房地产 -万达商管系统总经理集训营 -商业管理概述

n商业管理概述主要是通过对商业管理的形成、发展及其经营活动的研究和探讨，揭示商业管理的运行规律，统一对商业管理内涵的理解、商业管理术语的规范和商业管理业务的梳理。1武汉东湖汉街万达广场武汉东湖汉街万达广场22、商业地产的发展2、商业地产的发展n美国购物中心的发展廊坊万达广场早在20世纪30年代，美国出现了真正意义上的购物中心，而美国的购物中心的快速发展，是在20世纪60年代以后。廊坊万达广场截至2010年美国购物中心数量接近10.8万家，可出租面积总额为73.3亿平方英尺（约6.8亿平米）。2010年新开购物中心259家，增幅0.2%。3武汉积玉桥万达中心2、商业地产的发展武汉积玉桥万达中心n日本购物中心的发展1969年，日本第一座大型的以百货公司为主力店的购物中心－玉川高岛屋购物中心在东京开业。面积为42,08万平方米，铺位租户总数为143,999家。平均每家购物中心的面积为14,122平方米、铺位租户为48家。42、商业地产的发展n中国购物中心的发展20世纪90年代中期至2001年是我国购物中心发展的起步阶段。从2002年起，我国购物中心进入了快速发展阶段，购物中心的总量急剧预计到2011年底，全国开业的购物中心将达到2795家，十年间增长572%，累计面积超过1.6亿平米。但购物中心在零售总额中占比不到512%512%，相对于美国接近50%、日本接近26%的比重，这一比例还很低。结合下面图片，谈谈对商业地产和城市综合体的理解。63、商业地产与城市综合体福州仓山万达广场福州仓山万达广场7n商业管理研究的对象主要是购物中心成都金牛万达广场针对城市综合体而言，商业管理研究的对象主要是指购物中心的运营管理。成都金牛万达广场n万达城市综合体物业形态的划分物业形态的划分：购物中心、室外商业步行街、底商、酒店、写字楼、公寓、住宅。管理职责：对购物中心部分负责商业运营管理，对其他物业形态主要是提供物业管理服务。84、商业地产的价值n从开发商角度分析n从社会贡献角度分析大连万达中心99 三、商业管理的概念n宏观商业管理指作为宏观控制和行业规范的商业管理。这个层面的商业管理，是指国家或行业协会通过法律法规、行政手段、章程条例和其他措施，对商业行业的统筹管理。 三、商业管理的概念n商品经营管理指作为商品经营的商业管理。商品经营有狭义和广义之分，广义的商品经营，是指在市场交换中获取利润的活动总和，它的经营主体是各种经济体；狭义的商品经营，是指商业企业或个人进行商品流通的行为。n商业物业的运营管理指作为商业物业经营的商业管理。通常将购物中心的招商、经营以及基础管理等统称为商业管理。 三、商业管理的概念2、商业管理的定义商业管理是指商业物业的运营管理。是以商业物业为载体，通过租赁经营商业物业，引进商家，为商家提供经营服务，与商家共同为消费者提供多元化的消费服务，实现商业物业投资者的投资目标，并以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。商业管理的存续，取决于投资者的需求和与投资者建立的关系。 三、商业管理的概念3、商业管理的基本模式 三、商业管理的概念4、商业管理的服务对象商业管理的服务对象业主、商家和消费者。其对商业管理的要求和期望值各不相同。业主：资产保值增值，获取投资收益。商家：树立品牌形象，实现销售业绩，获取经营效益。消费者：体验消费，享受服务。 三、商业管理的概念5、商业管理经营活动的分类经营活动是商业管理的核心工作，根据经营活动的对象和目标，可以划分为三个范畴：商业经营：购物中心的商业经营资产经营：商业物业的租赁经营企业经营：商管公司的自身经营合肥天鹅湖万达广场 n构建统一经营平台，整合资源，整体应对竞争，发挥集群效应。n商业管理必须以经营为核心，而经营管理必须以营销为核心。nn服务关注细节，细节决定成败。n购物中心的品牌塑造、诚信经营、消费环境、服务规范、商品品牌调整等，都是一个累积的过程。五、商业管理的基本原则董事长于2008年提出商业管理的六字方针，即“安全、服务、品质”，这是商业管理的核心职责。上海宝山万达广场n安全管理主要包括治安管理和消防安全管理。n治安管理主要是指购物中心的经营秩序和财产完整性的管理。nn安全管理的核心职责是消防安全管理。五、商业管理的基本原则大庆万达广场五、商业管理的基本原则2、服务管理3、品质管理六、商业管理的主要内容1、按照业务内容分类2、按照项目发展阶段分类•主要依据文件：项目开业计划、项目开发计划执行书、项目筹备计划执行书、租赁决策文件。前期招商、工程介入、技术对接、装修管控、管理方案、资质办理、物业类、营运类、企划类、安全类、庆典类。•培育期、成长期、成熟期七、商业管理信息化规划泰州万达广场2、业务管控层3、基础管控层八、万达广场的定位及业态规划1、万达广场的定位万达广场根据其位置和规模等，可以分为市区购物中心和社区购物中心。万达广场的定位为年轻时尚。集团根据项目的区域位置和城市规模及城市经济水平，将项目分为集团根据项目的区域位置和城市规模及城市经济水平，将项目分为A、B、C三个级别，项目的商业级别定位同步分为A、B、C三个级别。八、万达广场的定位及业态规划2、万达广场的商业业态规划零售业态、娱乐业态、餐饮业态万达广场按照商业物业的布局和形态分为购物中心、室外商业步行街、住宅底商。购物链接购物链接九、万达广场的电子商务n网络消费已经成为消费者消费的重要消费方式n2010年美国来自B2C领域的网络零售额为1425亿美元，约占全美商品零售总额的8%。截至2011年12月底，中国网民数量达到5.13亿，其中网购用户规模达到1.94亿，与2010年相比，网购用户增长率为20.8%。n2011年中国网络购物市场交易规模达到7725.6亿，较2010年增长67.8%，占社会消费品零售总额的4.3%；预计2012年中国网络购物市场交易规模将达物市场交易规模将达11840亿，同比增长53.1%，占社会消费品零售总额的比例也将会升至5.3%。十、万达广场会员卡和购物卡•会员