/SB-010测量设备管理规程A/04/4

QR-SB-016《测量设备台帐》

QR-SB-017《测量设备校准动态记录》

WI/SB-011供配电设备设施安全操作规程A/11/2

1.目的

规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全操作供配电设备设施。

2.适用范围

供配电设备设施安全操作的管理

3.程序要点

3.1安全操作注意事项

3.1.1操作高压设备设施时，应戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘

操作杆。

3.1.2操作低压设备设施时应穿绝缘鞋、戴绝缘手套、避免正向面对操作设备。

3.1.3严禁带电工作，紧急情况需带电工作时，需具备如下条件：

1）有监护人。

2）工作场地空间足够，光线足够。

3）所用工具材料齐全，严禁使用镂刀、金属尺及其它金属工具。

4）工作人员应戴绝缘手套、穿棉工作衣、绝缘鞋。

5）其相邻相带电部分，或者接地金属部分应有绝缘隔离。

6）带电作业工具应定期进行试验，试验记录由专人保管。

3.1.4自动空气开关跳闸或者熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢

复供电，不同意强行送电，必要时同意试送电一次。

3.1.5电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝

缘电阻。

3.1.6变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。

3.2供配电设备设施操作

3.2.1配电变压器停电的操作要领

1）拉开各低压出线开关。

2）拉开低压总开关。

3）拉开配电变压器高压侧开关。

4）合上接地保护开关。

3.2.2配电变压器送电的操作要领

1）合上配电变压器高压侧开关。

WI/SB-011供配电设备设施安全操作规程A/12/2

2）合上低压总开关。

3）合上各低压出线开关。

4）断开接地保护开关。

3.2.3在配电柜开关上工作前，操作要领如下：

1）拉开开关、有明显的开路点。

2）验电、确认无电。

3）挂三相短路接地线。

4）设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm下列者）。

5）挂上“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处。

6）站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。

4.有关文件与记录

无

WI/SB-012供配电设备设施运行管理规程A/11/3

1.目的

规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设施良好运行。

2.适用范围

供配电设备设施运行管理。

3.程序要点

3.1巡视监控

3.1.1工程技术员每天巡视两次高压开关柜、变压器，配电柜、电容柜，落地箱、

电表箱。

3.1.2工程技术员应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点

的时间记录在《配电房运行记录表》上。

3.1.3巡视内容

1）变压器运行是否超温。

2）有无特殊响声或者气味。

3）各类仪表指示是否正常，指示灯是否正常。

4）单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否超载运行，是否缺

相。

5）各类接头是否有过热或者烧伤痕迹。

6）防小动物设施是否完好。

7）接地线有无锈蚀或者松动。

8）各类临时用电接驳情况。

9）各类标示牌、标示物是否完好。

10）应急灯是否正常。

11）安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。

3.1.4关于巡视中发现的问题，当值工程技术员应及时采取整改措施加以解决，

整改时应严格遵守《供配电设备设施安全操作规程》与《供配电设备设施维修保

养规程》的有关规定。

3.2特殊情况处置

3.2.1触电处置。发现有人触电时，当值工程技术员应保持镇静，保持头脑冷静,

尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。

WI/SB-012供配电设备设施运行管理规程A/12/3

1）拉开电源开关，拨去插头或者熔断器。

2）用干燥的木棒、竹竿移开电线或者用绝缘工具剪断电线。

3）用干燥的衣服或者绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。

4）防止触电者在断电后跌倒。

5）假如触电者尚未失去知觉，则应让其保持安静，并立即请医生进行诊治,

密切注意其症状变化。

6）假如触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣

与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人

工呼吸，并及时送进医院。

7）假如触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，如今不能认为其已死亡，应当

立即进行人工呼