刘志强等与张慧慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

/刘志强等与张慧慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.03.11【案件字号】(2020)京03民终251号【审理程序】二审【审理法官】邢军解学锋申峻屹【审理法官】邢军解学锋申峻屹【文书类型】判决书【当事人】刘志强;张慧慧;北京厚泽融资担保有限公司【当事人】刘志强张慧慧北京厚泽融资担保有限公司【当事人-个人】刘志强张慧慧【当事人-公司】北京厚泽融资担保有限公司【代理律师/律所】袁左平北京市金德律师事务所;崔振翰北京市金德律师事务所;王永刚北京市华联律师事务所【代理律师/律所】袁左平北京市金德律师事务所崔振翰北京市金德律师事务所王永刚北京市华联律师事务所【代理律师】袁左平崔振翰王永刚【代理律所】北京市金德律师事务所北京市华联律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】刘志强;北京厚泽融资担保有限公司【被告】张慧慧【本院观点】刘志强该项调查取证申请与本案处理没有直接关联，故本院对此不予准许。第一，关于张慧慧与刘志强是否构成房屋买卖合同关系。【权责关键词】撤销合同恢复原状合同约定处分原则第三人证据交换新证据质证财产保全诉讼请求撤诉反诉维持原判查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。【本院认为】本院认为：第一，关于张慧慧与刘志强是否构成房屋买卖合同关系。本案中，张慧慧委托刘慧君出售涉诉房屋，具有出卖涉诉房屋的真实意思表示，一审中刘志强亦认可是张慧慧委托刘慧君出售涉诉房屋，其与张慧慧达成买卖涉诉房屋的合意。且刘志强与张慧慧曾办理涉诉房屋的网签手续，并为了避税而撤销网签，办理假离婚手续并以假夫妻离婚的形式办理房屋过户登记。因此，综上可以认定，张慧慧和刘志强之间存在房屋买卖合同关系。刘志强虽曾提交其与刘慧君签订的《协议书》，约定涉诉房屋为代刘慧君购买并持有，但刘慧君在公安询问中表示并未最终签订代持协议，且不论《协议书》的真实性，即使《协议书》是真实的，其属于刘慧君与刘志强的内部约定，亦不能约束张慧慧。刘志强上诉主张张慧慧将涉案房屋过户登记至其名下系以物抵债行为，前后主张矛盾，且没有提供充分证据予以证明，本院不予支持。 第二，关于张慧慧能否解除其与刘志强的房屋买卖合同关系。在张慧慧与刘志强达成房屋买卖的合意直至涉诉房屋过户到刘志强名下长达四余年的时间，刘志强未向张慧慧支付房款。刘志强虽主张其按照刘慧君指示已将涉诉房屋房款支付至刘慧君指定账户，但刘志强与刘慧君存在其他业务往来，刘志强未充分举证证明其向刘慧君账户支付的款项系涉诉房屋的房款，张慧慧亦不认可收到涉诉房屋的款项。因此，刘志强在合理期限内未履行给付涉诉房屋房款的义务，在一审法院释明后亦未给付涉案房屋房款，刘志强构成根本违约，张慧慧可以行使合同解除权解除双方的房屋买卖合同关系。张慧慧虽起诉请求确认其与刘志强的房屋买卖合同不成立，但在一审庭审中，经一审法院释明，张慧慧主张如果法院认定双方的房屋买卖合同成立并生效，因刘志强未履行房款给付义务使合同目的无法实现，其要求解除合同，故一审法院判决确认双方的房屋买卖合同关系予以解除，刘志强和厚泽融资公司协助办理涉诉房屋的抵押登记注销手续，刘志强协助张慧慧将涉诉房屋变更登记至张慧慧名下，并无不当，本院予以维持。刘志强关于一审法院超出张慧慧诉讼请求作出判决，遗漏当事人刘慧君，程序违法等上诉主张，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，刘志强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费176800元，由刘志强负担（已交纳）。 本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2205:45:56【一审法院查明】一审法院经审理认定事实：顺义区×号房屋（以下简称涉诉房屋）于2012年11月12日登记在张慧慧名下。2014年，张慧慧欲出售涉诉房屋张慧慧的男朋友闫向阳委托刘慧君联系买房人。2015年1月28日，张慧慧与刘志强就涉诉房屋办理了网签手续，记载的成交价格为2500万元，该网签手续于2015年4月13日被注销。2015年4月14日，涉诉房屋转移登记至刘志强名下，转移登记的原因系夫妻离婚涉及不动产转移。经法院向不动产登记部门查询，张慧慧与刘志强于2015年3月通过签署虚假的离婚协议并通过虚假的离婚证完成了涉诉房屋的产权变更登记，二人之间并不存在真实的婚姻关系。房屋过户后，张慧慧仍居住在涉诉房屋内。 因未收到房款，2015年12月31日，张慧慧以所有权确认纠纷为案由，以刘志强为被告向法院提起民事诉讼，要求确认涉诉房屋归其所有。在起诉的事实与理由部分，张慧慧称：“2015年初经朋友介绍把该别墅卖给刘志强，口头约定的房价是2700万元，先付1500万元，两年后再付1200万元，付清尾款1200万元之前张慧慧可继续居住在该别墅，由刘志强代办一切产权过户手续。但刘志强一直也没有和张慧慧签署购房合同及交付房款”。刘志强在该案中答辩称：“张慧慧和刘志强之间没有就涉诉房屋的买卖进行过协商，二人之间不是房屋买卖关系。根据刘志强和刘慧君签订的协议内容，2014年12月16日，刘慧君为了购买涉诉房屋，向刘志强借款1500万元，刘志强和刘慧君签订协议约定涉诉房屋归刘慧君所有，协议上写的房屋的产权人是刘慧君。为了保证刘慧君能够及时偿还借款，故将涉诉房屋转移登记至刘志强名下，刘志强是代为持有。张慧慧之所以协助将涉诉房屋过户到刘志强名下，也是基于前述事实”。在该案的审理过程中，刘志强向法院提交一份其与刘慧君于2015年3月1日签订的《协议书》，约定：“由于2014年12月16日乙方（刘慧君）因购买涉诉房屋向甲方（刘志强）借款1500万元，甲方已将该款借给乙方，乙方承诺到2015年7月10日前还清，届时乙方无法支付欠款，甲方有权任意处置标的房产、行使债权，乙方还清借款后，甲方需在30日内帮助乙方过户到乙方或乙方指定人员名下。就涉诉房屋的产权登记，双方约定该物业产权原系乙方所有，本协议签订后150日内乙方需将该物业登记至甲方名下，该物业虽登记在甲方名下但实际为乙方所有，以甲方的名义代为持有”。就该案件，双方均认为对方有诈骗嫌疑，要求法院移送公安部门处理，法院经审理作出（2016）京0113民初141号民事裁定书，认定本案存在涉嫌经济犯罪的可能，驳回了张慧慧的起诉并将本案移送公安机关处理。2016年11月4日，顺义公安分局经济犯罪侦查大队经审定，认为：刘志强没有主观占有张慧慧房产的主观意愿，只是因与刘慧君之间的债务问题，为规避债务风险，才隐瞒明知假手续而办理房产过户行为和用此房做担保阻止北京市人民政府对该房产变更的行政复议，故不能认定刘志强有非法占有之主观。该案诉讼事项，是因手续违法而产生的产权认定诉讼，此项中手续违法，我局刑侦支队对此行为已立案侦查（定性：涉嫌伪造买卖国家证件罪）。北京市公安局顺义分局将该案退回法院。 2018年9月，张慧慧再次以所有权确认为案由将刘志强起诉至法院，要求确认涉诉房屋归其所有，判令刘志强解除涉诉房屋的抵押登记并协助张慧慧办理产权变更登记（（2018）京0113民初27791号）。刘志强在该案中答辩称：“双方达成的房屋买卖合同合法有效，刘志强已履行了给付房款的义务，而张慧慧却未交付涉诉房屋构成违约，且涉诉房屋的抵押登记涉及案外人利益，与双方的房屋买卖合同关系不属同一法律关系，故不同意张慧慧的诉讼请求”。刘志强在该案中提起反诉，称：“2014年12月初，张慧慧、刘慧君与刘志强达成口头协议，约定将涉诉房屋出售给刘志强”。在该案中，刘志强称其根据刘慧君的指示于2014年12月16日向吴利芳汇款三笔合计2100万元及当日刘志强向赵洪伟转账600万元，就是向张慧慧支付的涉诉房屋的2700万元房款。因本案涉诉房屋抵押登记涉及抵押权人厚泽融资公司的利益，张慧慧申请撤诉，并于2019年4月9日以刘志强为被告、以厚泽融资公司为第三人提起本案房屋买卖合同纠纷一案。 在本案的审理过程中，刘志强表示关于2700万元房款如何给付当时双方并没有约定，其就是根据刘慧君的指示付款，且早已付清张慧慧2700万元房款，并提交其平安银行的交易明细为证，主张2014年9月16日其向山西秀元石化有限公司（以下简称秀元公司）转账四笔合计800万元、2014年9月19日向秀元公司转账200万元、2014年9月22日向秀元公司转账三笔合计1150万元，2014年9月26日向秀元公司转账100万元，2014年9月28日向秀元公司转账四笔合计150万元，于2014年10月11日向安向君转账200万元，于2014年10月13日向安向君转账合计100万元，上述合计2700万元即是刘志强根据刘慧君的指示支付的房款，但不能提交刘慧君指示其向上述账户支付房款的相关证据。经法院核查刘志强的上述付款账户，除刘志强指出的上述付款外，其与安向君之间还有多笔的款项往来。 张慧慧认为，其卖房没有明确的购房主体，也没有相关主体支付购房款，购房人缺失，故主张房屋买卖合同不成立。经法院释明，张慧慧表示若法院认定双方的房屋买卖合同成立并有效，其要求解除双方之间的房屋买卖合同，理由为刘志强一直未履行合同约定的付款义务，构成根本违约，张慧慧的合同目的无法实现。经法院释明并询问，刘志强表示因其已支付了2700万元房款，不同意再给付张慧慧2700万元房款。就本案，张慧慧提供银行保函担保申请诉前财产保全，支付保费27000元，法院依张慧慧申请查封了涉诉房屋。 2015年10月22日，刘志强与其妻子梁艳因向牛文硕借款600万元，第三人厚泽融资公司为刘志强的上述债务提供连带责任保证，刘志强以涉诉房屋设立抵押登记作为向厚泽融资公司的反担保。2015年11月19日，牛文硕、胡永明与刘志强、梁艳及厚泽融资公司签订《债权转让协议》，约定牛文硕将对刘志强、梁艳的债权转让给胡永明，厚泽融资公司不再承担连带担保责任。庭审中，厚泽融资公司表示已将其作为抵押权人的他项权利证书交给刘志强和胡永明，并同意解除涉诉房屋以其作为抵押权人的抵押登记。 一审法院另查一：2017年10月25日，法院作出的（2017）京0113刑初794号刑事判决书查明：2015年3月，在北京市顺义区，被告人娄承科指使被告人袁智勇伪造刘志强、张慧慧的离婚证件，袁智勇经人介绍委托被告人邵菲菲伪造上述证件。后邵菲菲在娄承科、袁志勇帮助下，通过他人伪造了刘志强和张慧慧的离婚证，并使用该证为刘志强、张慧慧办理了位于顺义区×号的房屋过户手续。娄承科从中获利24万元、袁智勇获利9.5万元，邵菲菲获利16万元并将其中4万元给予中间介绍人。娄承科在该案中供述：2015年3、4月份，其通过袁智勇给刘志强、张慧慧做房屋过户避税，通过办假离婚证的方式办，办好后刘志强支付了50万元费用。后法院以伪造国家机关证件罪对三被告人依法作出判决。 在上述刑事案件的侦查过程中，公安部门向刘慧君进行了询问，刘慧君称：2014年上半年，闫向阳找到我说想把他的一套别墅卖了，因为我长期在太原就想让我看看有没有山西的老板买，我先后找了几波人去看房，但是一直没人买。然后我就和闫向阳说卖不出去，后来闫向阳说可以先付房款1500万，剩下的1200万可以两年后再给。当时我觉得还不错，我就想买下来，然后我就找到之前借过我钱的刘志强，跟他借1500万。因为刘志强是干融资的，他说需要有东西做抵押，我就将张慧慧的联系方式给了刘志强，我当时想将张慧慧的房子作抵押贷出钱来买这套房，然后由我自己还款，但是后来刘志强说这个房子贷不出1500万，所以这件事就放下了。后来到了2014年年底，刘志强找到我说现在钱紧，因为我欠刘志强钱，我就跟刘志强商量把闫向阳的那套别墅抵押出些钱，后来刘志强去办这件事。闫向阳知道了就问我怎么回事，我就和闫向阳解释了一下，他就同意了。当时一共抵押了600万元，我和刘志强各分了300万元。后来我自己将这600万元还清的。2015年过完年，刘志强找到我说，他现在有个项目卖理财产品，需要有产权的房本，这个就可以融到钱，而闫向阳只需1500万前期付款，如果刘志强拿到闫向阳价值2700万元的房子的产权，就可以融到2700万元，然后交给闫向阳1500万，剩下的1200万元可以自己先用。正好闫向阳着急卖房可以先过户，然后再找买家要钱就好要了。我一想刘志强的想法和闫向阳的想法正好能对上，就告诉他们两个人去过户吧。没过多久刘志强找我要钱要交过户费，我这才知道闫向阳的房子过户给了刘志强。后来刘志强用闫向阳的房子做融资没有融到钱，没法及时给闫向阳1500万元，就想再将这房子卖了。过了大概两个月，闫向阳给我打电话说房子过户用的是假离婚手续，我这才知道，我问刘志强，刘志强说中介办的手续，他不知道。没有正式与刘志强签订过《代持协议》，因为当时刘志强没有确定能借给我1500万元，我当时只在协议上签了个名字，因为上面钱款数、利息、时间等都是空白的，如果刘志强借给我，并且过完户后再正式签协议，但是后来没有正式借我钱，所以没有正式签。 一审法院另查二：刘志强以民间借贷纠纷为案由，起诉秀元公司、刘慧君、大同市万森房地产开发有限责任公司要求偿还借款，刘志强诉称：秀元公司的法人刘全有系刘慧君之父，2014年9月秀元公司由于企业经营资金周转需要向刘志强借钱，并承诺给付高息，双方约定秀元公司向刘志强借款1100万元，一个月后偿还，并指令刘志强将款项打入秀元公司指定账户（赵洪伟、史秀平）。河北省廊坊市广阳区人民法院作出（2015）广民初字第3238号民事判决书，审理查明：2014年12月16日，刘志强与秀元公司签订借款合同，约定秀元公司向刘志强借款1100万元，期限自2014年12月16日至2015年1月15日止，借款的划出账户为刘志强在平安银行北京清华园支行开设的账号（×××），借款的收款账户为赵洪伟（收款600万元）和史秀平（收款500万元）。秀元公司主张自2014年10月9日至2015年4月3日期间秀元公司先后通过安向君、吴利芳、秀元公司的公户给刘志强打款4169.49万元。该院经审理后判决支持了刘志强的诉讼请求。 刘志强另以秀元公司、刘慧君、吴利芳、大同市万森房地产开发有限公司为被告提起民间借贷纠纷，后又撤回对吴利芳的起诉。刘志强诉称：2014年9月，秀元公司因企业经营需要向其借款，刘志强与秀元公司签订借款合同，约定借款金额2400万元，借款期限一个月，并约定所借款项打入吴利芳账户。秀元公司辩称刘志强起诉的金额与实际打款金额不一致，且秀元公司已偿还1300万元。就该案，河北省廊坊市中级人民法院作出在（2016）冀10民初175号民事判决书认定，2014年12月16日，刘志强与秀元公司、刘慧君、吴利芳签订借款合同，约定借款金额2400万元，借款期限自2014年12月16日至2015年1月15日止，出借款项付至吴利芳×××账户。当日，刘志强分三次向吴利芳上述账户打款共计2100万元。该院认定刘志强向秀元公司借款2100万元，并认定秀元公司已还款200万元，判决秀元公司偿还剩余的本金1900万元及利息。 上述事实，有庭审笔录、房屋所有权证书、（2016）京0113民初141号民事裁定书、《协议书》、顺义区公安分局经济犯罪侦查大队认定报告、（2015）广民初字第3238号民事判决书、（2016）冀10民初175号民事判决书、（2017）京0113刑初794号刑事判决书、银行交易明细、存量房签约查询记录、《借款合同》、《债权转让协议》、房屋产权登记、抵押信息查询结果等在案佐证。【一审法院认为】一审法院认为：根据双方的庭审意见，本案争议焦点有四个：一、张慧慧与刘志强之间的房屋买卖合同关系是否成立；二、刘志强是否履行了支付2700万元房款的合同义务；三、张慧慧能否行使合同解除权解除双方的房屋买卖合同关系；四、合同解除的后果如何处理。现依次阐述如下： 一、关于二人之间房屋买卖合同关系是否成立。 就涉诉房屋的买卖，张慧慧和刘志强没有签署正式的书面合同。张慧慧在本案中认为没有明确的购房人、没有明确的付款人，主张其与刘志强之间不存在房屋买卖合同关系。刘志强则主张双方之间存在房屋买卖合同关系并合法有效。对此，法院认为：1.张慧慧欲出售涉诉房屋，具有出售涉诉房屋的意思表示。张慧慧委托闫向阳联系刘慧君就是为了通过刘慧君寻找购房人，刘慧君在公安部门的询问时表示刘志强即为购房人，这样即通过刘慧君连通了张慧慧和刘志强之间的买卖关系。2.从形式上看，刘志强与张慧慧曾办理涉诉房屋的网签手续，后为了避税撤销网签转而以假夫妻离婚的形式变更了房屋的产权登记，过户手续由刘志强负责，娄承科也表示办理假离婚过户手续刘志强给了他50万元的费用，且房屋也确实过户到了刘志强的名下，刘志强将涉诉房屋为其借款办理抵押登记以及作为财产保全申请的担保由人民法院予以查封。因此，刘志强在过户的过程中起了主导作用，且具有明确的将涉诉房屋作为自有财产的意思。刘志强具有买房人的外观形式。张慧慧虽表示对假离婚过户的事情不知情，但其在离婚协议以及所有权变更手续的相关材料上签名的行为应推定其对以该种方式过户知情并对将房屋卖予刘志强一节知情。3.关于刘志强与刘慧君之间的代持协议。刘志强认可该代持协议，刘慧君在公安部门的询问时表示没有最终签订过代持协议。根据刘志强提交的其与刘慧君2015年3月1日签订的《协议书》，约定的是刘慧君作为实际买房人，因向刘志强借款1500万元，故以涉诉房屋作为借款担保将涉诉房屋登记在刘志强名下。且不论该《协议书》的真实性，即使该《协议书》为真实，也属于刘慧君和刘志强之间的内部约定，属于刘慧君借刘志强的名义买房，该约定不能约束张慧慧，对于张慧慧来说买房人仍为刘志强。4.在历次诉讼中，除第一次诉讼中刘志强以其与刘慧君之间存在代持协议为由主张实际买房人是刘慧君之外，在后两次诉讼中其均认可自己是买房人，与张慧慧之间存在房屋买卖关系，是涉诉房屋房款的付款义务人，只不过是将房款支付给了刘慧君指示的案外人。综合上述分析，法院确认张慧慧和刘志强达成由刘志强以2700万元购买涉诉房屋的买卖合同关系成立并有效，但二人之间就房款的给付方式、房屋的交付等事宜并未协商一致。张慧慧以本案缺乏明确的购房人、付款义务人不明确为由主张其与刘志强之间的房屋买卖合同不成立的诉讼请求法院不予支持。 二、关于刘志强是否履行了2700万元的房款给付义务。 张慧慧已将涉诉房屋过户到了刘志强名下，履行了主要的合同义务，则刘志强也应履行给付房款的义务。刘志强在本案中主张其按照刘慧君的指示向秀元公司和安向君名下支付的合计2700万元即为房款，已经履行了付款义务。对此，法院认为：首先，刘志强未提交相关证据证明其向秀元公司和安向君付款是受刘慧君指示支付的涉诉房屋的房款。其次，刘志强在后两次诉讼中，针对2700万元房款的付款情况给出了截然不同的意见，即第二次诉讼中主张向吴利芳转账的2700万元为房款，而这些付款已被人民法院生效的民事判决书认定系刘志强对秀元公司的借款；本案中刘志强又主张向秀元公司和安向君的十余笔转账是房款。刘志强对给出两种意见未给予合理解释。第三，刘志强在第二次诉讼的反诉状中陈述，其与张慧慧于2014年底达成房屋买卖的合意，但刘志强在本案中提交的转账明细发生于2014年9、10月间，在达成买卖合意之前即付房款违反一般常识，刘志强未给出合理解释。最后，从刘志强的平安银行交易明细以及（2015）广民初字第3238号民事判决书和（2016）冀10民初175号民事判决书认定的事实可以看出，刘志强与秀元公司、安向君、吴利芳之间存在复杂的民间借贷关系，双方之间有频繁的款项往来，刘志强在本案中提出的向秀元公司和安向君转账的十余笔款项的性质难以认定。综合上述分析，就刘志强主张的其向秀元公司和安向君付款系涉诉房屋的房款的意见，法院难以形成内心确信，故对刘志强主张的已支付2700万元房款的抗辩意见不予采信。 三、关于张慧慧可否解除双方的房屋买卖合同关系。【二审上诉人诉称】刘志强上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项依法改判驳回张慧慧全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由张慧慧承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清张慧慧自愿将涉诉房屋转移过户登记至刘志强名下系担保刘志强债权的以物抵债行为为其真实意思表示一审法院对此未予查清致使所作判决错误。首先，张慧慧自愿签字将涉诉房屋过户至刘志强名下，是作为抵押物担保刘慧君借款并抵债的行为。其次，刘慧君对本案事实查清至关重要，其未参与本案诉讼，不利于查清事实。最后，一审法院否认不动产物权的登记效力，对刘志强不公平。二、一审判决违背当事人处分原则及不告不理原则超出张慧慧的诉讼请求作出判决且遗漏重要当事人所作判决违反法定程序。（一）本案中张慧慧的诉讼请求为确认合同不成立而非要求一审法院解除双方签订的房屋买卖合同一审法院径行判决合同解除超出了张慧慧的诉讼请求范围违背了当事人处分原则。（二）一审法院在查明案件事实及作出判决时，遗漏重要当事人刘慧君，属于程序违法。三、一审法院在程序违法且认定事实不清的情形下，错误适用合同解除的法律规定，违反《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，判决有误。本案中，张慧慧诉讼请求确认涉诉房屋买卖合同未成立，应适用《中华人民共和国合同法》第三十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条等法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十七条的规定，一审法院在张慧慧未能提供确切证据推翻刘志强提供的证据的情况下，径行否认了不动产登记的法律效力，违反了不动产登记的公信力，与民事诉讼法基本原则背离。 综上所述，刘志强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：刘志强等与张慧慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书北京市第三中级人民法院民事判决书(2020)京03民终251号当事人上诉人（原审被告）：刘志强。委托诉讼代理人：袁左平，北京市金德律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔振翰，北京市金德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张慧慧。委托诉讼代理人：王永刚，北京市华联律师事务所律师。原审第三人：北京厚泽融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区惠新里240号2号楼109A室。法定代表人：谢英华，董事。委托诉讼代理人：肖玉珠。审理经过上诉人刘志强因与被上诉人张慧慧及原审第三人北京厚泽融资担保有限公司（以下简称厚泽融资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初13582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称刘志强上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项,依法改判驳回张慧慧全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由张慧慧承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,张慧慧自愿将涉诉房屋转移过户登记至刘志强名下系担保刘志强债权的以物抵债行为,为其真实意思表示,一审法院对此未予查清,致使所作判决错误。首先，张慧慧自愿签字将涉诉房屋过户至刘志强名下，是作为抵押物担保刘慧君借款并抵债的行为。其次，刘慧君对本案事实查清至关重要，其未参与本案诉讼，不利于查清事实。最后，一审法院否认不动产物权的登记效力，对刘志强不公平。二、一审判决违背当事人处分原则及不告不理原则,超出张慧慧的诉讼请求作出判决,且遗漏重要当事人,所作判决违反法定程序。（一）本案中张慧慧的诉讼请求为确认合同不成立而非要求一审法院解除双方签订的房屋买卖合同,一审法院径行判决合同解除超出了张慧慧的诉讼请求范围,违背了当事人处分原则。（二）一审法院在查明案件事实及作出判决时，遗漏重要当事人刘慧君，属于程序违法。三、一审法院在程序违法且认定事实不清的情形下，错误适用合同解除的法律规定，违反《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，判决有误。本案中，张慧慧诉讼请求确认涉诉房屋买卖合同未成立，应适用《中华人民共和国合同法》第三十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条等法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十七条的规定，一审法院在张慧慧未能提供确切证据推翻刘志强提供的证据的情况下，径行否认了不动产登记的法律效力，违反了不动产登记的公信力，与民事诉讼法基本原则背离。二审被上诉人辩称张慧慧辩称：同意一审判决，不同意刘志强的上诉请求。本案的同一事实经历了三次民事诉讼，三次刑事立案，经过法院和公安机关的多次查证，事实非常清晰。一、关于以物抵债问题。刘志强在上诉理由中强调是以物抵债，这与其一审的陈述相矛盾。在一审中其多次陈述购买了张慧慧房屋且已付清全款。既然付清全款又何来以物抵债，既然以物抵债刘志强为什么要提交两份各2700万元的转账记录证明已付清全部房款，这是自相矛盾的。二、关于刘慧君问题。刘志强反复强调，刘慧君对本案事实非常重要，其支付房款是按刘慧君的指示付款。对此，一审中已经查的很清楚，刘慧君也接受了公安机关的询问，且张慧慧也没有授权刘慧君可以代收房款。因此，刘志强所称其按刘慧君指示付款，没有任何证据。三、关于合同解除问题。张慧慧在一审起诉时确实是请求法院确认房屋买卖合同不成立，但在主审法官释明的情况下更正了诉讼主张，若人民法院认定双方的房屋买卖合同成立且有效的前提下，因刘志强未履行房款给付义务，合同目的无法实现，按照《中华人民共和国合同法》的九十四条解除合同，因此，一审判决没有超出张慧慧的诉求，一审判决法律适用正确。厚泽融资公司述称：对本案不发表意见。如果需要厚泽融资公司配合解除抵押登记，厚泽融资公司愿意配合。原告诉称张慧慧向一审法院起诉请求：1.请求法院确认张慧慧与刘志强之间的房屋买卖合同不成立；2.判令刘志强返还顺义区×号房屋产权给张慧慧；3.判令刘志强解除在×号房屋上设定的抵押权；4.判令刘志强配合张慧慧把×号房屋产权变更回张慧慧名下；5.诉讼费用由刘志强承担。一审庭审中，张慧慧增加一项诉讼请求，要求刘志强承担保全责任险保费27000元。张慧慧解释第2项诉讼请求的意思是判令涉诉房屋的产权给张慧慧，确认涉诉房屋归张慧慧所有。一审法院查明一审法院经审理认定事实：顺义区×号房屋（以下简称涉诉房屋）于2012年11月12日登记在张慧慧名下。2014年，张慧慧欲出售涉诉房屋,张慧慧的男朋友闫向阳委托刘慧君联系买房人。2015年1月28日，张慧慧与刘志强就涉诉房屋办理了网签手续，记载的成交价格为2500万元，该网签手续于2015年4月13日被注销。2015年4月14日，涉诉房屋转移登记至刘志强名下，转移登记的原因系夫妻离婚涉及不动产转移。经法院向不动产登记部门查询，张慧慧与刘志强于2015年3月通过签署虚假的离婚协议并通过虚假的离婚证完成了涉诉房屋的产权变更登记，二人之间并不存在真实的婚姻关系。房屋过户后，张慧慧仍居住在涉诉房屋内。因未收到房款，2015年12月31日，张慧慧以所有权确认纠纷为案由，以刘志强为被告向法院提起民事诉讼，要求确认涉诉房屋归其所有。在起诉的事实与理由部分，张慧慧称：“2015年初经朋友介绍把该别墅卖给刘志强，口头约定的房价是2700万元，先付1500万元，两年后再付1200万元，付清尾款1200万元之前张慧慧可继续居住在该别墅，由刘志强代办一切产权过户手续。但刘志强一直也没有和张慧慧签署购房合同及交付房款”。刘志强在该案中答辩称：“张慧慧和刘志强之间没有就涉诉房屋的买卖进行过协商，二人之间不是房屋买卖关系。根据刘志强和刘慧君签订的协议内容，2014年12月16日，刘慧君为了购买涉诉房屋，向刘志强借款1500万元，刘志强和刘慧君签订协议约定涉诉房屋归刘慧君所有，协议上写的房屋的产权人是刘慧君。为了保证刘慧君能够及时偿还借款，故将涉诉房屋转移登记至刘志强名下，刘志强是代为持有。张慧慧之所以协助将涉诉房屋过户到刘志强名下，也是基于前述事实”。在该案的审理过程中，刘志强向法院提交一份其与刘慧君于2015年3月1日签订的《协议书》，约定：“由于2014年12月16日乙方（刘慧君）因购买涉诉房屋向甲方（刘志强）借款1500万元，甲方已将该款借给乙方，乙方承诺到2015年7月10日前还清，届时乙方无法支付欠款，甲方有权任意处置标的房产、行使债权，乙方还清借款后，甲方需在30日内帮助乙方过户到乙方或乙方指定人员名下。就涉诉房屋的产权登记，双方约定该物业产权原系乙方所有，本协议签订后150日内乙方需将该物业登记至甲方名下，该物业虽登记在甲方名下但实际为乙方所有，以甲方的名义代为持有”。就该案件，双方均认为对方有诈骗嫌疑，要求法院移送公安部门处理，法院经审理作出（2016）京0113民初141号民事裁定书，认定本案存在涉嫌经济犯罪的可能，驳回了张慧慧的起诉并将本案移送公安机关处理。2016年11月4日，顺义公安分局经济犯罪侦查大队经审定，认为：刘志强没有主观占有张慧慧房产的主观意愿，只是因与刘慧君之间的债务问题，为规避债务风险，才隐瞒明知假手续而办理房产过户行为和用此房做担保阻止北京市人民政府对该房产变更的行政复议，故不能认定刘志强有非法占有之主观。该案诉讼事项，是因手续违法而产生的产权认定诉讼，此项中手续违法，我局刑侦支队对此行为已立案侦查（定性：涉嫌伪造买卖国家证件罪）。北京市公安局顺义分局将该案退回法院。2018年9月，张慧慧再次以所有权确认为案由将刘志强起诉至法院，要求确认涉诉房屋归其所有，判令刘志强解除涉诉房屋的抵押登记并协助张慧慧办理产权变更登记（（2018）京0113民初27791号）。刘志强在该案中答辩称：“双方达成的房屋买卖合同合法有效，刘志强已履行了给付房款的义务，而张慧慧却未交付涉诉房屋构成违约，且涉诉房屋的抵押登记涉及案外人利益，与双方的房屋买卖合同关系不属同一法律关系，故不同意张慧慧的诉讼请求”。刘志强在该案中提起反诉，称：“2014年12月初，张慧慧、刘慧君与刘志强达成口头协议，约定将涉诉房屋出售给刘志强”。在该案中，刘志强称其根据刘慧君的指示于2014年12月16日向吴利芳汇款三笔合计2100万元及当日刘志强向赵洪伟转账600万元，就是向张慧慧支付的涉诉房屋的2700万元房款。因本案涉诉房屋抵押登记涉及抵押权人厚泽融资公司的利益，张慧慧申请撤诉，并于2019年4月9日以刘志强为被告、以厚泽融资公司为第三人提起本案房屋买卖合同纠纷一案。在本案的审理过程中，刘志强表示关于2700万元房款如何给付当时双方并没有约定，其就是根据刘慧君的指示付款，且早已付清张慧慧2700万元房款，并提交其平安银行的交易明细为证，主张2014年9月16日其向山西秀元石化有限公司（以下简称秀元公司）转账四笔合计800万元、2014年9月19日向秀元公司转账200万元、2014年9月22日向秀元公司转账三笔合计1150万元，2014年9月26日向秀元公司转账100万元，2014年9月28日向秀元公司转账四笔合计150万元，于2014年10月11日向安向君转账200万元，于2014年10月13日向安向君转账合计100万元，上述合计2700万元即是刘志强根据刘慧君的指示支付的房款，但不能提交刘慧君指示其向上述账户支付房款的相关证据。经法院核查刘志强的上述付款账户，除刘志强指出的上述付款外，其与安向君之间还有多笔的款项往来。张慧慧认为，其卖房没有明确的购房主体，也没有相关主体支付购房款，购房人缺失，故主张房屋买卖合同不成立。经法院释明，张慧慧表示若法院认定双方的房屋买卖合同成立并有效，其要求解除双方之间的房屋买卖合同，理由为刘志强一直未履行合同约定的付款义务，构成根本违约，张慧慧的合同目的无法实现。经法院释明并询问，刘志强表示因其已支付了2700万元房款，不同意再给付张慧慧2700万元房款。就本案，张慧慧提供银行保函担保申请诉前财产保全，支付保费27000元，法院依张慧慧申请查封了涉诉房屋。2015年10月22日，刘志强与其妻子梁艳因向牛文硕借款600万元，第三人厚泽融资公司为刘志强的上述债务提供连带责任保证，刘志强以涉诉房屋设立抵押登记作为向厚泽融资公司的反担保。2015年11月19日，牛文硕、胡永明与刘志强、梁艳及厚泽融资公司签订《债权转让协议》，约定牛文硕将对刘志强、梁艳的债权转让给胡永明，厚泽融资公司不再承担连带担保责任。庭审中，厚泽融资公司表示已将其作为抵押权人的他项权利证书交给刘志强和胡永明，并同意解除涉诉房屋以其作为抵押权人的抵押登记。一审法院另查一：2017年10月25日，法院作出的（2017）京0113刑初794号刑事判决书查明：2015年3月，在北京市顺义区，被告人娄承科指使被告人袁智勇伪造刘志强、张慧慧的离婚证件，袁智勇经人介绍委托被告人邵菲菲伪造上述证件。后邵菲菲在娄承科、袁志勇帮助下，通过他人伪造了刘志强和张慧慧的离婚证，并使用该证为刘志强、张慧慧办理了位于顺义区×号的房屋过户手续。娄承科从中获利24万元、袁智勇获利9.5万元，邵菲菲获利16万元并将其中4万元给予中间介绍人。娄承科在该案中供述：2015年3、4月份，其通过袁智勇给刘志强、张慧慧做房屋过户避税，通过办假离婚证的方式办，办好后刘志强支付了50万元费用。后法院以伪造国家机关证件罪对三被告人依法作出判决。在上述刑事案件的侦查过程中，公安部门向刘慧君进行了询问，刘慧君称：2014年上半年，闫向阳找到我说想把他的一套别墅卖了，因为我长期在太原就想让我看看有没有山西的老板买，我先后找了几波人去看房，但是一直没人买。然后我就和闫向阳说卖不出去，后来闫向阳说可以先付房款1500万，剩下的1200万可以两年后再给。当时我觉得还不错，我就想买下来，然后我就找到之前借过我钱的刘志强，跟他借1500万。因为刘志强是干融资的，他说需要有东西做抵押，我就将张慧慧的联系方式给了刘志强，我当时想将张慧慧的房子作抵押贷出钱来买这套房，然后由我自己还款，但是后来刘志强说这个房子贷不出1500万，所以这件事就放下了。后来到了2014年年底，刘志强找到我说现在钱紧，因为我欠刘志强钱，我就跟刘志强商量把闫向阳的那套别墅抵押出些钱，后来刘志强去办这件事。闫向阳知道了就问我怎么回事，我就和闫向阳解释了一下，他就同意了。当时一共抵押了600万元，我和刘志强各分了300万元。后来我自己将这600万元还清的。2015年过完年，刘志强找到我说，他现在有个项目卖理财产品，需要有产权的房本，这个就可以融到钱，而闫向阳只需1500万前期付款，如果刘志强拿到闫向阳价值2700万元的房子的产权，就可以融到2700万元，然后交给闫向阳1500万，剩下的1200万元可以自己先用。正好闫向阳着急卖房可以先过户，然后再找买家要钱就好要了。我一想刘志强的想法和闫向阳的想法正好能对上，就告诉他们两个人去过户吧。没过多久刘志强找我要钱要交过户费，我这才知道闫向阳的房子过户给了刘志强。后来刘志强用闫向阳的房子做融资没有融到钱，没法及时给闫向阳1500万元，就想再将这房子卖了。过了大概两个月，闫向阳给我打电话说房子过户用的是假离婚手续，我这才知道，我问刘志强，刘志强说中介办的手续，他不知道。没有正式与刘志强签订过《代持协议》，因为当时刘志强没有确定能借给我1500万元，我当时只在协议上签了个名字，因为上面钱款数、利息、时间等都是空白的，如果刘志强借给我，并且过完户后再正式签协议，但是后来没有正式借我钱，所以没有正式签。一审法院另查二：刘志强以民间借贷纠纷为案由，起诉秀元公司、刘慧君、大同市万森房地产开发有限责任公司要求偿还借款，刘志强诉称：秀元公司的法人刘全有系刘慧君之父，2014年9月秀元公司由于企业经营资金周转需要向刘志强借钱，并承诺给付高息，双方约定秀元公司向刘志强借款1100万元，一个月后偿还，并指令刘志强将款项打入秀元公司指定账户（赵洪伟、史秀平）。河北省廊坊市广阳区人民法院作出（2015）广民初字第3238号民事判决书，审理查明：2014年12月16日，刘志强与秀元公司签订借款合同，约定秀元公司向刘志强借款1100万元，期限自2014年12月16日至2015年1月15日止，借款的划出账户为刘志强在平安银行北京清华园支行开设的账号（×××），借款的收款账户为赵洪伟（收款600万元）和史秀平（收款500万元）。秀元公司主张自2014年10月9日至2015年4月3日期间秀元公司先后通过安向君、吴利芳、秀元公司的公户给刘志强打款4169.49万元。该院经审理后判决支持了刘志强的诉讼请求。刘志强另以秀元公司、刘慧君、吴利芳、大同市万森房地产开发有限公司为被告提起民间借贷纠纷，后又撤回对吴利芳的起诉。刘志强诉称：2014年9月，秀元公司因企业经营需要向其借款，刘志强与秀元公司签订借款合同，约定借款金额2400万元，借款期限一个月，并约定所借款项打入吴利芳账户。秀元公司辩称刘志强起诉的金额与实际打款金额不一致，且秀元公司已偿还1300万元。就该案，河北省廊坊市中级人民法院作出在（2016）冀10民初175号民事判决书认定，2014年12月16日，刘志强与秀元公司、刘慧君、吴利芳签订借款合同，约定借款金额2400万元，借款期限自2014年12月16日至2015年1月15日止，出借款项付至吴利芳×××账户。当日，刘志强分三次向吴利芳上述账户打款共计2100万元。该院认定刘志强向秀元公司借款2100万元，并认定秀元公司已还款200万元，判决秀元公司偿还剩余的本金1900万元及利息。上述事实，有庭审笔录、房屋所有权证书、（2016）京0113民初141号民事裁定书、《协议书》、顺义区公安分局经济犯罪侦查大队认定报告、（2015）广民初字第3238号民事判决书、（2016）冀10民初175号民事判决书、（2017）京0113刑初794号刑事判决书、银行交易明细、存量房签约查询记录、《借款合同》、《债权转让协议》、房屋产权登记、抵押信息查询结果等在案佐证。一审法院认为一审法院认为：根据双方的庭审意见，本案争议焦点有四个：一、张慧慧与刘志强之间的房屋买卖合同关系是否成立；二、刘志强是否履行了支付2700万元房款的合同义务；三、张慧慧能否行使合同解除权解除双方的房屋买卖合同关系；四、合同解除的后果如何处理。现依次阐述如下：一、关于二人之间房屋买卖合同关系是否成立。就涉诉房屋的买卖，张慧慧和刘志强没有签署正式的书面合同。张慧慧在本案中认为没有明确的购房人、没有明确的付款人，主张其与刘志强之间不存在房屋买卖合同关系。刘志强则主张双方之间存在房屋买卖合同关系并合法有效。对此，法院认为：1.张慧慧欲出售涉诉房屋，具有出售涉诉房屋的意思表示。张慧慧委托闫向阳联系刘慧君就是为了通过刘慧君寻找购房人，刘慧君在公安部门的询问时表示刘志强即为购房人，这样即通过刘慧君连通了张慧慧和刘志强之间的买卖关系。2.从形式上看，刘志强与张慧慧曾办理涉诉房屋的网签手续，后为了避税撤销网签转而以假夫妻离婚的形式变更了房屋的产权登记，过户手续由刘志强负责，娄承科也表示办理假离婚过户手续刘志强给了他50万元的费用，且房屋也确实过户到了刘志强的名下，刘志强将涉诉房屋为其借款办理抵押登记以及作为财产保全申请的担保由人民法院予以查封。因此，刘志强在过户的过程中起了主导作用，且具有明确的将涉诉房屋作为自有财产的意思。刘志强具有买房人的外观形式。张慧慧虽表示对假离婚过户的事情不知情，但其在离婚协议以及所有权变更手续的相关材料上签名的行为应推定其对以该种方式过户知情并对将房屋卖予刘志强一节知情。3.关于刘志强与刘慧君之间的代持协议。刘志强认可该代持协议，刘慧君在公安部门的询问时表示没有最终签订过代持协议。根据刘志强提交的其与刘慧君2015年3月1日签订的《协议书》，约定的是刘慧君作为实际买房人，因向刘志强借款1500万元，故以涉诉房屋作为借款担保将涉诉房屋登记在刘志强名下。且不论该《协议书》的真实性，即使该《协议书》为真实，也属于刘慧君和刘志强之间的内部约定，属于刘慧君借刘志强的名义买房，该约定不能约束张慧慧，对于张慧慧来说买房人仍为刘志强。4.在历次诉讼中，除第一次诉讼中刘志强以其与刘慧君之间存在代持协议为由主张实际买房人是刘慧君之外，在后两次诉讼中其均认可自己是买房人，与张慧慧之间存在房屋买卖关系，是涉诉房屋房款的付款义务人，只不过是将房款支付给了刘慧君指示的案外人。综合上述分析，法院确认张慧慧和刘志强达成由刘志强以2700万元购买涉诉房屋的买卖合同关系成立并有效，但二人之间就房款的给付方式、房屋的交付等事宜并未协商一致。张慧慧以本案缺乏明确的购房人、付款义务人不明确为由主张其与刘志强之间的房屋买卖合同不成立的诉讼请求法院不予支持。二、关于刘志强是否履行了2700万元的房款给付义务。张慧慧已将涉诉房屋过户到了刘志强名下，履行了主要的合同义务，则刘志强也应履行给付房款的义务。刘志强在本案中主张其按照刘慧君的指示向秀元公司和安向君名下支付的合计2700万元即为房款，已经履行了付款义务。对此，法院认为：首先，刘志强未提交相关证据证明其向秀元公司和安向君付款是受刘慧君指示支付的涉诉房屋的房款。其次，刘志强在后两次诉讼中，针对2700万元房款的付款情况给出了截然不同的意见，即第二次诉讼中主张向吴利芳转账的2700万元为房款，而这些付款已被人民法院生效的民事判决书认定系刘志强对秀元公司的借款；本案中刘志强又主张向秀元公司和安向君的十余笔转账是房款。刘志强对给出两种意见未给予合理解释。第三，刘志强在第二次诉讼的反诉状中陈述，其与张慧慧于2014年底达成房屋买卖的合意，但刘志强在本案中提交的转账明细发生于2014年9、10月间，在达成买卖合意之前即付房款违反一般常识，刘志强未给出合理解释。最后，从刘志强的平安银行交易明细以及（2015）广民初字第3238号民事判决书和（2016）冀10民初175号民事判决书认定的事实可以看出，刘志强与秀元公司、安向君、吴利芳之间存在复杂的民间借贷关系，双方之间有频繁的款项往来，刘志强在本案中提出的向秀元公司和安向君转账的十余笔款项的性质难以认定。综合上述分析，就刘志强主张的其向秀元公司和安向君付款系涉诉房屋的房款的意见，法院难以形成内心确信，故对刘志强主张的已支付2700万元房款的抗辩意见不予采信。三、关于张慧慧可否解除双方的房屋买卖合同关系。在法院释明下，张慧慧主张若人民法院认定双方的房屋买卖合同成立并生效，因刘志强未履行房款给付义务，使其合同目的无法实现，要求解除合同。对张慧慧的该项诉求，法院分析如下：张慧慧主张房款2700万元，过户后先给1500万元，剩下的1200万元两年后付清，在款项付清之前其可以继续居住在涉诉房屋中。但刘志强除认可房款为2700万元以外，对张慧慧主张的其他合同履行事项均不认可，特别关于付款情况，刘志强表示未约定具体付款方式，只是根据刘慧君的指示付款。现无证据证明双方就房款支付情况达成过一致意见。当事人有关合同履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。法院已认定刘志强未履行给付房款的义务。涉诉房屋已过户至刘志强名下超过四年，刘志强仍未履行付款的合同义务，且在法院释明和询问时拒绝支付2700万元房款，故法院认定刘志强拒绝支付房款构成根本违约，张慧慧可以行使合同解除权，解除双方的合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除，法院确认以张慧慧解除合同的意思表示送达刘志强之日即本案第一次开庭日期2019年6月10日作为双方合同解除的时间。四、关于合同解除后果的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就合同的权利义务，张慧慧已经履行了协助过户的合同义务，现双方合同解除，张慧慧要求刘志强协助其将涉诉房屋变更登记至其名下，符合上述法律规定，法院予以支持。涉诉房屋上有以第三人厚泽融资公司作为抵押权人的抵押登记，对过户造成障碍。但第三人明确表示同意解除该抵押登记，故张慧慧要求解除涉诉房屋抵押登记的诉讼请求法院予以支持。所有权归属以不动产登记为准，本案张慧慧提起的系合同之诉，解决的系物权变动的原因关系，且已支持其要求将涉诉房屋变更登记至其名下的诉讼请求，其要求确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求本案中不予支持。就保费而言，张慧慧为保障生效判决的履行向法院提起财产保全申请，并以保险公司保函的形式提供担保并支付保险费，但该费用并非张慧慧为实现权利而发生的必要费用，故张慧慧要求刘志强负担保险费，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈