中盈南沙项目营销方案

中盈南沙项目营销执行报告广东中原地产代理有限公司2014年5月4日>>PARTⅠ:价格体系制定>>PARTⅡ:项目定位>>PARTⅢ:营销目标及策略提纲目录政策及市场环境--------P3市场比较法定价--------P27市场及形象定位-------P31客户定位--------------P47销售目标及分解-------P56营销策略制定---------P63PARTⅠ:价格体系制定1

政策及市场环境2

市场比较法定价2014年首两月成交面积均多于新增预售面积，1月份仍然保持供求两旺状况，由3月份起市场出现微调，需求量少于供给量；随着限价、限签逐步退出市场，3月份开始签约均价出现大幅度回升，签约均价15218元/平方米，环比增长10%。2014年首季，广州中心六区签约均价由于受限价、限签政策退出影响，出现一定幅度的波动，而外围区域则处于平稳状态。其中荔湾区签约均价波动最大，3月均价23904元/平方米，同比上升18%，涨幅最大；其次是越秀区，网签均价38614元/平方米，同比升12%。数据来源：中原地产数据库数据来源：中原地产数据库广州1-3月各区签约均价变化现象1：部分政府行政政策逐步退出市场，签约均价逐渐回归真实水平，但市场观望情绪更为浓厚，供求关系出现逆转。2014年首季广州一手住宅市场重心持续外移，增城、花都、番禺及南沙成为热点区域，供需两旺；供应方面：2014首季年番禺新供应一手住宅55万平方米，约占全市的30%；增城区新供应一手住宅37万平方米，约占全市的20%。成交方面：2013年增城、番禺两区一手住宅分别签约55万平方米、32万平方米，分别占全市的27%、15%。数据来源：中原地产数据库现象2：随着核心区域价格攀升，刚需市场成主导，市场重心持续外移，增城、番禺、萝岗、花都、南沙成为主战场。增城价格：7000-12000元/㎡花都板块增城板块萝岗板块核心区番禺板块南沙板块金沙洲板块芳村板块南沙板块花都价格：9000-11000元/㎡主力户型：90-130㎡典型项目：雅居乐锦城、御华园金沙洲价格：16000-22000元/㎡主力户型：80-120㎡典型项目：保利西海岸、金名都芳村价格：18000-22000元/㎡主力户型：80-110㎡典型项目：公园九里、凯粤湾南沙板块（本案及千灯湖）价格：12000-16000元/㎡主力户型：100-140㎡典型项目：中海锦城、滨江壹号萝岗价格：14000-17000元/㎡主力户型：80-100㎡典型项目：中海誉城、万科金色梦想、越秀岭南雅筑、奥园春晓增城价格：9000-13000元/㎡主力户型：90-130㎡典型项目：翡翠绿洲、碧桂园凤凰城、新塘新世界番禺价格：15000-22000元/㎡主力户型：70-120㎡典型项目：万科欧泊、时代倾城、君华香柏广场、祈福名都南沙价格：9000-13000元/㎡主力户型：80-180㎡典型项目：时代南湾、中惠璧珑湾、南沙珠江湾、碧桂园天玺湾老城核心区价格：33000-45000元/㎡主力户型：80-140㎡典型项目：骏文雅苑、嘉裕公馆、东方新世界随着中心区价格上涨，资金实力较好的客户向金沙洲、芳村、番禺扩散，价格洼池逐步填平。而资金实力薄弱的客户被迫往更外围的增城、花都、萝岗、南沙等地。2014年房地产政策将以“稳”为主，但将根据市场表现进行微调，限购短期内难以取消，住宅产品分化加剧，紧凑型小三房单位将成为市场需求的主流；2014年刚需仍是住宅市场的绝对主力，但由于市中心价格持续攀升、限购升级，广州刚需需求被进一步抑制，刚需客迫切寻找新的出路；广州市场后续走势研判：南沙——第六个国家级新区！2012年9月6日，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，明确了南沙新区发展的战略定位、发展目标、重点工作、政策支持，标志着南沙新区成为国家级新区，南沙新区的开发建设上升到国家战略。身为国家级新区，“国家级的扶持和优惠政策”予以护航，未来将成为珠三角地区成为世界级城市群的枢纽中心!国务院新闻办公室于2012年10月10日就《广州南沙新区发展规划》举行新闻发布会，会上广东省省长朱小丹表示：《规划》从金融、与港澳往来便利化、扩大对外开放、财税、土地管理、海洋管理、社会事业与管理服务等方面赋予南沙新区多项先行先试的政策措施，在规划当中直接赋予国家一级的扶持和优惠政策。“凡是可以下放给南沙新区的省一级的经济社会管理权限一律下放”！天津滨海新区上海浦东新区舟山群岛新区重庆两江新区甘肃兰州新区霍英东率先提出开发南沙国务院批准设立广州南沙经济开发区南沙变身为独立行政区南沙新区发展被写入国家十二五规划国家级新区的架构基本形成。先启动粤港澳区域合作格局（60平方公里CEPA）1988年1993年2005年2010年2012年2025年2013年今年6月，南沙明珠湾建设的正式启动，首批启动项目33个，总投资约586亿元人口达300万，经济、社会、生态环境、国际化等方面应达到香港及其他国际先进城市水平南沙广州中山佛山东莞清远惠州香港南沙横琴澳门前海南沙发展格局：以中部组团为核心的“一城三区”中部组团为发展的重中之重。香港澳门南沙广州建设粤港澳CEPA合作示范区；南沙开发区管委会与国家开发银行签订战略合作协议。未来5年，国家开发银行将为南沙新区提供600亿元的综合金融产品服务；建设国际教育合作特区，率先实现内地、港澳与国际职业资格的“一试三证”；开展与港澳在社会保障服务衔接和居住证改革试点；建设国家金融综合配套改革试验区和国际性加工贸易结算中心；建设航运交易所和华南商品期货交易所；发展离岸金融、融资租赁、产业投资基金；试点外汇制度改革教育科研高端制造北部文化旅游高端制造西部商业服务金融创新中部粤港澳新兴产业合作南部项目所在位置南沙新城800多平方公里的空间布局将以中、北、西、南四大城市组团铺开！其中中部组团约220平方公里，由中心湾区、湾区交通枢纽商务区、城市综合服务区、钻石水乡示范区和合作配套区五大子功能区组成，是南沙新区发展之重心！综合交通规划：“海陆空”三位一体化交通模式，国内罕有！内外交通网络密集，轨道交通四通八达中山、珠海、澳门佛山东莞深圳、香港深圳中山南沙海底隧道跨海大桥深中通道线路图广州第二机场（选址待定）东新高速本项目位置南沙客运港深圳中山南沙海底隧道跨海大桥深中通道线路图广州第二机场：根据南沙区总体规划，广州第二机场已确定选址南沙新区（具体位置待定），不仅填补南沙航空运输空白，也将极大提升南沙新区珠三角交通枢纽中心价值！海上交通：南沙客运港—直达澳门、香港、香港国际机场！南沙客运港坐落于广州市的母亲河——珠江的入海口河段西岸，港口设计标准为年客运量160万人次、旅客聚集量1600人，每天往返航班最少16班，为国际客运港；海底隧道：规划【深中通道】，将南沙与被港珠澳大桥“旁落”的深圳、中山串联，融合“深莞惠”、“珠中江”、“南沙肇”三大经济圈发展！预计2015年年底动工，2021年建成，全长51公里。中山、珠海、澳门佛山东莞深圳、香港深圳南沙庆盛枢纽南沙枢纽广州第二机场（选址待定）广深港高铁南沙客运港莞佛高速南沙港快速广州南站、白云机场东新高速地铁规划：将量身规划建设7条地铁线路（共计34个地铁站），通往广州市中心、广州南站、广深港机场及周边市区，目前已开通4号线铁路规划：将修建4条国家铁路，其中：广深港高速铁路—始发广州南站，途径南沙黄阁镇及深圳福田，终点为香港西九龙站，全程只需61分钟，广州至深圳路段已开通深茂高铁—始发深圳北站，途径南沙，终点为茂名，全程3小时，目前广深路段已开工建设；区域轨道枢纽布局：规划南沙湾区枢纽、庆盛枢纽、主要轨道换乘点，形成南沙内部无缝换乘！其中湾区枢纽东线将直达东莞、虎门、深港机场；西线直达肇庆、佛山、中山、珠海、澳门；北线经庆盛直达广州市中心、白云机场等；五大主导产业助推南沙城市经济腾飞！航运物流服务业规划广州第二机场、龙穴岛港口物流基地，建设廉洁内地、辐射世界的国际门户！高端装备及技术产业北部汽车制造、西部高端设备制造、南部以海洋等新兴产业为主导，形成国际化、高端科技化的现代产业体系健康休闲产业以资源优势特征规划四大旅游业发展区，其中西部以岭南水乡特色的生态文化旅游区，南部引进主题乐园，打造高品质主题文化、度假疗养旅游区核心发展区域高端商务及金融服务对接港澳，借鉴先进管理经验，发展总部经济，规划布局南沙东岛、横沥、龙穴东港城三大港澳特色商业区科技智慧产业以轨道4号线为串联，布局蒲州港澳创新园、资讯科技园、西部LOFT科技园、庆盛应用科技园，新城“一轴四城”的科技创新产业布局产业发展布局：以生产性服务业为主导，打造现代化产业基地，国内外企业争相进驻高端商务及金融服务行业：广东电子信息集团总部、广药集团王老吉大健康总部、南沙航运金融大厦、南沙新区民营经济总部集聚区、粤海投资总部已等陆续进驻；科技智慧产业：丽晶光电生产及研发总部、粤港科技园、光子治疗仪产学研基地、盛瑞科技总部项目、UL中国室内空气质量服务实验室等；高端装备及技术产业：瓦卢瑞克核电管材、广钢集团、法国英瑞杰汽车系统项目、瑞士德志汽配增资项目、美国UTC胜捷消防项目、南沙海洋能技术产业园等；航空物流服务业：广州航运交易所、广州南沙国际物流园区、南沙邮轮码头项目、中海集团散货总部项目、中国中铁港航局、香港珠江船务总部配套等；健康休闲产业：南沙滨海游艇会、中国科学院南海海洋研究所共建海洋水族馆项目等2012年11月，广州国资委与南沙新区合作签署《广州国资—南沙新区战略合作框架协议》及七个广州国企与南沙新区合作项目协议：与市城投集团合作的城市基础设施建设投融资框架协议；与越秀集团合作的创业投资基金、融资租赁公司及证券咨询机构等项目；与发展集团合作的能源产业项目；与广州港集团合作的航运服务集聚区等项目；与广药集团合作的王老吉大健康产业总部项目；与岭南集团合作的高端酒店建设项目；与国际控股集团下属万联证券合作的金融服务项目等。目前，已有广州港、广汽、越秀、交投等多家国企企业在南沙投资产业发展和基础设施建设项目近50个（含在建），投资总额超过600亿元。2012年10月，南沙开发区管委会与国家开发银行签订战略合作协议。未来5年，国家开发银行将为南沙新区提供不少于600亿元的综合金融产品服务。南沙新区将致力于培育广州商品期货交易所和广州航运交易所等重大金融交易平台，探索开展人民币离岸业务、保险市场创新业务和资本市场创新业务等金融创新业务，发展以国际金融、航运金融等为主的特色金融。配套设施加大教育、医疗、休闲配套设施投入及对人才的吸引力南沙启动申报“自由贸易区”，发展空间无可限量教育资源配套：华师大第二附属中学，占地300亩，办成示范性高中；华师大第二附属小学、幼儿园；广州外国语学校附属小学、幼儿园；广外——兰卡斯特大学，广东首所中外合作办学高校；南沙第一中学、小学，南沙区第一所“广东省国家级示范性普通高中”正式全面运作，建筑面积超10万平方米；南沙英东中学，由霍英东基金会、美国ISS教育机构和优联教育集团合作举办的广州英东中学NCPA美式高中南沙区区属公办中小学校，全面实施12年免费教育，外地户籍学生享受同等政策；基础教育国际化实验试验区，建设全国首个基础教育国际化示范试验区；华南理工大学法学院科研教学研究中心；南沙区少年宫医疗资源配套：南沙中心医院二期，建设规模达5万㎡，总投资3.65亿元，可容纳12个病区500床位；生活休闲配套：广州南沙湾休闲度假景区，占地面积878亩，共有景点30多处，游乐设施23个；南沙湿地游览区，二期面积近6000亩，建有1公里的步行栈道和2.4公里的绿岛…近期，南沙不断加大城市基础配套建设，其中教育资源设施成为投资重点，并将与港澳开展公共服务共享体系合作，探索外来人口准入政策，南沙新区人才引进备受重视！在对南沙新区2013年建设目标进明确提出“启动申报自由贸易区”按照设想，南沙新区自贸区将以“对港澳开放”和“全面合作”为方向，在投资准入政策、货物贸易便利化措施、扩大服务业开放等方面先行先试，率先实现区内货物和服务贸易自由化。浦东新区滨海新区南沙新区所处区域长三角区，上海市东部，长江入海口环渤海地区中心带，天津市最东端珠三角区，广州市南部，珠江入海口面积/人口1210平方公里/515万2270平方公里/253万803平方公里/62万区域交通交通设施完善，水陆空三位一体，交通网络密集，运输能力强交通设施较完善，对外跨区交通道路通行能力差交通网络正处于快速完善阶段行政级别依托其所属直辖市，属于副省级行政区依托其所属直辖市，属于副省级行政级别独立行政区，主体仍为广州，由省级管理战略定位依托长三角，打造上海国际航运中心、国际金融中心核心功能区，世界了解中国的窗口依托京津冀，建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心依托珠三角、连接港澳，打造粤港澳全面合作和新型城市化示范区，珠江三角洲世界级城市群枢纽性城市产业特点以金融、信息服务、商贸、物流和会展等第三产业为经济支柱以航空航天、石油化工、电子信息、生物制药、新能源新材料、国防科技等第二产业为经济支柱以汽车、重工设备制造的第二产业为经济支柱。规划打造航运物流、高端商务及商贸、科技智慧、高端装备及技术、健康休闲五大支柱产业基础设施教育、医疗等公共设施完善，具有国际知名度的文化设施及旅游景点，并举办过世博会第三产业落后，主要以传统服务业为主，公共服务设施配套与城市发展脱节，人口导入不成功南沙新区自然水系资源丰富，适合打造优质生活圈，但公共服务设施薄弱，规划发展周期将延长，建设资金投入量大政策支持通过企业所得税优惠以及免征和减征所得税、地方所得税和房产税、关税政策、特别审批政策吸引外企入驻国务院批准设立东疆保税港区，金融改革试点，土地变性进行土地流转试点，高新技术产业的所得税税率降为15％财政支持等与粤港澳合作，实施CEPA综合示范区2012年经济状况GDP：5930亿元，人均GDP：12.26万元GDP：7205亿元，人均GDP：28.4万元GDP：813.56亿元，人均GDP：11.87万元与浦东及滨海新区比，南沙区位环境、经济及产业基础、协同发展条件等方面更具优势，发展空间远非其它国家级新区可比！

“粤港澳合作示范区”的定位决定了南沙将承担起今后几十年引领珠三角

以至大华南经济发展的核心引擎的历史重任2

“国家级新区”奠定了南沙未来的发展高度1

产业的快速导入、投资力度的暴发性增长、配套设施的全面推进，为区域的

加速发展提供了全方位的支持3南沙区域价值小结：南沙——新推货偏少致签约量回落152014年1-3月，南沙区一手住宅新批准预售1536套，预售面积约20万平方米，同比减少16.6%；3月份，南沙区一手住宅新批准预售达到1138套，13.8万平方米；2014年1-4月，南沙区一手住宅签约面积16.6万平方米，签约均价约为11494元/㎡；4月份，南沙区一手住宅签约面积3.19万平方米，签约均价为11674元/㎡，环比下跌3.5%；4月签约项目中南沙滨海花园以60套、6725平方米夺得区域销冠，紧随其后的是碧桂园天玺湾，共签约55套、6233平方米。数据来源：中原数据库

竞争格局：市场对于区域内产品借政策落地纷纷抢闸入市，争抢客源，价格均价总体接近广晟海韵兰庭9500元/㎡毛坯总价76-120万南沙珠江湾：1.2-1.3万元/㎡带2500装修118-121方总价137-160万南沙城均价13000元/㎡，95-136方总价122-180万景观资源盘区府板块盘中惠璧珑湾14000元/㎡装修79-177方总价110-250万富力·唐宁花园85-130方12000元/㎡带装修滨海珺城：1.1-1.2万元/㎡带装修88-154方总价100-190万优山悦海：12000元/㎡带装修总价80-130万创鸿汇：1.2万元/㎡带78-140毛坯总价93-170万金洲板块盘碧桂园天玺湾92-180方，1-1.2万元/㎡装修，总价100-220万紫茗花园79-113方9000元/㎡毛坯碧荷居66-101方，12000元/㎡精装裕豪轩11000元/平米毛坯，81-101方，总价90-120万心意华庭9500元/㎡，毛坯68-127方，总价60-120万南沙星河丹堤均价1.2万元/㎡毛坯，90-143方洋房。369-550方独栋，总价约205-1200万敏捷君御33--75方余货，精装，单价预计12000元/㎡竞品分布时代南湾：13500元/㎡带3000装修南沙的住宅分布及潜在供应分析未来供应住宅住宅分布中惠璧珑湾占地7万㎡，建面28万㎡，预计15年项目售罄创鸿汇占地5.5万㎡，建面21万㎡，占面，预计15年项目售罄星河盛世占地7万㎡，建面15万㎡，预计16年项目售罄广晟海韵兰庭占地4.6万㎡，建面10万㎡，预计15年项目售罄碧桂园天玺湾占地28万㎡，建面50万㎡，预计14年项目售罄时代南湾占地28万㎡，建面34万㎡，预计14年项目售罄南沙富力唐宁占地10万㎡，建面20万㎡，预计15年项目售罄珠江湾占地40万㎡，建面32万㎡，预计17年项目售罄南沙滨海花园占地8万㎡，建面16万㎡，预计16年项目售罄星河丹堤占地40万㎡，建面32万㎡，预计15年项目售罄星河山海湾占地36万㎡，建面50万㎡预计14年入市，17年项目售罄富晟金枫中路地块，占地4万㎡，建面8万预计15年入市保利置业黄阁项目，规模58万㎡，预计15年入市晴海岸占地44248㎡，建面15万㎡，预计5月开售南沙置业科技中心项目项目规模5.3万㎡，预计15年入市2014年-2015年将有207.3万方投入市场，住宅市场竞争格局严峻。2014年南沙刚需型产品面积段更多面积段集中在70-120方70-90方90-120方120-150方150-180方星河盛世，75-143㎡，400套心意华庭67-127㎡，600套南沙碧桂园，住宅65-185㎡，14400套碧荷居，67-135㎡，约400套晴海岸，74-112㎡，300套70方以下180方以上碧桂园豪庭，79-133㎡，500套一手住宅二手住宅珠光南沙御景，100-140㎡，400套紫茗花园，90-120㎡，300套丰庭花园，47-93㎡，500套奥园海景城，92-135㎡，870套项目效果图2、项目基本信息3、项目竞争解析项目占地13万㎡总建面45万㎡位置南沙街环市大道西主力户型88-154方二至四房容积率3.25目前待售套数约1500套上一次推售时间2014年3月22日产品打造：项目定位成熟社区配套大盘，小区规模大，自身配套完善，主力户型88-154方二至四房；推售时间：2014年3月销售价格：11000-12000元/方带精装修；越秀·滨海珺城1、项目效果图项目效果图2、项目基本信息3、项目竞争解析项目占地28866㎡总建面95170㎡位置进港大道主力户型78-126㎡二至三房容积率3.22014供应总套数约500套上一次推售时间2013年12月产品打造：主力户型78-120方；推售时间：2013年12月1日推出；销售价格：9000元/方毛坯；紫茗花园1、项目效果图项目效果图2、项目基本信息3、项目竞争解析项目占地14770㎡总建面49811㎡位置

进港大道与珠电路交界主力户型67-135㎡容积率3.372013供应总套数约400套上一次推售时间收筹中，120个筹产品打造：主力户型67-135㎡；推售时间：预计2014年3月底推出5栋；销售价格：洋房12000元方带装修；碧荷居1、项目效果图2、项目基本信息3、项目竞争解析项目占地2.4万㎡总建面7.7万㎡位置金岭北路南段主力户型67-127㎡容积率2.72014供应总套数约600套上一次推售时间暂未入市产品打造:主力67-127方产品；推售时间：预计2014年5月入市销售价格：9500元/方毛坯;心意华庭1、项目效果图星河盛世项目占地69276㎡总建面150000㎡位置进港大道与金沙路交界主力户型75-143㎡容积率2.172014供应总套数约1300套上一次推售时间2013年12月7日产品打造:主力67-127方产品；推售时间：预计2014年4月销售价格：12000-13000元/方带装修;2、项目基本信息1、项目效果图3、项目竞争解析项目效果图2、项目基本信息3、项目竞争解析项目占地10万㎡总建面16万㎡位置进港大道555号主力户型93-150方二至四房容积率1.6目前待售套数约124套上一次推售时间尾货销售产品打造：集住宅区、商务楼、四星级酒店等总建筑面积达到20多万平方米的大型社区，主力户型93-150方二至四房；推售时间：尾货销售销售价格：9800元/方,毛坯；海力花园1、项目效果图南沙住宅市场小结：

2014年南沙一手市场刚需型产品供应量会进一步加大。1

2014年竞争区域集中在70-120方刚需产品较受热捧，南沙一手市场竞争项目最多的板块为金洲板块，竞争最为激烈。

3

金洲板块项目中，由于项目均价（一般带装修均价为11000-13000元/㎡）差异不大，发展商知名度高的项目较受追捧。

2PARTⅠ:价格体系制定1

政策及市场环境2

市场比较法定价一：选取南沙区竞争性项目进行对比参考相邻、相近的、同类的产品，以其销售价格作为参考。二：赋予权重、力求准确

1、对不同因素对项目的影响赋予权重；

2、对区域的不同赋予不同的权重；

3、对类比项目对本项目的影响不同赋予权重。本项目产品价格研究方式：

均价定价原则：市场比较法价格策略项目权重本案越秀·滨海珺城紫茗花园碧荷居心意华庭星河盛世海力花园地段位置0.45100105110110100110105户型设计0.1510098981001009895项目规模0.05100110105103105110110开发商品牌0.05100120100100100115110周边配套0.15100110115115105115110社区配套0.1100105105100100110110用地年限0.05100100100100100100100综合1100105.45107.2106.9101108.7105市场售价1.21.151.20.95（毛坯）1.20.98（毛坯）修正价格分数比*可比项目价1.141.071.120.941.100.93各楼盘权重对比竞品比例25%10%20%25%10%10%权重分数0.280.110.220.240.110.09加权均价1.15通过市场比较法，数理计算得出：在考虑市场上大部分项目带2000—2500元/㎡装修条件下，中盈南沙项目售价为1.15万元/㎡，带2500元精装修。可溢价因素考虑：1、南沙国家级新区影响力逐渐增加；2、自贸区、新机场等利好政策逐一落地；3、项目自身的定位优化加中原地产优秀的营销经验。未来中盈南沙项目：均价为1.1-1.2万元/㎡预计住宅总货值约3.3亿PARTⅡ:项目定位1

市场及形象定位2

客户定位—品位生活•美学建筑—爱琴海浪漫领地领海台方向一中盈领海台中盈领海台爱琴海浪漫领地中盈领海台为爱情保驾护航中盈领海台ME房子面朝爱琴海—品位生活•美学建筑—孕育甜蜜领地领海台方向二报广广告语参考广告语参考广告语参考PARTⅡ:项目定位1

自身价值提炼2

客户定位谁能买房？能买房的在哪里？他们的共同标签是什么？他们买房时在关注什么？刚需共识的答案刚需客户群置业选择基因透析需求交通路网成熟地铁上盖或地铁沿线物业刚需户型两房及三房资金实力低，总价接受范围100-130万之间升值保值潜力地段情结资金承价能力低，对总价十分敏感，价格接受范围在100-130万之间。关注项目自身以及版块的未来规划，升值潜力空间大。注重交通便利，首选临近工作地点或地铁延线物业。以满足自身居住为目的，意向户型主要集中紧凑型的两三房产品，同时具备舒适的空间感及高实用率以自身居住、工作等熟悉的生活版块为最终选择依归，主要意向同区域的价格洼池片区。客户基数广客户基数窄客户的熟知区域与意向置业区域在交通时间上的近距离更能获得客户的对置业区域认同感——客户按照自身熟知区域划分，置业区域往距离自身熟知区域最近的宜居板块迁移1、成长型客户（首次置业者）目标客户：非广州户籍人士、大南沙区婚房族特征：年龄20-30岁，外来务工，资本处于初期积累阶段；有婚房需求，月收入稳定居住现状：现住宿舍或租房，或即将组建新坚挺诉求：随工作的稳定及年龄的增长，希望拥有方便工作与生活，独立的舒适居所

目标客户分析75㎡小户型切入市场：降低置业门槛附送精美装修：节约成本、缩短入住时间利益点策略2、发展型客户（改善型需求者）目标客户：大南沙区原居民特征：年龄30-40岁，一直在本地居住，家庭多为三口之家或三代同堂，家庭有部分积蓄居住现状：旧房多为村屋、楼梯楼，希望进入先进小区诉求：习惯本区居住环境，希望就近寻找面积较大、环境舒适的新居所全电梯小区：提高居住质量附送精美装修：节约成本、缩短入住时间打造精致园林：改善生活环境利益点策略3、成熟型客户（品质生活追求者）目标客户：大广州区域人士特征：年龄30-50岁，受教育程度较高、注重生活品质、有充足的资本及稳定的收入居住现状：已有固定居所诉求：追求健康与品质的生活，期待生活素质的提升绿色新生活：5+2生活模式，亲近大自然自身产品打造：精品生活，远离都市喧嚣利益点策略4、投资型客户目标客户：有意将房产投资作为资产增值手段的购买者特征：看好南沙区域发展及房产投资形式，资本积累充足居住现状：至少有一至两处不同类型的固定居所诉求：寻觅新的投资型楼盘，期待升值获利区位规划推广：南沙国家新区规划前景包装附送精美装修：增加产品附加值，提高升值潜力打造特色主题小区：消除同质化，升值潜力强化利益点策略目标客户端锁定核心客户圈层：南沙客户区域范围清晰，对本案认可度最高的圈层重要客户圈层：番禺、海珠客户基数及开发潜力最大，是项目主力拓展的圈层；补充客户圈层：天河客户蕴藏巨大潜在投资需求，是本案重要的客源；PARTⅢ:营销目标及策略1

销售目标及分解2

营销策略制定

中盈南沙项目核心目标把握市场利好，一触即发以最短时间完成整体售罄实现整体收益最大化，实现2014年销售3.3亿！战略目标品牌目标核心目标品牌立势，良好的口啤，形成品牌区域影响；基于中原对于项目运作经验和市场的思考，项目首发必须一鼓作气。

按照中原实操经验，要完成首波开售183