工程项目投资与融资（第2版）课件：项目投资决策

项目投资决策目录CONTENTS5.1项目投资决策基础项目投资可行性研究投资决策指标体系与方案比选5.25.3项目投资决策基础5.1

指投资人(政府、企业、非营利机构或个人)根据详尽的分析,在确信本金安全和回报满意的情况下,垫付目前所拥有的金钱或资源,以换取未来的利益的活动。投资包括直接投资和间接投资。直接投资是指对厂房、机械设备、交通工具、通信、土地或土地使用权等各种有形资产的投资和对专利、商标、咨询服务等无形资产的投资活动。间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等各种有价证券,以期获取一定收益的活动,由于其投资形式主要是购买各种各样的有价证券,因此间接投资也被称为有价证券(Securities)投资。5.1.1建设项目投资的相关概念1投资的概念（Investment）

建设项目投资属于直接投资的范畴,且有广义和狭义之分。广义的建设项目投资是指项目法人受项目主办方委托,通过形成综合生产或服务能力获取投资效益,而垫付资本或其他资源于某工程建设项目的活动。狭义的建设项目投资一般是指进行某项工程建设花费的全部费用。这里的项目法人通常是一个确定的法律实体,它是为了项目的建设和满足市场需求而建立的自主经营、自负盈亏的经营实体。项目主办方又称项目发起人,是项目公司的投资者,是股东,项目主办方投入的资本金形成项目公司的权益,现代社会项目发起人大致可分为四类:企业、政府、非营利机构及个人。

投资效益包括财务、经济、社会、环境四个方面。5.1.1建设项目投资的相关概念2建设项目投资的概念项目投资要素投资主体投资环境投资效益投资项目投资主体是指垫付权益资本、承担投资风险和还贷风险、享受直接投资收益的项目法人和项目主办方。项目法人包括新设法人和既有法人。投资项目是建设项目法人实现既定设想的载体。由于不同类型投资主体的目标存在明显差异,因而其选择投资项目的类别也不同。政府投资项目主要是基础性项目和公益性项目；企业投资项目主要是竞争性项目。投资环境是指影响投资的客观条件,包括经济体制、政治体制、法律制度、诚信道德等社会政治经济条件组成的投资软环境;也包括自然地理条件、交通运输、邮电通信、供水供电等物质技术条件组成的投资硬环境。投资环境与投资效益密切相关。投资效益是指投资活动所取得的成果与所占用或消耗的投资之间的对比关系。投资效益包括财务效益(微观经济效益)、国民经济效益(宏观经济效益)和社会效益。5.1.1建设项目投资的相关概念3建设项目投资的要素5.1.2建设项目投资决策1决策的概念、要素和特点(1)决策的概念对决策概念的界定有很多种,归纳起来基本有以下三种理解:1)人们为实现特定目标,根据客观可能性,在一定量的信息和经验的基础上,借助一定的工具、技巧和方法,对影响目标实现的诸多因素进行分析,进而提出问题、确立目标、设计和选择方案的过程。这是广义的理解。2)把决策看作是从几种备选的行动方案中做出的最终抉择,是决策者的拍板定案。这是狭义的理解。3)认为决策是对不确定条件下发生的偶发事件所做的处理决定,这类事件既无先例,又没有可遵循的规律,做出选择要冒一定的风险。也就是说,只有冒一定风险的选择才是决策。这是对决策概念最狭义的理解。决策的核心是对拟要从事的计划或活动所要达到的多个目标和多个执行方案中做出最合理的抉择,以寻求达到最满意的效果。5.1.2建设项目投资决策(2)决策要素1决策主体决策主体分为分析人员和决断人员两类。分析人员可以是系统内部的人员,也可以是接受委托的系统外部人员,他们在决策过程中承担提出问题、系统优化和评价方案的任务。决断人员往往是系统组织中的领导者,他们在决策分析过程中能够也必须进行最后的拍板定案。2决策目标决策目标是决策主体综合考虑客观环境和内部资源而确定的希望达到的目标。决策是围绕着目标展开的,决策的开端是确定目标,终端是实现目标。决策必须至少有一个希望达到的目标。3决策方案决策必须至少有两个为达到的目标而制定的备选方案。备选方案可以是只有约束条件的控制性规划方案,也可以是具体明确的设计方案、实施方案或运营方案。自然状态自然状态也称结局,每个决策中的备选方案实施后可能发生一个或几个可能的结局,如果每个方案都只有一个结局,就称为“确定性”决策;如果每个方案至少产生两个以上可能的结局,就称为“风险型”决策或“不确定性”决策。4效用每个方案各个结局的价值评估值称为效用。通过比较各个方案效用值的大小可以评估方案的优劣。55.1.2建设项目投资决策(3)决策的特点

投资决策的过程是动态的、不断修正并不断调整的,整个过程都会受到各方因素的影响。投资决策是在投资实践活动进行之前的一种主观认识活动;投资决策以具体的投资目标为指导,包括对投资方案进行制定、选择、评价直至得出最优方案等全部活动。投资决策具有以下两个显著特点:1)不确定性。任何一项决策都是面向未来的,都存在一定的不确定性。事实上,决策的后果完全符合预期情况的很少,总是或多或少地偏离原先期望,甚至截然相反。这就要求决策者必须具有较强的洞察力和前瞻性,深谋远虑、高瞻远瞩,并能正确认识和对待决策后果与预期目标的偏差。2)追求成功率。技术问题往往允许进行大量试验,可以经历数百次失败,只要最后成功就是胜利。而决策特别是战略决策多属一次性活动,失败有可能导致难以逆转的严重后果。这就要求决策者必须学习科学决策的基本理论,掌握并正确应用科学决策的方法和技术,不断总结经验,改善决策质量。5.1.2建设项目投资决策2

决策的分类决策的分类按决策的作用分类按决策的结局分类5.1.2建设项目投资决策2

决策的分类(2)按决策的结局分类按决策过程中自然状态的多少及信息条件的充分程度,决策可分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。1)确定型决策。确定型决策是指那些自然状态唯一确定,有精确、可靠的数据资料支持的决策问题。2)风险型决策。风险型决策是指那些具有多种自然状态,且能得到各种自然状态发生的概率,但难以获得充分可靠信息的决策问题。3)不确定型决策。不确定型决策是指那些难以获得多种自然状态发生的概率,甚至对未来状态都难以把握的决策问题。现实的战略决策一般都属于风险型决策和不确定型决策,确定型决策只能存在于某些假设下,作为风险型和不确定型分析的基础,或存在于管理决策和业务决策中。5.1.2建设项目投资决策2

决策的分类(2)按决策的结局分类按决策过程中自然状态的多少及信息条件的充分程度,决策可分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。1)确定型决策。确定型决策是指那些自然状态唯一确定,有精确、可靠的数据资料支持的决策问题。2)风险型决策。风险型决策是指那些具有多种自然状态,且能得到各种自然状态发生的概率,但难以获得充分可靠信息的决策问题。3)不确定型决策。不确定型决策是指那些难以获得多种自然状态发生的概率,甚至对未来状态都难以把握的决策问题。现实的战略决策一般都属于风险型决策和不确定型决策,确定型决策只能存在于某些假设下,作为风险型和不确定型分析的基础,或存在于管理决策和业务决策中。5.1.2建设项目投资决策3建设项目投资决策的特征

建设项目投资决策是指在进行建设项目的投资活动时,项目投资者为了实现预期的投资目标,按照一定的程序,确定投资目标、选择投资项目、拟订投资方案,同时运用科学的理论和方法对各个备选方案进行综合评价,选择能实现预期投资目标的最优方案,并做出决策的过程。

这一过程可概括为对拟建投资项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济分析和评价,对各个备选的投资方案进行综合评价,最终做出选择。5.1.2建设项目投资决策3建设项目投资决策的特征投资决策具有以下特征:(1)属于上层管理部门的战略决策

上层管理部门不仅是中央、省、市等领导部门,而是指任何系统的上层管理部门。(2)具有全局性和长远性影响

由于建设项目投资决策解决的问题都是涉及系统全局性发展的重大问题,常常反映了系统一定时期要达到的主要目的和目标及所要采取的步骤和措施。(3)涉及系统内复杂的组织关系的处理

建设项目投资决策一般都涉及系统内多个部门和方面的利害关系。5.1.2建设项目投资决策3建设项目投资决策的特征投资决策具有以下特征:(4)一般都是半结构化或非结构化的决策问题建设项目投资决策要考虑的大量因素中,除极少数的可以定量分析外,大多数都包含政治、权力、情感及决策者个性和素质等因素的影响,使这些问题无法结构化为规范性的问题去求解。这是建设项目投资决策最显著地区别于日常决策的方面。(5)决策结果与分析人员的因素关系密切

日常决策可以按照经验、惯例、固定的程序和方法进行,即使决策者的素质不高,决策也不会出现大问题。建设项目投资决策由于影响重大,涉及许多组织、行为和心理因素,而且很难结构化,故其决策的质量很大程度上依赖于决策分析人员和决策者的素质。这就要求决策分析人员具有敏锐的洞察和谋划能力,决策者要有开拓精神、创新意识和判断能力。5.1.2建设项目投资决策4建设项目投资决策及其必要性

建设项目投资的效果可分为两类。一类是对国民经济的迅速发展起到积极的推动作用。我国正是通过这些项目的成功建设,才使我国的经济增长速度和一些主要产品产量都跃居世界前列,综合国力明显增强,人民生活不断改善,经济发生了翻天覆地的变化。另一类则是效益不佳、亏损严重,使国民经济发展背上“包袱”,甚至破产消亡。近年来,在美国纳斯达克上市的股票,数量最多时曾超过5000只,现在只有2000只左右,有的降级转入场外交易市场,有的退市摘牌,乃至破产关门。可见,建设项目的成败与这些建设项目投资决策紧密相关。

为了保证建设项目决策的科学化和民主化,我国建设项目主管部门规定,各类投资主体都要根据自身的特点建立科学的投资决策程序,严格按程序进行投资决策。国有企业和集体所有制企业的重大投资决策,要听取职工意见。政府投资决策要经过咨询机构评估,重大项目要实行专家评议制度,特殊重大项目要经过人民代表大会进行审议。同时,要进一步强化和完善法人治理结构,并建立严格的责任约束机制,投资成败要与决策者的考核和奖惩挂钩。5.1.2建设项目投资决策5项目投资决策遵循的原则项目投资者进行决策时,应遵循以下几个方面的原则:(1)最优化原则(2)系统原则(3)可行性原则(4)信息准全原则(5)集团决策原则5.1.2建设项目投资决策5项目投资决策遵循的原则(1)最优化原则

决策的核心内容就是在特定的环境条件及资源的约束下,寻求最优目标以及能够达到目标的最优化方案,一个没有经过优化的决策是毫无意义的。在进行建设项目的决策时,首先要遵循的原则就是最优化原则,就是说要以最小的资源消耗获得最大的经济效益,以最低的成本取得最大的收益。当然,并不是所有的项目都具有最优的实施方案,由于投资环境及客观世界的变化,许多问题没有或无法求出最优解,所以常采取被多数人普遍接受的满意的标准,这种原则就称为“满意”原则,也就是“次优”原则。5.1.2建设项目投资决策5项目投资决策遵循的原则(2)系统原则

建设项目的决策环境是一个大系统,这个系统在形式、层次上复杂多变、相互联系、相互制约,各个系统又包含无数个子系统,这些子系统又处于相互联系的结构之中。因此,在进行项目的投资决策时,必须运用系统工程的理论与方法,以系统的总体目标为核心,以满足系统的优化为准则,突出系统配套、系统完整和系统平衡,从整个系统的角度出发权衡整个投资项目带来的利弊。5.1.2建设项目投资决策5项目投资决策遵循的原则(3)可行性原则

建设项目的决策必须要满足可行性要求,一个不可行的项目是不能实现预期的投资目标的。因此,在项目决策前必须进行可行性研究。可行性研究必须从技术、财务、社会效益以及环境效益等方面进行全面考虑,不同建设项目的可行性研究内容是不尽相同的。在项目的投资决策中,要做好充分的可行性研究,强调科学的决策,杜绝非科学的决策,这样才能减少决策失误。5.1.2建设项目投资决策5项目投资决策遵循的原则(4)信息准全原则

虽然科学的决策方法是一个建设项目成功实施的重要保障,但在如今这样一个高速发展的信息社会,准确而全面、及时的信息同样也是项目决策不可或缺的资源。信息是决策成功的必要条件,不仅在决策前要使用信息,决策后也要使用信息。信息的及时反馈不但能够帮助决策者了解决策环境及相关政策的变化,同时也有助于了解决策实施后果与目标的偏离情况,以便进行及时调节,不断修改决策实施方案。5.1.2建设项目投资决策5项目投资决策遵循的原则(5)集团决策原则

随着科学技术的迅猛发展,社会、经济、环境等许多问题呈现出日益复杂的变化趋势,不少问题的决策已经不能仅由决策者个人或少数几个人来完成,而必须依靠大多数人或集团的智慧共同完成。因此,集团决策原则是建设项目投资决策必不可少的原则。所谓集团决策,不是靠少数投资者的个人意愿,而是依靠集体决策者的智慧和经验,对要决策的投资项目进行充分的论证和评估,提出切实可行的方案,通过对比分析选择最优方案。这种决策融合了决策者与专家的集体智慧,是较为科学的决策,能更好地达到投资目标。5.1.2建设项目投资决策5项目投资决策遵循的原则

建设项目投资决策是一个发现问题、分析问题和解决问题的过程。建设项目投资决策就是从根据国民经济发展需求确定投资决策目标开始,到工程建设方案的确定和实施控制为止的全过程。这一过程包括建设项目决策目标确定、方案创造、综合评价和过程控制四个阶段。

每个建设项目从立项到竣工都有一个较长的建设期,在此期间会出现一些不可预料的变化因素对建设项目投资目标产生影响。因此,必须在项目的设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工阶段,随时纠正发生的偏差,以此保证建设项目投资目标的实现。建设项目投资决策不是独立的一次性事件,而是贯穿于建设项目每个阶段的整体的、渐进的动态过程,上一个阶段决策的成果是下一个阶段决策的依据,下一个阶段的决策又是上一个阶段的延续和深化,即上一阶段决策指导下一阶段决策,下一阶段决策不断修改完善并补充上一阶段的工作,使其逐步完善、达到目标。5.1.2建设项目投资决策5项目投资决策遵循的原则

在进行项目的投资决策时,要想达到良好的投资效果,必须严格执行科学的决策程序,具体流程如下:项目投资可行性研究5.2

可行性研究是在建设项目的投资前期,对拟建项目进行全面、系统的技术经济分析和论证,从而对建设项目进行合理选择的一种方法。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要的基础工作,是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法。投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果,确定对此项目是否进行投资和如何进行投资。

项目可行性研究是在对建设项目进行深入细致的技术经济论证的基础上做多方案的比较和优选,提出结论性意见和重大措施建议,为决策提供科学依据。因此,它的内容应能满足作为项目投资决策的基础和重要依据的要求。时间前提目标建设项目可行性研究报告的内容大体分为三部分:首先是市场研究,对产品的市场调查和预测研究,解决项目的“必要性”问题;其次是技术研究,即技术方案和建设条件研究,解决项目在技术上的“可行性”问题:最后是效益研究,即经济效益的分析和评论,这是项目可研的核心部分,解决项目在经济上的“合理性”问题。建设项目一般应包括以下内容:总论(项目背景及研究依据等)、市场需求预测及拟建规模、资源状况、建设条件和选址方案、技术工艺和设备选型、环境保护和劳动安全、劳动组织及人员配备、项目施工计划和进度要求、投资估算和资金筹措、项目的经济评价(财务评价和国民经济评价、综合评价与结论等)。必要性→可行性→合理性（核心）5.2.1可行性研究的目的和意义1可行性研究的目的

进行项目投资的目的,就在于最大限度地实现经济效益和社会效益。任何投资决策的盲目性或失误,都可能导致重大损失。可行性研究的目的就在于对项目的建设条件、生产技术的可靠性以及产品的竞争能力等,进行深入的调查论证,然后对项目的实施和前景做出科学的预测,以减小决策失误的风险,保证项目效益的实现。5.2.1可行性研究的目的和意义2可行性研究的意义针对一般性投资项目来说,可行性研究具有如下重要意义:(1)进行风险管理的内在需要

并非每一项投资设想都天然地符合客观经济规律,经过研究,必然会发现一些不可行的项目,或是察觉到原有方案中存在的障碍。这些投资项目可行性研究的成果,实质上排除了项目投资的盲目性,避开了风险,争得了时间,进而实现了风险管理中风险最小化的目标。因此,进行可行性研究是商品经济的客观要求。另外,耗资巨大、花费时间相对较长、涉及领域较广的投资项目,也必然要求进行可行性研究。

(2)系统化管理方法的要求

首先,社会化大生产的特点决定了在投资决策时必须全面考虑各方面的影响因素,如生产资料的配置和投入、需求方面的制约等;其次,在投资决策中,不仅要注重企业个体所实现的经济效果,还必须考虑国民经济整体可能经受的影响;最后,如果是涉及国际市场的投资项目,在投资决策时还必须充分估计国际市场的变化、国际上技术变化(技术周期)、新产品的开发和盈利能力(产品周期)以及汇率变动等方面的影响。总之,一个科学的投资项目管理过程,必然包含可行性研究工作。5.2.2建设项目投资决策可行性研究的必要性1)可行性研究是决定项目决策的直接依据。2)可行性研究是编制项目设计文件的依据。3)可行性研究是建设单位融资特别是向银行贷款的重要依据。4)已批准的可行性研究是项目建设单位向国土开发等土地管理部门申请建设用地的依据。5)可行性研究是项目建设期项目管理的依据,是工程建设管理工作中的重要环节。6)可行性研究是项目后评估的依据。5.2.3

可行性研究工作程序

投资项目可行性研究涉及内容广泛,同时涉及众多学科,往往要进行多学科论证,工作要求极高。因此,这项工作的进行不仅需要项目相关方面的专家来主持,而且还需要财务管理、工程技术、工程管理、市场分析以及企业管理等多方面的专业人士参加,并且按照一定的工作程序协同进行。5.2.3可行性研究工作程序1)策划和调研等相关前期准备工作。

由各地区、各部门、各企事业单位或投资者根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规则和地区规划的要求,结合资源情况,在广泛调查研究、收集资料、勘察建设地点、周密的市场预测、资源条件及技术经济分析的基础上,明确项目提出的背景和项目目标,提出需要进行可行性研究的具体项目的项目建议书。以此对拟建项目提出一个轮廓设想,鉴别项目的投资方向,明确研究的任务、内容和范围,制订工作计划。2)项目建议书批准之后,即可进行可行性研究。

根据先前的初步计划对项目涉及的各个技术经济问题进行实地调查和分析研究,并对这些调研结果分别做出评价。综合初步研究的结果,并对各个方面的结论进行组合,设计出可供选择的多个方案,经过比选后推荐出最佳方案。

对选出的最佳方案进行更为详细的分析研究,以明确项目实际运行过程中产生的财务数据,对项目的经济和财务状况做出评价。同时,为了验证项目的投资效果和风险抵御能力,还需要对项目进行不确定性分析,进而得出成本、价格、销量等变量对投资效果产生的影响。5.2.3可行性研究工作程序3)项目可行性研究报告的筹资方案,如需要银行贷款,应事先同有关银行取得联系,并将可行性研究报告送至银行进行评估。4)负责审批可行性研究报告的部门,在预审时应委托有资格的咨询公司,组织专家进行项目评估。如果结论可行,则可编制和批准设计任务书,完成投资决策;如果结论不可行,则撤销项目。5)除了参与可行性研究及报告撰写过程的专家外,投资项目的可行性研究还需要项目主管部门、审批部门以及相关贷款和资源提供的金融机构及上下游企业的协作。多个部门按照相应的规定协力合作,才能保证项目前期工作的顺利进行。5.2.4

可行性研究的要求

1应具有科学性、公正性和严肃性

可行性研究是一项政策性、技术性和经济性很强的综合研究工作。为保证它的科学性、客观性和公正性,必须坚持实事求是,在调查研究的基础上,进行方案分析和比较,按客观实际情况进行论证评价,应本着对国家、对人民高度负责的精神和严肃认真的态度对待这项工作,防止主观臆断和行政干预;切忌事先定调子、画框框,为“可行”而“研究”,将可行性研究作为争投资、争项目、列计划的“通行证”,使可行性研究流于形式。可行性研究是一种科学方法,为保证可行性研究的质量,编制单位应保持独立和公正的客观立场。5.2.4

可行性研究的要求

2承担可行性研究的单位应通过资格审定

可行性研究的内容涉及面广、收集资料量大、内容深度要求高,它又是起决策作用的基本文件。因此,为保证质量,要求可行性研究报告应由实际经验丰富、技术力量雄厚、经国家或总公司正式批准颁发证书的设计单位或工程咨询公司承担。可行性研究报告应有编制单位的行政、技术、经济负责人签字,并对该报告的质量负责。若发现工作中有弄虚作假,要追究有关负责人的责任。5.2.4

可行性研究的要求3

可行性研究的深度应达到标准要求

虽然对不同项目的可行性研究内容和深度各有侧重和区别,但其基本内容要完整,文件要齐全,研究深度应达到国家规定的标准,按照原国家计委颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目经济评价方法与参数》等文件的要求进行编制。这样才能保证质量,以满足项目投资决策的要求和起到作为编制设计任务书依据的作用。按照要求,如果项目可行性研究的内容和质量达不到规定要求,评估单位可不予受理,或退回重做。5.2.5做好可行性研究的措施

1.健全项目投资决策可行性研究的咨询机构

为适应社会主义现代化建设和市场经济体制改革的需要,我国勘察设计及工程咨询单位必须实现两大转变:一是改企转制,由过去的附属于部门的事业单位转变为独立的市场竞争主体,并建立现代企业制度;二是转变经营机制,由过去局限于特定行业开展单一业务的职能型机构,转变为面向投资建设全过程服务、并按照市场机制进行的社会中介机构。当前加强工程咨询勘察设计企业内部改革,努力提高队伍素质,具有十分重要的现实意义。5.2.5做好可行性研究的措施

2.进一步提高对可行性研究作用的认识

国内外投资项目多年的建设实践证明,即使耗费一定资金进行的可行性研究证明项目不可行,也胜于不做可行性研究就盲目进行项目建设投资。对项目整体效益的影响而言,项目前期进行的可行性研究费用投入较少(通常不超过投资总额的1%~3%),项目的主要投入在施工阶段;项目前期可行性研究对项目寿命期的影响最大,稍有失误就会导致项目的失败,造成不可挽回的损失,而施工阶段的工作则对项目寿命期的影响很小。可见项目前期可行性研究工作对投资的影响有多么重要。5.2.5做好可行性研究的措施3.改革经济体制和项目管理体制,增强主体宏观经济效率意识

要加强经济体制改革,培育完善的市场,疏通生产要素各流通环节,使生产要素能够自由、迅速流动,使整体生产要素的流动与局部生产要素的流动都凸显出来,使人们意识到项目分析如果忽视宏观经济资源配置就会失败,以逐渐消除计划体制的残余影响。建立一套财务效益与国民经济效益并重的项目管理体制,在“四大体制”尤其是“项目法人责任制”中加入项目参与者对项目国民经济效益负责的内容,并确立其法律地位,把项目国民经济效益纳入项目分析、审批、实施和验收等项目管理的各个环节中。5.2.5做好可行性研究的措施4.探索项目可行性研究的方法,并制定相应的行业标准

可行性论证处于项目实施的概念阶段,可以说是项目概念阶段的核心内容。要确定项目的可行性,对项目所涉及的领域、总投资、经济效益、技术可行性、环境情况、资金、政策支持、社会效益等方面要进行全方位的论证和评估。项目可行性论证工作对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响;决定项目立项与否的项目可行性论证包含着丰富的内涵,对可行性研究报告要求客观、全面、真实、科学与公正。投资决策指标体系与方案比选5.3

建设项目投资决策是一项复杂系统的工程,这就要求决策者在进行建设项目投资决策时要建立一套综合、科学、合理的决策指标体系,在考虑项目技术要求和经济效益的同时还应兼顾社会、环境等多方利益,对项目的必要性、可行性、合理性做出较为科学、正确的判断。只有建立一套科学而合理的投资决策指标体系,才能对项目实施后带来的利弊做出较为准确的判断,使投资资金和社会资源充分发挥作用。5.3.1建设项目投资决策指标体系建设项目投资决策指标体系静态指标动态指标是否考虑资时间价值静态投资回收期(Pt)总投资收益率(ROI)差额投资收益率(ΔR)差额投资回收期(ΔP)净现值(NPV)净现值率(NPVR)差额内部收益率(ΔIRR)等额年值(AW)费用现值(PC)等额年费用(AC)5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.1建设项目投资决策指标体系2.动态指标(3)差额投资内部收益率(ΔIRR)

用这种方法比选的实质是将投资大的方案和投资小的方案进行比较,判断其增加的投资能否通过增量的收益回收。进行方案比选时,按照上述公式计算出ΔIRR,然后将ΔIRR与投资者的最低可接受收益率(MARR)进行比较,当ΔIRR≥MARR时,以投资大的方案为优选方案;反之,则以投资小的方案为优选方案。在进行多方案比较时,先将投资额按照由小到大的方式进行排序,然后依次对相邻方案进行两两比较,从中选出最优方案。

5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.1建设项目投资决策指标体系

5.3.2建设项目方案比选建设项目备选投资方案混合方案互斥方案独立方案5.3.2建设项目方案比选1.独立方案的比选

一组方案中,各个方案之间相互独立、互不排斥,对一个方案的选择结果对其他方案的选择不产生重大影响,这些方案便是独立方案。独立方案的特点是各个方案之间没有排他性,只要资金等条件允许,而且每个投资方案自身可行(或者盈利),就可以几个方案同时并存。例如,某开发商有足够的人、财、物等实力,想同时开发几个项目,每个项目都可行,则这些开发方案之间的关系就是相互独立的,可以同时存在。就一组完全独立的方案而言,其存在的前提条件是:1)投资资金总量一般无限制。2)投资资金无优先使用的排列。3)各投资方案所需的人力、物力均能得到满足。4)不考虑地区、行业之间的相关性及其影响。5)每一投资方案是否可行,仅取决于该方案的经济指标。5.3.2建设项目方案比选1.独立方案的比选无资金限制的独立方案比选有资金限制的独立方案比选当投资者资金充裕、不受资金限制约束时,投资方案的选择可以按照单方案的经济评价方法来进行,即:NPV≥0或IRR≥ic时,投资方案可行;NPV<0或IRR<ic时,投资方案不可行。

5.3.2建设项目方案比选1.独立方案的比选

在实际的方案比选工作中,尤其是独立方案的比选,经常出现这种情况,即所有单个备选方案都不能让人满意:要么投资方案的风险溢价水平和决策者的风险偏好不配比;要么投资风险太大,盈利多少难以把握;要么风险虽小,但是收益水平欠佳;要么各单个的投资方案都没有充分利用现有资源,造成浪费。在实际的投资中,取得完美的投资方案只是一个理想情况。很少有方案能够同时在财务效益、社会效益和投资风险等各方面都能够让人满意。因此,最终所选择的投资方案通常也要经过一定的修正,甚至是几个备选方案的组合。当然,对这个组合方案也要做可行性论证。5.3.2建设项目方案比选1.独立方案的比选

本质上,投资方案的组合是一次方案再造,组合后的方案从内容到形式到预期的投资结果都截然不同于原有的任何一个方案。组合的投资方案既降低了投资风险,又满足了各种类型物业彼此的互补性需要,同时还能最大限度地利用开发商的资金等资源,满足对投资的现金流安排和规划上的需要。互斥组合法在方案比选中应用的一般步骤是:1)列出独立方案的所有可能组合。2)剔除不满足约束条件的投资组合。3)按投资额从小到大排列投资方案组。4)计算各组合投资方案的NPV(或ΔIRR)。5)用NPV(或ΔIRR)最大作为选择标准,选出最优方案组合。5.3.2建设项目方案比选2.互斥方案的比选

互斥方案是指一组方案中的各个方案互相关联、互相排斥,彼此可以相互替代。采纳方案组中的某一方案,就会自动排斥这组方案中的其他方案。房地产投资者拥有的资金和土地资源的有限性,使其难以实施所有的投资方案,而必须在各个方案之间做出选择。与独立方案相对应,互斥方案存在的主要前提是:1)投资资金总量有限制。2)投资资金有优先使用的排列。3)各投资方案所需的人力、物力不能同时得到满足。4)需要考虑地区、行业之间的相关性及其影响。5.3.2建设项目方案比选2.互斥方案的比选(1)互斥方案的比选原则

现金流量的差额评价原则该原则认为,在评价互斥方案时,应该首先计算两个方案的现金流量之差,然后再考虑某一方案比另一方案增加的投资在经济上是否合算。比较基准原则比较基准原则认为,在多个互斥方案比选时,均应以某一给定的基准收益率ic作为方案比选的基准。环比原则在互斥型方案的比选中,必须将各方案按投资由小到大排序,依次比较,在此基础上进行方案比选。而不能将各方案与投资最小的方案进行分别比较,最后选择差额指标最好的方案为最优方案。时间可比原则在互斥型方案的比选中,必须将各方案按投资由小到大排序,依次比较,在此基础上进行方案比选。而不能将各方案与投资最小的方案进行分别比较,最后选择差额指标最好的方案为最优方案。5.3.2建设项目方案比选2.互斥方案的比选(2)不同类型互斥方案的比选项目计算期相同项目计算期不同对于项目计算期相同的互斥投资项目而言,可直接用净现值、差额投资内部收益率或等额年值指标进行比选。当开发计算期不同时,一般宜采用等额年值指标进行比选。如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选,必须对各可供比较方案的项目计算期和计算方法按有关规定做适当处理,然后再进行比选。5.3.2建设项目方案比选2.互斥方案的比选(2)不同类型互斥方案的比选

开发计算期不同的互斥方案等额年值差额投资内部收益率净现值直接使用按有关规定处理5.3.2建设项目方案比选2.互斥方案的比选(2)不同类型互斥方案的比选①用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选。一些情况下,被比较的几个互斥投资方案的计算期往往不同。例如,建造的建筑物结构形式(如砖混结构、钢结构、钢筋混凝土结构等)不同,其投资额与寿命期就会不同。此时如果直接用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选,就会因为互斥方案之间没有可比性而使方案的比选显得困难。为了比较这类项目计算期不同的方案,理论上有最小公倍数法和最短计算期法两种方法,以使各方案的现金流量具有时间上的可比性。5.3.2建设项目方案比选2.互斥方案的比选(2)不同类型互斥方案的比选

方法1:最小公倍数法。其做法是,选择若干方案的投资活动有效期的最小公倍数作为这些方案共同的有效期。因此,这些方案都有可能重复数次(实际中未来的情况很难预测,因此只能假设重复),而每次重复(方案重置)时都假定投资与现金流量不变,即不考虑方案重置过程中可能具有的通货膨胀与技术进步等问题。这种方法适用于最小公倍数较小情况下的方案比选。方法2:最短计算期法。其做法是直接选取一个适当的分析期作为各个方案共同的计算期,通过比较各方案在该计算期内的净现值来对方案进行比选。这里的分析期的选取没有统一规定,但一般以方案中计算期最短者为分析期,以使计算简便,同时可以避免过多的重复型假设(过多的方案重复是不经济的,甚至是不可能的)。这种方法适用于最小公倍数较大情况下的方案比选。5.3.2建设项目方案比选2.互斥方