梅赛德斯-奔驰文化中心工程设备设施管理运行手册(定稿)

梅赛德斯•奔敦文化中心

工程设备设施管理运行手册

上诲上安物业管理

2013年5月

目录

》范围4

》目的4

》管理职责4

》管理依据4

第一章设备设施根底管理4

一、梅赛德斯-奔驰文化中心工程概况与效劳内容4

1、概况4

2、效劳内容与责任人5

二、梅赛德斯-奔驰文化中心组织架构7

三、岗位职责7

1、工程部经理岗位职责7

2、工程部维修值班长岗位职责8

3、工程部文员岗位职责9

4、工程部主管岗位职责10

5、维修技工岗位职责11

6、弱电岗位职责11

7、强电岗位职责12

8、空调岗位职责13

9、管道岗位职责13

四、管理程序14

1、目标与方案（筹划）管理14

2、平安生产管理16

3、机房管理制度23

4、培训管理24

5、工程资料档案管理25

6、设备日常工作管理程序27

1）设备设施的运行：27

2）日常报修管理28

3）设备系统的标识28

4）设备设施台账28

5）设备设施的维护保养：29

6）设备的中、大修保养36

7）定期检验（特种设备）38

8）设备保养零配件采购38

9）外协单位的监管38

7、效劳质量结果检查39

8、测量和监控设备管理42

9、顾客投诉处置45

1。、不合格效劳控制、纠正、预防48

第二章设备设施操作作业指导书49

一、综合系统（土木五金）作业指导书49

二、供电系统作业指导书51

（一）低压配电柜管理51

（二）柴油发电机管理53

（三）演出相关设备设施供电、操作管理55

（四）公共区域照明管理56

（五）应急、疏散指示照明管理58

三、弱电系统作业指导书5g

（一）楼宇设备自动化系统59

（二）综合布线及IT机房安装设备65

（三）播送与背景音乐系统67

（四）景观照明系统68

（五）有线电视系统69

（六）内场LED电子屏幕系统70

（七）疏散照明系统72

（八）燃气报警系统73

（九）无线对讲系统74

（十）电气火灾监控系统74

四、电梯系统作业指导书75

（~）电梯系统管理75

五、给排水系统作业指导书77

（一）稳压泵管理77

（二）增压泵管理78

（三）生活水箱管理79

（四）消防水箱管理80

（五）集水井、排污泵管理81

（六）电热开水炉管理82

（七）雨水收集系统管理83

（八）隔油池管理84

（九）污水井、雨水井管理85

（十）厕所洁具设施维护维修管理86

（十一）浇花、生活、空调变频泵管理88

六、空调系统作业指导书89

（-）双工况离心式冷冻机组管理89

（二）离心式热泵机组管理91

（三）制冰机组管理92

（四）VRV及分体空调管理93

（五）新风系统管理95

（六）送、排风系统管理97

（七）空调箱管理97

（八）空调循环水泵管理99

（九）冷却塔管理101

（十）板式交换器管理102

（十一）风机盘管系统管理103

七、消防系统作业指导书104

（一）消防报警系统104

（二）消防播送系统105

（三）气体灭火系统106

（四）消防门禁系统108

（五）消防卷帘门108

（六）消防挡烟垂帘109

（七）消防水炮监控及控制系统110

（八）消防喷淋系统管理111

（九）消火栓系统管理113

（十）消防水炮系统管理115

（十一）消防雨淋系统管理116

（十二）消防接合器系统管理117

八、锅炉系统作业指导书118

（一）锅炉系统管理118

九、专项演出设备保障管理H9

十、工程设施设备突发事件处理程序122

十一、设备运行记录目录131

十二、机房操作规程、管理制度、应急预案编号目录133

梅赛德斯-奔驰文化中心工程设备设施管理运行手册

＞范围

本管理手册适用于梅赛德斯-奔驰文化中心工程设备设施的运行管理。

＞目的

确保梅赛德斯-奔驰文化中心各项设施设备运行正常，确保各项演出及其他

活动的设施设备保障。

＞管理职责

梅赛德斯-奔驰文化中心工程工程部负责文化中心的工程设备设施的日常管

理、维护、操作，确保文化中心各项设施设各运行正常。

＞管理依据

《物权法》

《消防法》

《合同法》

《物业管理条例》

US09001-2008标准》

《上海梅赛德斯奔驰文化中心机电设备物业管理合同》

第一章设备设施根底管理

一、梅赛德斯-奔驰文化中心工程概况与效劳内容

1、概况

梅赛德斯-奔驰文叱中心位于世博核心区，世博轴以东；西与庆典广场相连,

并与世博公共活动中心照应。北与世博展览馆隔江相望，东侧为保存的成品码头

和滨江绿带，南侧沿浦明路作为主入口，并设绿化带与东西地块绿带相连接。

梅赛德斯-奔驰文化中心建设用地面积6.7万行，总建筑面积约12.6万户，

其中地上为多功能剧场及环绕主剧场的周边六层建筑，建筑面积约7.4而，地下

建筑为两层，建筑面积约为5.2万而。建筑檐口高度为。主体演艺空间能根据不

同需求分别转换为4000座、8000座或12000座的剧场，当隐形隔墙全部升起后

最多能容纳18000名观众。舞台可以根据演出内容在大小、形态、甚至在360°

空间中进行三维组合。

梅赛德斯-奔驰文化中心机电设备有供电系统、照明系统、弱电系统、中央

空调系统、消防系统、给排水系统六大系统组成。

2、效劳内容与责任人

效劳内容责任人员

目标管理工程经理

岗位职责1制度）工程经理

工作方案管理专业主管

文件、记录管理文员

业务涪训工程经理、专业主管

设备设施管理专业主管

专项演出设备保障筹划管理工程经理

物资采购管理工程经理

根底管理应急预案管理工程经理

效劳结果检查工程经理

不合珞效劳控制、纠正、预防工程经理

机房管理专业主管

投诉处理工程经理

报修接待文员

设备年度监测管理专业主管

工程资料管理专业主管

平安生产监督工程经理

外协方管理专业主管

地面/墙面等建筑装饰维修养护

门/窗/锁/桌椅/扶手/围栏/墙砖/地砖

等设施维修养护

综合养护二次装修管理专业主管

演出场地

消防设备油漆

拆、搭台监护

低压配电设备

柴油发电机

供电系统演出相关设备设施供电、设备操作专业主管

公共区域照明

应急照明、疏散照明

楼宇设备自动化系统

综合布线及IT机房安装设备

播送与背乐日乐系统

景观照明

有线电视

内场LED电子屏幕系统

弱电系统疏散照明系统专业主管

燃气报警系统

巡更系统

安检系统

车库出入收费系统

电子门禁系统

消防报警与灭火系统

升降设备系统箱式电梯、自动扶梯电梯管理员

稳压泵

增压泵

生活水箱

消防水箱

集水井、排污泵

给排水系统电热开水炉专业主管

雨水收集系统

隔油池

污水井、雨水井

厕所洁具设施维护维修

浇花、生活、空调变频泵

双工况圈心式冷冻机组

离心式热泵机组

制冰机组

VRV及分体式空调

新风系统

空调系统送、排风系统专业主管

空调箱系统

空调循环冷却、冷冻水泵系统

冷却二苔

板式交换器

风机盘管

消防报警系统

消防系统消防播送系统专业主管

气体灭火系统

消防门禁系统

消防卷帘门

消防挡烟垂帘

消防水炮监控及控制系统

消防喷淋系统

消火栓系统

消防水炮系统

消防雨淋系统

消防接合器

消防排烟系统

消防正压送风系统

锅炉系统热水纲炉专业主管

二、梅赛德斯-奔驰文化中心组织架构

三、岗位职责

1、工程部经理岗位职责

1）在业主工程部经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法

律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实。

2）在“平安、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、

油、燃气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作。

3）负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作,

保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和

客户的效劳质量。

4）负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主

和客户提供良好的工作、生活、营运条件。

5）组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督

执行。

6）组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落

实好国家的各项技术政策。

7）组织编制各种设备的保养、检修方案，原材料采购方案，并组织实施，遇到

特殊情况时及时调整、变更方案。

8）组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和效劳

质量。

9）负责编制所管设备的年、季、月检修方案及相应的材料、工具准备方案，经

业主工程部经理审批后负责组织方案的落实，并检查方案的完成情况。

10）负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证

设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重

大损失的情况发生。

11）负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承

当起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符

合标准的情况要及时纠正。

12）发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见

及工作改良措施，以防止同类事故的再次发生.

13）负责制订所管设施的更新、改造方案，以消除原设计和施工中存在的问题，

并负责工程的监督工作，以到达“平安、可靠、经济、合理的目标。

14）负责组织技术学习和培训工作，不断提高低局员工的技术素质，效劳意识以

及效劳质量。

15）完成上级领导交办的其他工作。

2、工程部维修值班长岗位职责

1）接受工程部经理领导，协助工程部经理管理整个工程部的员工。

2）协助工程部经理制定本部门的月度、年度预防性维修保养方案有效保障场馆

设备、设施平安经济运行完好。

3）协助制定员工培训方案，对员工进行业务技能效劳意识，根本素养的培训。

4）把握当班能源消耗及维修费用，确保场馆最大限度的节能、节支。

5）推行节能运行方案的实施和运行维修费用预算的操纵。

6）协助工程部经理做好外部关系的协调，以获得良好的外部环境。

7）协助主持部门工作例会，协调班组工作。

8）协助分析工程工程报价单，亲临现场检查施二和工程进度。

9）协助工程部经理做好消防，平安工作。

10）考核下级的工作，并对其工作做出指导和评论。

11）协助建立完整的设备技术档案和维修档案。

12）执行工程部经理下达的其它工作指令，配合部门主管的各项工作安排、接受

监督，并配合其它部门工作。

13）负责对公共设施设备的维修及客户维修等工作，组织技工对突发性事故抢

修、合理安排营运员工及维修员工的日常工匕，并跟进检查技工工作完成情

况及工作质量,并纠正不合格。

14）根据工作表现不称职的员工向主管提出处理意见。对维修中的一些整改目，

15）提出合理化建议。

16）对日常维修耗材、工具的使用情况进行统计、分析，并定期向上级领导汇报。

17）完成上级领导交办的其他工作。

3、工程部文员岗位职责

1）接受工程部经理领导，协助工程部经理管理整个工程部的员工。

2）做好工程部各项文书工作，协助经理召集会议、安排见面、协助组织活动，

负责技术资料文件的分发、归档和保管，传递与上级、下属的文件及信息。

3）负责工程部内日常内务工作，努力完成部门总监和精力交办的各项事务，对

公司内部的通知、文件要做到及时上传下达，并做好归档管理工作。

4）参加工程部工作会议，兼做好会议记录与整理工作，负责起草部门工作报告、

总结等文件。

5）协助工程部经理接待和处理有关的客人和事情，谈话和气、热情、礼貌。

6）负责有关技术资料、文件的收发和分类归档保管，准确无误地填制各种报表

和表格。

7）负责每日汇总各工程组的工作日报表，填写系统设备运行、维修工程、更换

零件或更新等内容填入设备统计表，送工程部经理审阅。

8）负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的完工图纸、改造工程图

纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。

9）负责本工程员工每月出勤的查核，负责每月发放和办理工程人员的工资及各

项福利、奖惩事项。

10）完成上级领导交办的其他工作。

4、工程部主管岗位职责

1）接受并组织实施工程部运行总监、工程部经理的运行调度令和日常维修改造

指令，并监督、检查完成情况，认真贯彻落实岗位责任制和运行规程

2）执行岗位监督检查，按时检查所辖范围内的设备运行状况、环境卫生、平安

保障，杜尽非公务人员进进机房，保证设备立安。

3）熟悉场馆本班组管理范围内系统的组成、原理，以及其操作流程。各种设备

性能，运转情况和有关技术资料，审阅各系统运行监测技术数据及运行表，

发现问题及时处理，确保所有维修单据记录在册。

4）制定并负责实施治理范围内设备的维修保养方案，安排班组人员按时实施月

度，季度和年度维修保养方案，在实施过程中，保证这些方案按预定的标准、

要求，按时、按质完成。作好全面记录，以作设备的归档资料。

5）催促本班组人员和检查工程部下属各专业维修保养方案的实施及质量达标

情况，并随时给予技术操作方面的指导。

6）经常了解分析场馆各种设备的运行、使用情况，提出合理建议，按照预防性

维保方案对各大机房、公共区域、内场、VVIP、车库等区域设备设施进行巡

查，对查出的问题要及时发出维修通知，以确保各种设备、设施运行处于完

好的状况。

7）负责有关报表的统计，做好有关故障及零部件更换情况记录，做到每月进行

整理、登记和存档。制定本班组的备品、备件方案。

8）组织班组人员按时完成上级下达的维修任务，贯彻执行工程部经理及值班工

程师下达的指令，催促维修人员在操作过程中严格执行操作规程，完成各项

工作任务。

9）经常到各楼层、机房巡视检查，及时发现问题及时处理，发生重大问题、事

故应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，并组织人员抢修，做好事故

记录与分析，上报工程部经理。

10）协同其他班组完成规模较大的维修工作，协助维修值班长完成应急和日常维

修任务。能及时有效的处理突发事件，完成领导交办的工作。本系统设备发

生故障时及时组织抢修，发现隐患及时组织排除，确保设备平安运行。做到

“事事有着落，件件有回音”。

11）对管辖设备严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净），“四

不漏”（不漏油、不漏电、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密

封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准，认真执行巡查制度。

12）严格控制能源的消耗，必要时与工程部经理商讨有关节约政策或措施。每月

底向工程部经理提交场馆能源消耗统计月报表。

13）负责制定和实施下属员工的培训方案，定期给员工做相关技术交流和知识培

训。提高本专业技工的工作技能，业务水平，提高技术人员的本身素质，效

劳意实、及技术水平。对所管辖员工的培训、考核和评估。着重加强效劳意

识、技术水平、一专多能等方面的培训。

14）催促执行压力容器、计量仪表、平安装置的年度保养和报检工作

15）负责人员考勤和劳动纪律的管理，定期对下属进行绩效评估。

16）完成上级领导交办的其他工作。

5、维修技工岗位职责

1）遵守员工守那么和公司各项规章制度，认真贯彻“严格苛求，自觉奉献”的

精神。

2）服从主管及值班长调度和安排，按时按质按量完成工作任务，注意平安操作,

保证维修质量，做到工作质量确保业主（客户）满意。

3）遵守操作维修技术程序，做到高效、优质、立安地完成维修任务。

4）努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和技术业务水平。

5）发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作奉献。

6）对业主及客户彬彬有礼，以优质效劳为公司争取荣誉。

7）维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。

8）着装整洁，进户需佩挂员工牌.，保持公司良好形象。

6、弱电岗位职责

1）配合场馆工程部做好弱电智能化系统，确保系统正常运行;

2）及时排除弱电智能化系统中出现的一般故障和问题；检查各弱电设备和排除

弱电设备故障；

3）对报修及时快速反响，及时修理；做好每日的相关记录和报告；根据场馆工

程部的需要，帮助其完成一些特殊工程；

4）积极参加培训，完成领导交办的其他任务；

5）了解场馆视频、音频输出设备，会议话筒、投影、会议扩声器等设备。熟悉

本大楼的各种会议、放映系统设备的性能。熟练操作各种会议、放映系统的

设备。能对会议、放映系统发生的常见故障进行排除；

6）会议前按场馆工程部流转单的要求提前半小时对会议根据所用设备进行调

试、校对。

7）根据场馆工程部的需要，帮助其完成会议所需的各种设备的布线和连线。每

月检查系统线路的使用功能是否正常，发现问题及时提出c

7、强电岗位职责

1）熟读场馆强电图纸资料，全面了解所管辖设各原理.，功能及主要参数；经

常检查客户二次装修现场施工情况，及时指出施工中不符合消防标准，和场

馆管理标准的事项，并报告主管或工程经理：

2）熟悉设备情况，确保电器设备的止常运行，照明设施完好；

3）严格遵守电业平安操作规程，认真做好电气设备的维修保养工作，确保设备

完好和周围环境整洁；

4）电气设备出现故障及时进行抢修，以最短时间恢复其使用功能；

5）接到报修，必须在规定时间内赶到现场维修，保质保量完成任务，填好维修

单；

6）认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录严格执行工程部的值班制

度；

7）严格执行岗位责任制及平安责任制，确保人身和设备的平安；

8）积极参加培训，完成工程部交办的其他任务。

8、空调岗位职责

1）确保空调、风系统的正常运行，系统出现故障时，及进行抢修，以最短的

时间恢复其正常运行；

2）贯彻执行岗位责任制和设备维护保养制度，严格执行平安操作规程及员工守

那么，确保平安生产；

3）做好空调系统设备的技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录;

4）严格遵守操作规程，保证空调机组的正常运行，保证场馆的室内温度符合规

定要求；

5）按照维修保养制度的要求，对空调设备进行维修、保养工作，并作好记录；

做好空调机房的清洁工作，做到文明生产；

6）认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录遵守工程部各项规章制度

确保平安生产，做好各工种之间的配合；

7）积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平，完成领导交办的其

它任务。

9、管道岗位职责

1）确保给排水系统、消防水系统的正常运行，系统出现故障时，及时进行抢

修，以最短的时间恢复其正常运行；

2）贯彻执行岗位责任制和设备维护保养制度，严格执行平安操作规程及员工守

那么，确保平安生产；

3）做好给排水设备及消防水系统设备的技术档案的建立、管理和设备维修、检

查、保养的记录；

4）严格遵守操作规程，保证系统的正常运行；

5）按照维修保养制度的要求，对泵房设备进行维修、保养工作，并作好记录；

做好机房的清洁工作，做到文明生产；

6）认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录遵守工程部各项规章制度

确保平安生产，做好各工种之间的配合；

7）积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平，完成领导交办的其

它任务。

四、管理程序

1、目标与方案（筹划）管理

1）质量目标制定的要求

a）工程经理按合同约定和公司质量管理要求组织制定与质量方针相一致并可

测量的质量目标。

b）工程质量目标，根据专业条线的职责与权限予以分解。

c）质量目标由工程经理审批。

2）质量目标及测量方法

a）报修完成率95%：己完成报修数/收到报修数*100%

b）培训方案实施率95%：已培训数/应培训数*100%

c）设备运行完好率95蛤已投运设备/应投运设备*100%

d）消防设备运行完好率100%：己投运设备/应投运设备*100%

e）平安帽、保险带工具检测有效率100%:已检测工具/应检测工具*100%

f）变压器、高压配电工具、电梯设备设施年检合格率100%:已检测设备/应检测

设备*100%

g）设备机房整洁合格率95%:本次抽查机房合格数量/本次抽查机房数量*100%

3）质量目标的实施

a）各专业条线每季度将质量目标实施完成情况填写至《质量目标完成情况统计

表》上报公司品质管理部。

b）各专业条线在质量目标实施过程中遇到执行困难时，应与品质管理部沟通，

当季度质量目标完成情况低于目标时应加以分析和改良。

4）记录

2013年季度目标指标完成情况统计表

序目标值

目标内容管理部门统计公式与数据引用起始时间

号指标完成

已完成报修数/收到报修数*

1报修完成率95%工程部/维保班

100%

2投诉及时处理率100%品质管理部己处理投诉数/收到投诉数*100%；2013.5-12

3特殊工种持证上岗率100%人力资源部已持证人员/应持证人员*100%

人力资源部/工

4培训方案实施率95%已培训数/应培训数*100*

程部

5客户满意率95%品质管理部分类征询数/总征询数*100%

6设备运行完好率95%工程部/维保班已投运设备/应投运设备*100%

7消防设备运行完好率100%工程部/维保班己投运设备/应投运设备*100%2013.5-12

8保洁卫生合格率95%保洁班抽怆合格次数/应抽检次数*100%

9保安效劳合格率95%保安班抽检合格次数/应抽检次数*100%

不发生重大责任平安平安管理部、保

100

事件安班

危险废弃物回收、清

11100%保洁班方案清运天数/已清运天数*100

运合格率

固体废弃物清运合格

12100%保洁班方案清运天数/已清运天数+100%

率

景观水景池水质洁净

13100%保洁班定期清洁合格率100%

率100%

污水总排放口清污合方案清捞数/已清捞数

14100%工程部/维保班*100%

格率

法律法规收集、识别、

15评价及合规性评价合95%办公室未失效法规数/收集法规数*100%

格率

季度检查、环安检行品质管理部、平

16100%检查数/应检查数*100%

实施率安管理部

生产平安个体防护装

17100%平安管理部已发放数/应发放数*100%

备发放合格率

平安生产保护工具检

18100%工程部己检测工具/应检测工具*100%

测有效率

19设备设施年检合格率100%工程部/维保班已检测设备/应检测设备*100%

本次抽查机房合格数量/本次抽查

20设备机房整洁合格率95%工程部/维保班

机房数量*100%

统计人/日期：TXJL-01

备注：“工程部”指文化中心工程部，“维保班”指上海元代水闸遗址博物馆.

2、平安生产管理

1）平安生产教育和培训

以下人员应及时组织进行平安生产教育和培训：

一新进从业人员；

-离岗六个月以上的或者换岗的从业人员；

-采用新工艺、新技术、新材料或者使用新设各后的有关从业人员。

在岗的从业人员应进行定期的平安生产教育和培训。

平安生产教育和培训内容主要包括：

-平安生产的法律、法规和规章制度

-平安操作根本技能和平安技术根底知识

-作、业场所和工作岗位存在的危险因素、防范措施以及事故应急措施

-劳动防护用品的性能和使用方法

-其他需要掌握的平安生产知识

a.特种作业人员包括国家规定的特种作业范围：电工作业、锅炉司炉、压力容

器操作、起重机械作业、金属焊接（气割）作业、建筑登高架设作业等，必须

按照国家有关规定经专门的平安作业培训，取得特种作业操作资格证书，方

可上岗作业。

2）特种设备平安标准

a.特种设备的维修保养应委托经特种设备平安监察机构资格认可的，并可承当

相应认可工程的单位进行。

b.各类特种设备应按规定的检验周期定期检验，在用电梯的定期检验周期为一

年；在用起重机械的定期检验周期为二年；在用公司内部机动车辆定期检验

周期为一年。平安检验合格标志固定在特种设备显著位置上后，方可以投入

正式使用。

c.安装、大修、改造特种设备前，公司必须持施工方案等相关资料到特种设备

平安监察机构备案。

d.特种设备应建立必须制定包括技术档案管理、平安操作、常规检查、维修保

养、定期报检和应急措施等在内的特种设备立安使用和运营的管理制度。

p,保证特种设备技术档案的完整、准确。

3）劳动防护用品应用

a.公司为员工免费提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，使其在

劳动过程中为免遭或减轻事故伤害或职'也危害，不得以货币或其他物品替

代应当配备的劳动防护用品。

b.常规劳动防护用品工作服、工作帽、工作鞋、劳防手套，必要时作业须配

置防寒服、雨衣、防护眼镜、防尘口罩、防毒口罩、平安帽等。

c.特种劳动防护用品应有相应的生产许可证编号、产品合格证和平安鉴定

证，并经验收合格前方可投入使用。

d.使用者应按劳动防护用品使用规那么和防护要求正确使用劳动防护用品。

c.手持电开工具和移动电器用具，绝缘良好，配有漏电保护装置。

f.绝缘防护用具除按期更换外，每次使用前作绝缘性能的检查和每半年做一

次绝缘性能复测.

g.判废条件符合下述条件之一者，即予判废：

一不符合国家标准或专业标准；

-未到达上级劳动保护监察机构根据有关标准和规程所规定的功能指标。

一在使用或保管贮存期内遭到损坏，或超过有效使用期，经检验未到达原规

定的有效防护功能最低指标。

h.判废后的劳动防护用品，禁止作为劳动防护月品使用。

4）平安操作规程

A.油漆喷涂

a.作业场地和库房严禁烟火，操作者必须熟悉附近灭火器的位置和使用方

法。

b.操作者在喷涂操作时注意通风，作业量大须戴防毒口罩或通风面具，严禁

用汽油或香蕉水洗手。

c.增压箱或贮气罐、喷气所承受的空气压力保持稳定不变。

d.作业结束，应清洁场地、关闭门窗。

B.高处作业

a.凡在坠落高度基准面［通过最低坠落着落点的水平面）2米以上（含2米），

有可能坠落的高处进行作业，均称为高处作业。

b.年满18岁，经体格检查合格前方可从事高空作业。凡患有高血压、心脏

病、癫痫病、精神病和其它不适于高处作业的人，禁止登高作业。

c.外墙清洗条件：天气良好，风力不得超过4级，气温高于35℃或低于

0C,雨、雪、雾或能见度差均不得进行清洗。

d.作业前，作业人员应保持健康状态，平安帽、平安带、梯子、跳板、脚手

架等处于良好工作状态。

e.作业人员必须系好平安带、戴好平安帽，随身携带的工具、零件、材料等

必须装入工具袋，高空作业所有小型器具应找适当位置放好，并用绳索或铁丝

绑牢。

f.使用梯子时，必须先检查梯子是否巩固，是否符合平安要求。立梯坡度

60°为宜。梯底宽度不低于50公分，并应有防滑装置。梯顶无搭勾，梯脚不能

稳固时，须有人扶梯人字梯拉绳必须牢固.

g.高处作业现场，应划出危险禁区范围，并设置明显标志，如“闲人免

进”、“禁止通行”等警示牌，严禁无关人员进入。

h.进行高空焊接、氧割作业时，必须事先去除火星飞溅范围内的易燃易爆

器。

i.作业人员严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。

C.电气维修

a.电器或线路撤除后，可能通电的线头及时用绝缘胶布包孔好。

b.非专职人员不得装拆、处理计算机系统的CPU、电源板、输入组件、输出组

件，保证计算机系统平安可靠。

c.任何电器设备未经验电，一律视为有电，不准用手触及，禁止使用普通铜

丝代替熔断器。

d.维修结束，清点工具、零件，去除场地杂物，以防遗失和留在设备内造成

事故。

e.临时工作中断电源后或每班开始工作，重新检查电源，确定已断开并验明

无电才能操作。

f.电气设备发生火灾，立刻切断电源，使用四氯化碳或二氧化碳灭火器灭

火，严禁带电用水或用泡沫灭火器灭火。

D.平安用电

a.电气作业人员应经过培训、考核合格、取得《上海市特种作业平安操作证》

或《中华人民共和国特种作业操作证》后，才允许独立上岗操作。

b.严格遵守电工操作规程，任何电气设备、设施拆装检修、校验等工作，应

由持有平安操作证的电工操作。

c.低压测电笔每次使用前，应先对有电部位测试检验其是否完好、有效、可

靠。高、低压平安用具应按国家规定定期做耐压试验。如有破损及不完整，那

么不可使用。

d.各种电气线路装置的熔丝盒、插座、灯头、接线盒等，都应保持完好，发

现破损应及时更换，以防水、蒸气、酸、碱和有机溶剂的侵蚀。

e.架设临时线路应符合有关用电平安规程的要求，并严格执行审批制度和规

定使用期限.

f.手提射灯、行灯的电压不允许超过交流36V,进入金属容器和特别潮湿的设

备、场所内部操作时，其电压不允许超过交流12V。

g.从事登高电气作业、高压配电作业和低压带电作业，应严格执行审批和操

作监护制度。

h.设备防雷设施和静电接地装置，用于贮存易燃易爆危险物品的仓库，应定

期检查、测定，并保证符合平安标准。

i.对250V以上的电气设备维修时没有特殊情况禁止带电操作，对250V以下的

电气设备尽量防止带电操作。为了不严重影响设备正常工作，确需带电维修

时，做好平安防护措施及监护工作。

j.在使用临时拖拉电源时，应提出申请，按指定地点拖临时电源，使用电气

设备的功率、容量应与申请内容一•致，并做好平安防范措施。

k.在电气设备放电前应做到切断电源，悬拄警示牌，再进行放电及安装临时

接地线。在电源设备放电完毕后，应检查工具是否齐全遗失，并消除工地上一

切杂物，仔细检杳操作是否准确，设备是否正常，撤除放电前安装的临时接地

线。取下原来悬挂的警示牌，校对无误后，方可送上电源。

1.进入高、低压配电室应将门随手关闭，以防G动物或外来人员闯入，并遵

守出入签名制度。

R.电梯维保

a.维修保养单位的维修工必须取得特殊工种平安操作证后，方可独立操作，

严禁无证作业。

b.维修保养凡需动明火，应事先告知，施工过程专人值班，明火作业后，清

理现场消除火苗隐患。

c.电梯厅门检修中、撤除后或安装前，必须在厅门上设置障碍物并挂有醒目

的标志，在未放置障碍物之前，必须有专人看管。

d.检修电器时应尽可能防止带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源

的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注

意电梯突然误动作启动运行。

e.维修过程中，井道内不得上下位置同时作业。

f.转动部位加油、清洁或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯.

g.电梯维修人员进出轿厢、轿顶必须思想集中，看清轿厢位置，以防踏空下

坠。人在轿顶上工作时应使用检修开关，使电梯处于检修状态。站立之处应有

选择，脚下不得有油污，否那么应清扫干净，以防滑倒。人在轿顶上准备开动

电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个

身体置于轿厢尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，

要交代和配合好，未经许可不准开动电梯。

h.使用手灯必须采用带护罩的、交流电压为36V以下的平安灯。

i.电梯上行达最高层时，要注意观察，注意平安，轨道加油时须注意电梯上

下运行情况。严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分

别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作。

J.地坑作业时，轿厢内应有专人看管，并切断轿厢内电源，拉开内外门，如

需开车检修时，应开慢车并注意地坑操作者平安。底坑深度超过的，应使，书梯

子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱

上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开。

k.维修人员不准在骑跨处进行维修与操作。

1.检修未完，检修人员需暂时离开现场时，应做到：

关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标志物，进行平安围拦，并在

该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警示牌，并派人看守。

-切断电梯总电源开关。

一排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

m.检修保养工作结束后应做到：

-将所有开关恢复道原来状态，检查工具，材料有无遗漏在设备上。

一清点工具，材料，清扫工作现场，摘除悬挂的告示牌。

-送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改。

F.电焊作业

a.电焊工工作前，应穿戴好工作效劳和防护用品，不准许裸露身体，以防烫伤

和触电。

h.电焊工进行焊接作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆的联接

是否牢固、可靠、焊把电缆线皮是否有破损，确认一切正常后才能施焊。

c.焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应去除或隔离后才能进

行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器材，并有专人监护。

d.地线联接应符合平安技术要求，不准许将地线随便捆绑或缠绕在焊接工件

上。

0.开启电焊机前，应检查电焊机地线是否与工件或其他导体连接，以防短路或

触电。

f.电焊机需改变触点导板、二次线或对电焊机进行检查时，都应切断电源后再

进行。

g.焊接时，应戴好防十面罩，不允许用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼。

h.在通风不良的条件下进行焊接时，除采取措施防止触电外，还应采用排风扇

排风等措施，并派专人监护。

i.焊接时一般采取24V行灯照明。

j.有压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器、严禁焊接作业。如需焊

接，应采取先排空管道、容器内的压力，彻底洗净易燃、易爆、有毒物质，经

有关专业条线检查测试，确认到达平安要求，再将所有孔、盖敞开后，方可施

焊。

k.接用电缆接头处应接触良好，绑扎牢固。

1.焊工应戴好防护眼镜再铲除焊缝药皮。

m.放在露天的电焊设备，应有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业。

n.割炬等发生回火时，应立即关闭氧气调节手柄，再关闭乙烘调节手柄，待

火熄灭后，再翻开氧气调节手柄，吹除烟灰再点火。

o.接头处均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。

P.接地点与氧气、乙快、液化气瓶存放地点的距离应不小于10mo

q.停气焊或下班后，严禁将工具放在容器或管道内，以防造成火灾和爆炸。

r.在工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火源隐患，并关闭电焊机、

氧气和乙快瓶阀。

5）维修电开工具平安管理

1）使用平安要求

a.使用具有生产厂家、产地地址和生产日期且通过国家3c认证的电开工具。

b.电开工具对地绝缘电阻值不应小于5兆欧。

c.检查电开工具有无破损现象，电线盒插头应完好无损。

d.电源插座或拖线板应平安完好、无松动。

e.拖线板除要符合以上规定外，漏电保护器的动作电流不大于3OMA,动作时间

为0.1秒，插座应完好无损，引线不得有接头，一般不超过50M。

f.按使用说明书上的要求，使用正确的电压、正确接线并在适宜的场合使用。

g.在使用前，现进行点动测试，检查有无异常，无异常方可投入使用，使用中

要注意听、看、摸和闻。

h.作业时注意严禁超负荷使用。

i.作业时间过长时，电开工具试问超过60度时，应立即停机等自然冷却后再

进行作业。

j.使用完毕，现切断电源，灯设备冷却到常温后，在顶置摆放。

2）平安考前须知要求

a.使用冲击钻和电锤

a）作业时应掌握电钻和电锤手柄，打孔时现将钻头抵在工件外表，然后先用缓

慢的速度开动，稳定后需注意提高速度、用力适度，防止晃动，转速假设急

剧下降，应减少用力，防止电机过载。

b）钻孔时，应注意应注意避开混凝土内的钢筋。

C）电钻和电锤为40%断续工作制，不得长时间连续使用。

d）作业孔径在25MM以上时，应有稳固的作业平台，周围应设有防护栏。

b.使用切割机

a）作业时应防止杂物、泥土混入电动机内，并应随时观察机壳温度，当机壳温

度过高及产生碳刷火花时，应立即停机检查。

b）切割过程中用力应均匀适当，推进刀片时不得用力过猛。当发生刀片卡死时,

应立即停机，慢慢退出刀片，应在重新对正前方可使用。

c）使用角磨机

d）砂轮片应选用增强纤维型，配用的电线与插头应具有加强绝缘性能，并不得

任意更换.

e）打磨作业时，应使砂轮与工件外表保持15-30°的倾斜位置，切削作业时，

砂轮不得倾斜，并不得横向摆动。

3）顶置摆放

a）电开工具入仓摆放前，应做好机身内外的清洁整理，保持枯燥环境。

b）电开工具摆放应要因地制宜，摆放稳妥，防护得力。

c）电开工具我放应按照上轻下重、精密和粗糙分开、存放平安、互不影响的原

那么定制摆放。

d）电开工具入仓入柜保管，应做好武平标签，摆放在一个固定的位置，取用方

便。

e）电开工具摆放应有专人保管，借用需要有登记手续并填写《电开工具借用登

记表》。

3、机房管理制度

1）工程主管负责监督检查设备操作，员工负责运行管理和值班。

2）未经主管批准，员工不得私自带人入内。

3）严格执行操作规定，注意监视设备运行状态，及时处理各类报警故障，使设

备始终处于良好最正确运行状态。

4）巡视人员不允许在机房内使用临时电器设备，非电工人员不得安装任何电器

设备的电源。

5）巡视人员必须严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入和存放在机

房，禁止在机房内吸烟。

6）要保护机房设备，保持设备、工具、仪器、仪表及机房环境的整洁各项平安

措施（四防一通）到位有效。不允许随意挪月、动用机房内消防器材;

7）检修设备须经主管统一后，严格按相关专业操作规程进行。需要使用电、气

焊工作时，应严格按照消防管理制度有关条例执行，动火作业前办理动火证,

并做好防护措施，严禁无证人员上岗操作。

8）对机房内的压力容器要严格执行平安操作规程，严禁超压运行，并定期由质

检部门检测，合格前方可继续使用。

4、培训管理

1）员工必须认真参加各项培训学习，不得无故缺席，如遇特殊情况须事先请假。

培训方式采取小组集中学习和自学相结合的方式，行为标准培训以集中学习

为主，业务学习以自学为主。

2）新进人员

a.新进人员，在有条件的情况下，都必须安排短期的上岗前培训，保证新进人

员在上岗前能了解本物业管理的工作概况，以及所必须掌握的技能。

a）培训内容为:

公司的各项规章制度和公司《员工手册》。

《梅赛德斯-奔驰文化中心工程设备设施管理运行管理手册》

《梅赛德斯-奔驰文化中心设备概况》

b.上岗前培训以业余培训为主，并做好培训考评记录。新进人员进入班组工作

后，各班组必须确定带教人，进行为期一周的岗前培训、岗上培训及实际能

力考核工作。详细填写《新员工培训表》，作好考评工作。新进员工进入独

立操作前，分管主管根据班组对其的考评情况，对其进行实际考核，鉴署同

意独立上卤操作或延长班组培训期的意见。

c.日常培训

员工的日常培训工作，由分管主管负责实施。员工的日常培训工作，必须作

好年度培训方案，依照年度培训方案，分阶段进行。

培训内容为：

a）日常工作中所碰到问题的处理方法及要求。

b）员工在实际工作中必须掌握的应知、应会。

c）紧急情况处置的演练。

d）各项规章制度的掌握与实施。

e）公司规定的其他培训内容。

D员工所经过的各类培训，必须作好培训记录，年终进行一次员工岗位实

务及理论考核工作。

d.班组培训

a）班组培训工作由各班组主管（或领班）负责实施.班组培训丁作必须以各

专业条线年度培训方案为依据，根据各班组的实际情况，分阶段突出重

点进行。

b）班组培训内容为：在工程部日常培训工作的根底上，进行细化培训，以

岗位实务及操作为重。

5、工程资料档案管理

1）资料的收集

a.采取系统化、科学化、电脑化的先进手段对文化中心的档案资料进行管理。

建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。

b.资料的收集坚持内容丰富的原那么，根据实体资料和信息资料的内容，在实

际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设

计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面

面，大到建筑本体、公共设施，小到每项设各标牌都有详细的资料收集。

2）资料分类整理

a.收集后的所有信息，统一由专人集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档

案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、

分类合理。

3）资料归档管理

a.归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际

需要，本工程档案管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的

文档储存方式，便于原始档案的保存。档案组卷按不同业务性质、编号、造

册、编辑、并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形

式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。

b.档案的查阅借用都应有严格的规定：必须由具备资格的人员经登记前方可借

出；归还时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，追究有关人员的责

任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。

c.档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。

4）档案资料的管理

a.设备设施档案资料（竣T图、说明书、合格证、许可证、协议书、批复、照

等）齐全，建立设备台账、目录清晰、工程齐全、管理完善、随时查阅。

b.工程竣工后，专人负责档案资料的索取、整理、分类、编目、归档、入库

c.建立标准化档案资料库，使档案资料可靠、完整地保存。

d.运用现代化手段，档案资料实现电脑化管理，检索方便。

e.建立档案管理制度，完善档案收集、移交、归案、查阅、归类调阅手续，使

档案资料处于动态监控中。

f.建立综合设备台账制度，建立全寿命设备管理制度，把设备全寿命期内的设

备本体、日常运行、日常维修、技术改造、报废等工作建立完整的档案库

a.质量管理档案资料的管理，与管理质量有关的管理性文件、质量体系文件、

技术性文件及资料等进行控制，使文件处于受控状态，按《程序文件》的规

定进行管理，保证相关场所使用有效版本的文件、作废文件按一定的程序处

理。

b.由工程部负责质量体系文件、管理性文件、技术性文件、相关外来文件、资

料的发放、更改控制等管理。

c.建立一套完整的收发文管理制度，包括对外行文、内部行文管理方法；对规

定文件的编号、格式、打印、校对、发送、存档等。对外来文件的登记、传

阅、批复、催办等做出规定。

d.质量记录保存完整，根据《程序文件》的规定分专业条线（工程、安保、环

境、行政）、分期（日、周、月、季、年）保存。

5）档案资料的分类

a.接管移交资料

b.管理档案资料

c.行政文件资料

d.质量记录

e.员工管理资料

f.用户反响资料

g.物业竣工验收档案

h.及其配套设施权属清册

i.设备管理档案

j.日常管理档案

6、设备日常工作管理程序

1）设备设施的运行：

a.工程部经理制定每月工作方案，培训方案并落实，方案采购物品清单。各条

系主管根据月度下发的工作方案和质量标准，落实到相关责任人进行实施。

b.根据场地的特性，局部影响办公场所维保和修理工程，安排在夜间闭办公期

间实施。

c.专业主管每天召开班前例会、布置工作任务及考前须知，班后召开当日工作

汇总会互相沟通交流。培训工作每月不少于一次。运行工作人员必须根据运

行要求及保养标准，正确执行设备操作，按时、保质的完成方案保养、临时

任务；如有意外，必须找出原因，防止类似事件再发生；并及时填写相关工

作记录。

d.维修工作人员必须根据维修要求及标准按时、保质的完成报修、方案维修、

方案保养临时任务，如有意外，必须找出原因，防止类似事件再发生；并及

时填写相关工作记录。遇有发生突发情况发生，工作人员应根据上级的指示

或应急事件处理程序，迅速赶到现场，投入拄修、保障。

e.设备按不同的系统划分责任区域，并确定责任人。严格执行机房管理制度，

对应不同的设备设施，应依据国家、行业技术规程标准要求及具体系统的（厂

家）技术要求，制定“设备设施操作规程”、“设备运行巡检记录表”、“系统

运行巡检记录表”，操作运行、系统巡检人员，应遵照执行，并做好相应记

录。具体设备操作顺序与时间要求见本运行手册第二章设备设施操作作业指

导书。

2）日常报修管理

a.业主、客户来电报修、实行24小时接听值班

b.应保持畅通；

c.一般要求在铃声响3次前，应立即接听；

d.接听时，应先说“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗。”语速适中，

吐字清楚；

e.做好来电接待记录；

f.客户来电报修工程及时转告相关专业。

g.建立回访制度，对维修质量进行回访、监督。

h.报修受理后应在10分钟的时间内到达现场，小修工程宜当天完成（预约除

夕卜J。如应维修材料问题小能及时修复的应向业主或客户说明并记录。

3）设备系统的标识

a.绿色：江水源、生活用水

b.黑色：排污

c.红色：消防

d.黄色：煤气

e.黑色保温材料：空调冷冻水

f.白色铝皮：锅炉热水

4）设备设施台账

a.设备的建账：物业、工程部负责建立《设备设施台账》，台账内容包括设备

名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料等。

b.资料的归档：各专业主管建立《设备设施台账》。

C.每台设备资料依次编入：每台设备相关的《设备设施保养方案表》、《设备设

施保养记录表》、《维修记录表》及说明书、合格证等。

d.各专业主管建立《维修单》、《设备设施对外委托维修单》、《设备设施保养方

案表》。

e.设备资料的管理：所有建立的资料，集中由物业部、工程部统一管理，各专

业主管对各组管辖的资料记录，及时进行指导检查，保证记录和使用的有效

性。

f.设备的编号：

例奔驰文化中心/排水水泵（134台）BWZ/PSB-001

5）设备设施的维护保养：

a.工程经理每月审核由各专业主管编制的年度设备保养方案，各专业主管编制

保养方案应根据各专业特性包含以下内容:

a）强电类：

保养位置维保频次维保工程/维保内容

B2F配电箱配电箱仪表、继电器、交流接触器、指示灯、

B1F配电箱按钮、熔断器、转换开关、开关及进线编号、

1F配电箱一年一次控制区域标签、控制路、接地线、盖板、

2F配电箱桩头接触点紧螺丝、配电间门、锁、钱链、

3F配电箱闭门器、配电间及配电箱清洁

4F配电箱

5F配电箱

6F配电箱

6JF配电箱

B2F移动式充电应急灯电池、灯泡、插头、外壳、工况

31F平安出口指示应急灯

1F平安出口指示应急灯

2卜产安出口指小应急灯

3F平安出口指示应急灯一月一次

电池、灯泡、外壳、工况

4F平安出口指示应急灯

5F平安出口指示应急灯

6F平安出口指示应急灯

6JF平安出口指示应急灯

6J层UPS不间断电源

音乐俱乐部UPS不间断电源

二月一次电池、控制器

1F内场、旗杆UPS不间断电源

转播机房UPS不间断电源

B1F1#柴油发电机电池充电器及电压、机组机油及日用油箱内

每月一次柴油油位、柴油管路及水路阀门、柴油及水

B1F2#柴油发电机路回路、机组控制器、加（卸）油泵系统

b）弱电类:

保养位置维保频次维保工程/维保内容

B2F弱电机房1、对门的整洁度、较链、闭门器、门把手、门锁进行清洁保养；

B1F弱电机房有故障那么及时修复，假设非能力范闱可修复，那么及时通知相

1F弱电机房关工种进行维修。维保人那么必须跟进至修复，且必须做好相关

2F弱电机房记录并通知班组负责人。

3F弱电机房2、照明设施必须完好明亮整洁；假设有故障那么及时通知相关

4F弱电机房工种进行维修。维保人那么必须跟进至修复，且必须做好