工作领域5 门店开设与数字化管58课件讲解

工作领域5门店开设与数字化管理工作领域描述

存量房经纪业务是数字化经纪服务的重要业务，门店开设与数字化管理是做好存量房经纪业务的前提。门店开设与数字化管理是房地产经纪服务的基本功，尤其门店数字化管理不仅是确保房地产经纪服务品质的基础工作，也是核心工作之一。所以，门店数字化管理是房地产交易服务的核心业务环节，是经纪服务人员的重要工作领域，需要具备相应的工作技能。工作领域内容门店开设与数字化管理；门店目标管理；门店业务管理；门店量化管理。工作技能要求1.能够理解房地产经纪服务职业标准和工匠精神；2.能够进行门店开设；3.能够开展门店目标管理；4.能够开展门店业务管理；5.能够进行门店资源管理；6.能够开展门店量化管理；7.能够撰写门店开设与数字化管理方案。任务1门店开设与与数字化管理戴小清1.1任务分析门店开设与数字化管理任务内容主要有3项：（1）门店选址；（2）门店开设；（3）数字化门店管理内容与指标。1.2任务流程门店开设与数字化管理任务流程有7个步骤：（1）工作准备；（2）选择门店区域和经营方向；（3）门店选址；（4）门店布置；（5）门店注册设立与开业；（6）明确数字化门店管理内容与指标；（7）撰写门店开设方案。1.3任务实施1.工作准备（1）社区调研与分析报告。（2）商圈跑盘信息。（3）办公电脑及相关软件系统。2.选择门店区域和经营方向房地产经纪业务的开设，受房地产市场影响，涉及到业务区域和经营方向的选择。特定的区域市场往往形成相应的特性，将直接影响到经营门店的开设。（1）房地产市场分析。房地产市场的交易规模从根本上看，受城市规模、常住人口、经纪总量、产业结构等宏观因素影响。在微观上看，一个城市的存量房交易规模，多由房屋存量、换手率、交易价格决定。短期来看，房地产市场的规模及大小会随着市场波动、政策调控、供需情况而变化。1）宏观市场分析。①存量的分布及结构分析。存量房的规模是一个城市房地产市场交易的基础，而存量房的结构又直接影响交易的质量。城市的发展规模决定了存量房的分布，城市发展的快慢，决定了存量的增速及数量。比如北京，近二三十年的发展是由内向外扩张，总体仍属于单中心城市。同样是由内而外的发展，上海是多个中心组团由内向外同时发展。物业形态的存量结构影响交易的活跃程度，存量房按照物业形态和性质可以划分多个维度，比如商品房、经济适用房、已购公房等等，区分出不同的业主群体，交易活跃度及交易成本。②市场变化分析。影响房地产市场短期波动因素有两种，一是总体的经济及货币环境，二是与交易相关的各种调控政策。常见的调控政策包括限购、信贷、税费、限售等。政府对市场进行调控，其实就是在调整市场的供需和预期以稳定房价。③交易预测。交易预测一般是涉及到两个场景应用：一是判断来年总体交易规模，以制定年度目标；二是判断市场近阶段走势，以调整业务动作。判断年度交易规模更要看宏观的指标，从货币供给和信贷投放结合政策来判断未来市场的实际需求规模。判断短期交易变化可以根据和市场更为相关的指标，从交易指标、供需指标、预期指标、杠杆指标来判断近阶段市场的实际需求规模。2）微观市场分析。①量价关系分析。不同于一般消费品，二手房的价格很大一部分代表了资产价值，所以二手房的成交量和价格是互相推动的关系。价格上涨，给予购房者积极的预期，成交量增加；当市场进入下行阶段，价格缺乏上涨动力，购房者预期悲观，使成交更加低迷。②换手率分析。换手率=一定时间内的交易量/存量，换手率体现的是买卖频率的高低，可以用来衡量整个市场或者局部区域或某个楼盘的交易活跃度。图5-1价格水平分析③价格水平分析。房地产价格水平的高低，主要取决于区位、品质、配套三大因素，且随着城市和市场的发展影响权重会发生改变。见图5-1。④区位分析。大部分城市距离核心地段越近，房价水平越高。但区位的价值还体现在产业布局上，聚集的产业布局能更快速带动区域的发展。⑤品质分析。主要指产品、环境和人群的差异。好楼盘不仅仅局限在产品是否足够好，还包括物业品质和邻里品质，这两个因素也在影响一个楼盘的价值。⑥配套。包括医疗、商业、交通等。（2）选择区域。区域的选择是经纪业务开展时首要考虑的问题，要确定符合细分目标客户群体的消费区域，要考虑的区域因素见图5-2。特定的区域通常由核心区域、中间区域和外围区域构成。图5-2区域因素分析1）区域范围界定。房地产经纪门店的影响力在区域内通常有一个相对集中、稳定的范围。一般是以门店设定点为圆心，以周围1000m距离为半径划定的范围作为该区域设定考虑的可辐射市场。半径在1000m内的为核心区域，获取客户占总数50％-80％；半径在1000-2000m期间的为中间区域，可获取客户占总数15％-25％；半径在2000m以外的为外围区域，可获取客户占总数5％-10%左右。界定区域时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标客户。所以，门店所处位置不能偏离选定区域的核心。2）区域市场分析。对与市场细分吻合的区域必须分析的因素包括：门店所在区域客户的消费形态、结构，同类型客户和业主的集中程度，以及房地产的存量、户型、周转率、价格等。对于经纪公司而言，目标区域的选择是否准确，将直接关系着经营的质量。以住宅市场为例，统计分析应包括销售及租赁的成交额的占比分析，成交面积的占比分析，成交单位的面积分析、成交户型分析，成交单价分析与周转率的分析，所在地各区域市场对比分析等。从宏观市场到中观市场，直至微观市场进行深入细致的分析研究后，以确定目标市场的最佳选择区域。3）区域竞争对手分析。首先要对对手进行详尽的调查，以拟选定门店的地点为中心，对1000m半径距离内的同业门店的发展状况、运营状况进行调查。一般可以采取观察法、电话咨询法、假买法等。另外，对竞争对手经营效益的分析也是至关重要的工作，包括经营成本的估算，成交额估算，各竞争门店所占市场份额的比例，区域市场的潜在成交额及目前市场的饱和程度，介入后可能获取区域内的市场份额等。4）确定门店区域。经过上述分析，可以确定门店区域，在该区域内门店可以生存下来，