估价理论与方法判断题大全及答案

估价理论与方法判断题大全(一)

总分：100分考试时间：90分钟

注意事项：

>凡漏填、错填或书写字迹不清的答卷，影响评卷结果的，责任由考生自负。

>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题

卡、草稿纸。

>考试结束后,不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡中。

一.判断题(每小题2.5分，共100分)

()1、甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2,容积率

为4,土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2,容积率为2.5,土地

使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为

6%\

【答案】正确

【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产V8=V40/I1

-1/(1+6%)40]=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(万元/m2),甲

土地的楼面地价=1550.77/4=387.69(元/m2);乙房地产Voo=V50/[l-1/

(1+6%)50]=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(万元/m2),乙土地的

楼面地价=951.66/2.5=380.66(元/m21乙土地的楼面地价<甲土地的楼面

地价，所以投资乙土地更经济。

()2、路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易

情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。

【答案】错误

【解析】本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线

价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。

()3、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

【答案】正确

【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价

值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。

()4、长期趋势法适用对象是价格有一定变动规律的房地产，适用的条件是

拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格

资料必须真实。

【答案】错误

【解析】考点:长期趋势法概述。长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对

象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史

价格资料真实。

()5、从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的

融资成本，从而会使房地产开发成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或

下降。

【答案】正确

【解析】考点:经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降

低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会

使房地产价格上涨或下降。

()6、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一

市场上相同的商品有相同的价格。

【答案】正确

【解析】考点:替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济

学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。

()7、一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下

单位价格都较低。

【答案】错误

【解析】考点:房地产实物因素。一般地说，面积过小而不利于利用的土地，单

位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可

能会使这块小地的价格很高。

()8、某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修

改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装

修前增加50万元；二是重新装修且改变用途,装修费为300万元，每年净收

益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%,则承租人应选择第二个方案。

【答案】错误

【解析】考点:动态分析法与静态分析法的区别。第一种增加价值二-

180+50/10%x(1-1/1.15)=9.54万元，第二种增加价值=-300+80/10%x

(1-1/1.15)=3.26万元。

()9、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需

求；相反，就会减少对房地产的现期需求。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的

收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的

价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨

时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，对该种房地产的当前

需求通常会减少。

()10、某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理

费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增

值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。

【答案】正确

【解析】本题考查的是开发利润。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成

本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目(头饰)，投资利息和销售税费

是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计

入投资成本。投资利润率=开发利润/(土地成本+开发利润+管理费用+销售费

用)=360/2000=18%。

()1L运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是

持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。

【答案】错误

【解析】本题考查的是长期趋势法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，

房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降

的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。

()12、估价对象由委托人和价值类型双重决定。

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产估价的要素。估价对象由委托人和估价目的双重

决定。

()13、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价

值或价格。

【答案】错误

【解析】本题考查的是收益法概述。收益法的本质是以房地产的预期未来收益

为导向来求取房地产的价值或价格。

()14、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的

地块，绝对不能采用假设开发法估价。

【答案】错误

【解析】考点:假设开发法适用的估价对象。可以做经推测的最可能规划条件下

的假设前提下的房地产价值评估。

()15、房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。

【答案】错误

【解析】考点:价值时点的确定。一般情况下，价值时点是按照对估价对象房地

产实地查勘之日作为价值时点的。但是对于房屋征收的情况，评估时点为房屋

征收决定公告之日。

()16、消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变

化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。

【答案】错误

【解析】考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高

时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高

或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费

者对该种房地产的当前需求通常会增加。

()17、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，

以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。

【答案】正确

【解析】考点:估价方法。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备

的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象。

()18、如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收

部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中

说明。

【答案】正确

【解析】本题考查的是实地查勘估价对象。如果被征收人拒绝在实地查勘记录

上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人

见证，有关情况应在估价报告中说明

()19、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格

下降。

【答案】错误

【解析】本题考查的是经济因素。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上

涨。

()20、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不

能明确表示房地产未来各期的获利能力。

【答案】正确

【解析】考点:资本化或与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收

益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。

()21、比较法中，价格修正,即对可比实例的成交价格进行"改正〃，这

种处理称为建立比较基础。

【答案】错误

【解析】本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而

可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更

正"，即是进行交易情况修正。

()22、在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况

对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。

【答案】正确

【解析】本题考查的是开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可

以是完工的时间，也可以在其之前(如提前预售)，也可以在其之后(如出租后

出售、或延迟销售1

()23、如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以

不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产估价的要素。如果为房地产买卖、抵押目的评估

有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影

响。

()24、某建筑物的建筑面积1006,单位建筑面积的重置成本为500元/

判定其有效年龄为年年平均折旧率为用直线法计算该房屋的现

m"10，2%0

值为4万元。

【答案】正确

【解析】考点:年限法。V=C(l-dxt)=500xl00x(1-2%X10)=

40000(元I

()25、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。

【答案】错误

【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎

价值和残余价值。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质

上是谨慎价值。房地产作价入股估价，要对各出资股东公平，应当以市场价值

为基准。

()26、资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。

【答案】正确

【解析】考点:直接资本化法概述。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其

价值或价格的百分比。

()27、如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则

理性的买者会购买效用最大的。

【答案】正确

【解析】本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相

似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。

()28、在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价

格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能

出现相反的情况。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同影响因素的变化与房地

产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直

降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另

一状况下随着其变化会降低房地产价格

()29、建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有

部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为

单独所有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内

的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有

共有和共同管理的权利。

()30、香港所讲的物业实质上是房地产。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产的含义。香港所讲的物业实质上是房地产。

()31、因为不是所有的委托人都懂得提出估价目的，甚至不懂得估价目的

是什么，所以估价师只得自己提出估价目的。

【答案】错误

【解析】考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应

由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提

出符合估价要求的具体、准确的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价

目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述它。因此，估价目的应

是估价师根据委托人的估价需要，将其表述出来，然后请委托人认可。

()32、成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然

后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

【答案】正确

【解析】本题考查的是成本法概述。成本法是先分别求取估价对象价值时点的

重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方

法。

()33、房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋

势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律f口发展趋势。

【答案】正确

【解析】本题考查的是长期趋势法。房地产价格是波动的，在短期内通常难以

看出其变动规律和发展趋势，但从长期看却会呈现出一定的变动规律和发展趋

势。

()34、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第

4条规定："对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进

行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进

行评估。〃

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产估价的必要性。《最高人民法院关于人民法院民事

执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定：〃对拟拍卖的财产，人民法院应

当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依

照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”

()35、为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即

应为书面估价报告。

【答案】正确

【解析】本题考查的是撰写估价报告。为了估价报告的严肃性、规范化等，估

价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。

()36、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法

估价时，一般不做因素修正。

【答案】错误

【解析】本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况

调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况

等，都是房地产状况修正。

()37、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有

一定的泡沫。

【答案】正确

【解析】考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。如果比

较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或

房地产价格有泡沫。

()38、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物

权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包

括土地使用权和地役权等。

【答案】正确

【解析】考点:房地产权益的含义。

()39、在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产

的资产和包括房地产以外的资产。

【答案】正确

【解析】本题考查的是确定估价基本事项。在界定估价对象的财产范围时，要

特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的资产，以及同一标

的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下的财产范围可能

应有所不同。

()40、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价

值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。

【答案】错误

【解析】考点:价值时点原则。不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的

市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。

估价理论与方法判断题大全(二)

总分：100分考试时间：90分钟

注意事项：

>凡漏填、错填或书写字迹不清的答卷，影响评卷结果的，责任由考生自负。

>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题

卡、草稿纸。

>考试结束后,不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡中。

一.判断题(每小题2.5分，共100分)

()1、已依法公告列入拆迁范围的房地产，可以设定抵押。

【答案】错误

【解析】考点:按权益状况划分的种类。已依法公告列入拆迁范围的房地产,不

得设定抵押。

()2、可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用

收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；

出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成

本法估价。

()3、如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企

业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正

常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的"前期〃。

【答案】正确

【解析】考点:假设开发法的估价前提。如果该建设工程由现房地产开发企业自

愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企

业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手"的正

常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的"前期〃。

()4、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判

断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。

【答案】正确

【解析】考点:市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去

而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。

()5、在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集

工作。

【答案】正确

【解析】本题考查的是收集交易实例。在实际工作中，估价机构还可以安排有

关人员专门从事交易实例收集工作。

()6、估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者

其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、±

地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。

【答案】错误

【解析】本题考查的是受理估价委托。政府行政机关也可能成为估价需求者。

比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。

()7、对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价

格，此标准价格称为路线价。

【答案】错误

【解析】考点:路线价法概述。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定

标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平

均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临

街土地价值或价格的方法。

()8、选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的

出让实例。

【答案】正确

【解析】本题考查的是选取可比实例。当选取建设用地使用权出让实例为可比

实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。

()9、国与国之间发生政治对立，如果政治对立升级，则不免会出现经济封

锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。

【答案】正确

【解析】本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治

对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些

情况一般会导致房地产价格下跌。

()10、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确

预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房

地产的开发利用方式无关。

【答案】错误

【解析】本题考查的是假设开发法概述。在实际估价中，假设开发法测算结果

的可靠程度，主要取决于以下两个预测：(1)是否根据房地产估价的合法原则

和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式；(2)是否根

据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

()11、成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，

将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

【答案】正确

【解析】考点:成本法的含义。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或

重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的

方法。

()12、通常所谓的〃五通一平〃、〃七通一平〃，是指一宗土地的开发程

度。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产实物因素。"五通一平〃、"七通一平〃等属于

土地开发程度状况。

()13、脱钩改制未能打破行业垄断和地区市场分割的局面，故我国还未形

成公平竞争的房地产估价市场。

【答案】错误

【解析】本题考查的是中国房地产估价行业的发展。脱钩改制打破了行业垄断

和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。

()14、假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在

选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立

场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。

【答案】错误

【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于估价与用

于房地产开发项目分析的区别：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估

价是站在一个典型投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定投

资者的立场上。

()15、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2,容

积率为4,土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2,容积率为

2.5,土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济

(土地报酬率为6%\

【答案】错误

【解析】考点:净收益每年不变的公式。甲的楼面地价=土地单价/容积率二

1400/4=350(元/m2),Voo=V40xl/K40=350x(1+6%)40/[(1

+6%)40-1]=387.69(元/m2I乙的楼面地价=土地单价/容积率=

900/2.5=360(元/m2),Voo=V50xl/K50=360x(1+6%)50/[(1

+6%)50-1]=380.67(元/m21则投资乙地块比甲地块更经济。@##

()16、无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。

【答案】正确

【解析】考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益

价值。无租约限制价值就是完整的产权价值，由出租人和承租人分享。

()17、资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易

的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。

【答案】正确

【解析】本题考查的是直接资本化法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提

取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房

地产的有关资料求取。

()18、假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产

的一般正常持有期或者经济寿命。

【答案】正确

【解析】本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。运营期的起点是未来开

发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产一般正常持有期

结束之日或者经济寿命结束之日。

()19、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消

费需求。

【答案】错误

【解析】考点:经济因素。如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入

增加，则对房地产价格影响不大；如果居民收入的增加是中等收入者的收入增

加，则会促使房地产价格上升；如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，

且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大。

()20、未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用成本法评

估。

【答案】错误

【解析】本题考查的是假设开发法的基本公式。未来开发完成后的房地产适宜

出租或营业的，其价值适用收益法评估。

()21、房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本

前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为〃对同一估

价对象在同T古价目的、同T介值时点的评估价值趋于相同或近似"。参见教

材

P154O

()22、T分完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报

告、估价技术报告和附件六部分组成。

【答案】错误

【解析】考点:估价报告组成。缺少致委托人函和估价的假设f口限制条件。

()23、报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。

【答案】错误

【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不

变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况

下，二者都不相等。

()24、某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有

效毛收入乘数为10,则该房地产的资本化率为7.5%。

【答案】正确

【解析】本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数=房地产价格/有效毛收

入；房地产价格二10x10=100(万元)；资本化率=房地产未来第一年净收益

/房地产价格=(10-2.5)/100=7.5%。

()25、某一幢旧厂房拟改为超级市场,在该旧厂房建成6年后补办了土地

使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续

期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。

【答案】错误

【解析】考点:求取建筑物折旧应注意的问题。50-6-40=4,50-4=46。

()26、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较

法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。

【答案】正确

【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价

值。成本价值(不考虑外部折旧)大大高于比较价值或收益价值，说明房地产

供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。

()27、某宗房地产2015年6月1日的价格为7100元/m2,现需要将其调

整到2015年10月1日。已知该宗房地产所在电区类似房地产2015年4月1

日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、

98.0(以2015年1月1日为1001该宗房地产2015年10月1日的价格为

9095.42元/m2。

【答案】正确

【解析】考点:市场状况调整的方法。该宗房地产2011年10月1日的价格计

算如下:7100x98.0^76.5=9095.42(元/m2\

()28、充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房

地产，并给予合理、公平补偿的权力。

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产的特性。充公权，是政府在房地产业主死亡或失

踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。

()29、建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用

重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。

【答案】正确

【解析】考点:成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本,一

般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。

()30、房地产具有供给有限特性，本质上在于土地的总量有限和面积不能

增加。

【答案】错误

【解析】考点:供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总

量不能增加，而是土地不可移动性。

()31、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应

包含土地使用权出让金。

【答案】错误

【解析】本题考查的是合法原则。评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房

地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出

让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。

()32、建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有

部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

【答案】正确

【解析】考点:房地产权益的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑

物区分所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等

专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权

利。

()33、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。

【答案】正确

【解析】考点:管理费月。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比

例来测算。

()34、运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在

估价对象规模的0.5〜2范围内。

【答案】正确

【解析】考点:选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规

模的0.5倍~2倍范围内。

()35、比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的

自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产状况调整的含义。房地产状况调整是使可比实例

在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。可比实例状况应是

其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成

交日期的状况。

()36、商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地

产讲究安全、宁静、舒适，古攵应尽量远离交通线路、交通站点。

【答案】错误

【解析】考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流

量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套

设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。

()37、房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物

区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、

楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为

单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复

合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为单独所有，但也可能为共

有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有\专有部分以外的共有部分的

持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系

所产生的成员权构成。

()38、在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况

对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，一定是开发完工之时。

【答案】错误

【解析】本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。开发完成后的价值对应

的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前(如提前预售)，也可以在其之后

(如出租后出售X

()39、进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为

在估价对象状况下的价格。

【答案】正确

【解析】考点:房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在

自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

()40、某城市路线价标准深度为24m,划分为三个等份，从街道方向箕

起,各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%,则临街16m的矩

形土地的平均深度价格修正率为120%。

【答案】正确

【解析】本题考查的是编制价格修正率表。方法1:平均深度价格修正率二累

计深度价格修正率x标准临街深度/所给临街深度=80%x24/16=120%,方法

2:价值比为50%+30%=80%,面积比为16/24=2/3,平均深度价格修正

率=80%/(2/3)=120%。

估价理论与方法判断题大全(三)

总分：100分考试时间：90分钟

注意事项：

>凡漏填、错填或书写字迹不清的答卷，影响评卷结果的，责任由考生自负。

>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题

卡、草稿纸。

>考试结束后,不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡中。

一.判断题(每小题2.5分，共100分)

()1、在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集

工作。

【答案】正确

【解析】考点:收集交易实例的要求。在实际工作中，估价机构还可以安排有关

人员专门从事交易实例收集工作。

()2、就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的交

换价值。

【答案】正确

【解析】本题考查的是价格和价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产

估价是评估房地产的交换价值。

()3、每种估价方法是否真正适用，除了其适用的估价对象，还有需要具备

的条件。

【答案】正确

【解析】本题考查的是选用估价方法进行测算。每种估价方法是否真正适用，

除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。

()4、与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直

接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状

况。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房

地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求

状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该

房地产的价格有无影响及其影响程度，要试这些供求状况的波及性如何决定。

()5、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据

自己对该套住房实物、权益、区位等的勘杳、分析，运用适当方法对该套住房

进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房

的估价是专业房地产估价。

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个

人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。

()6、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。

【答案】正确

【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造

成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时

点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。

()7、某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺

乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。

【答案】错误

【解析】本题考查的是比较法概述。只要在价值时点的近期有较多的类似房地

产的交易，就可以考虑采用比较法。以下情况不能成为不采用比较法估价的理

由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没

有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。

()8、其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，

从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，

但当事人另外有约定的除外。

【答案】正确

【解析】考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附

属或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，

应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。

()9、建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修

等部分。

【答案】正确

【解析】考点:房地产含义的总结。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结

构、设施设备和装饰装修等部分。

()10、国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过

出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属

于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。

【答案】正确

【解析】考点:房地产权益的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人

对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定

范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。

()11、划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线

价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。

【答案】错误

【解析】本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要

将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。

()12、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关

人。

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产估价的要素。在房地产司法拍卖估价中，人民法

院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系

人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。

()13、住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均

按照其经济寿命计算折旧。

【答案】正确

【解析】考点:求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用

地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用

权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用

权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。

()14、根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可

以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。

【答案】正确

【解析】考点:按立法月语划分的种类。根据《物权法》、《城市房地产管理法》

等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。

()15、假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某

些额外的收入、节省的费用或无形收益。

【答案】正确

【解析】考点:测算中的其他有关问题。假设开发法在实际估价中特别是评估投

资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。

()16、房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他人和单位以自己的名

义从事房地产估价业务。

【答案】正确

【解析】考点:房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构不得允许

其他人和单位以自己的名义从事房地产估价业务。

()17、【2012年真题】估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的

前提条件作出的某种假定。

【答案】错误

【解析】本题考查的是估价假设。估价假设是针对估价对象状况等估价前提所

做的必要、合理且有依据的假定。

()18、夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万

元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值

30万元。

【答案】错误

【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价

值。房改售房价格是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有

意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定

最终的价格

()19、企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被

依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。

【答案】正确

【解析】本题考查的是对房地产估价的需要。企业清算是指企业违反法律法规

被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届

满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。

()20、在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用

人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。

【答案】正确

【解析】考点:估价当事人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，

房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用者。

()21、房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途其拥有者可以随意

决定。

【答案】错误

【解析】本题考查的是用途多样。房地产虽然具芍用途多样特性，但现实中房

地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。参见教材P62。@##

()22、若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万

元，则收益乘数为4%。

【答案】错误

【解析】本题考查的是直接资本化法。收益乘数是房地产价值或价格与其未来

第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=25

()23、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产价格构成。管理费用通常按照土地成本与建设成

本之和的一定比例来测算。

()24、税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减

少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。

【答案】正确

【解析】本题考查的是税收制度政策。减少房地产开发环节的税收，降低开发

商成本,在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价

格下降。类似的题目，运用相关的经济原理进行推导，得出结论。(不必机械死

记硬背1

()25、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是

通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。

【答案】正确

【解析】考点:寿命长久。从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命

的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。

()26、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于

运营费用。

【答案】正确

【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命

期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费

用，属于运营费用。

()27、运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在

估价对象规模的0.5〜2范围内。

【答案】正确

【解析】本题考查的是选取可比实例。选取的可比实例规模一般应在估价对象

规模的0.5~2倍范围内。

()28、香港所讲的物业实质上是房地产。

【答案】正确

【解析】考点:房地产的相关名称。香港所讲的物业实质上是房地产。

()29、对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，无需

在估价报告中说明未采用的理由。

【答案】错误

【解析】考点:选用估价方法进行测算。对理论上适用的估价方法在正式出具的

估价报告中未采用的，应在估价报告中充分说明未采用的理由。

()30、如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或

估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用

的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。

【答案】正确

【解析】考点:估价报告的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，

则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其

使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为

结束为止。

()31、在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况

对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。

【答案】正确

【解析】考点:开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工

的时间，也可以在其之前(如提前预售)，也可以在其之后(如出租后出售\

()32、房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为

估价对象。

【答案】错误

【解析】本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产

才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其

作为那种状况的房地产来估价。

()33、房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。

【答案】正确

【解析】考点:房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就

越接近于重新购建价格。

()34、楼面地价二土地单价x容积率。

【答案】错误

【解析】考点:总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。

()35、估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或

抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原

则。

【答案】正确

【解析】考点:房地产估价原则的主要原则。不同估价目的的估价，评估的价值

类型等的不同，应遵循的估价原则有所不同。抵押价值或抵押净值的评估，除

了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。

()36、在实际工作中，可比实例成交价格必须做到完全"适当〃。

【答案】错误

【解析】考点:选取可比实例的要求。在实际估价中，因信息不完全等，对可比

实例成交价格的处理不可能做到完全〃适当"。

()37、房地产估价对象范围，也可能含有房地产以外的、作为房地产的附

属财产。

【答案】正确

【解析】考点:估价对象。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产

的一种附属财产的价值。如某个可供直接经营使用的旅馆、商店、饭馆、汽车

加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价,其评估价值除了包含

该旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的

土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机械

设备等的价值。

()38、根据我国现行统一规定，在补交出让金等费用方面，地下建筑面积

不补交出让金。

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产权益因素。在补交出让金等费用方面，有的地方

政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的

一定比例补交。这些规定对地价都有很大的影响。

()39、在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的价值骗

取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。在房地产抵押估价中，与借款人

恶意串通高估抵押房地产的价值骗取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道

德，而且会被依法追究法律责任。

()40、周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置

优劣的首要因素。

【答案】错误

【解析】本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华

程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用

地，如别墅用地更为看重周边环境因素。

估价理论与方法判断题大全(四)

总分：100分考试时间：90分钟

注意事项：

>凡漏填、错填或书写字迹不清的答卷，影响评卷结果的，责任由考生自负。

>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题

卡、草稿纸。

>考试结束后,不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡中。

一.判断题(每小题2.5分，共100分)

()1、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要

包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到

体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。

【答案】正确

【解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形

收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。

如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。

()2、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产的特性。所谓独立使用性，是指能否单独地使用

而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不

好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越

妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。

()3、在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本

化率。

【答案】错误

【解析】考点:资本化率与报酬率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期

为有限年的情况下,资本化朝口报酬率的关系为:R=Y(1+Y)n/(1+Y)n

・1。

()4、适宜出租或营业的，其价值适用成本法评估。

【答案】错误

【解析】考点:按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。适宜出租或营业

的,其价值适用收益法评估。

()5、安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不动产范畴。

【答案】正确

【解析】考点:房地产的相关名称。安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不

动产范畴。

()6、某宗房地产总建筑面积为6000m2,建筑物的基底面积为500m2,

其建筑密度为50%,其容积率为6。

【答案】正确

【解析】考点:估价假设。建筑用地面积=500/50%=1000(m2),容积率=

总建筑面积/用地面积=6000/1000=6。

()7、可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常

的。

【答案】正确

【解析】本题考查的是交易情况修正的含义。可比实例的成交价格是实际发生

的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求评估的估价对象价值或价格一

般是正常合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，就需要对其遂行

交易情况修正。

()8、路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与

比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。

【答案】正确

【解析】本题考查的是路线价法。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的

派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。

()9、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下

降。

【答案】错误

【解析】本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上

涨。

()10、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物

权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包

括土地使用权和地役权等。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权

和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物

权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括国有建设用地使用权、集体建

设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权等。

()11、城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价

格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导

致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上

涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产

使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

()12、假设开发法最基本的公式为：房地产价值=开发完成后的价值+后

续必要支出。

【答案】错误

【解析】考点:假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：房地产

价值二开发完成后的价值・后续必要支出及应得利润。

()13、成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格,然后扣除折

旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。

【答案】错误

【解析】本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重

建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价

值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估

价对象价值或价格的方法。应为在价值时点的重新购建成本。建造时的购建价

格，是历史成本。

()14、建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用

重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。

【答案】正确

【解析】本题考查的是成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建

成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。

()15、估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一

致。

【答案】错误

【解析】本题考查的是撰写估价报告。估价报告使用期限不同于估价报告有效

期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告

有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内

被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，

即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。

()16、房地产的现状价值小于房地产的市场价值。

【答案】错误

【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎

价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利

用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法

利用下，现状价值有可能高于市场价值。

()17.在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环

境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。

【答案】正确

【解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在期房与

现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相

同)的情况下，期房价格低于现房价格。

()18、在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估

价前提为最高最佳利用。

【答案】错误

【解析】考点:最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提

的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的

估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。

()19、建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑

构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体

系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。

【答案】错误

【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。此为重建成本。建筑

物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及

建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估

价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

()20、在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选

取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能

随意选取交易实例。

【答案】错误

【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交

日期与价值时点最接近的交易实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可

比实例的标准和依据。

()21、比较法的本质是以房地产的指导价值为导向来求取房地产的价格。

【答案】错误

【解析】考点:比较法的含义。比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向

来求取房地产的价值或价格。

()22、某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房,

该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估

价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住

房的估价是专业房地产估价。

【答案】正确

【解析】考点:房地产估价的含义。王某请其所在估价机构的其他估价师进行评

估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估价的客观意见。

()23、运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的

交易实例为可比实例。

【答案】正确

【解析】考点:选取可比实例的必要性。运用比较法进行估价时，需要从交易实

例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。

()24、【2012年真题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，

还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业

务。

【答案】正确

【解析】本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师除了从事房地产价值

和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨

询业务:(1)房地产价格和价值分配业务；(2)房地产价值提升评估业务；

(3)房地产价值减损评估业务；(4)相关经济损失评估业务；(5)房地产咨

询业务。

()25、在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的价值骗

取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。

【答案】正确

【解析】考点:房地产估价职业道德。在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通

高估抵押房地产的价值骗取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会

被依法追究法律责任。

()26、一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到

战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。

【答案】正确

【解析】本题考查的是国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会

陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。

()27、有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买,

而且有能力购买。

【答案】正确

【解析】考点:价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要一

不但愿意购买，而且有能力购买。

()28、运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在

估价对象规模0.5~2倍范围内。

【答案】正确

【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法求取房地产的价格

时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5~2倍范围内。

()29、估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。

【答案】错误

【解析】考点:估价报告的含义。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的

关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人

关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价

格及相关问题的专业意财口研究报告。

()30、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束

时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。

【答案】错误

【解析】本题考查的是净收益测算