房地产 -2024总结与展望 - 政策：2024年应出尽出2025年重在落实

在经济修复周期、地产去库存周期中，销售、投资、新开工等指标持续承压导致2024年政策面迎来“重磅级转折”。集中表现在：第一，中央加强政策预期管理，提振市场信心，提出“止跌回稳”、“切实回应群众需求”、“稳楼市”等新表述和清晰定调；第二，针对市场存在问题“对症下药”，提出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单等方式保交楼、去库存；第三，降低首付比例、贷款利率，通过组合拳手段降低购房门槛、修复购房信心；第四，在多数二三四线政策早早出台后，核心一二线包括北上广深在2024年放松限购、限贷、调整普宅标准等，持续为市场“添火”。回顾2024年政策走向，从松绑限制性到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出，市场也在四季度取得了阶段性的止跌。展望2025年，房地产政策环境持续宽松毋庸置疑，“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。未来发力在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施(京沪深海南等)，收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房作保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，最终实现房地产市场止跌回稳。总结01政策基调转向化风险、保主体、稳市场，用足用好政策工具箱2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，在全年多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。与2023年相似的是，2024年上半年并无过多实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，意在规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式，政策力度限于“托而不举”。下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，“517新政”开启了政策转向的序幕，“926政策”成为行业的转折点，年末政治局会议及经济工作会议为2025年房地产市场的发展指明了方向。3月两会定调房地产政策继续优化方向不变，月末国常会中，首次提出“有效激发潜在（住房）需求”。4月政治局会议上，强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住5月国务院政策吹风会正式开启了去库存重磅举措，也为接下来房地产政策风向的转变做了铺垫。“517新政”后，沪蓉深汉多地新房活跃度提升，二手房迎点状复苏，但复苏动能迅速走弱，市场再度陷入筑底调整中。三季度整体处在政策“真空期”，直至9月26日政治局会议，中央定调“止跌回稳”，也成为了行业转折点。而“止跌回稳”、“回应群众关切”等新提法一方面是明确了房地产接下来的发展方向，另一方面也为低迷的购房预期打上“强心针”。随后10月份，五部委发布了“四个取消、四个降低、两个增加”，持续为市场“添火”。“926新政”以来，在一系列政策加持下，市场各项指标均有了显著改善和企稳迹象。根据CRIC统计的重点30城数据，新房成交连续两月环比上涨，11月成交量同比增20%且创年内新高；二手房同样火热，多个重点城市月度成交量创今年以来新高。年末中央政治局会议及中央经济工作会议再次强调2025年房地产市场走向，政策基12月9日中央政治局会议强调“稳住楼市股市”表态之后，政治局会议强调2025年重点任务之一就是持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础这样一以贯之的定调为2025年房地产市场的发展指明了方向，“房地产市场止跌回稳”也将是政策发力和检验政策效果的重点。02化风险：金融支持保交付、财政支持土地和住房去库存2024年供给端金融支持持续加码、不断升级，政策致力于帮助市场去库存和逐步恢复企业正常运营能力。稳市场和稳主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地。主要聚焦在融资协调机制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房贷款、专项逻辑仍是延续政策先行、金融政策配套试点支持，再到全面扩大升级的路径，整体节奏与中央宏观政策一脉相承。2024年融资协调机制加速进行，房企“白名单”持续扩容。1月12日，住建部、金监总局联合发文，推动建立房地产融资协调机制，2月6日，金监总局发文要求，对房地产“白名单”项目合理融资需求“应满尽满”。年中，两部门联合发文，再次指导各地完善城市房地产融资协调机制，持续推动城市协调机制落地，全力支持房地产在建项目上半年夯实基础之下，下半年“白名单”信贷规模继续增加、融资协调机制不断优在10月17日国新办举办的新闻发布会上，金监总局表明预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。此外，未来融资协调机制将有三方面优化，第一，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；第二，进入“白名单”的项目要做到“应贷尽贷”；第三，优化贷款资金的拨付方式，做到我们认为，“白名单”扩围及拨付方式优化有助于实现保交楼目标，有效保障所有在建项目获得必要融资支持，有利于房屋建成，维护购房者合法权益，同时纳入“白名单”以后项目管理更规范，融资也更快捷更便利，有助于改善房地产企业的资金状况。此外，金融政策对于存量商品房收购、存量土地回购、城中村改造给予了强有力支撑，并为了提高政策落地效率，在下半年继续加码出台专项债以及提高央行资金比例等5月份五部委在“切实做好保交房工作配套政策”说明会上，央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。9月份将资金支持比例将由60%提高至100%，资金总规模达5000亿元。10月份，财政部也表态在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。11月自然资源部发文通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。随后，在11月8日，全国常委会办公厅召开新闻发布会上明确表示将增加地方政府债务限额6万亿元，2024年—2026年每年2万亿元，支持地方用于置换各类隐性债务。通过增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，可以为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。为后续发行地方政府专项债收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造的货币化安置腾挪更大空间，是房地产行业“去库存”和完善住房保障体系的有力举措，是实现“促进房地产市场止跌回稳”，构建房地产发展新模式的重要支持。03稳需求：“4个取消、4个降低、2个增加”措施支持居民购房2024年需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积极性。目前来看，当下居民购房门槛、购房成本已经大幅降低，购房环境处在极需求政策主要聚焦在“4个取消、4个降低、2个增加”，四个取消主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加中，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，一是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。“四个取消”政策实际贯穿全年，尤其是部分弱二线和三四线城市，早在2023年限购等政策已尽数解除，基本上不存在太多抑制性的行政手段，政策环境极为宽松。2024年限购的取消更多聚焦在核心城市尤其是一线城市，广州已经全面取消，北京、上海、深圳均有不同程度放松，短期对市场起到了一定的刺激作用，而北京、上海等地在年末取消普通住宅和非普通住宅标准，进一步降低了购房门槛。此外，多城限售、限价的取消，也对二手房的持续火热起到助力。在降首付比例（首套房和二套房，最低首付比例统一为15%）、取消利率下限、降公积金利率之下，现行房贷政策已经比2016年更宽松。截止到12月20日，央行公布LPR报价：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。作为房贷利率锚的5年期以上LPR利率在2024年已经三次调整，累计下调幅度已达60BP。两个增加中，其一就是要增加城中村改造规模。2024年增加100万套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度，第一重点支持地级以上城市；第二，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；第三，允许地方发行政府专项债；第四给予税费优惠；第五商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。04全年三百余省市发布千余条政策，刺激力度逐月加码2024年全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征，从一季度开始每个月发布松绑政策的省市数量、频次等都处于平均较高的水平，在全年都积极发布松绑政策的情况下，四季度发布政策的省市数量和频次并未明显提升，甚至11月份单月政策发布的省市、频次还有所降低。2024年全年共有三百多个省市发布超过千次的松绑政策，其中以放松公积金贷款、解除限贷以及购房补贴三类政策发布最为频繁，意在从资金层面给予购房者聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：第一，北上广深等30城放松限购，其中，仅剩下北京、上海、深圳和海南仍有局部限购，其余城市均全部取消；第二，南京、重庆、合肥、杭州、合肥、武汉等134个城市放松限贷，比如成都等按地区核心限贷套数，原有住房正在挂牌出售的，予以套数核减；第三，深圳、郑州、天津、西安等9城放松限价，比如不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业将能够自主定价销售；第四，深圳、重庆、成都、厦门等22城放松限售，如南京，买房人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易，二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下处于限售期的二手房也可上市交易。第五，上海、广州、武汉等266省市放松公积金贷款，比如武汉多子女家庭在使用住房公积金贷款购房时，贷款额度上限提高20%；第六，北上广深在内的24个城市出台税费减免政策，上海、北京均在四季度取消了普通住此外，地方供给端政策也在积极调整。比如上海、深圳等放开70/90户型比例限制，南京等城市提出减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容。怀化等放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件。地方政策在供给、需求双管齐下之下，各城市购房环境和支持已经处在历年较为宽松的水平。但就政策效果和持续性而言，一线城市受益最为明显，大多数二三线城市政展望052025年政策将重在落实，存量土地回购行业止跌回稳的核心引擎基于中央经济工作会议精神，2025年房地产行业政策仍将继续保持宽松状态。9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，此次中央经济工作会议再作定调，持续用力推动房地产市场止跌回稳。从“促进”到“持续用力”表述的转变，不仅凸显了稳定房地产市场的迫切需求，也反映了市场需要持续的政策支持。在当前市场环境下，尽管部分城市已呈现出止跌回稳的迹象，但整体市场的不确定性仍然较高，如市场预期的波动性、不同城市间的分化加剧等问题依然存在。因此，保持政策的连续性与稳定性至关重要。总结2024年，刺激政策基本应出尽出，展望2025年，未来发力在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下