工程经济学课程设计成果书

工程经济学课程设计成果书

后洵砥MV诧

HenanUniversityofUrbanConstruction

?工程经济学?课程设计成果

班级_______0534111_________

专业房地产经营管理

课程名称工程经济学

时间2023・2023(2)第15周

指导教师刘绍涛、李利纳

姓名_______________________

学号_______________________

2

某房地产开发工程经济评价

一、工程概况

工程名称：..........................

拟建工程为市建设小区.

由房地产开发公司负责开发建设，该

建设工程规划用地面积能可开发用地

m,建筑面积为能总容积率为_______；

鼾建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计

为：;,面积为：

2

mo

二、建筑方式及进度安排

1.建筑方式

集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、

优良工程。

2.建设进度

工期：年月—年

且；

销售：年月—年

A;

三、投资估算与资金筹措

1.据估算工程总投资为万元.可

销售面积的单方造价为/布；

2.估算依据：

①假定工程建成后全部售完；

②估算中有关税金和费用按市

的现行规定和同类工程的平均水平测算

3

〔可查阅相关资料〕；

③假定该工程在年内分

期全部建设完成；

④假定该工程在第^年开始预

售，至工程建成后年内全部销售

完毕；

⑤工程总投资中自有资金比率

按.•%计算；

⑥贷款利率按6%计取；

⑦整个工程的投资费用是在专业投资监

理工程师监督下使用；

3.房地产工程总投资包括开发建设投资和经营资金，总投资估算见工程总投资估算表1

工程总投资估算表1单位：万元

序号工程总估算

投资说明

1开发建设投资

1.1土地费用

1.2前期工程费

1.3根底设施建设费

1.4建筑安装工程费

1.5公共配套设施建设费

1.6开发间接费

1.7管理费用

1.8财务费用

1.9销售费用

1.10开发期税费

1.11其他费用

4

1.12不可预见费

2经营资金

3工程总投资

3.1开发产品本钱

3.2固定资产投资

3.3经营资金

5.投资分年度使用方案

本工程的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三局部，其中自有资金万元，销售收入

万元，贷款万元。按照工程建设进度方案安排，本工程资金投入方案见投资方案与资金筹措表3。

投资方案与资金筹措表2单位：万元

序号工程开发经营期

合计

1工程总投资

1.1开发建设投资

1.2经营资金

2资金筹措

2.1自有资金

2.2贷款

2.3预售收入

2.4预租收入

2.5其他收入

四、投资分析根底数据的预测和选定

1.销售收入的测算

综合测定可销售面积的平均价格为元/mz,可销售面积为m2,分年度的销售收入见表3。

销售4攵入与经营税金及附加估算表3单位：万元

序号工程合计

1销售收入

1.1可售面积(m2)

1.2单位售价

1.3销售比例

2经营税金及酎加

2.1营业税

2.2城市维护建设税

2.3教育费附加

2.本钱及税金

本工程开发产品本钱为万元，固定资产投资为0,经营资金为0〔预售收入利用〕，融

资费为万元，总投资本钱为万元。税金主要是经营税费和所得税，经营税费为

6.50%〔其中营业税及附加为5.5%,交易管理及印花税为1.0%〕：所得税率为25%：土地增值税按开

发工程销售利涧水平以累进税率征收。

5

3.利洞分配

利润总颔:经营收入一经营本钱-经营费用-经营税金及附加-土地增值税

税后利润=利涧总领-所得税

房地产开发工程嫩纳所得税的利洞，一般按照以下顺序分配：

(1)弥补企业前年度的亏损；

(2)提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利涧扣除前项后的10%提取，法定盈余公积金

以到达注册资本的50%时可不再提取；

(3)提取公益金；

(4)向投资者分配利涧。

详见工程损益表4

工程损益表4单位：万元

序号工程合计开发经增期

1经营收入

1.1销售收入

1.2出租收入

1.3自管收入

2经营本钱

2.1商品房经营本

钱

2.2出租房垃营本

钱

2.3土地转让本钱

2.4商品房销售本

钱

3运营费用

4经营税金及附

加

5土地增值税

6利润总额

7所得税

8税后利涧

9.1盈余公积

9.2应付利润

9.3未分配利润

五、工程经济效益评价

〔一)工程现金流量

1.工程全部投资财务现金流量表［iRO%)5

全部资金现金流量表5单位：万元

开发经营期

序号工程合计

1现金流入

1.1销售收入

1.2出租收入

1.3自营收入

1.4其他收入

2现金流出

2.1开发建设投资

2.2经营资金

2.3运营费用

2.4经营税金及附加

2.5土地增值税

2.6所得税

3净现金流量

4累计净现金流量

5折现值

6累计折现值

IRR=%NPV(10%)=万元

计算指标

符态投资回收期;年动态投资回收期=年

注：〔1〕开发建设投资中不含财务费用；〔2〕在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和抻销费

2.资本金财务现金流量麦

资本金财务现金流量表6单位：万元

序号工程合计开发经营期

1现金流入

1.1销售收入

1.2出租收入

1.3自营收入

1.4净转租收入

1.5其他收入

1.6长期借款

1.7短期借款

1.8回收固定资产余值

1.9回收经营资金

2现金流出

2.1开发建设投资

2.2经营资金

2.3运营费用

2.4经营税金及附加

2.5土地增值税

2.6所得税

2.7贷款本金归还

2.8贷款利息支付

7

3净现金流量

4累计净现金流量

5折现系数

6净现值

7累计净现值

计算指标IRR=%NPV(10%)=万元

静态投资回收期二年动态投资回收期二年

（二）财务平衡表与贷款归还分析

1.资金来源与运用寂〔即财分平的表〕集中表ii了工程自身平衡的生存能力，是财务讦价的

重要数据。分析说明，本工程C是/否〕具有根本的资金平衡能力。详见资金来源

与运用表7。

2.从本工程的“借款还本付息表"中可以看出，本工程如果操作得当，在正常情况下，工程

开发建设完成时，〔能/否〕从销售收入中还清贷款本息，其借款归还期为

年。

资金来源与运用表7单位：万元

开发经营期

序号工程合计

1资金来源

1.1销售收入

1.2出租收入

1.3自营收入

1.4自有资金

1.5长期借款

1.6短期借款

1.7回收固定资产余值

1.8回收流动资金

1.9经转租收入

2资金运用

2.1开发建设投资

2.2经营资金

2.3运营费用

2.4经营税金及附加

2.5土地增值税

2.6应付利泗

2.7借款本金归还

2.8借款利息支付

3盈余资金

4累计盈余资金

2.借款还本付息表

借款还本付息表8单位：万元

序号合计经营开发期

8

1贷款及还本付息

11期初贷款本息累计

11.1本金

11.2利息

12本期贷款

13本期应计利息

14本期本金归还

15本期利息支付

16期末贷款本息累计

本年年利率

归还贷款本息的资金来

2

源

2.1投资回收

2.2未分配利润

2.3其他

六、不确定性分析

1.盈亏平衡分析〔列出计算式、画出线,性盈亏平衡图〕

2.敏感性分析〔列式、确定敏感度〕

9

①NPV(IRR)=Z(CI-C0M1+IRR)r

②敏感度计算

采用净现值、内部收益率和投资利泗率对销售价格和工程总投资进行敏感性分析。

销售价格平均敏感度=

建设投资平均敏感度二

可知内部收益率对的变化最为敏感。

变化因素对内部收益率的影响表9。

因素变化对内部收益率的影响表9

t率根本

指标—15%—10%—5%+5%+10%+15%

工程方案

净现值

销售价格变化内部收益率

投资利涧率

净现值

投资变化内部收益率