中建安置房项目总承包管理论坛经验交流

深挖设计管控潜力深度融合EPC创效项目概况01EPC设计管控创效思路02EPC创效案例分析03体会与小结04项目概况01项目名称海南省东方市十所村整体搬迁安置项目用地面积约243166㎡建筑面积约488812㎡工程工期总工期：910日历天施工工期：720日历天开工时间2020年4月13日竣工时间2022年7月22日计划目标2022年2月22日（工期缩减20%）合同额xxx亿元建筑概况A地块为地下一/二层，地上14层，共17栋。B地块为地下一层局部无地下室，地上7—11层，共39栋F16AF17AF16BF17B1.1工程概况类别合同相关内容发包方东方市八所镇人民政府承包人承包人（牵头单位）：中建新疆建工（集团）有限公司设计单位（联合体成员一）：中国建筑上海设计研究院有限公司勘察单位（联合体成员二）：建勘勘测有限公司建筑面积用地面积：约24,3166㎡建筑面积：约48,8812㎡合同额xxx亿元，其中建安费xxx亿元工程工期总工期：910日历天，施工工期：720日历天合同内容包括岩土工程详细勘察，方案设计、初步设计（含概算）、施工图设计以及施工图纸范围内的土建、安装、给排水、电气、通风空调等工程计价方式计价执行现行工程量清单计价规范（2013年颁布《建设工程工程量清单计价规范》）及海南省现行建设工程造价规定及相关文件主材价格确认有信息价的，按《海南工程造价信息》当地当期信息价调整，调差范围±0%；无信息价的，按甲乙共同询价认价处理。1.2合同概况

总承包项目部设置EPC设计管理组织机构，将勘察单位与设计单位纳入总承包管理体系，并设置驻场设计团队纳入总承包项目总工管理下，对项目设计进行全过程管控。EPC设计管理组织架构图1.3EPC管理组织机构1、桩基工程完成95%；2、主体工程完成90%；3、精装修完成20%；4、室外园林绿化开始施工。F16-地块F17-地块村委会高压线影响区域F-17B地块：装饰装修施工F-16B地块：装饰装修施工F-16A地块：装饰装修施工1.4现场进展情况村委会：二次结构施工F-17A地块：装饰装修施工承包内容全：项目为全生命周期的EPC工程总承包，包含勘察、设计、采购、施工、调试、验收、保修等全过程工程总承包。创效压力大：作为集团重点项目和华南公司标杆项目，肩负较高的创目标。招采衔接难：施工现场全面开花，作为“三边工程”如何使设计招采紧密衔接，确保提前确定优质分供不影响施工进度是项目一大难点。资源供应少：项目地处海南，资源储备较少，且受台风、海运等影响，资源运输周期长。新建政府投资项目装配率要求50%，属地装配式产能供应不足，将严重制约工期。工期要求紧：项目含58栋多层或小高层，且同时施工。内控工期缩减率20%，如何节约工期快速建造完美履约是施工一大难点。周边环境复杂：场区内包含墓地，钉子户，文物古迹、高压线等方面影响大。重难点1.5项目主要重难点EPC设计管控创效思路02ASTEPBSTEPCSTEPDSTEP合同为纲商务先行招采衔接画图施工由总承包单位牵头衔接联合体各方，充分深挖设计管控潜力，对全生命周期挖掘策划点，组织各单位实施落实，从而达到策划到位，实施有效，履约完美和创效显著的目的。2.1基本思路合同为纲依据EPC联合体合同把控勘察、设计，明确各自职责与分工，履行三方权利与义务。依据总承包合同内容，研究梳理可用于本工程的实施策划点。商务先行前期商务技术联动根据设计方案研究技术参数作出盈亏分析，指明创效策划方向，避免亏损项，扩大盈利项，创造企业效益最大化。招采衔接项目前期与设计单位无缝对接，实现设计采购有效衔接。本项目工期紧，通过与设计充分沟通，在未出正式图纸的情况下提前出具相关施工方案和参数，在保障工期的同时，使项目充分的时间挑选优质分供，确保项目招采稳步推进。画图施工全过程参与设计，发挥牵头作用，实现施工指导设计，为设计提供各类做法图表，方案选型，设计优化等。打破传统设计主导施工地位，被动“按图施工”的困局。真正意义上实现设计为我所用，按照我方要求的“画图施工”目的。2.2具体举措EPC创效案例分析032012年10月，市政府下达了关于十所村整村搬迁公告，但由于多方面原因，直至2019年才有实质性进展。2019年介入后，因原批复可研时间过久，材料人工均有大幅上涨，造价已然不适用，如采用原可研批复金额，不能满足项目预期标准和要求，同时存在严重超概风险。3.1标前策划（通用）能否修改可行性研究报告，与业主沟通调整原概算？

我们建议业主重新编制可行性研究报告，同时主动提出免费为业主提供编制可行性研究报告方案，协助业主进行可行性研究报告评审。

最终实现原单方造价xxx元提高至xxx元，同时将小区外围配套市政道路约xxx亿纳入本次可研报告中，将原可研报告的建安费xxx亿元增加至xxx亿元，为后续中标和创效埋下伏笔。3.1标前策划（通用）xxx亿xxx亿设计方案已批复，初步设计开始启动，设计概算开始编制，巩固可行性研究批复成果，实现概算批复目标确保项目效益最大化。策划背景如何确保设计概算评审顺利通过，守住可研估算成果？创效措施策略：先限额设计，再吃满概算，优先锁定合同固定利润3.2设计概算策划（通用）施工图预算指标设计概算指标可研报告造价指标

结合策划方向和设计院同步研究方案选型和结构选型，同时策划设计概算编制和审核工作，巩固可研批复成果，最终综合基础选型，结构选型，钢筋含量，装饰面层材料选择，苗木景观，机电设备选型等方面，编制初步设计方案和设计概算。实施过程

最终实现概算批复建安费用xxx亿元（可研批复建安费用xxx亿元）审减金额xxx万元，在通常审减率5%以上，本项目审减率仅为0.3%。实施效果

根据项目设计方案，联动设计院，公司商务部等内外部资源结合大型开发房地产单位建造指标，初步测算出项目限额设计最经济造价约xxx亿（含市政道路约xxx亿）。

结合项目合同主要条件，海南定额，主材选用造价信息，无造价信息的采用认质认价，土建粗装修测算后均为固定利润，其他均为风险利润，故策划方向为把土建资金占比做足，把面层材料做优。（土建费用xxx亿元，占比75%）3.2设计概算策划（通用）策略：先限额设计，再吃满概算，优先锁定合同固定利润策划一：市政道路项目临建及平面布置时充分利用EPC设计资源优势，正式道路、正式园林、永久设施等设计院提前完成，在临建及平面布置提前组织施工，实现临时工程设施永久用。平面布置规划时充分利用EPC模式下设计资源，将正式道路、消防支路的20cm级配碎石层路基设计为混凝土路基，将部分路基提前施工用作临时施工道路（约3.5km）。因临时道路不需要破除及外运，大大节省工期约30d，同时节约措施费用，创造效益约xxx万元。规划一路规划二路规划三路项目部3.3永临结合策划（通用）策划二：智能系统项目环场布置监控系统各类高清球机，高清枪机123个，根据海南省定额措施费用计算规则，视频监控费用按时计取，投入监控系统可计算措施费用。后期此部分设备可用于正式工程智能系统，可以计算智能化设备费用，创造效益约xxx万元。3.3永临结合策划（通用）临建设施所布置的苗木，铺贴石材，运动设施设备可以作为未来小区绿化，健康设施用，临时排水篦子作为未来正式篦子用，现场照明太阳能路灯永久用，场布消防、给水管线转换工程实体用，现场沙盘模型也可作为未来居委会展示用等，永临结合初步创效实现约xxx万元。3.3永临结合策划（通用）其他策划项项目占地24万㎡，场地原始地貌为东北高、西南低，建设场地最大高差达8米，土方缺口达40万方。外购土方在海南属于稀缺资源，而且属于买方市场，存在诸多不确定因素。为降低项目整体投资，同时避免外购土方影响项目履约，坚持土方设计平衡+土方施工平衡相结合。策划创效约xxx万元，节约工期约35d。土方开挖区域土方回填区域土方设计平衡主要引导设计单位选择由北向南，由东向西高差叠低正负零，北侧设有地下室，南侧局部有地下室；土方施工平衡主要通过施工组织优化，作业土方挖填倒运二次平衡。土方场内倒运安排土方运输方向17-B区16-B区16-A区17-A区3.4土方平衡策划（典型）项目属于三边工程,边勘察、边设计、边施工。进场后项目部即启动桩基选型测算分析。同时根据合同条件，结合地勘相关中间资料等各体系联系策划。为避免认质认价，选择灌注桩而否定PHC预应力管桩，可策划项更明显。通过沟通设计与地勘，满足承载力同时，选择效益更优的灌注桩落入图纸。桩基选择最优直径800mm，结合地勘资料，技术方案等充盈系数由定额的1.25调整至1.5，同时增加桩芯淤泥外运策划，效益可观。设计选型创效xxx余万元，技术创效xxx万元。背景描述实施过程实施效果3.5桩基选型策划（典型）按照海南省文件指示，要求新建的政府投资项目装配率必须达到50%，约24万㎡，海南省装配式产业信息价存在倒挂现象，同时因海南省装配式产能供应不足，会增加项目施工周期。项目工程量成本（万元）收入（万元）盈利（万元）装配式24万㎡xxxxxxxxx全现浇xxxxxxxxx装配式与现浇效益对比表项目通过充分的市场调研，提出产能供应；原可研报告无装配式要求为基准，强行要求装配式会严重突破概算；装配式建筑造价比常规高出约30%-40%，应合理控制装配式建筑应用比例，将有限的投资投入到更多的惠民措施上等问题，组织专家进行论证。3.6装配式选型策划（特殊）结合专家意见代替业主主动对接发改委、自然规划局、住建局等行业主管审批部门。

最终审批通过了实施7栋楼（约3.4万㎡）作为装配式建筑，单体预制装配率为50%的装配式建筑设计方案。工期缩减了210天，增加盈利约xxx万元。节约了大量的工期成本、采购成本。8#10#13#14#18#19#24#实施后原方案装配式选型策划（特殊）3.6项目场地中存在明代感恩第一举人墓（省级保护文物）和张氏大明七品夫人墓园（市级保护文物）。两处文物均需要迁改，但迁改周期和迁改方案很难推进，严重制约项目工期，影响项目履约。背景简述创效措施

能否考虑保留现有场地文物不迁改，主导设计出具文物保护方案，说服业主？3.7墓地保护策划（特殊）项目部联动设计院研究墓地就地保护和提升方案，沟通业主，文物局等部门，以工期与墓地迁改不宜为由，将两个保护文物规划到整体景观设计中，将两个文物保护设计结合场地现场及地形状况整体考虑，墓园区域相对独立又与整体环境相统一，使历史的记忆在新家园中得以延续。通过方案对比介绍成功说服业主与文物局。

最终采用景观手法隔离保护，提升改造感恩第一举人墓园约1200㎡，七品夫人墓园面积约1300㎡，同时保护提升产生的费用涵盖在本次项目投资费用的二类费用中，以预备费支出，按实结算。感恩第一举人墓保护方案明代七品夫人墓保护方案实施过程实施效果原始地貌保护方案原始地貌保护方案3.7墓地保护策划（特殊）04体会与小结尽管目前东方安置房项目在EPC总承包管理方面积累了部分经验，也取得的些许成绩，但在设计管控方面仍有许多方面需要完善、提高、总结。体会与小结01020304以设计管控为创效主导的EPC管理意识和能力还存在诸多